Vorhanden sein und mitverarbeitet werden unterscheiden
Eine bestehende Wand, Decke oder Installation kann die neue Planung beeinflussen und muss gegebenenfalls konstruktiv oder gestalterisch integriert werden. § 2 Absatz 7 HOAI knüpft daran an. Der bloße Umstand, dass ein Grundstück schon bebaut ist, genügt für die Einbeziehung des gesamten Bestands nicht. Ein unverändert außerhalb des Planungsbereichs bleibender Gebäudeteil kann anders zu beurteilen sein. Entscheidend ist der konkrete Leistungsbezug, nicht nur das Alter oder der wirtschaftliche Wert der vorhandenen Immobilie.
Umfang und Wert objektbezogen bestimmen
Nach § 4 Absatz 3 HOAI ist mitzuverarbeitende Bausubstanz angemessen bei den anrechenbaren Kosten zu berücksichtigen. Umfang und Wert sind objektbezogen zum maßgeblichen Zeitpunkt der Kostenberechnung oder ersatzweise der Kostenschätzung zu ermitteln. Die Vorschrift verlangt eine Vereinbarung in Textform. Damit sind zwei Fragen auseinanderzuhalten: Welche Substanz wird tatsächlich mitverarbeitet, und mit welchem Wert wird sie angesetzt? Eine pauschale Gesamtbewertung des alten Gebäudes kann die notwendige Zuordnung nicht ohne Weiteres ersetzen.
Der Bundesgerichtshof betonte den konkreten Leistungsbezug
Im Urteil vom 27. Februar 2003, VII ZR 11/02, stellte der Bundesgerichtshof auf die tatsächliche technische oder gestalterische Mitverarbeitung ab. Unter den damaligen Regeln war vorhandene Substanz nicht für Leistungsphasen anzusetzen, in denen sie nicht mitverarbeitet wurde. Die damalige Entscheidung behandelte außerdem ein früheres Schriftformerfordernis. Diese historische Formfrage darf nicht ohne Prüfung mit dem heutigen Wortlaut gleichgesetzt werden. Für die aktuelle Berechnung sind daher sowohl die heutige Norm als auch der konkrete Auftrag maßgeblich.
Kein automatischer Ersatz für den Umbauzuschlag
Der Wert mitzuverarbeitender Substanz beeinflusst die Kostenbasis. Ein Umbau- oder Modernisierungszuschlag betrifft dagegen einen Zuschlag auf das Honorar nach den dafür geltenden Voraussetzungen. Beide Größen beantworten unterschiedliche Fragen. Das Vorhandensein eines Zuschlags beweist nicht, dass jeder alte Bauteil in voller Höhe anrechenbar wäre. Ebenso bedeutet ein Wertansatz vorhandener Substanz nicht automatisch, dass kein Zuschlag vereinbart werden dürfte. Zu prüfen sind jeweils die einschlägigen Regeln und die konkrete Honorarvereinbarung, ohne die Faktoren miteinander zu vermischen.
Beispiel einer erhaltenen Tragstruktur
Bei einem Umbau bleibt das Tragwerk erhalten und muss für eine neue Raumaufteilung statisch und planerisch berücksichtigt werden. Solche Leistungen können einen konkreten Bezug zur vorhandenen Substanz haben. Ein räumlich getrennter, unverändert bleibender Gebäudeflügel kann dagegen außerhalb dieser Bearbeitung liegen. Die Berechnung sollte erkennen lassen, welche Bauteile einbezogen und wie sie bewertet werden. Eine bloße Angabe Altbauwert mit einer Gesamtsumme erklärt noch nicht, warum dieser Betrag dem tatsächlichen Planungsumfang entspricht.
Honorarabrede und Berechnung nicht verwechseln
Auch beim Bauen im Bestand bleibt zunächst festzustellen, welche Vergütung nach § 7 HOAI vereinbart wurde. Bei einer Berechnung auf Grundlage anrechenbarer Kosten kann der Substanzwert wesentlich sein. Andere zulässige Honorarabreden müssen aus ihrem eigenen Inhalt beurteilt werden. Die Bezeichnung mitzuverarbeitende Bausubstanz erzeugt daher allein keinen beliebigen zusätzlichen Zahlungsanspruch. Eine Rechnung muss den vereinbarten Berechnungsweg und dessen einzelne Grundlagen offenlegen. So wird erkennbar, ob tatsächlich eine Kostenposition oder eine zusätzlich beauftragte Leistung abgerechnet wird.
Welche Unterlagen eine sachliche Bewertung ermöglichen
Hilfreich sind Bestandspläne, der abgegrenzte Planungsauftrag, Bauteilaufstellungen und die dokumentierte Bewertungsvereinbarung. Die Unterlagen sollten technische oder gestalterische Einbeziehung und maßgeblichen Kostenstand erkennen lassen. Bei Streit kann fachliche Bewertung erforderlich werden. Entscheidend ist dann eine nachvollziehbare Verbindung zwischen vorhandener Substanz und beauftragter Arbeit. So lässt sich berechtigte Berücksichtigung von einem pauschalen Ansatz sämtlicher früheren Herstellungskosten unterscheiden. Für ältere Verträge bleibt zusätzlich die jeweils geltende Fassung der Honorarordnung zu prüfen.