2013/247/EU: Beschluss der Kommission vom 23. Januar 2013 über die Maßnahme SA.24123 (2012/C) (ex 2011/NN) der Niederlande Mutmaßlicher Verkauf eines Grundstücks unter Marktpreis durch die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2013) 87) Text von Bedeutung für den EWR

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da der Käufer Schwierigkeiten hatte, die Wohnungen, die er dort zu bauen beabsichtigte, zu verkaufen. Auch der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags scheint nicht mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers im Einklang zu stehen, da es unwahrscheinlich ist, dass ein privater Investor ohne jede Gegenleistung einen vereinbarten Beitrag zu seinen Kosten rückwirkend erlassen würde. (38) Schließlich hatte die Kommission Zweifel, dass die streitigen Maßnahmen unter eine der Ausnahmen des Artikels 107 AEUV fallen. 4. STELLUNGNAHME DER NIEDERLANDE (39) Mit Schreiben vom 18. April 2012 nahmen die niederländischen Behörden zum Eröffnungsbeschluss der Kommission Stellung. 4.1 Anmerkungen zum Sachverhalt (40) Die Niederlande machten geltend, dass die Gemeinde, im Gegensatz zu dem, was nach Artikel 2.1.2 der ergänzenden Vereinbarung zu erwarten gewesen sei, die in der Kooperationsvereinbarung von 2004 ursprünglich vereinbarten Erschließungs- und Qualitätsbeiträge nicht vollständig erlassen habe, sondern lediglich auf die Beiträge verzichtet habe, die SJB für die am Damplein zu errichtenden Wohneinheiten hätte entrichten müssen. Nach Angaben der Niederlande beliefen sich letztere Beiträge auf insgesamt 551 544 EUR (Preisniveau: 1. Januar 2003, was zum 1. Januar 2010 einem Gesamtbetrag von 719 400 EUR entspreche). Zur Stützung dieser Aussage verwiesen die Niederlande auf einen Vorschlag, den die Gemeinde dem Gemeinderat am 18. Februar 2009 unterbreitet hatte, und auf ein der Kooperationsvereinbarung von 2004 beigefügtes Bauprogramm, in dem für den Damplein ein Erschließungs- und Qualitätsbeitrag von 551 554 EUR festgestellt wird. (41) Ferner teilten die Niederlande der Kommission mit, dass im Rahmen der ÖPP bereits in den Jahren 2006 und 2008 über Preissenkungen für SJB beraten worden sei. Im Jahr 2006 habe die ÖPP beschlossen, den Grundstückspreis für die Geschäftsräume zu senken, da weniger Geschäftsraum geschaffen werden konnte als ursprünglich geplant, und im Jahr 2008 habe die ÖPP beschlossen, SJB für die bei der Erteilung der Baugenehmigung entstandene Verzögerung einen Ausgleich zu gewähren. Diese Ermäßigungen sollten unter der Bedingung gewährt werden, dass SJB bis zum 1. Oktober 2008 eine gültige Baugenehmigung erhielt. Da dies nicht der Fall gewesen sei, hätten die Vertragspartner beschlossen, erneut über die Ermäßigung zu verhandeln. Nach Angaben der niederländischen Behörden sind die Ermäßigung des Preises für das Grundstück am Damplein und die erlassenen Beiträge nach Tabelle 1 zu berechnen. Tabelle 1 Berechnung der Preisermäßigung und der erlassenen Beiträge nach Angaben der niederländischen Behörden Preisermäßigung Damplein Preisniveau: 1.1.2010 Grundstückspreis 8 622 480 Erschließungs- und Qualitätsbeitrag 719 400 Summe Grundstückspreis und Beiträge 9 341 880 2006 und 2008 vereinbarte Ermäßigungen –1 734 245 Ermäßigter Preis 7 607 635 Preis ergänzende Vereinbarung März 2010 –4 000 000 Ermäßigung insgesamt 3 607 635 4.2 Anmerkungen zum Vorliegen staatlicher Beihilfen (42) Nach Angaben der niederländischen Behörden stellen die streitigen Maßnahmen keine staatlichen Beihilfen im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar. Die niederländischen Behörden vertreten im Wesentlichen die Auffassung, dass SJB durch die streitigen Maßnahmen kein Vorteil gewährt worden sei, den es unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte. (43) Nach Ansicht der niederländischen Behörden hat die Gemeinde im Einklang mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers gehandelt, da die Nichtdurchführung des Projekts Damplein sich auf