Putz bröckelt, zehn Millionen Euro gefordert – warum der Vermieter nicht zahlen musste

Zehn Millionen Euro für bröckelnden Putz – und der Vermieter soll vorab zahlen. Das verlangte das Land Hessen nach Schäden in einem zurückgemieteten Gebäude. Vor dem Oberlandesgericht Frankfurt scheiterte es. Entscheidend war eine Klausel, die auf den ersten Blick nach umfassender Vermieterpflicht klingt: „Dach und Fach“.

Wer das Gebäude besitzt, zahlt nicht automatisch jede Reparatur

Hessen hatte Immobilien verkauft und für 30 Jahre zurückgemietet. Im betroffenen Objekt in Fulda löste sich großflächig Innenputz. Der Vertrag verpflichtete die Vermieterin zur Instandsetzung an „Dach und Fach“; andere Reparaturen hatte der Mieter übernommen.

Der Ausgangspunkt des Gesetzes ist anders: Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem für den vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Bei diesem Vertrag kam es deshalb darauf an, wie weit die abweichend vereinbarte Aufgabenverteilung reichte.

Tragende Wand und Putzschicht sind nicht dasselbe

Das Gericht unterschied zwischen der Gebäudekonstruktion und ihrem Überzug. Innenputz wird auf Wände und Decken aufgebracht; dadurch wird er selbst noch kein konstruktiver Gebäudeteil. Hinzu kam ein Detail im Vertrag: Außenputz war ausdrücklich der Vermieterin zugeordnet, Innenputz dagegen nicht.

Für die geforderten Sanierungskosten blieb daher nach dieser Vertragsauslegung das Land zuständig. Sein Vorschussverlangen über gut zehn Millionen Euro scheiterte auch in der Berufung.

Was der Fall für einen eigenen Mietvertrag bedeutet

Die Formulierung „Dach und Fach“ erklärt sich nicht von selbst. Wer Gewerberäume oder ein ganzes Gebäude mietet, sollte die Definitionen und Ausnahmen zusammen lesen. Entscheidend sind beispielsweise die Unterscheidungen zwischen Tragwerk, Oberflächen, Fassade und technischen Anlagen. Ein einzelner Satz aus einem Vertragsmuster beantwortet diese Fragen selten.

Für private Wohnungsmieter ist das Urteil keine allgemeine Aussage, dass sie Schäden am Innenputz selbst bezahlen müssen. Beurteilt wurde die konkrete vertragliche Aufgabenverteilung dieses Immobiliengeschäfts. Ob eine andere Klausel wirksam ist und denselben Schaden erfasst, muss gesondert geprüft werden.

Vor dem Sanierungsauftrag die Zuständigkeit klären

Dokumentieren Sie Schäden mit Fotos und ordnen Sie sie den betroffenen Bauteilen zu. Legen Sie neben dem Mietvertrag auch Anlagen, Übergabeprotokolle und spätere Vereinbarungen bereit. Ein belastbarer Kostenvoranschlag beantwortet die Frage nach dem Preis. Die vorgelagerte Frage, wer diese Arbeiten schuldet, ersetzt er nicht.

Quelle und Verfahrensstand: OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 16. Oktober 2025, 14 U 103/20; Pressemitteilung vom 21. Oktober 2025. Nach dem damaligen Mitteilungsstand nicht rechtskräftig; eine Nichtzulassungsbeschwerde war möglich.