Gaststättenmiete: Warum eine 83-jährige Zeugin nicht einfach übergangen werden durfte
Archivdatum: 14. Mai 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026
Eine Gaststättenmieterin sollte mehr als 20.000 Euro Mietrückstände bezahlen. Sie hielt dagegen: Die Miete sei mündlich herabgesetzt worden, ihre Mutter könne das bestätigen. Doch die damals 83-jährige Frau konnte aus gesundheitlichen Gründen weder zum Oberlandesgericht noch zu einem für die Videovernehmung vorgesehenen Amtsgericht reisen. Der Bundesgerichtshof entschied: Damit war ihr Zeugnis noch nicht unerreichbar.
Eine behauptete Mietsenkung entscheidet über die Rückstände
Der Vermieter hatte zunächst im Urkundenprozess ein Vorbehaltsurteil über 22.120,10 Euro zuzüglich Zinsen erwirkt. Im anschließenden Nachverfahren erklärte das Landgericht Gera die Verurteilung für vorbehaltlos. Die Mieterin legte Berufung ein und benannte ihre Mutter als Zeugin für eine mündlich vereinbarte Mietreduzierung.
Das Thüringer Oberlandesgericht korrigierte den Zahlungsbetrag auf 20.902 Euro, wies die Berufung im Übrigen aber zurück. Die Mutter sei aus gesundheitlichen Gründen nicht erreichbar; deshalb habe die Mieterin die Vereinbarung nicht bewiesen. Gerade das war entscheidend: Ohne den Nachweis der niedrigeren Miete blieb die Berechnungsgrundlage der geltend gemachten Rückstände bestehen.
Reiseunfähigkeit ist noch keine Unfähigkeit zur Aussage
Die ärztlichen Bescheinigungen belegten, dass die Zeugin nicht reisen konnte. Für eine Videovernehmung hatte das Oberlandesgericht das Amtsgericht Wetzlar vorgesehen. Auch dorthin konnte sie nicht kommen. Die Videotechnik löste das konkrete Problem daher nicht: Die Zeugin hätte weiterhin ihr Zuhause verlassen und einen Gerichtsort erreichen müssen.
Der BGH unterschied zwischen Reiseunfähigkeit und Vernehmungsfähigkeit. Entscheidend ist bei einer Zeugin, ob sie Angaben zum Beweisthema machen kann. Ihr Alter und die fehlende Reisefähigkeit belegen für sich genommen nicht, dass eine Aussage unmöglich wäre. Das Berufungsgericht hatte nicht nachvollziehbar begründet, weshalb die Mutter überhaupt nicht hätte vernommen werden können.
Das Gericht musste weitere Vernehmungswege prüfen
Nach § 375 Absatz 1 Nummer 2 ZPO kam eine Vernehmung durch ein Mitglied des Berufungssenats in Betracht. Falls alle entscheidenden Richter einen unmittelbaren Eindruck von der Zeugin benötigten, hätte das Gericht auch eine Vernehmung durch den gesamten Senat in ihrer Wohnung erwägen und gegebenenfalls durchführen müssen. Grundlage dafür ist § 219 Absatz 1 ZPO.
Das Gericht hatte zwar eine schriftliche Beantwortung der Fragen verworfen und eine Videovernehmung versucht. Die weiteren Möglichkeiten waren damit jedoch nicht ausgeschöpft. Auch § 356 ZPO, der ein Vorgehen bei Beweishindernissen ungewisser Dauer ermöglicht, rechtfertigte das Übergehen des Beweises unter diesen Umständen nicht.
Die Mieterin bekam eine neue Prüfung, noch keinen endgültigen Sieg
Der BGH sah eine Verletzung des rechtlichen Gehörs aus Artikel 103 Absatz 1 GG. Ein erhebliches Beweisangebot darf nicht ohne tragfähige prozessrechtliche Grundlage unberücksichtigt bleiben. Dass das Oberlandesgericht die Mutter zunächst zur Videovernehmung geladen hatte, zeigte zudem, dass es ihre mögliche Aussage selbst für erheblich hielt.
Mit Beschluss vom 15. Januar 2025, XII ZR 5/23, ließ der BGH die Revision im betreffenden Umfang zu, hob die nachteilige Berufungsentscheidung insoweit auf und verwies den Streit zurück. Er stellte weder fest, dass die Mietsenkung tatsächlich vereinbart worden war, noch dass sämtliche Rückstände entfielen. Das musste nach ordnungsgemäßer Beweisaufnahme neu beurteilt werden.
Was bei einer wichtigen, gesundheitlich eingeschränkten Zeugin zählt
Für einen vergleichbaren Streit sollten die behauptete Vereinbarung und die dazu angebotene Aussage genau zusammenpassen: Wer vereinbarte wann welche neue Miethöhe, und was konnte die Zeugin selbst wahrnehmen? Ein konkretes Beweisangebot im Zivilprozess erleichtert diese Zuordnung. Gesundheitliche Einschränkungen sollten ebenso konkret beschrieben werden, damit das Gericht zwischen fehlender Reisefähigkeit und fehlender Aussagefähigkeit unterscheiden kann.
Die Entscheidung ersetzt keine schriftliche Dokumentation einer Mietänderung. Sie zeigt aber, dass eine gesundheitlich eingeschränkte Zeugin nicht allein wegen einer gescheiterten Anreise aus dem Verfahren fallen darf. Der vollständige Beschluss ist unter ECLI:DE:BGH:2025:150125BXIIZR5.23.0 dokumentiert.