Gemeinsame Immobilie nach Trennung

Grundbuch und Darlehen

Eigentumsquoten werden aus dem Grundbuch und schuldrechtliche Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag ermittelt. Der Auszug aus dem Haus beseitigt weder Miteigentum noch Bankhaftung. Eine interne Zusage, alle Raten zu tragen, bindet den Kreditgeber ohne entsprechende Vereinbarung nicht.

Sind beide gegenüber der Bank Gesamtschuldner, gilt im Innenverhältnis grundsätzlich der Ausgleich zu gleichen Teilen, soweit nichts anderes bestimmt ist (§ 426 Abs. 1 BGB). Soweit ein Schuldner die Bank befriedigt und Ausgleich verlangen kann, geht ihre Forderung gegen den anderen auf ihn über. Der Übergang darf der Bank nicht zum Nachteil gereichen (§ 426 Abs. 2 BGB).

Zwischenlösung und dauerhafte Trennung

Während der Trennung kann § 1361b die Nutzung regeln; dieses Verfahren wird in Ehewohnung und Nutzungsregelung behandelt. Für eine dauerhafte Lösung kommen insbesondere vertragliche Übernahme oder Verkauf in Betracht. Kaufpreis, Restschuld, Ablösungskosten, Übergabe und Entlassung aus Sicherheiten müssen abgestimmt werden.

Der Vertrag über die Übernahme eines Grundstücksanteils bedarf grundsätzlich notarieller Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Eigentumswechsel erfordert Auflassung und Grundbucheintragung (§§ 873, 925 BGB). Ob eine Zustimmung nach § 1365 BGB erforderlich ist, muss bei einer Verfügung über das Vermögen im Ganzen gesondert geprüft werden.

Fehlt Einigkeit, kann grundsätzlich jeder Teilhaber die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Bei ausgeschlossener Teilung in Natur erfolgt die Aufhebung bei Grundstücken durch Versteigerung und Erlösteilung (§ 753 BGB). Für das Verfahren, Einstellungsanträge und trennungsbezogene Einwendungen siehe T346.

Rechnung ohne Mehrfachansatz

Nutzungsvergütung, Wohnvorteil, Kreditbelastung und Zugewinn dürfen nicht unbemerkt mehrfach als gleicher wirtschaftlicher Posten behandelt werden. Unterschiedliche Ansprüche können nebeneinander bestehen, verlangen aber eine abgestimmte Rechnung.

Zugewinn ist nach § 1373 BGB eine Differenzrechnung zwischen Anfangs- und Endvermögen. Privilegierte Erwerbe nach § 1374 Abs. 2 werden unter dessen Voraussetzungen dem Anfangsvermögen hinzugerechnet; die spätere Vermögenslage wird gesondert nach § 1375 ermittelt. Eine pauschale Voraussetzung, das Ererbte oder Geschenkte müsse noch als derselbe Gegenstand greifbar sein, enthält § 1374 Abs. 2 nicht. Erwerb, Wert, Verbindlichkeiten und die jeweiligen Stichtage sind zu belegen. Die Zugewinnrechnung wird in Zugewinnausgleich und Stichtage vertieft.