460 Euro Miete zahlen, 962 Euro kassieren – warum der Mieter seine Wohnung verlor
Die eigene Kaltmiete lag bei 460 Euro. Von seinen Untermietern verlangte ein Berliner Mieter 962 Euro – ebenfalls kalt. Was für ihn wirtschaftlich attraktiv war, endete mit einer wirksamen Kündigung und einem Räumungsurteil.
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Januar 2026 klargestellt, wo der gesetzliche Anspruch auf Untervermietung endet: Er schützt das Interesse, eigene Wohnkosten zu verringern. Einen Anspruch auf die Erlaubnis, mit der Wohnung darüber hinaus Gewinn zu erzielen, vermittelt er nicht.
Die frühere Erlaubnis war abgelaufen
Der Mieter hielt sich länger im Ausland auf. Für einen früheren Zeitraum hatte er eine Untervermietungserlaubnis erhalten. Nach deren Ablauf vermietete er die Zweizimmerwohnung weiter. Seine neue Anfrage blieb unbeantwortet. Neben der erheblich höheren Kaltmiete gab er auch die Betriebskosten an die Untermieter weiter.
Die Vermieterin mahnte ihn später ab und kündigte schließlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Die Aussage lautet daher nicht, jede unerlaubte Untervermietung berechtige ohne Weiteres zur sofortigen Räumung.
Wohnung behalten ja – ein Geschäft daraus machen?
Nach § 553 Absatz 1 BGB kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Erlaubnis verlangen, einen Teil seines Wohnraums einem anderen zu überlassen. Erforderlich ist ein berechtigtes Interesse, das nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist.
Wer etwa während eines Auslandsaufenthalts die eigene Kostenbelastung reduzieren und die Wohnung erhalten möchte, kann ein solches Interesse haben. Dafür muss man nicht erst finanziell in Not geraten. Auch dann sind aber die übrigen Voraussetzungen der Vorschrift zu prüfen.
Die Grenze verläuft nach dem BGH bei Einnahmen, die die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteigen. Im entschiedenen Fall war die gewinnbringende Untervermietung festgestellt. Ohne einen Anspruch auf Erlaubnis konnte der Mieter die fehlende Zustimmung nicht mit seinem Wunsch nach dem Erhalt der Wohnung ausgleichen.
Ein Sofa rechtfertigt nicht automatisch jeden Aufschlag
Das Urteil liefert keine allgemein gültige Preisliste für möblierte Zimmer. Der BGH ließ offen, inwieweit zusätzliche Leistungen gegenüber Untermietern im Einzelfall berücksichtigt werden können. Leistungen, die den hier entscheidenden Differenzbetrag ausgeglichen hätten, waren gerade nicht festgestellt worden.
Ebenso wenig lässt sich aus der Entscheidung ein generelles Verbot ableiten, eine über den eigenen Kosten liegende Untermiete ausdrücklich mit dem Vermieter zu vereinbaren. Entschieden wurde, ob der Mieter die Erlaubnis für diese Gestaltung kraft Gesetzes beanspruchen konnte.
Warum Schweigen gefährlich ist
Eine abgesandte Anfrage und eine erteilte Erlaubnis sind unterschiedliche Dinge. Wer trotz ausstehender Antwort einen Untermieter einziehen lässt, trägt ein erhebliches Vertragsrisiko. Eine frühere Zustimmung sollte darauf geprüft werden, für welche Personen, welchen Zeitraum und welchen Umfang sie galt.
Vor einer Untervermietung sollten außerdem die eigene Miete, Nebenkosten und gegebenenfalls weitere Leistungen nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Ein nur behaupteter Möbelzuschlag ersetzt keine belastbare Grundlage.
Kommt eine Abmahnung, sollte die konkrete Beanstandung zügig geklärt werden. Bei einer anschließenden Kündigung kommt es auf deren Grund, Art und die gesamten Umstände an. Im Berliner Fall blieb es bei der wirksamen ordentlichen Kündigung und dem Räumungsurteil.
Quelle und zeitlicher Bezug: BGH, Urteil vom 28. Januar 2026, VIII ZR 228/23; Entscheidung im Volltext, Gerichtsmitteilung Nr. 024/2026 vom selben Tag. Rückblick auf den damaligen Entscheidungsstand.