2006/900/EG: Entscheidung der Kommission vom 20. Oktober 2005 über die staatliche Beihilfe, die Finnland als Investitionsbeihilfe zugunsten der Componenta Oy gewährt hat (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2005) 3871) (Text von Bedeutung für den EWR)

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13.12.2006 DE Amtsblatt der Europäischen Union L 353/36 ENTSCHEIDUNG DER KOMMISSION vom 20. Oktober 2005 über die staatliche beihilfe, die Finnland als Investitionsbeihilfe zugunsten der Componenta Oy gewährt hat (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen K(2005) 3871) (Nur der finnische und der schwedische Text sind verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) (2006/900/EG) DIE KOMMISSION DER EUROPÄISCHEN GEMEINSCHAFTEN - gestützt auf den Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft, insbesondere auf Artikel 88 Absatz 2, gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a, nach Aufforderung der Beteiligten zur Äußerung gemäß den vorgenannten Artikeln (1), in Erwägung nachstehender Gründe: I. DAS VERFAHREN (1) Die Kommission hat durch ein Schreiben der Metalls Verkstadsklubb vid Componenta Alvesta AB, Schweden, vom 10. März 2004 erfahren, dass die Stadt Karkkila der in Karkkila ansässigen Componenta Oy einen Auftrag erteilt hat, in dessen Rahmen möglicherweise staatliche Beihilfen gewährt wurden. Auf der Grundlage dieser Mitteilung ersuchte die Kommission Finnland um Klärung der Angelegenheit. Finnland hat der Kommission mit Schreiben vom 22. Juni 2004 die gewünschten Angaben übermittelt. (2) Die Kommission hat Finnland mit Schreiben vom 19. November 2004 von ihrem Beschluss in Kenntnis gesetzt, wegen dieser Beihilfe das Verfahren nach Artikel 88 Absatz 2 EG-Vertrag einzuleiten. (3) Der Beschluss der Kommission über die Einleitung des Verfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (2). Die Kommission hat die Beteiligten zur Äußerung zu der betreffenden Maßnahme aufgefordert. (4) Die Kommission hat keine Stellungnahmen von Beteiligten erhalten. II. AUSFÜHRLICHE BESCHREIBUNG DER BEIHILFE Beihilfe und Beihilfeempfänger (5) Die Componenta Oyj, nachstehend „Componenta“, ist ein international tätiges Unternehmen der Metallbranche mit Hauptsitz in Karkkila. Sie betreibt Produktionsstätten in Finnland, in den Niederlanden und Schweden. Der größte Teil des Jahresumsatzes in Höhe von 316 Mio. EUR wurde im Jahr 2004 in Nord- und Mitteleuropa erwirtschaftet. Der Konzern hat 2 200 Beschäftigte. (6) Die fraglichen Beihilfen wurden der Componenta im Dezember 2003 im Rahmen von zwei Maßnahmen gewährt. Die erste umfasste eine Beihilfe für ein Geschäft, bei dem die Stadt Karkkila, nachstehend „Karkkila“, 50 % der Aktien einer Immobiliengesellschaft mit der Bezeichnung Karkkilan Keskustakiinteistöt Oy, nachstehend „KK“, erwarb. KK befindet sich zu gleichen Teilen im Besitz von Karkkila und Componenta. Im Rahmen der zweiten Maßnahme gewährte Karkkila KK ein zinsloses Darlehen, mit dem KK ein Darlehen in gleicher Höhe zurückzahlte, das es im Jahr 1996 von Componenta erhalten hatte. Der Gesamtkaufpreis betrug 2 383 276,50 EUR (713 092,50 EUR für die Aktien und 1 670 184 EUR als Rückzahlung des Darlehens) (3). (7) Der für die Aktien gezahlte Preis basierte auf dem geschätzten Nettowert des Unternehmens (Vermögen abzüglich Schulden), der halbiert wurde, da KK zu 50 % im Besitz von Componenta