Umbau und bloße Erhaltung sind nicht identisch
§ 2 HOAI beschreibt Umbauten als Umgestaltungen mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand. Modernisierungen erhöhen nachhaltig den Gebrauchswert, während Instandhaltung und Instandsetzung gesondert definiert sind. Die genaue Einordnung des Vorhabens ist daher vor der Zuschlagsberechnung wichtig. Der Austausch eines einzelnen verschlissenen Bestandteils ist nicht allein wegen des Gebäudealters automatisch ein Umbau. Umgekehrt kann ein umfangreicher Eingriff trotz erhaltener Außenhülle eine entsprechende Planungsaufgabe darstellen. Maßgeblich sind Art und Umfang der tatsächlichen Maßnahme.
Der Zuschlag bezieht sich auf das Honorar
Nach § 6 Absatz 2 HOAI sind bei Umbau und Modernisierung mehrere Berechnungsgrundlagen zusammenzuführen, insbesondere anrechenbare Kosten, Honorarzone und Leistungsphasen. Der Zuschlag wird auf das Honorar bezogen. Ein vereinfachtes Beispiel: Bei einem für diesen Rechenschritt maßgeblichen Honorar von 10.000 Euro ergeben 20 Prozent einen Zuschlag von 2.000 Euro. Daraus folgt kein entsprechender Zuschlag von 20 Prozent auf die gesamten Baukosten. Ob dieser Prozentsatz im konkreten Vertrag tatsächlich gilt, ist zusätzlich zu prüfen.
Vereinbarung und gesetzliche Auffangregel beachten
§ 6 Absatz 2 HOAI verlangt eine Textformvereinbarung unter Berücksichtigung des Schwierigkeitsgrads. Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart. Die Voraussetzung des Schwierigkeitsgrads darf dabei nicht übergangen werden. Ebenso ist die sonstige Honorarabrede zu prüfen. Eine pauschale Behauptung, jeder Altbau löse stets 20 Prozent aus, wäre deshalb zu weit. Auch ein ausdrücklich anders vereinbarter Berechnungsweg muss aus seinem gesamten Vertragszusammenhang bewertet werden.
Die Regelung hängt vom Leistungsbild ab
Für Gebäude nennt § 36 HOAI bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad eine Vereinbarung bis zu 33 Prozent. Für Innenräume nennt dieselbe Vorschrift bis zu 50 Prozent. Diese Werte beziehen sich auf die dort beschriebenen Leistungsbereiche und Voraussetzungen. Sie sind nicht ohne Prüfung auf jede Fachplanung zu übertragen. Andere Leistungsbilder besitzen eigene Regelungen. Außerdem bleibt die aktuelle Bedeutung der Honorarvereinbarung zu berücksichtigen. Die bloße Auswahl des höchsten bekannten Prozentsatzes ist keine tragfähige Begründung einer Rechnung.
Die Rechtsprechung zeigt die Bedeutung der Vereinbarung
Der Bundesgerichtshof entschied am 27. November 2008, VII ZR 211/07, unter früherem HOAI-Recht auch über einen vereinbarten Umbauzuschlag. Dieser konnte nach dem damaligen Leitsatz einvernehmlich schriftlich geändert werden. Die Entscheidung ist als historischer Vertragsfall einzuordnen. Sie erlaubt weder eine heutige einseitige Erhöhung noch die ungeprüfte Anwendung alter Formanforderungen. Für neue Vereinbarungen sind die aktuellen Textformregeln und die vollständige Honorarabrede maßgeblich. Eine gemeinsam dokumentierte Änderung ist von einer bloß anders ausgestellten Rechnung zu unterscheiden.
Vorhandene Substanz ist eine andere Berechnungsfrage
Bei der Umgestaltung kann vorhandene Bausubstanz technisch oder gestalterisch mitverarbeitet werden. Deren angemessene Berücksichtigung bei anrechenbaren Kosten folgt eigenen Regeln. Sie ist nicht mit dem Umbauzuschlag identisch. Ein sachlicher Wertansatz der Substanz beantwortet deshalb nicht allein die Zuschlagshöhe. Beide Größen müssen jeweils nachvollziehbar hergeleitet werden. Eine undifferenzierte Sammelposition erschwert die Prüfung, ob Kostenbasis, Planungsanforderungen und vereinbarter Zuschlag richtig aufeinander bezogen wurden oder eine fehlerhafte Berechnung vorliegt.
Eine transparente Rechnung erklärt die einzelnen Schritte
Prüfbar werden sollte zunächst, welche Maßnahme und welches Leistungsbild vorliegen. Danach folgen Honorargrundlage, erfasste Leistungsphasen und der einschlägige Zuschlag mit seiner Vereinbarung oder Auffangregel. Bei Teilbeauftragungen und unterschiedlichen Aufgaben darf nicht ungeprüft ein einheitlicher Gesamtaufschlag verwendet werden. Für ältere Verträge muss außerdem die zeitliche Rechtsfassung festgestellt werden. Eine nachvollziehbare Darstellung ermöglicht die sachliche Kontrolle und trennt berechtigte Vergütung für die Bestandsplanung von einem allein mit dem Gebäudealter begründeten Zusatzbetrag.