Kündigungsfristen im Gewerbemietvertrag
Für die Kündigung eines Gewerbemietvertrags kommt es zuerst auf Laufzeit und Vertragsklauseln an. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis über Geschäftsräume gilt ohne wirksame abweichende Vereinbarung die Frist aus § 580a Abs. 2 BGB.
Welche gesetzliche Frist gilt für Geschäftsräume?
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen, damit das Mietverhältnis mit dem Ende des folgenden Kalendervierteljahres endet. Geht sie später zu, verschiebt sich der mögliche Beendigungstermin entsprechend. Maßgeblich ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Absendedatum. Grundlage ist § 580a Abs. 2 BGB.
Die Regel betrifft Geschäftsräume. Bei gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken oder anderen Mietgegenständen können andere Fristen gelten.
Was kann im Mietvertrag anders geregelt sein?
Gewerbemietverträge können eigene Kündigungsfristen und Kündigungstermine vorsehen. Prüfen Sie den vollständigen Vertrag einschließlich Nachträgen: Neben der Frist können eine feste Laufzeit, automatische Verlängerung, Optionsrechte oder ein vertragliches Sonderkündigungsrecht entscheidend sein.
Kann ein befristeter Gewerbemietvertrag ordentlich gekündigt werden?
Eine wirksam vereinbarte feste Laufzeit schließt eine ordentliche Kündigung grundsätzlich während dieser Laufzeit aus, sofern der Vertrag keine entsprechende Möglichkeit eröffnet. Zu prüfen bleiben vereinbarte Sonderrechte, die Wirksamkeit der Befristung und gegebenenfalls formbezogene Fragen. Eine einvernehmliche Lösung lässt sich durch einen Aufhebungsvertrag gestalten.
Wann kommt eine fristlose Kündigung in Betracht?
Eine außerordentliche fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund voraus. Ob dieser vorliegt, hängt von den Umständen und der Interessenabwägung ab. § 543 BGB nennt unter anderem erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen und bestimmte Mietrückstände. Bei Pflichtverletzungen ist häufig zuvor eine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich; das Gesetz sieht Ausnahmen vor.
Form und Zugang nicht verwechseln
Welche Form die Kündigung einhalten muss, ist anhand der einschlägigen Vorschriften und des Vertrags zu prüfen. Die Textformregelung für langfristige Gewerbemietverträge in § 578 BGB beantwortet diese Frage nicht allein. Ebenso wichtig sind der richtige Empfänger, die Vertretungsbefugnis und ein belastbarer Nachweis von Inhalt und Zugang der Erklärung.
Diese Unterlagen benötigen wir
- Mietvertrag mit Anlagen und sämtlichen Nachträgen
- Bereits erklärte Optionen, Verlängerungen oder Sondervereinbarungen
- Kündigungsschreiben beziehungsweise Entwurf und Zugangsnachweise
- Bei einem Konflikt: Abmahnungen, Zahlungsübersichten und maßgeblicher Schriftwechsel
Teilen Sie uns mit, ob Sie Mieter oder Vermieter sind, wann das Mietverhältnis enden soll und ob eine Kündigung bereits zugegangen ist. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zum Gewerbemietrecht.
Verantwortlich für den Inhalt: Rechtsanwalt Stephan Steinwachs, Kanzlei STEINWACHS. Kanzleistandort Hamburg; weitere Büros als Zweigstellen.