war. Der Nettowert von KK wurde mit 1 495 918 EUR angesetzt, somit betrug der anteilige Wert für 50 % 747 958 EUR. Der Aktienpreis wurde leicht reduziert auf 713 092,50 EUR festgesetzt. (8) Im Kaufvertrag zwischen Karkkila (als Käufer) und Componenta (als Verkäufer) wurden zudem folgende Festlegungen getroffen: a. „Der Verkäufer verpflichtet sich zur Realisierung der in Anlage 1 festgelegten Erweiterungsinvestition in der Stadt Karkkila, durch die die Produktion der Componenta Karkkila Oy ausgebaut wird. Damit können schätzungsweise im Jahr 2004 50-70 direkte neue Vollzeitstellen in Karkkila geschaffen werden (Anzahl der Stellen 2003: 130). b. Nimmt der Verkäufer die Erweiterungsinvestition in der unter a. dargestellten Weise nicht im Verlauf des Jahres 2004 in Angriff, so kann der Käufer das vereinbarte Geschäft widerrufen.“ (9) In Anlage 1 des Kaufvertrags heißt es, dass Componenta die Fertigung der beiden Gießereien des Unternehmens (die Gießerei Alvesta in Schweden und die Gießerei in Karkkila) vereinigt, dass diese beiden Produktionsstätten mit jeweils niedrigem Nutzungsgrad zusammen gelegt werden, dass Analysen erstellt werden müssen, um den Standort der Gießerei festzulegen und Gespräche zwischen Arbeitgeber- und Arbeitnehmerseite über die Schließung von Alvesta oder Karkkila aufnehmen zu können, und dass die neue Gießerei und die Verlegung der Maschinen von dem anderen Standort detailliert geplant werden müssen. Daraus wird offensichtlich, dass es bei der Entscheidung um die Verlagerung einer Produktionsstätte von einem Standort an einen anderen ging. (10) Laut Jahresbericht von Componenta für das Jahr 2004 wurde die Gießerei Alvesta in Schweden im Mai 2004 geschlossen sowie die Fertigung und die Maschinen nach Karkkila verlegt. Nach Angaben des Unternehmens haben die Einstellung der Fertigung in Schweden und Investitionen in Finnland Kosten in Höhe von insgesamt 13 Mio. EUR verursacht. (11) Finnischen Angaben zufolge wurde der Vertrag zwischen Componenta und Karkkila entsprechend den üblichen Marktbedingungen vereinbart und enthielt keine Beihilfen. In ihrer Entscheidung über die Einleitung eines Verfahrens äußert die Kommission jedoch Zweifel daran, dass der Vertragsabschluss zwischen Karkkila und Componenta nach Marktbedingungen erfolgte. Sie stellt fest, dass ein Kaufpreis über dem Marktwert der Aktien eine Beihilfe für Componenta bedeutete. Die Höhe der Beihilfe wäre die Differenz, die sich ergibt, wenn man von dem von Karkkila an Componenta gezahlten Preis in Höhe von 2,4 Mio. EUR den Betrag subtrahiert, den ein privater Investor für die Aktien zu zahlen bereit gewesen wäre. (12) Der Kommission zufolge belegen die vorstehend genannten Bedingungen des Kaufvertrags zudem, dass das Geschäft nicht nach Marktbedingungen abgeschlossen wurde, sondern vielmehr eine Vergütung der von Componenta in Karkkila getätigten Investitionen darstellte, die im Zusammenhang mit der Schließung der Gießerei Alvesta standen. (13) Nach dem Kauf der KK-Aktien, die sich im Besitz von Componenta befanden, beschloss Karkkila, die Geschäftstätigkeit von KK zu beenden und die Grundstücke der Stadt zu übergeben. III. BEMERKUNGEN FINNLANDS (14) Da die einzigen wesentlichen Vermögenswerte von KK Grundstücke waren, hat Finnland näher untersucht, wie die Grundstücke im Besitz von KK bei der Festlegung des Aktienpreises bewertet wurden. a. Für die