das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum ausgewirkt und der Gemeinde direkten und indirekten Schaden zugefügt hätte. (44) Um den direkten Schaden zu berechnen, sei die Gemeinde zunächst davon ausgegangen, dass SJB mindestens zwei Jahre gebraucht hätte, um während der Krise 70 % der Wohneinheiten zu verkaufen und ohne die ergänzende Vereinbarung mit den Bauarbeiten zu beginnen. Die Gemeinde habe den direkten Schaden, der sich aus einer weiteren Verzögerung um zwei Jahre für die ÖPP ergeben hätte, mit 2,85 Mio. EUR veranschlagt, von denen 50 % für Rechnung der Gemeinde gehen würden. Ferner habe sie die sich allein aus der Instandhaltung des benachteiligten Gebiets ergebenden zusätzlichen direkten Kosten für die Gemeinde auf 50 000 EUR geschätzt (vgl. Tabelle 2). Tabelle 2 Von den Niederlanden berechneter direkter Schaden Direkter Schaden in einem Zeitraum von 2 Jahren ÖPP Gemeinde (50 %) Zinsaufwendungen für eine Kreditfazilität (5 % in zwei Jahren, ausstehender Betrag am 1.1.2009: 17 Mio. EUR) 1 800 000 900 000 Vorläufige Maßnahmen: Schutzvorrichtung, Verkehrszeichen sowie Wartung und Verwaltung 60 000 30 000 Mit diesen Maßnahmen verbundener Kostenanstieg (Indexierung mit 2,5 %) 385 000 192 500 Zusätzliche Plankosten, d. h. Kosten für das Projektbüro, wie Finanzverwaltung, Versicherungen usw. 600 000 300 000 Instandhaltung des benachteiligten Gebiets 50 000 Insgesamt 2 845 000 1 472 500 (45) Ferner machen die Niederlande geltend, dass der Gemeinde durch eine derartige Verzögerung ein indirekter Schaden entstanden wäre in Form einer weiteren negativen Entwicklung der öffentlichen Fläche, eines Verlusts an Vertrauen in das Gebiet seitens der Anwohner und künftigen Immobilienkäufer, Kosten für die Änderung des Verwendungszwecks von Geschäftsraum, Schadenersatzforderungen von Unternehmen, Kosten für Instandhaltung und Plananpassungen für die übrigen Planteile. Eine derartige Verzögerung hätte auch das Ende bedeutet für die Geschäftseinrichtungen im Entwicklungsgebiet, die zur Lebensfähigkeit des gesamten Gebiets beitrügen. Bereits vor Beginn des Projekts hätten rund 23 % der Geschäfte leergestanden. 2010 seien 27 % der Geschäfte ungenutzt gewesen. Ohne die erforderliche Wiederbelegung wäre es zu einer weiteren Verarmung der Gegend gekommen. (46) Nach Auffassung der Niederlande hat die Gemeinde wie ein marktwirtschaftlich handelnder privater Kapitalgeber gehandelt, als sie den Finanzprognosen Rechnung trug und in ihrem eigenen Interesse versuchte, den direkten und indirekten Schaden, der sich durch eine weitere Verzögerung des Projekts ergeben hätte, zu beschränken. Zugleich habe sie die Gewissheit erhalten, dass die Bauarbeiten am Damplein ausgeführt würden. (47) Zweitens führen die Niederlande aus, dass die Gemeinde wie ein privater Kapitalgeber gehandelt habe, da sie die streitigen Maßnahmen im Gegenzug für die Zusage von SJB gewährt habe, auf die Geltendmachung der 70 %-Klausel zu verzichten. Die Tatsache, dass SJB die 70 %-Klausel nicht länger geltend machen konnte, habe sich auf die Gültigkeit der Annahmen ausgewirkt, die bei der ursprünglichen Bewertung des Grundstücks im Jahr 2003 und dem in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vereinbarten Preis zugrundegelegt worden seien. Nach Angaben der Niederlande bildeten die Senkung des Verkaufspreises des Grundstücks und der Erlass der Beiträge die Gegenleistung der Gemeinde für die Bereitschaft von SJB, auf sein Recht, die 70 %-Klausel geltend zu machen, zu verzichten. Ohne die ergänzende Vereinbarung hätte SJB nicht mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen. 4.3 Anmerkungen zur Vereinbarkeit der staatlichen Beihilfe mit dem Binnenmarkt (48) Sollte die Kommission zu dem Ergebnis gelangen, dass die streitigen Maßnahmen staatliche Beihilfen bilden, so wären diese nach Auffassung der niederländischen Behörden nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar. 4.3.1 Allgemeines Interesse (49) Nach Angaben der Niederlande verfolgte die Gemeinde mit der Durchführung dieses Projekts ein Ziel von allgemeinem Interesse. Da ein großer Teil des Damplein brach gelegen und die Gegend sich negativ entwickelt habe, sei der Beginn der Bauarbeiten nach Auffassung der Gemeinde nicht nur für die Entwicklung des Damplein, sondern für das gesamte Zentrum von Leidschendam von großer Bedeutung gewesen. Insbesondere die Verzögerung beim Bau der unterirdischen Parkgarage hätte die Verwirklichung der übrigen Planteile gefährdet. 