Vermieterpfandrecht bei Gewerberäumen

Was das Vermieterpfandrecht sichert

Das Vermieterpfandrecht ist eine gesetzliche Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis. Es kann bestimmte bewegliche Sachen des Mieters erfassen, die in das Mietobjekt eingebracht wurden. Über § 578 BGB gelten die maßgeblichen Vorschriften auch bei Gewerberäumen. Eine gesonderte Verpfändungsvereinbarung ist für dieses gesetzliche Recht nicht erforderlich. Dennoch ist nicht jeder Gegenstand in einem Laden, Büro oder Lager automatisch verwertbare Sicherheit. Für jede Sache sind insbesondere Eigentum, Einbringung, Pfändbarkeit und ein mögliches Erlöschen zu prüfen.

Welche Forderungen und Sachen erfasst sind

Ausgangspunkt ist § 562 BGB. Gesichert werden Forderungen aus dem Mietverhältnis; für bestimmte zukünftige Forderungen enthält Absatz 2 zusätzliche Grenzen. Der Sicherungsumfang darf deshalb nicht mit sämtlichen denkbaren wirtschaftlichen Ansprüchen des Vermieters gleichgesetzt werden. Auf der Sachseite kommt es auf eingebrachte Sachen des Mieters an. Rechnungen, Kaufverträge und Sicherungsunterlagen sind wichtige Anhaltspunkte. Bei geleasten, gemieteten oder unter Eigentumsvorbehalt gelieferten Gegenständen müssen die Rechte Dritter gesondert geklärt werden; der bloße Standort beweist kein Mietereigentum.

Pfändungsschutz im Betrieb beachten

§ 562 Absatz 1 BGB nimmt unpfändbare Sachen vom Vermieterpfandrecht aus. Für die Beurteilung ist der aktuelle § 811 ZPO wichtig, der unter anderem Gegenstände für eine Erwerbstätigkeit schützt. Die konkrete Einordnung hängt vom Schuldner, der Sache und ihrer tatsächlichen Verwendung ab. Es wäre deshalb ebenso falsch, jede Betriebsausstattung als unpfändbar zu behandeln, wie den Schutz bei gewerblicher Nutzung generell auszuschließen. Gerade bei unterschiedlichen Unternehmensformen muss die Prüfung auf die betreffende Person und deren Tätigkeit bezogen werden.

Entfernung kann die Sicherheit beenden

Nach § 562a BGB erlischt das Pfandrecht grundsätzlich, wenn die Sache vom Grundstück entfernt wird. Ausnahmen betreffen insbesondere eine Entfernung ohne Wissen oder unter berechtigtem Widerspruch des Vermieters. Dieser kann aber nicht beliebig widersprechen: Das Gesetz begrenzt sein Widerspruchsrecht unter anderem bei gewöhnlichen Lebensverhältnissen und ausreichender verbleibender Sicherheit. Im gewerblichen Bereich ist deshalb der regelmäßige Geschäftsbetrieb zu berücksichtigen. Ob und wann eine Sache das Grundstück verlassen hat, kann für die rechtliche Bewertung entscheidend sein.

Betriebsfahrzeuge in der BGH-Rechtsprechung

Im Urteil vom 06.12.2017 – XII ZR 95/16 – behandelte der BGH Fahrzeuge, die regelmäßig auf dem gemieteten Betriebsgrundstück abgestellt wurden. Solche Fahrzeuge können dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Verlassen sie das Grundstück im Rahmen einer Fahrt, kann das Recht jedoch auch bei nur vorübergehender Entfernung erlöschen und bei der Rückkehr neu entstehen. Der BGH verwarf damit die Vorstellung einer ohne Unterbrechung fortbestehenden Sicherheit allein wegen des dauerhaften betrieblichen Bezugs. In Insolvenzverfahren kann der genaue zeitliche Ablauf besondere Bedeutung erhalten.

Selbsthilfe hat enge Voraussetzungen

§ 562b BGB erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen, die Entfernung belasteter Sachen zu verhindern und beim Auszug Besitz daran zu nehmen. Daraus entsteht kein allgemeines Recht, sämtliche Geschäftsräume eigenmächtig zu räumen oder fremde Gegenstände einzubehalten. Bei bereits entfernten Sachen sieht die Vorschrift bestimmte Herausgabeansprüche vor. Außerdem kann das Pfandrecht nach Kenntnis der Entfernung innerhalb eines Monats erlöschen, wenn der Anspruch nicht zuvor gerichtlich geltend gemacht wurde. Vorschnelle Verwertung oder unberechtigte Besitzentziehung können eigene rechtliche Risiken auslösen.

Den konkreten Sicherungsfall dokumentieren

Benötigt werden Mietvertrag, Forderungsaufstellung und ein nachvollziehbares Inventar der betroffenen Sachen. Für jede Position sollten Eigentumsnachweis, Standort und relevante Bewegungen festgehalten werden. Bei Fahrzeugen helfen Nutzungs- und Abstellzeiten; bei Waren können Liefer- und Auslieferungsunterlagen wichtig sein. Die Unterlagen sollten außerdem erkennen lassen, wann der Vermieter von einer Entfernung erfahren und ob er wirksam widersprochen hat. Eine belastbare Prüfung trennt das Bestehen des Pfandrechts, die zulässige Besitzsicherung und eine spätere Verwertung. Diese Schritte sind rechtlich nicht identisch.

Sicherheitsleistung und spätere Verwertung unterscheiden

Nach§ 562c BGB kann der Mieter die Geltendmachung durch Sicherheitsleistung abwenden und einzelne Sachen gegen Sicherheit in Höhe ihres Werts befreien. Ein solches Angebot ist nicht dasselbe wie der Nachweis, dass das Pfandrecht von Anfang an nicht bestand. Anspruch, Sicherung und konkrete Sache werden jeweils zugeordnet. [1]

Ein Besitzsicherungsrecht erlaubt nicht jede beliebige sofortige Verwertung. Bestehen des Pfandrechts, zulässige Selbsthilfe und spätere Befriedigung sind gesondert zu prüfen. Bei drohender Entfernung sind Kenntniszeitpunkt und gerichtliche Geltendmachung nach§ 562b Abs. 2 BGB besonders wichtig. Ein allgemeines Forderungsschreiben ersetzt nicht automatisch die dort verlangte gerichtliche Maßnahme. [1]