Bewertung der Eigenheimgrundstücke sowie der Grundstücke von Appartement- und Reihenhäusern wurden die Grundlagen für den Verkauf von Grundstücken der Gemeinde herangezogen. Finnischen Angaben zufolge entsprachen sie dem Marktpreis oder lagen darunter. Finnland legte weiterhin die Kopie des Schreibens eines anerkannten Immobilienmaklers vor, in dem es heißt, dass der Marktpreis pro Quadratmeter für die verschiedenen Grundstücksarten etwas über dem Preis lag, der in dem zu prüfenden Geschäftsabschluss angesetzt wurde. b. In Bezug auf eine große Fläche im Zentrum von Karkkila mit der Bezeichnung Asemansuo behauptet Finnland, dass der Kaufpreis auf der Grundlage eines im Bebauungsplan anerkannten eingeschränkten Baurechts gesenkt wurde. Finnland lieferte jedoch keine Angaben zu der Frage, wie der Quadratmeterpreis bestimmt wurde. c. Der Wert der für einen Park vorgesehenen Flächen in Höhe von 456 000 EUR schließlich entspricht nach Angaben des Immobilienmaklers dem geltenden Marktwert. (15) Die Kommission ersuchte Finnland um eine Schätzung des Marktwerts der Grundstücke von KK zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In der Antwort der finnischen Behörden wird dies als nicht erforderlich bezeichnet, da Karkkila und Componenta einen Immobilienmakler mit der Bestimmung des Marktwerts von Grundstücksflächen, die denen im fraglichen Kaufvertrag entsprechen, beauftragt hatten und damit eine Marktbewertung bereits erfolgt sei. (16) Finnland widerspricht der Behauptung der Kommission, dass die Bedingung des Kaufvertrags, nach der Karkkila die KK-Aktien von Componenta ausschließlich unter der Voraussetzung erwirbt, dass Componenta in neue Produktionsstätten investiert (indem die Gießerei im schwedischen Alvesta nach Karkkila verlagert wird) die Tatsache belegt, dass der Vertrag nicht nach Marktbedingungen zustande gekommen sei. Finnland begründet seine Darstellung damit, dass die Erweiterung der Geschäftstätigkeit von Componenta in Karkkila im Interesse der Kommune liegt, die damit höhere Einnahmen hätte. Das würde auch die Nachfrage nach Immobilien ankurbeln und damit den Wert der Grundstücksflächen von KK erhöhen. Anderenfalls bestünde für Karkkila kein „Erfordernis“ zum Abschluss des Geschäfts. (17) Finnland informierte die Kommission, dass Componenta sich nicht bemüht hatte, einen anderen Käufer für die Aktien zu finden, da Karkkila über ein Vorkaufsrecht an den Aktien zum Marktpreis verfügte, wenn Componenta seine KK-Aktien verkaufen wollte. (18) In Bezug auf das Darlehen bestätigte Finnland, dass die Zurückzahlung des Beteiligungsdarlehens von Componenta mit den neuen Mitteln, die KK von Karkkila erhalten hatte, fester Bestandteil des Aktiengeschäfts zwischen Karkkila und Componenta war und sich der „Gesamtkaufpreis“ aus dem für die Aktien gezahlten Preis und der Tilgung des Darlehens zusammensetzte. (19) Diesbezüglich wendet Finnland ein, dass das Darlehen unter Marktbedingungen gewährt wurde, da der Gesamtbetrag für den Preis der Aktien von Componenta und das Darlehen mit 2,37 Mio. EUR weniger als die Hälfte des Marktwerts von KK ausmacht. Finnland behauptet weiterhin, dass die finanzielle Lage von KK sich seit 1996 verbessert hatte. Zu diesem Zeitpunkt hatte Componenta KK ein Darlehen gewährt. IV. WÜRDIGUNG DER BEIHILFE Definition der Beihilfe (20) Gemäß Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Nach der