Das gekaufte Haus steht teilweise beim Nachbarn: Warum die Garantie im Kaufvertrag nicht automatisch hilft
Archivdatum: 17. August 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.
Das Nebengebäude stand teilweise jenseits der Grundstücksgrenze. Für den Bau fehlte außerdem eine Genehmigung. Die Käufer wollten den Erwerb rückabwickeln. In ihrem Vertrag war die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen, zugleich hatte der Verkäufer das Freisein von Rechten Dritter garantiert. Der Bundesgerichtshof stellte mit Urteil vom 26. Juni 2026 – V ZR 78/25 klar: Ein entschuldigter Überbau ist für den Käufer des überbauenden Grundstücks kein Rechtsmangel. Das zuvor zugunsten der Käufer ergangene Ergebnis musste deshalb erneut geprüft werden.
Ein altes Haupthaus und ein zusätzlich errichtetes Wohngebäude
Der Verkäufer hatte das Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern 1992 erworben. Dort standen ein ungefähr um 1750 gebautes Haupthaus und ein verfallener Schuppen. Anstelle des Schuppens errichtete er ein weiteres Wohngebäude, das teilweise auf das Nachbargrundstück ragte und vermietet wurde.
Im März 2021 kauften die Kläger das Grundstück. Später kündigte der Landkreis an, die Wohnnutzung des Nebengebäudes wegen der fehlenden Baugenehmigung zu untersagen. Zu dieser Untersagung kam es nach dem festgestellten Sachverhalt nicht. Die Käufer erklärten später die Anfechtung und verlangten Rückabwicklung sowie Schadensersatz. Die Einzelheiten der Erklärungen und ihrer Fristen wurden ebenfalls streitig.
Ein entschuldigter Überbau hat besondere nachbarrechtliche Folgen
§ 912 BGB regelt den Fall, dass ein Gebäude ohne Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit über die Grenze gebaut wurde und der Nachbar nicht rechtzeitig widersprochen hat. Unter diesen Voraussetzungen kann eine Duldungspflicht bestehen. Als Ausgleich kommt grundsätzlich eine Geldrente in Betracht.
Das Berufungsgericht war im konkreten Fall von einem solchen entschuldigten Überbau ausgegangen. Wegen der möglichen Überbaurente sah es einen Rechtsmangel. Die Garantie, das Grundstück sei frei von Rechten Dritter, sollte deshalb den vertraglichen Ausschluss der Sachmängelhaftung überwinden. Genau diese rechtliche Einordnung beanstandete der BGH.
Die Belastung folgt hier aus der Beschaffenheit des Gebäudes
Nach § 435 BGB betrifft ein Rechtsmangel grundsätzlich Rechte Dritter in Bezug auf die Kaufsache. Der BGH unterscheidet danach, ob die rechtliche Belastung unmittelbar an eine bestimmte tatsächliche Beschaffenheit anknüpft.
Beim entschuldigten Überbau liegt das Problem in der Lage des Gebäudes über die Grenze hinweg. Auch eine daraus folgende Rentenpflicht ist unmittelbar mit dieser baulichen Situation verbunden. Der Überbau kann daher einen Sachmangel begründen, ist aber in der entschiedenen Erwerbskonstellation kein Rechtsmangel. Die Garantie gegen Rechte Dritter lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres als Lösung heranziehen.
Haftungsausschluss und Arglist bleiben getrennt zu prüfen
Die Einordnung war wirtschaftlich entscheidend, weil der Vertrag nur die Sachmängelhaftung ausschloss. Daraus folgt jedoch nicht, dass der Verkäufer endgültig von jeder Haftung frei war. § 444 BGB begrenzt einen Haftungsausschluss insbesondere bei arglistigem Verschweigen oder einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie.
Außerdem standen die fehlenden Baugenehmigungen und die dazu abgegebenen Erklärungen im Streit. Ein Anfechtungsrecht und ein Rücktrittsrecht haben unterschiedliche Voraussetzungen und Fristen. Der BGH billigte grundsätzlich, dass eine Erklärung nach ihrem erkennbaren Ziel auch als Rücktrittserklärung verstanden werden kann. Das ersetzt aber nicht die Prüfung, ob ein entsprechendes Recht tatsächlich besteht.
Die Sache wurde zurückverwiesen. Der BGH stellte weder einen endgültigen Anspruch der Käufer auf Rückzahlung fest noch entschied er, dass sie das Grundstück unter allen Umständen behalten müssten.
Grenzverlauf und Bauakte gehören vor dem Kauf zusammen
Bei Anbauten, älteren Nebengebäuden oder ungewöhnlich grenznahen Gebäudeteilen sollten Lageplan, tatsächliche Bebauung und Genehmigungsunterlagen miteinander abgeglichen werden. Eine Besichtigung allein zeigt nicht zuverlässig, ob ein Bauteil auf fremdem Boden steht oder baurechtlich genehmigt wurde.
Wird ein Problem erst nach dem Kauf entdeckt, sollten Kenntniszeitpunkt, Angaben des Verkäufers und Vertragsklauseln gesichert werden. Unser Beitrag zur Beweisführung bei Arglist im Immobilienkauf erläutert, welche Indizien dabei Bedeutung haben können. Der Überbaufall macht vor allem deutlich, dass Begriffe wie Sachmangel, Rechtsmangel und Garantie konkrete Folgen für die Durchsetzung haben und nicht austauschbar verwendet werden sollten.
Primärquelle: BGH, Urteil vom 26.06.2026 – V ZR 78/25, insbesondere Rn. 15–25; §§ 435, 444 und 912 BGB.
Stand: 31. Oktober 2026.