2013/247/EU: Beschluss der Kommission vom 23. Januar 2013 über die Maßnahme SA.24123 (2012/C) (ex 2011/NN) der Niederlande Mutmaßlicher Verkauf eines Grundstücks unter Marktpreis durch die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2013) 87) Text von Bedeutung für den EWR

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1.6.2013 DE Amtsblatt der Europäischen Union L 148/52 BESCHLUSS DER KOMMISSION vom 23. Januar 2013 über die Maßnahme SA.24123 (2012/C) (ex 2011/NN) der Niederlande Mutmaßlicher Verkauf eines Grundstücks unter Marktpreis durch die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2013) 87) (Nur der niederländische Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) (2013/247/EU) DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION – gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 erster Unterabsatz, gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a, nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß den genannten Bestimmungen (1) und unter Berücksichtigung ihrer Stellungnahmen, in Erwägung nachstehender Gründe: 1. VERFAHREN (1) Mit Schreiben vom 10. September 2007 hat die Stiftung Stichting Behoud Damplein Leidschendam (im Folgenden „Stiftung“), die 2006 zur Vertretung der Interessen der Anwohner des Damplein in Leidschendam-Voorburg (Niederlande) gegründet worden war, bei der Kommission eine Beschwerde eingereicht über die mutmaßliche Gewährung einer staatlichen Beihilfe im Rahmen eines Immobilienprojekts, das die Gemeinde Leidschendam-Voorburg in Zusammenarbeit mit mehreren privaten Partnern aufgestellt hat. (2) Die Kommission hat die Beschwerde mit Schreiben vom 12. Oktober 2007 zur Stellungnahme an die Niederlande weitergeleitet und dabei um Beantwortung einer Reihe von Fragen gebeten. Die Niederlande antworteten mit Schreiben vom 7. Dezember 2007. Mit Schreiben vom 25. April 2008, 12. September 2008, 14. Augustus 2009, 12. Februar 2010 und 2. August 2011 ersuchte die Kommission die Niederlande um weitere Auskünfte. Die Niederlande antworteten mit Schreiben vom 30. Mai 2008, 7. November 2008, 30. Oktober 2009, 12. April 2010, 29. September 2011 und 3. Oktober 2011. Am 12. März 2010 fand ein Treffen zwischen Vertretern der Kommissionsdienststellen und der niederländischen Behörden statt. Daraufhin gingen bei der Kommission mit Schreiben vom 30. August 2010 ergänzende Informationen ein. (3) Die Kommission unterrichtete die Niederlande mit Schreiben vom 26. Januar 2012 über ihren Beschluss zur Eröffnung des Verfahrens nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (2) (im Folgenden „AEUV“) in Bezug auf eine bestimmte Maßnahme im Rahmen des Immobilienprojekts (im Folgenden „Eröffnungsbeschluss“). Der Eröffnungsbeschluss wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (3) veröffentlicht. Mit dem Beschluss forderte die Kommission die Beteiligten auf, zu ihrer vorläufigen Würdigung der Maßnahme Stellung zu nehmen. (4) Im Anschluss an eine zweimalige Verlängerung der Frist zur Einreichung von Stellungnahmen und an ein Treffen mit den Dienststellen der Kommission im Beisein der von der Maßnahme Begünstigten am 12. März 2012 übermittelten die Niederlande mit Schreiben vom 18. April 2012 ihre Anmerkungen zum Eröffnungsbeschluss. (5) Mit Schreiben vom 16. April 2012 übermittelte die Stiftung der Kommission ihre Stellungnahme zum Eröffnungsbeschluss. Die nichtvertrauliche Fassung dieser Stellungnahme wurde am 16. Mai 2012 an die Niederlande weitergeleitet. Mit Schreiben vom 14. Juni 2012 übermittelten die Niederlande ihre Anmerkungen zur Stellungnahme der Stiftung. 2. BESCHREIBUNG DER MASSNAHMEN 2.1 Begünstigte und betroffene Parteien (6) Begünstigte der Maßnahmen ist die Partnerschaft Schouten de Jong Bouwfonds (im Folgenden „SJB“). Diese Partnerschaft wurde von den Gesellschaften Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (im Folgenden „Schouten de Jong“) und Bouwfonds Ontwikkeling BV (im Folgenden „Bouwfonds“) für das streitige Immobilienprojekt gegründet und hat nach niederländischem Recht keine eigene Rechtspersönlichkeit. (7) Da Schouten de Jong und Bouwfonds an der Partnerschaft teilnehmen, sind sie ebenfalls als Begünstigte der Maßnahmen zu betrachten (4). (8) Schouten de Jong, das seinen Sitz in Voorburg (Niederlande) hat, ist in der Entwicklung von Immobilienprojekten in den Niederlanden, insbesondere im Raum Leidschendam, tätig. 