Der Zeitraum nach der Ausführung hat eigene Aufgaben
Anlage 10.1 HOAI nennt für die Objektbetreuung die fachliche Bewertung innerhalb der Verjährungsfristen festgestellter Mängel einschließlich notwendiger Begehungen. Diese beschriebene Leistung ist zeitlich auf längstens fünf Jahre seit Abnahme begrenzt. Hinzu kommen eine Objektbegehung vor Ablauf der einschlägigen Mängelfristen gegenüber den ausführenden Unternehmen und die Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheiten. Die genaue vertragliche Übernahme bleibt zu prüfen. Es geht um bestimmte fachliche Tätigkeiten und nicht allein um allgemeine Erreichbarkeit bei beliebigen Gebäudefragen.
Verjährungsfristen und Kontrollzeitpunkte richtig zuordnen
Für unterschiedliche Unternehmerleistungen können verschiedene Fristen maßgeblich sein. Die Objektbetreuung muss deshalb auf tatsächlich relevante Abnahmen und Vertragslagen bezogen werden. Eine allgemeine Annahme, bei jedem Bauteil gelte stets derselbe Termin, kann zu Fehlentscheidungen führen. Die Begehung vor Fristablauf hat einen anderen Zweck als eine beliebige Routinebesichtigung Jahre später. Zugleich ersetzt eine fachliche Mängelbewertung nicht ohne Weiteres sämtliche rechtlichen Schritte zur Anspruchssicherung. Zuständigkeiten für Prüfung, Mitteilung und weitere Durchsetzung sollten klar feststehen.
Überwachung der Mängelbeseitigung ist gesondert zu betrachten
Die aktuelle Anlage 10 nennt die Überwachung der Mängelbeseitigung innerhalb der Verjährungsfrist als Besondere Leistung. Sie darf daher nicht ungeprüft mit jeder Grundleistung der Objektbetreuung gleichgesetzt werden. Ob sie tatsächlich bereits vereinbart ist, muss dennoch aus dem Vertrag ermittelt werden. Ebenso sind Verwaltung, zusätzliche Bestandsdokumentation und laufende Objektbeobachtung eigenständig zu beurteilen. Die bloße Überschrift Leistungsphase 9 beantwortet somit nicht automatisch jeden späteren Betreuungswunsch. Der konkrete Aufgaben- und Ergebnisumfang bleibt maßgeblich.
Die Rechtsprechung trennt Leistungsende und bloßes Schweigen
Der Bundesgerichtshof behandelte am 20. Oktober 2005, VII ZR 155/04, einen Vertrag mit Objektbetreuung und abweichend angenommenen Gewährleistungsfristen. Das bloße Ausbleiben von Beanstandungen innerhalb der tatsächlich vereinbarten kürzeren Unternehmerfrist ergab dort keine konkludente Abnahme der Architektenleistung. Die Entscheidung betrifft eine besondere historische Vertragsgestaltung. Sie begründet weder ein universelles fünfjähriges Abnahmeverbot noch eine automatische Abnahme nach zwei Jahren. Entscheidend sind geschuldete Aufgaben, Vertragsverständnis und die tatsächlichen Umstände der Billigung.
Beispiel wiederkehrender Risse nach Bauabschluss
Ein Bauherr meldet während der maßgeblichen Frist neue Risse. Bei beauftragter Objektbetreuung kann eine fachliche Bewertung einschließlich erforderlicher Besichtigung relevant sein. Ob anschließend auch die vollständige Sanierungsüberwachung geschuldet ist, muss gesondert geprüft werden. Ebenso ist zu klären, welcher Unternehmer betroffen und welche Frist zu sichern ist. Eine bloße telefonische Beruhigung ersetzt nicht automatisch jede übernommene Aufgabe. Umgekehrt bedeutet die Meldung eines Mangels nicht, dass der Architekt unabhängig von dessen Ursache selbst die Reparatur bezahlen muss.
Teilabnahme kann die frühere Leistung gesondert erfassen
§ 650s BGB erlaubt dem Planer ab Abnahme der letzten bauausführenden Leistung, eine Teilabnahme seiner bis dahin erbrachten Leistungen zu verlangen. Das ist von einer vollständig beendeten Objektbetreuung zu unterscheiden. Es muss also nicht in jedem Fall bis zum letzten späteren Betreuungsschritt gewartet werden, um frühere Leistungen gesondert abzunehmen. Maßgeblich bleiben die gesetzlichen Voraussetzungen und der tatsächlich erfasste Umfang. Unternehmerabnahme und Teilabnahme der Planerleistung sind dabei eigene Vorgänge, die klar dokumentiert werden sollten.
Eine verlässliche Übergabe erleichtert die spätere Betreuung
Benötigt werden Abnahmedaten, Unternehmerverträge, Mängellisten und vorhandene Sicherheiten. Zuständigkeiten und vereinbarte Termine sollten nachvollziehbar bleiben. Eine solche Unterlagenbasis ermöglicht gezielte Begehungen und sachliche Bewertung späterer Beanstandungen. Sie macht außerdem deutlich, welche Aufgaben bereits erfüllt sind und welche noch ausstehen. Die Objektbetreuung erhält damit einen überprüfbaren Inhalt. Eine unbestimmte Erwartung, der frühere Architekt werde sich dauerhaft um alles kümmern, ist dagegen keine ausreichende Beschreibung der tatsächlichen Vertragsrechte und Pflichten.