4.3.2 Zielsetzung von gemeinsamem Interesse (50) Nach Ansicht der Niederlande trägt die Neubelebung des Zentrums von Leidschendam zum Ziel des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts bei, das in Artikel 3 des Vertrags über die Europäische Union (im Folgenden „EUV“) und Artikel 174 AEUV aufgeführt ist. Bei der Neugestaltung des Zentrums werde der knappe Raum für neue Wohnungen, Geschäftseinrichtungen und eine unterirdische Parkgarage in Leidschendam effizient genutzt und durch die Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur werde ein Beitrag zum Zusammenhalt des gesamten Zentrums geleistet. 4.3.3 Angemessenheit der ergänzenden Vereinbarung (51) Nach Angaben der Niederlande konnte SJB wegen der 70 %-Klausel in der Kooperationsvereinbarung von 2004 nicht verpflichtet werden, mit den Bauarbeiten am Damplein zu beginnen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem SJB eine gültige Baugenehmigung erhalten habe, sei der niederländische Immobilienmarkt durch die Kreditkrise beeinträchtigt worden, so dass es für SJB noch schwieriger geworden sei, 70 % der Wohnungen des freien Marktes rasch zu verkaufen. Da die Gemeinde dem Beginn der Bauarbeiten am Damplein große Bedeutung beigemessen habe, sei deshalb erneut über die Kooperationsvereinbarung von 2004 verhandelt worden. Die ergänzende Vereinbarung sei daher angemessen und erforderlich gewesen, um das Ziel der Gemeinde zu verwirklichen, den Damplein wiederzubeleben. 4.3.4 Verhältnismäßigkeit (52) Da die Gemeinde den unverzüglichen Beginn der Bauarbeiten habe erreichen wollen, habe SJB auf sein Recht der Geltendmachung der 70 %-Klausel verzichten und auf die Gefahr hin, die Wohnungen möglicherweise nicht verkaufen zu können, mit dem Bau beginnen müssen. Deshalb habe SJB den zuvor vereinbarten Preis neu berechnet. Diese Berechnung sei anschließend von einem unabhängigen Sachverständigen geprüft worden, der den vereinbarten Preis für marktüblich hielt. (53) Der Umstand, dass der Preis von einem unabhängigen Sachverständigen als marktüblich bezeichnet wurde, belegt nach Angaben der Niederlande, dass die Preissenkung verhältnismäßig sei. Dies beinhalte auch, dass keine Überkompensierung zugunsten von SJB vorgelegen habe. Die Preissenkung sei die Gegenleistung der Gemeinde gewesen für die Bereitschaft von SJB, auf die Geltendmachung der 70 %-Klausel zu verzichten. Ohne die ergänzende Vereinbarung hätte SJB nicht mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen. (54) Durch seine Teilnahme an der ÖPP werde SJB ferner 50 % der mit der Erschließung verbundenen Risiken und Kosten selbst tragen und damit einen Beitrag zur vereinbarten Senkung des Verkaufpreises leisten. Um in Bezug auf die Erschließung die Gewinnschwelle zu erreichen, sei beschlossen worden, dass SJB 2,6 Mio. EUR zur ÖPP beitragen solle (Punkt 5.2.1 des Generalplans für die Erschließung des Damzentrums), und da die ÖPP 50 % der Kosten für die Schule getragen habe, gingen 25 % davon zu Lasten von SJB (0,7 Mio. EUR). 4.3.5 Verfälschung des Wettbewerbs (55) Schließlich beziehe sich die rückwirkende Preissenkung nach Angaben der Niederlande auf den Bau von 67 Wohneinheiten und 14 Geschäftsräumen, die zu Preisen verkauft werden sollen, welche von einem unabhängigen Sachverständigen als marktüblich bezeichnet worden seien. Daher sei die Verfälschung des Wettbewerbs sehr lokaler Art und wiege nicht schwerer als die positiven Folgen der Durchführung des Projekts. 