Rechtsprechung des Gerichtshofes der Europäischen Gemeinschaften liegt eine Beeinträchtigung des Handels zwischen Mitgliedstaaten vor, wenn das Beihilfe empfangende Unternehmen eine Wirtschaftstätigkeit ausübt, die Handel zwischen den Mitgliedstaaten einschließt. (21) Die Geschäftstätigkeit von Componenta schließt Handel zwischen den Mitgliedstaaten ein. Damit fällt die Beihilfe für das Unternehmen in den Anwendungsbereich von Artikel 87 Absatz 1 EG-Vertrag. Von örtlichen oder regionalen Behörden gewährte Beihilfen sind staatliche Mittel (4). Existenz der Beihilfe (22) In ihrer Entscheidung über die Einleitung eines förmlichen Untersuchungsverfahrens stellt die Kommission fest, dass die Beihilfesumme die Differenz ist, die sich ergibt, wenn man von dem von Karkkila an Componenta gezahlten Preis in Höhe von 2,37 Mio. EUR den Betrag subtrahiert, den ein privater Investor für die Aktien zu zahlen bereit wäre. (23) Die Kommission stellt weiterhin fest, dass der Gesamtkaufpreis aus zwei Teilen bestand. Einerseits erhielt Componenta für seine Aktien 0,7 Mio. EUR ausgezahlt, auf der anderen Seite wurden dem Unternehmen 1,67 Mio. EUR gezahlt, die KK als Darlehen gewährt hatte. Insgesamt erhielt Componenta aus dem Geschäft 2,37 Mio. EUR. Die beiden Teile werden getrennt bewertet. Konditionalitätsklausel (24) Die Kommission stellt fest, dass Componenta seine Gießerei alternativ auch von Karkkila nach Alvesta hätte verlegen können. Deshalb ist es verständlich, dass Karkkila über den möglichen Verlust von Produktionsstätten und Arbeitsplätzen besorgt war. (25) Es mag stimmen, dass die Nachfrage nach Grundstücksflächen zunimmt, wenn ein großer Arbeitgeber seine Tätigkeit in der Stadt ausbaut, anstatt sie zu verringern. Die Tatsache, dass der Kauf von KK-Aktien und die Gewährung eines Darlehens an KK mit der Investitionsentscheidung von Componenta verbunden waren und die Stadt sogar über das Recht zum Widerruf des Geschäfts verfügt, falls Componenta nicht die zugesagten Investitionen in Karkkila tätigt, beweist, dass sich die Entscheidung der Stadt für ein Geschäft mit Componenta nicht ausschließlich auf den Marktwert von KK gründete, sondern auch von anderen Faktoren beeinflusst war. (26) Nach dem vom Europäischen Gerichtshof bestätigten Prinzip des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers berücksichtigt dieser Investor den zu erwartenden Gewinn und lässt dabei alle gesellschaftlichen sowie regionalpolitischen und branchenspezifischen Gesichtspunkte außer acht. Da die Investition von Componenta in eine neue Produktionsstätte eine direkte Bedingung für die Realisierung des zu prüfenden Geschäfts war, kann geschlussfolgert werden, dass Karkkilas Verhalten nicht dem Prinzip des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers entsprach. Wenn erhöhte Steuereinnahmen und eine Verbesserung des Allgemeinwohls in der Stadt als Faktoren anerkannt würden, die von einem marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgeber zu berücksichtigen wären, so würden die Rolle der Stadt als öffentliche Behörde und die Rolle von KK als kommerzieller Eigentümer miteinander vermischt. (27) Die Kommission verweist weiterhin darauf, dass die Stadtverordnetenversammlung von Karkkila in ihrer Sitzung vom 1. September 2003 feststellt, dass der mit Componenta geschlossene Vertrag direkt an die Entscheidung von Componenta über die Investition in