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 60 Mio. EUR. (9) Bouwfonds, eine Tochtergesellschaft von Rabo Vastgoed, hat seinen Sitz in Delft (Niederlande). Das Unternehmen ist der größte Immobilienentwickler in den Niederlanden und einer der drei größten Akteure auf dem europäischen Immobilienmarkt. Bouwfonds ist in erster Linie in den Niederlanden, in Deutschland und in Frankreich tätig. 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 1,6 Mrd. EUR. (10) Die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (im Folgenden „Gemeinde“) liegt in der niederländischen Provinz Zuid-Holland in der Nähe von Den Haag. (11) Für die Erschließungsphase des streitigen Immobilienprojekts haben die Gemeinde und SJB eine öffentlich-private Partnerschaft (im Folgenden „ÖPP“) in Form einer offenen Handelsgesellschaft gegründet. Jeder Partner der ÖPP hatte 50 % der mit der Erschließungsphase des Projekts verbundenen Kosten und Risiken zu tragen. Die Beschlussfassung in der ÖPP erfolgte einstimmig. Nach Angaben der niederländischen Behörden haften Schouten de Jong und Bouwfonds gesamtschuldnerisch für die Erfüllung der sich aus der ÖPP-Vereinbarung ergebenden Pflichten durch SJB (5). 2.2 Das Immobilienprojekt (12) Am 6. April 2004 hat der Gemeinderat das „Concept Grondexploitatie Masterplan Damcentrum“ (Konzept eines Generalplans für die Erschließung des Damzentrums) und das „Concept Masterplan Damcentrum“ (Konzept eines Generalplans für das Damzentrum) genehmigt, die eine Rahmenvereinbarung für die Neugestaltung des Zentrums von Leidschendam (im Folgenden „Projekt Leidschendam-Zentrum“) (6) bilden. Das Projekt Leidschendam-Zentrum erstreckt sich auf ein Gebiet von rund 20,7 Hektar und umfasst den Abriss von etwa 280 Wohnungen, bei denen es sich vorrangig um Sozialwohnungen handelt, die Erneuerung der öffentlichen Fläche und der öffentlichen Infrastruktur (Kanalisation, Straßenbeläge, Beleuchtung usw.), die Errichtung von rund 600 neuen Wohneinheiten, bei denen es sich sowohl um Sozialwohnungen als auch um Wohnungen des freien Marktes handelt, die Anlage von rund 3 000 Quadratmetern Geschäftsfläche (Ladenräume) und einer zweistöckigen unterirdischen Parkgarage sowie die Verlegung und den Neubau einer Schule. Das Projekt Leidschendam-Zentrum war in verschiedene Teilprojekte unterteilt; eines davon war das Immobilienprojekt für den Damplein (im Folgenden „Projekt Damplein“). 2.2.1 Bauphase (13) Im Rahmen des Projekts Leidschendam-Zentrum schloss die Gemeinde am 9. September 2004 eine Kooperationsvereinbarung mit einer Reihe privater Projektentwickler, unter anderem mit SJB (im Folgenden „Kooperationsvereinbarung von 2004“). Gemäß der Kooperationsvereinbarung von 2004 müssen die privaten Projektentwickler bei jedem der ihnen zugewiesenen spezifischen Planteile des Projekts Leidschendam-Zentrum die jeweils geplante Immobilie für eigene Rechnung und auf eigenes Risiko bauen und verkaufen. (14) Der Kooperationsvereinbarung von 2004 zufolge mussten die Bauarbeiten beginnen, sobald die Grundstücke bebauungsfähig (vgl. Erwägungsgrund 22) und die erforderlichen Baugenehmigungen erteilt waren. In Bezug auf den Bau der Wohnungen des freien Marktes durften die privaten Entwickler die Bauarbeiten jedoch aufschieben, bis 70 % dieser (unter Umständen in Verbindung mit Sozialwohnungen errichteten) Wohnungen des fraglichen Teilstandorts vorverkauft waren (Artikel 7 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004, im Folgenden „70 %-Klausel“). Mit dieser in niederländischen Bauverträgen üblichen 70 %-Klausel soll das Risiko für die Projektentwickler beschränkt werden, dass die von ihnen errichtete Immobilie nicht verkauft wird. Die Vereinbarung sieht jedoch nicht die Möglichkeit vor, den Bau der Geschäftsräume und der unterirdischen Parkgarage aufzuschieben. (15) Gemäß der Kooperationsvereinbarung von 2004 und einer anderen am 22. November 2004 geschlossenen Projektvereinbarung (im Folgenden „SJB-Projektvereinbarung“) sollte SJB insgesamt 242 Wohnungen bauen, von denen 74 ursprünglich auf dem Damplein geplant waren (7). SJB sollte auch rund 2 400 Quadratmeter Geschäftsräume auf dem Damplein schaffen und die unterirdische Parkgarage bauen, in der es neben einem privaten Teil (75 Parkplätze) auch einen öffentlichen Teil (225 Parkplätze) geben sollte. Sowohl die Geschäftsräume als auch die Wohneinheiten sollten über der unterirdischen Parkgarage gebaut werden. (16) Wie die niederländischen Behörden in ihren Schreiben betonten, war die Gemeinde nicht an der Bauphase des Projekts beteiligt und trug kein Risiko in Bezug auf den Verkauf der Wohneinheiten und der Geschäftsräume. Etwaige Gewinne aus dem Verkauf kämen direkt den privaten Entwicklern zugute. Es sei zu unterscheiden zwischen der Bauphase und der sogenannten Erschließungsphase des Projekts, an der die Gemeinde über die ÖPP mit SJB beteiligt war und bei der sie 50 % des Risikos trug (siehe Erwägungsgrund 18). 