5. STELLUNGNAHME DRITTER (56) Nur die Stiftung hat zum Eröffnungsbeschluss Stellung genommen. Die Stiftung begrüßt den Eröffnungsbeschluss, vertritt aber die Auffassung, dass die darin beschriebenen streitigen Maßnahmen Teil einer wesentlich umfangreicheren Fördermaßnahme seien und verweist in diesem Zusammenhang auf ihre Beschwerde und die von ihr vorgelegten ergänzenden Informationen. Insbesondere verweist die Stiftung auf das Grundstück, das die Gemeinde vermutlich kostenlos auf die ÖPP übertragen habe. (57) Die Stiftung vertrat die Auffassung, dass die Verzögerung des Projekts nicht auf die von ihr eingeleiteten nationalen Rechtssachen zurückzuführen gewesen sei und dass auch die Finanzkrise den Verkauf der Wohnungen am Damplein nicht verzögert habe. Nach Ansicht der Stiftung bestand bereits zu Beginn des Projekts im Jahr 2004 keine Nachfrage nach der am Damplein geplanten Art von Wohnungen. (58) Nach Angaben der Stiftung wurde das Grundstück weder im Jahr 2003 noch im Jahr 2009 von einem unabhängigen Sachverständigen bewertet. 6. STELLUNGNAHME DER NIEDERLANDE ZUR STELLUNGNAHME DER STIFTUNG (59) Die Niederlande machten geltend, dass die Gestaltung des Projekts durch die Gemeinde transparent sei und in dem am 6. April 2004 genehmigten „Konzept eines Generalplans für das Damzentrum“ beschrieben worden sei. Nur finanziell heikle Vereinbarungen oder Teile von Vereinbarungen seien geheim gehalten worden. (60) In Bezug auf die kostenlose Übertragung eines Grundstücks der Gemeinde auf die ÖPP erläuterte die Gemeinde, dass diese nicht Gegenstand des Eröffnungsbeschlusses sei und verwies auf die Angaben, die sie der Kommission 2009 übermittelt habe und in denen sie erklärt habe, dass die Übertragung nicht kostenlos erfolgt sei, da die ÖPP im Gegenzug Dienstleistungen erbracht habe. In ihren zuvor übermittelten Informationen hatte die Gemeinde betont, dass die von der ÖPP durchgeführten Arbeiten normalerweise zu Lasten der Gemeinde gegangen wären. (61) Nach Ansicht der niederländischen Behörden haben sowohl die verschiedenen Rechtsverfahren, die die Stiftung eingeleitet habe und die viel negative Publizität für das Projekt mit sich gebracht hätten, als auch die Kreditkrise einen negativen Einfluss auf den Verkauf der Wohnungen am Damplein ausgeübt. Als im Jahr 2007 erstmals mit dem Verkauf begonnen wurde, sei nahezu ein Drittel der Wohneinheiten verkauft worden. Diese Verkaufsvereinbarungen seien später wegen der verzögerten Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen annulliert worden. Hieraus könne geschlossen werden, dass zu Beginn des Projekts Nachfrage nach diesen Wohnungen bestanden habe. (62) Die niederländischen Behörden verweisen zudem darauf, dass die unabhängigen Experten von der Gemeinde bestellt worden seien, die kein Interesse an einem niedrigen Grundstückspreis gehabt hätte. 7. BEWERTUNG DER STREITIGEN MASSNAHMEN 7.1 Das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV (63) Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV sind, soweit in den Verträgen nicht etwas anderes bestimmt ist, „staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen.“ (64) Erstens wird nicht bestritten, dass SJB sowie Schouten de Jong und Bouwfonds, die Mitglieder der Partnerschaft, Unternehmen im Sinne dieser Bestimmung sind, da sie – so wie im Eröffnungsbeschluss angegeben – durch das Angebot von Gütern und Dienstleistungen auf dem Markt wirtschaftliche Tätigkeiten ausüben. (65) Zweitens wurden die streitigen Maßnahmen durch die ÖPP gewährt, d. h. mit der erforderlichen Zustimmung der Gemeinde, die einen 50 % igen Anteil an der ÖPP hält. Da die ÖPP-Beschlüsse einstimmig gefasst werden und bei diesen Maßnahmen die Einstimmigkeit nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Gemeinderats erzielt werden konnte, ist der Beschluss der ÖPP, die streitigen Maßnahmen zu gewähren, dem Staat zuzurechnen. Hätte die Gemeinde den streitigen Maßnahmen nicht zugestimmt, wäre das finanzielle