Karkkila gekoppelt ist und dass Componenta mit dem Kauf von KK-Aktien durch Karkkila über die erforderlichen Mittel für die Investition in die Gießerei in Karkkila verfügt. (28) Diese Umstände stützen die nachstehend ausgeführten Schlussfolgerungen der Kommission, dass der Vertrag nicht nach Marktbedingungen geschlossen wurde. Verkaufspreis der Aktien (29) Der für die KK-Aktien gezahlte Preis ist Bestandteil des zwischen Karkkila und Componenta geschlossenen Vertrags. In Bezug auf den für die Aktien gezahlten Preis ist zu prüfen, ob dieser den Marktbedingungen entsprach. (30) Finnland hat den Preis für die KK-Aktien mit dem Nettowert des KK-Vermögens begründet. Bei dem zu prüfenden Geschäft ging es jedoch nicht um den Verkauf eines Grundstücks selbst, sondern um den Kauf von Aktien des Unternehmens. Bei einer derartigen Kapitalanlage würde ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber einer Einschätzung des Marktpreises vor allem den zu erwartenden Gewinn zugrunde legen. Das liegt darin begründet, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber Investitionen zur Gewinnerzielung, d. h. wegen des zu erwartenden Gewinns tätigt. Aus diesem Grund hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Investor in Bezug auf die jährliche Gewinnerwartung aus den Aktien und dem eingesetzten Kapital überlegt, ob er aus dieser Anlage verglichen mit sonstigen Anlagealternativen mit einem angemessenen Gewinn rechnen kann. (31) Auf der Grundlage der Ergebnisse der letzten Jahre ist der Ertrag aus einer Anlage in KK eindeutig negativ. Es gibt auch keine Anzeichen einer Verbesserung in nächster Zukunft. Finnland hat keinen Geschäftsplan für KK vorgelegt, der Maßnahmen zur Verbesserung der Rentabilität vorsähe. Ebenso wenig hat Finnland angeführt, dass Karkkila einen Anstieg der Gewinne und Erträge erwartete. (32) Die negativen Betriebsergebnisse sind damit begründet, dass KK sich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten befand, eine geringe Nachfrage nach seinen Grundstücken bestand und die erwirtschafteten Erträge gering waren. Das Unternehmen verzeichnete über vier Jahre Verluste, verkaufte in nur sehr geringem Umfang, konnte keine Rendite ausschütten und befand sich in einer unsicheren finanziellen Lage. Darüber hinaus bestand diese schwierige Finanzlage weiter, obwohl dem Unternehmen zinslose Kredite gewährt wurden. Hätte es seine Geschäftstätigkeit mit den üblichen verzinsten Darlehen finanziert, so wäre die Situation noch schwieriger gewesen. Aufgrund früherer Erfahrungen und da eine finanzielle Gesundung des Unternehmens nicht in Aussicht stand, hätte ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber beim Kauf der KK-Aktien keinen Gewinn für seine Investition erwarten können. Daher ist die Kommission der Ansicht, dass der Aktienwert von KK gleich Null war. (33) Diese Schlussfolgerung wird dadurch gestützt, dass die Tätigkeit von KK, wie vorstehend erläutert, im großem Maße durch zwei zinslose Beteiligungsdarlehen finanziert wurde. Dies bedeutet, dass bei Übertragung der Aktien an einen neuen Inhaber auch die zinslosen Darlehen hätten mit übertragen werden müssen, was für einen marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgeber nicht akzeptabel gewesen wäre, wie noch zu begründen ist. (34) Wie bereits festgestellt, ist der entscheidende Faktor die langfristige Gewinnerwartung, die von dem