Wann ist eine Erlaubnis erforderlich?
Nach § 540 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache grundsätzlich nicht ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen. Eine geplante Untervermietung sollte deshalb vor dem Einzug geklärt werden. Prüfen Sie zunächst, ob der Mietvertrag oder eine bereits erteilte Zustimmung den konkreten Umfang abdeckt. Entscheidend können insbesondere die Person, die betroffenen Räume und der vorgesehene Zeitraum sein. Eine auf einen früheren Untermieter oder eine bestimmte Zeit beschränkte Erlaubnis beantwortet nicht automatisch die Frage nach einer späteren, anders ausgestalteten Überlassung.
Anspruch auf Zustimmung bei teilweiser Überlassung
Für einen Teil des Wohnraums kann § 553 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis begründen, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Gegen die Gestattung können insbesondere ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, eine übermäßige Belegung oder sonstige Unzumutbarkeit sprechen. Erklären Sie deshalb nachvollziehbar, weshalb untervermietet werden soll und wie die Nutzung aufgeteilt wird. Die Überlassung der gesamten Wohnung ist von der Teiluntervermietung zu unterscheiden; der besondere Anspruch aus § 553 BGB lässt sich darauf nicht ohne Weiteres übertragen.
Rechtsprechung: Kostenentlastung und Gewinn unterscheiden
Mit Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 bestätigte der Bundesgerichtshof, dass der Wunsch nach einer Verringerung eigener Mietaufwendungen grundsätzlich ein berechtigtes Interesse sein kann. Eine wirtschaftliche Notlage ist dafür nicht erforderlich. Eine über die Deckung wohnungsbezogener Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung wird von diesem Interesse jedoch nicht umfasst. Im entschiedenen Fall bestand deshalb kein Anspruch auf Erlaubnis der konkret praktizierten gewinnbringenden Untervermietung. Das Urteil betrifft den gesetzlichen Gestattungsanspruch; eine ausdrücklich vereinbarte Erlaubnis und deren Grenzen müssen anhand ihres Inhalts geprüft werden.
Welche Pflichten bleiben beim Hauptmieter?
Die Untervermietung beendet den Hauptmietvertrag nicht. Gegenüber dem eigenen Vermieter bleiben die daraus folgenden Pflichten maßgeblich. § 540 Absatz 2 BGB ordnet zudem an, dass der Mieter für ein dem Dritten beim Gebrauch anzulastendes Verschulden einzustehen hat, auch bei erlaubter Überlassung. Hauptmieter sollten daher nicht nur die Zahlung der Untermiete im Blick behalten. Klare Absprachen über Raumnutzung, Schlüssel, Sorgfaltspflichten und die Kommunikation bei Schäden helfen, unterschiedliche Erwartungen frühzeitig zu erkennen und Konflikte später anhand konkreter Vereinbarungen zu klären.
Was sollte im Untermietvertrag stehen?
Benennen Sie die Vertragsparteien und beschreiben Sie eindeutig, welche Räume allein genutzt und welche mitbenutzt werden dürfen. Halten Sie Miete, Nebenkostenregelung, Zahlungszeitpunkt und gegebenenfalls überlassene Gegenstände fest. Dokumentieren Sie den Zustand bei Übergabe und die ausgehändigten Schlüssel. Eine gewünschte Befristung sowie spätere Kündigungsmöglichkeiten müssen rechtlich gesondert geprüft werden. Das Ende der Erlaubnis des Hauptvermieters und das Ende des Untermietvertrags sollten nicht lediglich als identisch vorausgesetzt werden. Auch ein kurzer Vertrag benötigt dafür eine auf die konkrete Situation abgestimmte Gestaltung.
Vor dem Einzug den Rahmen klären
Sammeln Sie Hauptmietvertrag, vorhandene Erlaubnisse und die geplanten Untermietbedingungen. Vergleichen Sie die beantragte Nutzung mit der später tatsächlich beabsichtigten Durchführung. Bei Ablehnung einer Erlaubnis sollte geprüft werden, ob ein Anspruch besteht und wie er durchgesetzt werden kann. Eine eigenmächtige Überlassung kann einen erheblichen Vertragsstreit auslösen. Für Vermieter ist umgekehrt entscheidend, die konkrete Anfrage und mögliche Ablehnungsgründe nachvollziehbar zu prüfen. Pauschale Annahmen über jede Form der Untervermietung werden den unterschiedlichen gesetzlichen Voraussetzungen nicht gerecht.