Prawo najmu komercyjnego różni się zasadniczo od prawa najmu lokali mieszkalnych, ponieważ nie zapewnia żadnej szczególnej ochrony najemcy. W tym obszarze najemcy i wynajmujący są traktowani na równi.
Okresy wypowiedzenia umów najmu komercyjnego
Powoduje to większe możliwości wypowiadania umów najmu komercyjnych. Odstępstwa od umów mogą mieć pierwszeństwo przed przepisami prawa. Dlatego wymagania i terminy dotyczące rozwiązania umowy często różnią się w poszczególnych umowach. Przed wypowiedzeniem umowy najmu koniecznie sprawdź umowę najmu, aby poznać prawidłowe kroki i terminy.
Umowy najmu komercyjnego często zawierane są na czas określony. W takich przypadkach zwykłe rozwiązanie umowy nie jest możliwe, gdyż umowa wygasa automatycznie po upływie terminu. Jednakże pod pewnymi warunkami możliwe jest nadzwyczajne rozwiązanie bez wypowiedzenia lub specjalne rozwiązanie. Umowa o wypowiedzeniu może zostać zawarta także za obopólnym porozumieniem.
Wann gilt ein Mietvertrag als gewerblich?
Rodzaj umowy zależy od przeznaczenia. Umowa najmu lokalu na cele służbowe jest uważana za komercyjną. Kontrastem z tym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, która obejmuje prywatne użytkowanie mieszkalne.
Wann kann ich meinen Gewerbemietvertrag kündigen?
W przeciwieństwie do prawa dotyczącego najmu lokali mieszkalnych, ani najemcy, ani właściciele nie muszą podawać prawnych powodów rozwiązania umowy w przypadku normalnego rozwiązania umowy.
Uwaga: W przypadku umów najmu tymczasowego kończą się one automatycznie i nie można ich rozwiązać w normalny sposób. Wyjątek stanowią umowy zawarte na okres powyżej 30 lat. W takich przypadkach najemcy i wynajmujący mogą rozwiązać umowę po 30 latach (art. 544 kodeksu cywilnego).
Unter welchen Umständen ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt?
Zarówno umowy najmu na czas określony, jak i umowy najmu na czas nieokreślony można rozwiązać bez wypowiedzenia, jeśli istnieje „ważny powód” (§ 543 ust. 1 BGB).
Prawo dopuszcza takie nadzwyczajne rozwiązania umowy w następujących sytuacjach:
- Das verwehren der rechtzeitigen Nutzung der Immobilie, etwa bei verspäteter Übergabe der Geschäftsräume.
- Mieter oder Vermieter verletzen schwerwiegend eine Vertragspflicht. Zum Beispiel, wenn der Mieter die Räumlichkeiten unerlaubt untervermietet oder der Vermieter die Gesundheit des Mieters durch Schimmel oder Einsturzgefahr gefährdet. Beachte, dass meist eine vorherige Abmahnung erforderlich ist.
- Der Mieter gerät in Zahlungsverzug. Dies kann eintreten, wenn die Miete über zwei aufeinanderfolgende Termine ausbleibt oder der Mieter langfristig zu wenig Miete zahlt.
Prawo dopuszcza takie nadzwyczajne rozwiązania umowy w następujących sytuacjach: Bez specjalnych ustaleń umownych obowiązują przepisy ustawowe. Zgodnie z § 580a ust. 2 BGB:
„W przypadku umów najmu lokalu użytkowego rozwiązanie w trybie zwyczajnym możliwe jest na trzeci dzień roboczy kwartału kalendarzowego do końca następnego kwartału kalendarzowego.”
Oznacza to, że najemcy i wynajmujący muszą zachować okres wypowiedzenia wynoszący co najmniej sześć miesięcy do końca kwartału kalendarzowego. Ustawowy okres wypowiedzenia wynosi od sześciu do dziewięciu miesięcy.
Wskazówka: Wyślij rezygnację listem poleconym. Aby dotrzymać terminu, kluczowy jest moment otrzymania rezygnacji. Wskazane jest zatem przesłanie oświadczenia o wypowiedzeniu listem poleconym lub wręczenie go osobiście w obecności świadka. Zalecane jest pisemne potwierdzenie odbioru.
Jakie informacje należy zawrzeć w piśmie o wypowiedzeniu? Niezbędne są następujące punkty:
- Pisemna forma wypowiedzenia.
- Należy skontaktować się ze wszystkimi najemcami lub właścicielami wymienionymi w umowie najmu.
- Opisz szczegółowo nieruchomość, łącznie z adresem.
- Pismo o wypowiedzeniu musi zostać podpisane przez wszystkie zainteresowane strony.