tatsächlichen Gewinn der vorangegangenen Jahre abweichen kann. Ein marktwirtschaftlich handelnder Investor würde dennoch die früheren Betriebsergebnisse berücksichtigen. Für die Gewinnerwartung ist entscheidend, ob davon auszugehen ist, dass KK mit dem Verkauf und der Verpachtung von Grundstücken in ausreichendem Maße Gewinn erwirtschaften kann. Damit im Zusammenhang steht die Bestimmung des Gesamtwertes der Immobilien, wie nachstehend ausgeführt wird. (35) Finnland hat erklärt, dass für die Bewertung der Aktien der Wert der Grundstücksflächen im Besitz von KK herangezogen wurde. Es ist richtig, dass ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalanleger bei seiner Entscheidung den Nettowert des Vermögens berücksichtigt. Die von Finnland verwendeten Grundlagen der Aktienbewertung werden zusammengefasst in der folgenden Tabelle dargestellt: Tabelle 1 Wert von KK nach Angaben Finnlands: Grundstücksart Wert nach Angaben Finnlands (EUR) Eigenheimgrundstücke 1 031 565 Grundstücke für Reihen- und Apartmenthäuser 1 136 849 „Asemansuo“ 2 358 158 Parks und Flächen für allgemeine Nutzung 491 738 Sonstige Grundstücksflächen (Haapala) 49 678 Gesamtwert der Grundstücke 5 067 988 Buchhalterisches Eigenkapital - 231 595 Passiva von KK -3 340 475 Nettowert von KK 1 495 918 50 % des Nettowerts von KK 747 959 Von der Stadt gezahlter Preis 713 092 Beihilfe 0 (36) Die Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (5) lässt sich hier nicht direkt anwenden, da nicht einzelne Immobilien, sondern Unternehmensaktien Gegenstand des Geschäfts waren. Allerdings ist in diesem Falle eine analoge Anwendung möglich, da die Mitteilung der Kommission, mit der sichergestellt werden soll, dass Grundstückskäufe zwischen öffentlicher und privater Hand keine Beihilfen beinhalten, sowohl Käufe als auch Verkäufe von Grundstücken durch die öffentliche Hand betrifft und Finnland im vorliegenden Fall behauptet, dass die Bewertung der Aktien auf der Grundlage des Werts der Grundstücke erfolgt. Laut Mitteilung muss, sofern der Verkauf ohne bedingungsfreies Bietverfahren erfolgt, vor den Verkaufsverhandlungen eine unabhängige Bewertung durch (einen) unabhängige(n) Sachverständige(n) für Wertermittlung durchgeführt werden, um auf der Grundlage allgemeiner Marktindikatoren und Bewertungsstandards den Marktwert zu ermitteln. (37) Die Kommission stellt fest, dass der Wert nicht im Rahmen eines bedingungsfreien Bietverfahrens ermittelt wurde. Folglich hätte ein unabhängiger Sachverständiger eine Bewertung durchführen müssen. Es stellt sich die Frage, ob die von Finnland vorgenommene Einschätzung als eine derartige unabhängige Bewertung gelten kann. Zunächst bemerkt die Kommission, dass in der von Finnland übermittelten kurzen Stellungnahme eines Immobilienmaklers nicht deutlich zum Ausdruck kommt, dass es sich um die Bewertung der KK-Grundstücke handelt. Das Gewicht dieser Stellungnahme wird im Weiteren noch näher erörtert. (38) Diesbezüglich stellt die Kommission fest, dass die Grundstücke im Besitz von KK in unterschiedlicher Weise nach Grundstückstyp bewertet wurden (Eigenheimgrundstücke, Grundstücke für Reihen- und Apartmenthäuser, das Gebiet Asemansuo sowie Parkflächen und Flächen allgemeiner Nutzung). Diese unterschiedlichen Grundstücksarten werden gesondert analysiert. (39) Für die Bewertung von Eigenheimgrundstücken wurde der in Karkkila geltende offizielle