Vom Unternehmen gemietete Monteurzimmer: Zuständig bleibt das Gericht am Ort der Räume

Redaktioneller Kernsatz

Vom Unternehmen gemietete Monteurzimmer: Zuständig bleibt das Gericht am Ort der Räume

Redaktionelle Zusammenfassung · 805 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Das Landgericht Köln musste den Mietstreit übernehmen

Die Klage betraf drei möblierte Zimmer für Montagepersonal

Die beklagte Gesellschaft war unter anderem mit Planung, Bau und Vertrieb computergestützter Prozessleitsysteme befasst. Sie mietete von der Klägerin drei möblierte Zimmer im Bezirk des Landgerichts Köln, um dort Monteure für die Dauer von Montagearbeiten unterzubringen. Vereinbart war eine Nutzung vom 3. April bis zum 31. August 2023. Nach Darstellung der Vermieterin waren noch 13.092,96 Euro Miete offen. Diesen Betrag verlangte sie zusammen mit Zinsen und Verzugskosten zunächst beim Landgericht Saarbrücken, in dessen Bezirk die Beklagte ihren Sitz hatte. Die Klage wurde im Oktober 2024 zugestellt. Gegenstand der späteren Entscheidung des Oberlandesgerichts war allein die gerichtliche Zuständigkeit, nicht die Berechtigung dieser Zahlungsforderung.

Zwei Landgerichte lehnten ihre Zuständigkeit ab

Das Landgericht Saarbrücken wies die Parteien im Dezember auf Bedenken wegen des ausschließlichen Mietgerichtsstands hin. Die Klägerin beantragte daraufhin die Abgabe an das Landgericht Köln. Im Januar 2025 erklärte sich das Saarbrücker Gericht für unzuständig und verwies dorthin. Es stellte auf den Ort der vermieteten Räume und die sachliche Zuständigkeit des Landgerichts ab. Das Landgericht Köln lehnte die Übernahme im Februar ohne vorherige Anhörung der Parteien ab. Nach seiner Ansicht waren die Monteurzimmer nur vorübergehend vermieteter Wohnraum, für den die Ausnahme des § 29a Absatz 2 ZPO galt. Zugleich hielt es den Verweisungsbeschluss für nicht bindend. Das Saarbrücker Landgericht legte den entstandenen Zuständigkeitskonflikt dem Oberlandesgericht vor.

Der negative Zuständigkeitskonflikt erforderte eine Bestimmung

Der Senat war nach § 36 Absatz 1 Nummer 6 und Absatz 2 ZPO zur Entscheidung berufen. Beide Gerichte hatten verbindlich zum Ausdruck gebracht, den Streit nicht entscheiden zu wollen. Diese ausdrückliche Verneinung der eigenen örtlichen Zuständigkeit erfüllte für das Bestimmungsverfahren das gesetzliche Merkmal der Rechtskraft. Ein zusätzlicher Antrag einer Partei war in dieser Situation nicht erforderlich. Das Verfahren diente dazu, den durch die gegensätzlichen Entscheidungen entstandenen Stillstand aufzulösen und ein Gericht verbindlich festzulegen. Der Senat bestimmte Köln. Bereits die erste Verweisung innerhalb der ordentlichen Gerichtsbarkeit gab hierfür grundsätzlich den Ausschlag. Sie blieb nach § 281 Absatz 2 Satz 4 ZPO für das aufnehmende Gericht verbindlich.

Eine abweichende Rechtsauffassung hebt die Bindung nicht auf

Die Bindung eines Verweisungsbeschlusses entfällt nur in besonders schweren Ausnahmefällen. Dazu können eine Verletzung rechtlichen Gehörs, eine Entscheidung durch einen nicht gesetzlichen Richter oder das vollständige Fehlen einer gesetzlichen Grundlage gehören. Willkür setzt voraus, dass die Verweisung bei verständiger Würdigung nicht mehr nachvollziehbar und offensichtlich unhaltbar ist. Eine inhaltlich unrichtige oder rechtlich fehlerhafte Entscheidung genügt dafür nicht. Das Landgericht Köln durfte die Bindung deshalb nicht schon mit seiner abweichenden Auslegung des Mietgerichtsstands verneinen. Im vorliegenden Fall lagen die Ausnahmevoraussetzungen ohnehin nicht vor. Die Saarbrücker Verweisung war nach ordnungsgemäßer Anhörung der Parteien ergangen und aus Sicht des Senats nicht nur vertretbar, sondern zutreffend begründet.

Die Ausnahme verlangt ein Wohnraummietverhältnis

Nach § 29a Absatz 1 ZPO ist für Ansprüche aus Mietverhältnissen über Räume grundsätzlich ausschließlich das Gericht ihres Belegenheitsorts zuständig. Absatz 2 nimmt bestimmte Wohnraummietverhältnisse davon aus, darunter Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch. Für diese Ausnahme genügt jedoch nicht, dass Räume ihrer Beschaffenheit nach bewohnt werden können und tatsächlich kurzfristig zum Übernachten genutzt werden. Wegen der Verweisung auf das Bürgerliche Gesetzbuch ist die Einordnung nach materiellem Mietrecht vorzunehmen. Entscheidend ist deshalb, ob zwischen den Prozessparteien gerade ein Wohnraummietverhältnis besteht. Der Gegenstand des Vertrags und sein Zweck müssen gemeinsam betrachtet werden. Die bloße Bezeichnung als Monteurzimmer beantwortet diese rechtliche Frage nicht.

Die Gesetzesgeschichte bestätigte das engere Verständnis

Der Senat erläuterte, dass der ausschließliche Gerichtsstand früher nur Wohnraummietverhältnisse erfasste. Auch die damalige Ausnahme für bestimmte Arten von Wohnraum konnte folglich nur innerhalb solcher Vertragsverhältnisse eingreifen. Später wurde die Zuständigkeit am Ort der Räume auf Mietverhältnisse über Räume allgemein und auf Pachtverhältnisse ausgeweitet. Aus den Gesetzesmaterialien ergab sich aber kein Wille, zugleich die Ausnahme auf jeden Vertrag über tatsächlich zum Wohnen geeignete Räume auszudehnen. Eine solche Auslegung hätte vielmehr dem Ziel widersprochen, möglichst umfassend eine Zuständigkeit in räumlicher Nähe zur Mietsache zu schaffen. Der Senat verwendete diese Entwicklung zur Begründung, weshalb der tatsächliche Wohngebrauch allein die Ausnahme nicht auslöst.

Maßgeblich war der vertragliche Zweck der Mieterin

Wohnraummiete liegt nach dem herangezogenen Maßstab nur vor, wenn die Räume vertragsgemäß den eigenen Wohnbedürfnissen des Mieters oder seiner Familie dienen sollen. Hier hatte die Gesellschaft die Zimmer für Monteure angemietet. Deren Unterbringung war der geschäftliche Zweck des Vertrags, nicht die Befriedigung eigener Wohnbedürfnisse der Mieterin. Deshalb war die zeitliche Befristung für die Ausnahme nicht ausreichend. Es blieb beim ausschließlichen Gerichtsstand des Orts, an dem die Zimmer lagen. Das Landgericht Köln musste den Streit bearbeiten. Ob und in welcher Höhe Mietzahlungen tatsächlich offenstanden, war erst in diesem weiteren Verfahren zu klären.