Miete nachgezahlt – trotzdem gekündigt? Was die Schonfristzahlung wirklich bewirkt
Eine Schonfristzahlung kann bei Wohnraummiete eine wegen Zahlungsverzugs erklärte fristlose Kündigung nachträglich unwirksam machen. Die Regel steht in § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB. Sie soll unter bestimmten Voraussetzungen den Erhalt der Wohnung ermöglichen. Entscheidend sind vollständige Befriedigung oder eine ausreichende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle sowie die Einhaltung der gesetzlichen Frist.
Welche Kündigung kann dadurch unwirksam werden?
Die Schonfristregel betrifft die fristlose Kündigung wegen qualifizierten Mietzahlungsverzugs nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB bei Wohnraum. Sie gilt nicht pauschal für jede Kündigung und nicht ohne Weiteres für Gewerberaum. Eine Kündigung wegen anderer schwerwiegender Pflichtverletzungen wird durch Nachzahlung nicht automatisch erledigt. Ebenso ist eine daneben erklärte ordentliche Kündigung getrennt zu behandeln. Vor jeder Zahlung sollte deshalb das Schreiben vollständig gelesen werden. Häufig enthält es mehrere rechtliche Erklärungen, deren Voraussetzungen und Folgen nicht identisch sind.
Wann beginnt und endet die Schonfrist?
Der Vermieter muss grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung nach § 546a Absatz 1 BGB befriedigt werden. Rechtshängigkeit tritt regelmäßig durch Zustellung der Räumungsklage ein. Die Frist beginnt deshalb nicht einfach mit Zugang der Kündigung. Zustellungsdatum, Fristberechnung und rechtzeitiger Zahlungserfolg sind genau zu prüfen. Wer gerichtliche Post verspätet öffnet, verschiebt den gesetzlichen Fristbeginn dadurch nicht. Eine frühzeitige Reaktion ist auch wegen zusätzlicher Kosten und weiterer Mietforderungen sinnvoll.
Warum die Wohnung trotz Nachzahlung verloren gehen kann
Viele Kündigungsschreiben enthalten zwei Erklärungen: eine fristlose Kündigung und zusätzlich eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin. Die gesetzliche Schonfristzahlung beseitigt die ordentliche Kündigung nicht automatisch. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23 ausdrücklich bestätigt. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist und die entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle wirken insoweit gleich.
Die ordentliche Kündigung muss allerdings ihre eigenen Voraussetzungen erfüllen. Nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB kommt es auf eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung an. Ob die Rückstände richtig berechnet wurden und welche Umstände dem Mieter vorzuwerfen sind, bleibt deshalb gesondert zu prüfen. Aus der begrenzten Wirkung der Nachzahlung folgt nicht, dass jede hilfsweise ausgesprochene Kündigung wirksam wäre.
Die wichtige Grenze bei einer wiederholten Schonfristzahlung
§ 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 2 BGB schließt die erneute Heilung aus, wenn der aktuellen Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine durch Schonfristzahlung oder Verpflichtung einer öffentlichen Stelle unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Es zählt also nicht bloß, ob irgendwann schon einmal eine Mahnung vorlag. Die frühere Kündigung und ihre Erledigung müssen konkret geprüft werden.
Was nach Eingang der Räumungsklage zu tun ist
- Kündigung vollständig lesen: Fristlose und ordentliche Kündigung getrennt markieren.
- Zustellung dokumentieren: Den Umschlag mit Zustellungsvermerk und sämtliche gerichtlichen Schreiben aufbewahren.
- Rückstände abgleichen: Mietkonto, Kontoauszüge und die inzwischen fällig gewordenen Beträge gegenüberstellen. Eine bloße Teilzahlung reicht für die gesetzliche Heilung grundsätzlich nicht.
- Hilfe konkretisieren: Wird eine öffentliche Stelle eingeschaltet, ist ein gestellter Antrag noch keine verbindliche Übernahme der Verpflichtung.
- Gerichtsverfahren weiter bearbeiten: Die Zahlung ersetzt weder die fristgerechte Reaktion auf die Klage noch die Prüfung der verbleibenden Kündigungsgründe.
Für die anwaltliche Prüfung sind Mietvertrag, Kündigung, Mietkonto, Zahlungsbelege und gerichtliche Post entscheidend. Weitere Grundlagen finden Sie in unserem Rechtsglossar; über die Kontaktseite können Sie Ihr Anliegen schildern.
Rechtlich geprüft am 1. Oktober 2026. Die Wirksamkeit einer Kündigung und der Erfolg einer Nachzahlung hängen vom konkreten Vertrag und Verfahrensstand ab.
Rechtsgrundlagen: § 569 BGB; § 543 BGB; § 546a BGB; § 573 BGB; § 261 ZPO.
Weitere Erläuterungen: Schonfristzahlung im Rechtsglossar der Kanzlei.