Die Verfahrensphase und die handelnde Person feststellen
Der bloße Hinweis auf eine Insolvenz sagt noch nicht, ob lediglich ein Antrag gestellt oder das Verfahren eröffnet wurde. Für einzelne Befugnisse sind außerdem der gerichtliche Beschluss, etwaige Verfügungsbeschränkungen und die konkrete Stellung eines vorläufigen Verwalters oder Sachwalters maßgeblich. Eine Empfangsbestätigung durch irgendeinen Berater beweist nicht sämtliche Vertretungs- oder Verfügungsbefugnisse. [1]
Zu sichern sind Beschlüsse, Bekanntmachungen und der tatsächlich geführte Schriftwechsel. Zugleich muss der richtige Mieterrechtsträger feststehen. Die wirtschaftliche Krise einer verbundenen Gesellschaft ist nicht automatisch das Verfahren über das Vermögen der eigenen Mietvertragspartei. Parteien und Vertretung beim Vertragsschluss erläutert die Partei- und Vertretungsprüfung; hier kommt die jeweilige Insolvenzbefugnis hinzu.
Vertragsfortbestand und Altansprüche auseinanderhalten
§ 108 Abs. 1 InsO lässt die dort erfassten Mietverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbestehen. Nach Absatz 3 können Ansprüche für die Zeit vor Eröffnung grundsätzlich nur als Insolvenzgläubiger geltend gemacht werden. Die Forderung ist deshalb nach Zeitraum und Rechtsgrund zuzuordnen. [2]
Für die Zeit nach Eröffnung ist insbesondere die Einordnung nach § 55 InsO zu prüfen. Ein als Masseverbindlichkeit einzuordnender Anspruch ist nicht allein wegen dieser Bezeichnung sicher bezahlt. Tatsächliche Masse, weitere Verfahrenslage und konkrete Durchsetzbarkeit bleiben relevant. Abrechnungssaldo, Fälligkeit und Zeitraum sind daher nicht unterschiedslos in einer offenen Gesamtforderung zusammenzufassen. [1]
Kündigungssperre schon nach Antrag beachten
§ 112 InsO knüpft bereits an den Antrag auf Eröffnung an. Danach ist eine Kündigung durch den anderen Teil wegen eines vor dem Antrag eingetretenen Mietverzugs oder wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse ausgeschlossen. Wer nur auf den späteren Eröffnungsbeschluss blickt, kann diesen früheren Einschnitt übersehen. [3]
Das bedeutet nicht, dass jede denkbare spätere Pflichtverletzung niemals eine Beendigung erlauben könnte. Der konkrete Grund, sein Entstehungszeitpunkt und die übrigen Voraussetzungen müssen aber gesondert geprüft werden. Eine Vertragsklausel, die insolvenzbedingt abweichende Befugnisse vorsieht, darf zudem § 119 InsO nicht umgehen. Die Norm erklärt vorausgehende Vereinbarungen für unwirksam, soweit sie die Anwendung der §§ 103–118 ausschließen oder beschränken. [3]
Sonderrecht des Verwalters und fehlende Überlassung prüfen
Nach § 109 Abs. 1 InsO kann der Insolvenzverwalter das dort erfasste Mietverhältnis ohne Rücksicht auf vereinbarte Dauer oder Ausschluss der ordentlichen Kündigung kündigen. Die Frist beträgt drei Monate zum Monatsende, sofern keine kürzere Frist maßgeblich ist. Diese Befugnis ist von einem eigenen gleichlautenden Sonderrecht des Vermieters zu unterscheiden. [4]
Waren die Räume bei Eröffnung noch nicht überlassen, enthält § 109 Abs. 2 eine gesonderte Rücktrittsregel für beide Seiten. Auf Verlangen muss der andere Teil binnen zwei Wochen erklären, ob er zurücktreten will; das Gesetz regelt die Folge einer unterlassenen Erklärung. Überlassungsstand und Zugang eines solchen Verlangens sind deshalb besonders genau zu dokumentieren. [4]
Sicherheiten nach ihrem eigenen Recht beurteilen
Barkaution, Bürgschaft und Vermieterpfandrecht sind nicht dieselbe insolvenzrechtliche Sicherheit. § 50 InsO betrifft die abgesonderte Befriedigung von Pfandgläubigern und enthält in Absatz 2 besondere Grenzen für das gesetzliche Vermieterpfandrecht. Für ältere Mietzeiträume und eine Entschädigung infolge Verwalterkündigung darf deshalb keine unbegrenzte Pfandsicherung unterstellt werden. [5]
Bei einer Bankbürgschaft wird deren Text und die gesicherte Forderung gesondert ausgewertet. Die Krise des Mieters beweist nicht automatisch eine rechtlich wirksame Abrufbefugnis in jeder Höhe. Für das Inventar sind zudem Fremdeigentum, Entfernung und die tatsächliche Entstehung des Pfandrechts zu prüfen. Kaution und Barkaution bei Gewerbemiete–Vermieterpfandrecht und betriebliches Inventar vertiefen die verschiedenen Sicherungsarten.
Rückgabe und Schlussabrechnung nach Position ordnen
Die Beendigung eines Vertrags und die tatsächliche Besitzrückgabe können zeitlich auseinanderfallen. Zu klären sind Erklärung, Frist, Schlüssel, noch vorhandene Sachen und die Zuständigkeit für die tatsächliche Abwicklung. Ein vermeintlicher Betriebsverkauf oder die Nutzung durch einen Dritten ersetzt keine klare Einigung über die Mietvertragspartei. [2] [4]
Die abschließende Forderungsliste trennt Zeit vor Eröffnung, laufende Verpflichtungen, Rückgabe, Schäden und etwaige Ansprüche wegen vorzeitiger Beendigung. § 109 Abs. 1 enthält für den dort genannten Beendigungsschaden eine besondere Insolvenzgläubigerregel. Die gesamte Restmiete darf daher nicht ohne Einordnung als voll gesicherte laufende Masseforderung behandelt werden. Belege und Zeitpunkte sind für jede Position gesondert aufzubewahren. [4]
Rechtsprechung und Rechtsgrundlagen
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