Risiko, mit dem sie aufgrund ihrer Teilnahme an der ÖPP konfrontiert war, proportionell geringer gewesen. Die Preissenkung und der Erlass der Beiträge durch die ÖPP stellen somit eine Mindereinnahme an staatlichen Mitteln dar. (66) Drittens sind diese Maßnahmen als selektiv anzusehen, da sie lediglich SJB und schließlich Schouten de Jong und Bouwfonds, den Mitgliedern der Partnerschaft, zugute kommen. (67) Die niederländischen Behörden bestreiten jedoch, dass die Gemeinde durch Zustimmung zur Senkung des ursprünglich vereinbarten Preises des an SJB verkauften Grundstücks sowie durch einen Erlass der Beiträge SJB einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte. Auch bestreiten sie, dass die streitigen Maßnahmen den Wettbewerb verfälschen und den Handel in der Union beeinträchtigen. (68) Aus den in den Erwägungsgründen 69 bis 89 genannten Gründen teilt die Kommission in diesen Punkten nicht die Auffassung der niederländischen Behörden. 7.1.1 Vorteil (69) Der ständigen Rechtsprechung zufolge (15) kann der Verkauf von Grundstücken und Bauten durch den Staat an ein Unternehmen oder eine Privatperson, das/die einer wirtschaftlichen Tätigkeit nachgeht, eine Beihilfe darstellen, vor allem, wenn der Verkauf nicht zum Marktwert erfolgt, d. h. wenn nicht der Preis erzielt wird, den ein privater Kapitalgeber unter normalen Wettbewerbsbedingungen wahrscheinlich erzielt hätte. (70) Die Kommission verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass Grundstücksgeschäfte prinzipiell gemäß der Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (16) zu beurteilen sind, die den Mitgliedstaaten eine Reihe von Leitlinien an die Hand gibt, um sicherzustellen, dass der Verkauf von Grundstücken und Bauten durch die öffentliche Hand keine Beihilfen umfasst. In der Mitteilung werden zwei Methoden beschrieben, mit denen Beihilfen bei derartigen Geschäften ausgeschlossen werden können: Zum einen der Verkauf von Bauten oder Grundstücken nach einem hinreichend publizierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bietverfahren (ähnlich einer Versteigerung) und die darauf folgende Veräußerung an den meistbietenden oder den einzigen Bieter, und zum anderen die Erstellung eines unabhängigen Gutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen. Diese Methoden müssen gewährleisten, dass der Preis, zu dem das Grundstück durch die öffentliche Hand verkauft wird, so genau wie möglich den Marktwert des Grundstücks widerspiegelt und folglich mit dem Prinzip des marktwirtschhaftlich handelnden Kapitalgebers im Einklang steht, um zu vermeiden, dass der Käufer des Grundstücks durch diesen Verkauf einen wirtschaftlichen Vorteil erhält. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass in derartigen Fällen auch andere Bewertungsmethoden zur Anwendung kommen können. Dabei muss jedoch gewährleistet sein, dass der tatsächliche durch den Käufer entrichtete Preis dem Marktwert des Grundstücks so weit wie möglich entspricht (17). (71) In dieser Sache wurde kein bedingungsfreies Bietverfahren durchgeführt. Auch wenn im März 2003 ein Sachverständiger ein Gutachten zu den Verkaufspreisen in der Kooperationsvereinbarung von 2004 erstellt hat, wurde im Jahr 2010 der mit SJB vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück auf dem Damplein gemindert. Zudem wurden die zuvor vereinbarten Beiträge infolge der ergänzenden Vereinbarung erlassen. (72) Was das in Erwägungsgrund 30 genannte Gutachten durch einen Sachverständigen vom Februar 2009 betrifft, vertritt die Kommission die Auffassung, dass die Restwertmethode, die bei dieser im Nachhinein erstellten Bewertung verwendet wurde, zur Berechnung des Marktwerts des an SJB verkauften Grundstücks nicht geeignet ist, da die erwartete Minderung des Erlöses aus dem Verkauf der Bauten vollständig durch den Grundstückspreis absorbiert werden dürfte. Bei der Berechnung des Grundstückswerts geht die Restwertmethode vom Verkaufspreis der Bauten aus. Von diesem Preis