Eigenbedarf für Zweitwohnung: kein automatisches Verbot
Ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung nur zeitweise als Zweitwohnung oder Feriendomizil nutzen will?
Einleitung
Eigenbedarfskündigungen sorgen besonders in Großstädten für erhebliche Konflikte. Für Mieter geht es oft um den Verlust der langjährigen Wohnung in einem angespannten Markt. Für Vermieter steht das Eigentumsrecht und der Wunsch nach eigener Nutzung im Raum. Aktuelle Diskussionen betreffen vor allem Fälle, in denen die Wohnung nicht als dauerhafter Lebensmittelpunkt, sondern nur als Zweitwohnung, Stadtwohnung oder periodisch genutztes Feriendomizil dienen soll. Eine pauschale neue Regel, wonach Eigenbedarf für Zweitwohnungen in Ballungsräumen „ab sofort“ unzulässig wäre, lässt sich aus der BGH-Rechtsprechung aber nicht ableiten. Richtig ist: Gerichte prüfen den Nutzungswunsch strenger auf Ernsthaftigkeit, Nachvollziehbarkeit und Rechtsmissbrauch.
Rechtsgrundlagen
Die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs richtet sich nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Das Gesetz verlangt nicht ausdrücklich, dass der Vermieter in der Wohnung seinen Hauptwohnsitz begründet. Eigenbedarf setzt aber einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Nutzungswunsch voraus. Der Bedarf darf nicht vorgeschoben, weit überhöht oder rechtsmissbräuchlich sein.
Mieter können der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie, ihre Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Nach § 574 Abs. 2 BGB kann eine Härte insbesondere vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
Formell muss der Vermieter die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 BGB konkret angeben. Bei Eigenbedarf sind insbesondere die Bedarfsperson und das Nutzungsinteresse darzulegen.
Analyse
Die Behauptung, Eigenbedarf für Zweitwohnungen sei in angespannten Wohnungsmärkten generell unzulässig, ist zu weitgehend. Der BGH hat bislang vielmehr anerkannt, dass auch eine zeitweise Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung Eigenbedarf begründen kann. Entscheidend bleibt der Einzelfall.
Für Vermieter bedeutet das: Eine bloße Komfortbegründung reicht nicht sicher aus. Wer eine vermietete Wohnung nur gelegentlich nutzen will, muss nachvollziehbar erklären, warum gerade diese Wohnung benötigt wird. Relevante Gründe können familiäre Bindungen, berufliche Aufenthalte, Pflege- oder Besuchssituationen, medizinische Gründe oder eine besondere Beziehung zum Ort sein. Je seltener die geplante Nutzung und je stärker der Wohnungsmarkt belastet ist, desto genauer wird das Gericht prüfen.
Besonders riskant wird eine Kündigung, wenn der Vermieter bereits über eine freie oder frei werdende Alternativwohnung verfügt, die den Bedarf ohne wesentliche Abstriche decken kann. Dann kann der Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich sein. Dies gilt nicht nur als Nebenfrage einer Anbietpflicht, sondern kann schon die Berechtigung der Kündigung selbst betreffen.
Für Mieter ist die Sozialklausel wichtig. Ein angespannter Wohnungsmarkt macht die Kündigung nicht automatisch unwirksam. Er kann aber bei der Härtefallprüfung erhebliches Gewicht haben, wenn der Mieter trotz ernsthafter Suche keinen angemessenen Ersatzwohnraum findet. Dazu müssen Suchbemühungen, Einkommen, Gesundheit, Alter, Schul- oder Pflegebindungen und konkrete Wohnungsangebote dokumentiert werden.
Die Abgrenzung ist daher klar: Das Nutzungsinteresse des Vermieters wird nicht pauschal entwertet, nur weil es um eine Zweitwohnung geht. Es muss aber ernsthaft und nachvollziehbar sein. Das Erhaltungsinteresse des Mieters wird nicht automatisch vorrangig, kann aber im Rahmen von § 574 BGB oder bei rechtsmissbräuchlichem Bedarf entscheidend werden.
Rechtsprechung
Der BGH hat mit Beschluss vom 21. August 2018, Az. VIII ZR 186/17, entschieden, dass auch die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweit- oder Ferienwohnung grundsätzlich eine Eigenbedarfskündigung tragen kann. Eine Begründung des Lebensmittelpunkts in der Wohnung ist nicht zwingend erforderlich. Der Eigennutzungswunsch muss jedoch ernsthaft verfolgt werden, vernünftig und nachvollziehbar sein und darf nicht rechtsmissbräuchlich erscheinen.
Mit Beschluss vom 23. Juni 2026, Az. VIII ZR 237/25, hat der BGH erneut betont, dass der Eigennutzungswunsch rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn der Wohnbedarf des Vermieters in einer anderen frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Der Senat stellte klar, dass eine freie Alternativwohnung nicht nur im Rahmen einer möglichen Anbietpflicht relevant ist, sondern bereits bei der Prüfung des Eigenbedarfs selbst Bedeutung haben kann.
Für die Härtefallprüfung bleibt die Entscheidung des BGH vom 11. Dezember 2019, Az. VIII ZR 144/19, bedeutsam. Eine angespannte Wohnlage kann ein Indiz für einen Härtegrund nach § 574 BGB sein. Sie ersetzt aber nicht die konkrete Einzelfallprüfung. Mieter müssen insbesondere darlegen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen trotz ernsthafter Suche nicht beschafft werden kann.
Fazit
Eigenbedarf für eine Zweitwohnung oder ein periodisch genutztes Feriendomizil ist nach der BGH-Rechtsprechung nicht automatisch unzulässig. Eine neue pauschale Sperre für Ballungsräume besteht nicht. Vermieter müssen aber substantiiert darlegen, warum sie die Wohnung ernsthaft und nachvollziehbar benötigen. Je geringer der Nutzungsumfang, desto stärker müssen die Gründe tragen. Mieter sollten prüfen, ob der Bedarf vorgeschoben, überhöht oder durch eine andere freie Wohnung des Vermieters abdeckbar ist. In angespannten Wohnungsmärkten kann zudem ein Widerspruch nach § 574 BGB besonders wichtig werden, wenn Ersatzwohnraum real nicht erreichbar ist.
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