Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer belastet Grundbesitz laufend und gehört zu den wichtigen Einnahmen der Gemeinden. Sie ist von der Grunderwerbsteuer zu unterscheiden, die an bestimmte Erwerbsvorgänge anknüpft. Die Grundsteuer kann daher auch ohne Verkauf oder Eigentumswechsel anfallen. Rechtliche Grundlagen sind das Grundsteuergesetz, die einschlägigen Bewertungsvorschriften und gegebenenfalls abweichende Landesgesetze. Seit 2025 wird die Steuer auf reformierter Grundlage erhoben. Für die zutreffende Beurteilung müssen deshalb der betroffene Zeitraum, die Grundstücksart und das Bundesland bestimmt werden; alte Einheitswerte erklären die heutige Berechnung nicht mehr allgemein.
Bundesmodell und abweichende Landesmodelle
Die Länder können bei der Grundsteuer abweichende Modelle vorsehen. Im Bundesmodell spielen unter anderem Grundstücksart, Fläche, Bodenrichtwert und weitere gesetzlich typisierte Bewertungsmerkmale eine Rolle. Andere Landesmodelle setzen andere Schwerpunkte, beispielsweise Flächen oder Lagefaktoren. Deshalb lässt sich eine Berechnung aus einem Bundesland nicht unverändert auf ein Grundstück in einem anderen Land übertragen. Auch einzelne landesrechtliche Abweichungen innerhalb des Systems können relevant sein. Zunächst sollte daher anhand des Bescheids und der maßgeblichen Landesvorschriften geklärt werden, nach welchem Modell die konkrete wirtschaftliche Einheit behandelt wird.
Wie entsteht der zu zahlende Betrag?
Die Berechnung erfolgt grundsätzlich in mehreren aufeinander aufbauenden Schritten. Zunächst werden die maßgeblichen Bewertungsgrundlagen festgestellt; daraus wird nach den einschlägigen Regeln ein Steuermessbetrag ermittelt. Die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz an. Ein Grundsteuerwert ist somit weder der jährlich zu zahlende Betrag noch ohne Weiteres der aktuelle Verkaufspreis einer Immobilie. Um die Belastung zu verstehen, müssen Bewertung, Messbetrag und Hebesatz gemeinsam betrachtet werden. Änderungen einer dieser Größen können das Ergebnis beeinflussen, ohne dass gleichzeitig sämtliche übrigen Berechnungsgrundlagen geändert wurden.
Welcher Bescheid muss angegriffen werden?
Bewertungsbescheid, Messbescheid und Grundsteuerbescheid enthalten unterschiedliche Regelungen. Fehler bei Fläche, Grundstücksart oder Bewertung müssen grundsätzlich auf der dafür vorgesehenen vorgelagerten Ebene geltend gemacht werden. Ein bindender Grundlagenbescheid lässt sich regelmäßig nicht erst über den späteren kommunalen Steuerbescheid inhaltlich angreifen. Bei Hebesatz oder Anwendung des Messbetrags kann dagegen eine andere Ebene betroffen sein. Die zulässigen Rechtsbehelfe und zuständigen Stellen richten sich nach dem jeweiligen Bescheid und dem anwendbaren Recht. Deshalb sind alle Bescheide einschließlich ihrer Rechtsbehelfsbelehrungen gemeinsam zu prüfen.
Welche Bewertungsfehler kommen in Betracht?
Zu kontrollieren sind insbesondere Flächenangaben, Gebäudeart, Nutzungsart, Baujahr und die gesetzlich maßgeblichen Grundstücksdaten. Welche Merkmale relevant sind, hängt vom Modell ab. Im Bundesmodell ermöglicht § 220 Absatz 2 BewG unter bestimmten Voraussetzungen den Nachweis eines erheblich niedrigeren gemeinen Werts. Dafür gelten gesetzliche Anforderungen an Abweichung und Nachweis; ein bloß subjektiv niedriger eingeschätzter Verkaufspreis genügt nicht. Veränderungen am Grundstück können zudem Anzeige- oder Fortschreibungspflichten auslösen. Die richtige Einordnung des ursprünglichen Stichtags ist von späteren tatsächlichen Veränderungen zu unterscheiden.
Aktueller Stand der Rechtsprechung
Der BFH hielt im Urteil vom 12. November 2025, II R 25/24, die dort geprüften Regeln zur Bewertung von Wohnungseigentum im Bundesmodell für verfassungsgemäß. Nach der veröffentlichten Verfahrensübersicht des BFH ist dagegen beim Bundesverfassungsgericht die Beschwerde 1 BvR 551/26 anhängig; Stand ist der 19. September 2026. Damit ist eine anhängige Prüfung von einer bereits festgestellten Verfassungswidrigkeit zu unterscheiden. Die Entscheidung betrifft außerdem nicht automatisch jedes Landesmodell oder jeden individuellen Bewertungsfehler. Diese Fragen verlangen weiterhin eine eigenständige Prüfung.
Praktische Hinweise zur Kontrolle
Für eine Prüfung sollten sämtliche Bescheide, die abgegebene Erklärung, Flächenberechnungen und gegebenenfalls Bewertungsunterlagen bereitliegen. Der Vergleich mit dem Nachbargrundstück allein ist wenig aussagekräftig, wenn Grundstücksmerkmale oder rechtliche Grundlagen abweichen. Ein Rechtsbehelf stoppt die Zahlung grundsätzlich nicht automatisch; vorläufiger Rechtsschutz ist gesondert zu prüfen. Bei einem Verkauf sollten die öffentlich-rechtliche Schuldnerstellung und die vertragliche Kostenverteilung auseinandergehalten werden. Auch ein Verfahren zur Verfassungsmäßigkeit ersetzt nicht die Beachtung eigener Fristen. Entscheidend bleibt, welcher konkrete Fehler auf welcher Verfahrensebene geltend gemacht werden kann.