Quadratmeterpreis herangezogen, der für diese Grundstücksart 10,19 EUR/m2 betrug. Die Kommission stellt fest, dass dies der Einzelverkaufspreis ist, d. h. der Preis, zu dem die Gemeinde Grundstücke an private Käufer veräußert. Finnland übermittelte weiterhin die Stellungnahme eines Sachverständigen der Immobilienbranche zu den Quadratmeterpreisen der einzelnen Grundstücksarten in Karkkila (vom Endkunden zu zahlender Preis, in diesem Fall ebenfalls der Einzelverkaufspreis). Der Sachverständige führt aus, dass die Quadratmeterpreise für derartige Grundstücke in Karkkila 2003 zwischen 9,43 und 14,76 EUR lagen und dass der von Karkkila angesetzte Preis in etwa dem Marktpreis entspreche, ohne näher darauf einzugehen, warum dies so sei. (40) Die Kommission wendet ein, dass zum Wert der Eigenheimgrundstücke im Besitz von KK keine echte externe Bewertung erfolgt ist. Auch der Großhandelspreis der Grundstücke wurde nicht ermittelt. Nach Ansicht der Kommission ist offensichtlich, dass der Wert der Grundstücke im Einzelverkauf deutlich höher liegt als beim Verkauf größerer Grundstücksflächen (wie in diesem Fall, da KK beispielsweise 80 Eigenheimgrundstücke gehörten), die der Käufer nicht selbst zu nutzen beabsichtigt, sondern zu einem späteren Zeitpunkt weiter verkaufen will. (41) Daher enthält eine Bewertung, bei der der Einzelverkaufswert einer bestimmten Grundstücksart einfach mit der Gesamtzahl der KK gehörenden Grundstücke multipliziert wird, zwei Fehler. Erstens werden die fraglichen Grundstücke nicht bewertet, und zweitens weist die Wertermittlung nicht aus, wie viel ein marktwirtschaftlich handelnder Investor, der die gesamte Grundstücksfläche auf einmal kauft, zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu zahlen bereit wäre, insbesondere, wenn man die Begrenztheit des Marktes für derartige Grundstücke berücksichtigt. (42) In Bezug auf die Reihen- und Appartementhäuser, deren Wert mit 1 136 849 EUR angegeben wird, verweist Finnland auf die Bewertung durch den Sachverständigen der Immobilienbranche. Die Kommission stellt fest, dass nach dessen Einschätzung der Wert für Einfamilienhausgrundstücke 70-80 EUR/m2 Geschossfläche und für Apartmenthausgrundstücke 60-75 EUR/m2 Geschossfläche beträgt. Der von Finnland angesetzte Wert war bei Einfamilienhausgrundstücken 74,02 EUR/m2 Geschossfläche und bei Apartmenthausgrundstücken 79,56 EUR/m2 Geschossfläche. Diese Zahlen liegen im Bereich der vom Immobiliensachverständigen angegebenen Werte bzw. leicht darüber. Der Sachverständige stellte weiterhin heraus, dass es in den vergangenen Jahren nur wenige derartige Käufe gab und dass die Nachfrage weiterhin gering ist. (43) Die Kommission stellt fest, dass der Sachverständige auch für in dieser Weise genutzte Grundstücke offenbar den Einzelverkaufspreis statt des Großhandelspreises angesetzt hat, also den Preis, den ein marktwirtschaftlich handelnder Investor beim einmaligen Kauf der gesamten Grundstücksfläche bezahlen würde. Da der Sachverständige die andauernde geringe Nachfrage nach solchen Grundstücken hervorhebt, ist die Kommission der Auffassung, dass auch der Großhandelspreis für diesen Grundstückstyp zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses deutlich überbewertet wurde. (44) Wie der Marktwert der Naturfläche Asemansuo im Stadtzentrum ermittelt wurde, ist nicht bekannt. Die fragliche Fläche entspricht etwa der Hälfte des gesc