werden die Baukosten sowie ein Betrag zur Gewinn- und Risikodeckung abgezogen. Der Restbetrag entspricht dem Grundstückswert. Es liegt auf der Hand, dass bei der Restwertmethode im Zusammenhang mit einem rückläufigen Immobilienmarkt, so wie es hier der Fall ist, die Wertminderung der Immobilie vollständig auf den Grundstückswert abgewälzt wird. Theoretisch kann dies sogar zu einem negativen Grundstückswert führen. (73) Schließlich machen die niederländischen Behörden geltend, dass die Gemeinde in Übereinstimmung mit dem Prinzip des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers gehandelt habe, als sie den streitigen Maßnahmen zustimmte. Das bedeutet, dass ein hypothetischer privater Verkäufer, der sich in derselben Situation wie die Gemeinde befand, derselben Preissenkung und demselben Beitragserlass zugestimmt hätte und deshalb kein Vorteil infolge der streitigen Maßnahmen vorliege. Zum einen war es den niederländischen Behörden zufolge für die Gemeinde von großer finanzieller und sozialer Bedeutung, dass die Bauarbeiten auf dem Damplein so schnell wie möglich aufgenommen wurden. Weitere Verzögerungen hätten der Gemeinde einen direkten und indirekten Schaden zugefügt, der höher gewesen wäre als die Kosten, die der Gemeinde infolge ihrer Zustimmung zu den streitigen Maßnahmen entstanden. Zum anderen führen die Niederlande aus, dass die Gemeinde wie ein privater Kapitalgeber gehandelt habe, da sie die streitigen Maßnahmen im Gegenzug für die Zusage von SJB akzeptiert habe, auf das Recht, die 70 %-Klausel geltend zu machen, zu verzichten. (74) Die Kommission kann sich diesen Argumenten nicht anschließen. Erstens erinnert sie daran, dass die Gemeinde lediglich bei der Erschließungsphase des Immobilienprojekts involviert war, während die Bauphase des Projekts für Rechnung und Risiko der jeweiligen privaten Entwickler, zu denen auch SJB gehörte (siehe die Erwägungssgründe 13 und 16), ging. Es ist unwahrscheinlich, dass ein privater Kapitalgeber unter normalen Wettbewerbsbedingungen beschlossen hätte, das für ihn zuvor nicht bestehende Risiko eines rückläufigen Immobilienmarkts von SJB zu übernehmen, indem er einer Senkung des ursprünglich vereinbarten Grundstückspreises und eines Beitragserlasses zugestimmte, ohne dadurch einen deutlichen finanziellen Vorteil zu erlangen, der die durch den Beschluss erlittenen Verluste übersteigt. So wie in den Erwägungsgründen 75 bis 86 erläutert, bewirken weder die Tatsache, dass die Gemeinde durch weitere Verzögerungen Schaden erlitten hätte noch die Tatsache, dass SJB beschlossen hat, auf sein Recht, die 70 %-Klausel geltend zu machen, zu verzichten, eine Änderung der Schlussfolgerung der Kommission im Hinblick auf die Frage, ob die Gemeinde nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers gehandelt hat. Angeblicher Schaden (75) Im Hinblick auf den angeblichen direkten Schaden, den die Gemeinde durch weitere Verzögerungen des Damplein-Projekts erlitten hätte, stellt die Kommission fest, dass sämtliche in Tabelle 2 durch die niederländischen Behörden veranschlagten Kosten mit der Erschließungsphase des gesamten Projekts Leidschendam-Zentrum in Verbindung stehen. In der Annahme, dass es noch mindestens zwei Jahre dauern dürfte, bis SJB die Bauarbeiten aufnimmt, schätzten die niederländischen Behörden, dass die Mindereinnahmen der ÖPP aus dem Grundstücksverkauf an SJB und die erwarteten entsprechenden Verzögerungen des übrigen Projekts Leidschendam-Zentrum zu einer Zinsbelastung von ca. 1,8 Mio. EUR auf das ausstehende Darlehen der ÖPP für die Erschließungsphase des gesamten Projekts Leidschendam-Zentrum führen dürften. Eine Verzögerung um zwei Jahre dürfte zudem für das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum zusätzliche Plankosten und sonstige Kosten in Höhe von ca. 1 Mio. EUR verursachen. (76) So wie die niederländischen Behörden selbst einräumen, haben die streitigen Maßnahmen zu den Verlusten in der Erschließungsphase des Projekts b