6.498,90 Euro Gewerbemiete zurück: Warum eine fehlerhafte Indexklausel von Anfang an unwirksam sein kann

Archivdatum: 10. Mai 2026 · Redaktionell aktualisiert am 31. Oktober 2026.

Eine Physiotherapiepraxis hatte einen Gewerbemietvertrag über mindestens zehn Jahre abgeschlossen. Nach zwei festen Mietjahren sollten Indexanpassungen folgen. Die Praxis zahlte zunächst, stellte später aber die Klausel infrage und verlangte Geld zurück. Der Bundesgerichtshof bestätigte mit Urteil vom 11. März 2026 – XII ZR 51/25 die Entscheidung zugunsten der Mieterin. Die Rückzahlung von 6.498,90 Euro blieb bestehen. Der Fall ist besonders für lang laufende Gewerbemietverträge mit vorformulierten Wertsicherungsklauseln bedeutsam.

Die Klausel verband mehrere widersprüchliche Vorgaben

Der Vertrag begann am 1. September 2019. Die Nettokaltmiete von 1.748 Euro sollte zunächst für 24 Monate festbleiben. Anschließend war eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex vorgesehen. Als Vergleichsmonat nannte die Klausel allerdings Mai 2017, also einen Zeitpunkt deutlich vor Mietbeginn.

Außerdem sollte sich die Miete einerseits automatisch ändern, andererseits erst nach schriftlicher Aufforderung der Vermieterin. Die Vorinstanzen sahen darin sowohl eine unangemessene Benachteiligung als auch mangelnde Transparenz. Die Vermieterin griff diese Bewertung in der Revision nicht an. Der BGH musste vor allem klären, ab wann eine solche Unwirksamkeit wirkt.

Auch Gewerbemietverträge unterliegen der AGB-Kontrolle

Eine von einer Vertragsseite gestellte vorformulierte Klausel kann an § 307 BGB scheitern. Das gilt auch im unternehmerischen Geschäftsverkehr. Eine Anpassungsregel muss klar und verständlich sein und darf die Gegenseite nicht unangemessen benachteiligen.

Hier konnte die Anknüpfung an Mai 2017 Inflation aus einem Zeitraum einbeziehen, in dem die Praxis noch gar keine Räume von der Vermieterin nutzte. Zusätzlich ließen die Aussagen über automatische Anpassung und notwendige Aufforderung unklar, wie der Änderungsmechanismus funktionieren sollte. Die Einordnung als Allgemeine Geschäftsbedingung war dabei eine Voraussetzung der Entscheidung.

Das Preisklauselgesetz verdrängt diese Prüfung nicht

Die Vermieterin berief sich auf § 8 Preisklauselgesetz. Danach tritt bei einem Verstoß gegen dieses Gesetz die Unwirksamkeit grundsätzlich erst mit der rechtskräftigen Feststellung ein. Bis dahin bleiben die Wirkungen der Klausel grundsätzlich unberührt. Dies hätte für bereits gezahlte Erhöhungen eine erheblich günstigere Position der Vermieterin bedeutet.

Der BGH stellte jedoch klar, dass die Grenzen des Preisklauselgesetzes und die AGB-Kontrolle nebeneinander gelten. Sie verfolgen unterschiedliche Regelungszwecke. Die besondere zeitliche Rechtsfolge des § 8 PrKG ist deshalb kein allgemeiner Schutz jeder fehlerhaften Indexklausel vor rückwirkenden Folgen.

Bei einem AGB-Verstoß kann die Klausel schon ab Vertragsschluss unwirksam sein

Hält eine formularmäßige Indexregel der Kontrolle nach § 307 BGB nicht stand, ist sie nach dem Urteil von Anfang an unwirksam. Die Rechtsfolge richtet sich dann nicht nach der besonderen Regelung des § 8 PrKG. Im konkreten Fall fehlte damit die Grundlage für die darauf gestützten Mietmehrzahlungen.

Das bedeutet nicht, dass jede Indexklausel in einem Gewerbemietvertrag unwirksam wäre. Entscheidend sind ihr Wortlaut, ihre Einordnung als vorformulierte Bedingung und der konkrete Fehler. Auch die Frage, welche Zahlungen noch zurückverlangt werden können, bedarf einer eigenen Prüfung. Zahlungszeiträume, mögliche weitere Vereinbarungen und Verjährung lassen sich nicht aus dem Urteil pauschal ableiten.

Für die Vertragsprüfung reicht die letzte Erhöhung nicht aus

Gewerbemieter sollten den vollständigen Vertrag einschließlich Nachträgen, sämtliche Anpassungsschreiben und die tatsächlich geleisteten Beträge zusammenstellen. Besonders aufschlussreich sind Ausgangsmonat, Berechnungsbasis, Anpassungszeitpunkt und die Frage, ob auch sinkende Indizes nachvollziehbar berücksichtigt werden. Widersprüchliche Aussagen können schon im Grundmechanismus liegen.

Vermieter sollten vorhandene Formularverträge deshalb auf innere Stimmigkeit prüfen lassen, bevor weitere Erhöhungen verlangt werden. Die grundlegenden Prüf- und Rechenschritte erklärt unser Ratgeber zur Indexmiete im Gewerbemietvertrag; hier steht die Rückwirkung eines AGB-Verstoßes im Mittelpunkt. Die Physiotherapiepraxis zahlte später unter Vorbehalt. Das kann bei einem laufenden Streit helfen, ersetzt aber nicht die Prüfung der Klausel und des richtigen Rückforderungswegs.

Primärquelle: BGH, Urteil vom 11.03.2026 – XII ZR 51/25, insbesondere Rn. 10–12 und die Ausführungen zum Verhältnis von § 307 BGB zu § 8 PrKG; beide Vorschriften in aktueller Fassung.

Redaktionell aktualisiert: 31. Oktober 2026.