Miete oder Pacht?
Miete gewährt den Gebrauch einer Sache, Pacht zusätzlich den Genuss der Früchte. Bei einem eingerichteten Gastronomiebetrieb geht es häufig darum, mit Räumen, Küche, Theke und Mobiliar einen Ertrag zu erwirtschaften. Die Vertragsüberschrift entscheidet nicht. Maßgeblich sind Inhalt, Überlassungszweck und die vereinbarten Pflichten. Ein einheitlicher Vertrag kann Grundstück, Räume, bewegliches Inventar, Markenauftritt und weitere betriebliche Grundlagen erfassen.
Was gehört zum Inventar?
Das Inventar sollte in einer Anlage vollständig bezeichnet werden, möglichst mit Zustand, Seriennummer, Zubehör und Zeitwert. Typisch sind Kühltechnik, Kochgeräte, Spülmaschinen, Zapfanlage, Tische, Stühle, Geschirr und Kassensysteme. Warenlager und Verbrauchsmaterial sind davon zu unterscheiden. Unklare Listen erschweren später den Nachweis, welche Gegenstände übergeben, ersetzt, beschädigt oder bereits bei Vertragsbeginn mangelhaft waren.
Erhaltung und Ersatz
§ 582 BGB enthält besondere Regeln zur Erhaltung des Inventars. Je nach Vertragsgestaltung kann der Pächter verpflichtet sein, einzelne Stücke zu ersetzen und das Inventar in dem Zustand zu erhalten, der einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Vertragliche Klauseln müssen klar zwischen Wartung, Reparatur, Ersatzbeschaffung und gewöhnlicher Abnutzung unterscheiden. Für technische Anlagen kommen zusätzlich Prüf-, Hygiene- und Verkehrssicherungspflichten in Betracht.
BGH zur Einordnung eines Gaststättenvertrags
Der Bundesgerichtshof wertete im Urteil vom 27. März 1991, XII ZR 136/90, die Überlassung von Gaststättenräumen zusammen mit Inventar als wesentliches Merkmal der Pacht. Entscheidend war, dass die Ausstattung dem Betreiber die Fruchtziehung aus dem eingerichteten Betrieb ermöglichte. Die Entscheidung zeigt, warum die rechtliche Qualifikation nicht allein von der Bezeichnung als Miet- oder Pachtvertrag abhängt und für Kündigung, Pflichten und Rückgabe erheblich ist.
Mängel und Betriebsfähigkeit
Fehlen zugesicherte Geräte oder ist die Einrichtung bei Übergabe nicht betriebsfähig, können Mängelrechte in Betracht kommen. Der Pächter muss Defekte zeitnah anzeigen und Beweise sichern. Nicht jede Ertragsschwäche ist ein Sachmangel; das allgemeine Unternehmerrisiko trägt grundsätzlich der Betreiber. Anders kann es liegen, wenn konkrete Eigenschaften, Kapazitäten oder Genehmigungsvoraussetzungen vereinbart wurden. Wartungsstau und behördliche Nutzungsbeschränkungen sind getrennt zu untersuchen.
Rückgabe am Vertragsende
Bei Vertragsende sind Räume und Inventar entsprechend Vertrag und Gesetz zurückzugeben. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und Funktionsprüfung reduziert Streit. Zu klären ist, wem während der Laufzeit angeschaffte Ersatzstücke gehören und ob Zeitwertausgleich geschuldet wird. Zurückbehaltungsrechte, Vermieterpfandrecht und Eigentumsvorbehalte von Lieferanten können die Herausgabe einzelner Gegenstände beeinflussen.
Vertragsprüfung in der Praxis
Benötigt werden Hauptvertrag, Inventarliste, Übergabeprotokoll, Rechnungen, Wartungsnachweise und Schriftverkehr über Defekte. Wichtig sind Laufzeit, Kündigung, Pachtanpassung, Instandhaltung, Versicherung und behördliche Genehmigungen. Vor Übernahme sollte der technische Zustand fachkundig dokumentiert werden. Bei laufenden Streitigkeiten ist zu trennen, ob eine Reparatur dringend für den sicheren Betrieb erforderlich ist und wer die Kosten endgültig trägt. Für eine belastbare Einzelfallbewertung sind Vertrag, behördliche Unterlagen und der tatsächliche Ablauf gemeinsam zu prüfen. Entscheidend ist nicht nur, welche Pflicht abstrakt besteht, sondern wer sie wann verletzte, wodurch der konkrete Schaden oder die behördliche Reaktion ausgelöst wurde und welche Abhilfe bereits nachweisbar umgesetzt ist. Zusätzlich ist zu untersuchen, ob Hinweise, Fristen und Zuständigkeiten klar waren und ob mildere Maßnahmen das Ziel ebenso erreicht hätten. Eine zeitnahe, sachliche Dokumentation erleichtert diese Prüfung. Sie trennt nachträgliche Vermutungen von feststellbaren Tatsachen und macht Veränderungen des Betriebszustands nachvollziehbar. Dringende Sicherheitsmängel sollten unabhängig vom Kostenstreit unverzüglich fachgerecht behoben werden.