2.2.2 Erschließungsphase (17) Ehe die Bauarbeiten für die einzelnen Teile des Immobilienprojekts beginnen konnten, mussten das Grundstück erworben, die öffentliche Infrastruktur neu angelegt und das Land bebauungsfähig gemacht werden. Da diese „Erschließungsphase“ des Projekts den Erwartungen zufolge mit hohen Kosten (damals wurden die Kosten auf rund 30 Mio. EUR geschätzt) und einem erheblichen Risiko verbunden sein würde, beschloss die Gemeinde, für die Durchführung dieser Tätigkeiten eine ÖPP mit SJB einzugehen (8). Vor diesem Hintergrund schlossen die Gemeinde und SJB am 22. November 2004 eine Erschließungs-/ÖPP-Vereinbarung (im Folgenden „Erschließungsvereinbarung“). (18) Im Gegenzug für diese Teilnahme an der Erschließungsphase des Projekts sollte SJB einen Teil der Einnahmen der ÖPP und die Entwicklungsrechte für Parzellen, die zuvor der Gemeinde zugewiesen worden waren, erhalten (9). Der Erschließungsvereinbarung zufolge sollten sowohl die Gemeinde als auch SJB für die Durchführung der Erschließungsarbeiten einen direkten finanziellen Beitrag an die ÖPP leisten (10). In der Erschließungsvereinbarung war ferner festgelegt, dass die Gemeinde und SJB je 50 % der Kosten und Risiken der Erschließungsphase zu tragen hätten (Artikel 4 Absatz 1 der Erschließungsvereinbarung) und dass die sich aus der Erschließung letztlich ergebenden Einnahmen/Verluste nach den Bestimmungen der Kooperationsvereinbarung von 2004 verteilt würden (Artikel 14 Absatz 3). Der Erschließungsvereinbarung zufolge sollte ein negatives Ergebnis bzw. ein positives Ergebnis bis 1 Mio. EUR am Ende der Erschließungsphase zu gleichen Teilen auf die Gemeinde und SJB aufgeteilt werden. Der über 1 Mio. EUR hinausgehende Teil eines positiven Ergebnisses sollte gegebenenfalls auf die Gemeinde, SJB und die anderen an der Bauphase des Immobilienprojekts teilnehmenden privaten Parteien aufgeteilt werden (Artikel 10 Absatz 9 der Kooperationsvereinbarung von 2004). (19) Die Erschließungsphase umfasste neben der Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks auch den Bau, die vorübergehende Bewirtschaftung und den Weiterverkauf des öffentlichen Teils der unterirdischen Parkgarage und den Bau der Schule (Artikel 4 der Erschließungsvereinbarung). In diesem Zusammenhang hatte die ÖPP mit SJB vereinbart, dass SJB die unterirdische öffentliche Parkgarage bauen würde, die als mit dem privaten Teil der Parkgarage fest verbunden betrachtet wurde (Artikel 9 der Erschließungsvereinbarung); dafür sollte SJB von der ÖPP einen Höchstbetrag von rund 4,6 Mio. EUR (Preisniveau: 1. Januar 2003) erhalten (Artikel 6 der SJB-Projektvereinbarung). Der Bau des privaten Teils der Parkgarage sollte von SJB selbst finanziert werden. Die ÖPP hatte die Absicht, die gesamte Parkgarage an einen Dritten zu verkaufen; die Einnahmen aus diesem Verkauf sollten an die ÖPP gehen, die sie auf die Gemeinde und SJB aufteilen sollte. (20) Die ÖPP sollte schließlich auch einen 50 %igen Beitrag zu den Kosten für den Bau der Schule leisten, die zu einem anderen Planteil des Projekts Leischendam-Zentrum gehörte. Die verbleibenden 50 % sollten direkt von der Gemeinde finanziert werden (Artikel 8 der Erschließungsvereinbarung). (21) Aus den Erwägungsgründen 17 bis 20 geht hervor, dass die Kosten der Erschließungsphase des Projekts hauptsächlich die Kosten für den Erwerb des Grundstücks, soweit dieses noch kein Eigentum der Gemeinde war, die Kosten für die Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks, die Kosten für den öffentlichen Teil der unterirdischen Parkgarage und 50 % der Baukosten für die Schule umfassten. (22) In der Erschließungsphase sollte die ÖPP zunächst hauptsächlich Einnahmen aus dem Verkauf des von der ÖPP bebauungsfähig gemachten Grundstücks an private Projektwickler, darunter SJB, erzielen. Jeder Projektentwickler musste den ihm zugewiesenen Teil des Grundstücks erwerben, um Wohnungen und Geschäftsraum zu errichten. Der Grundstückspreis war in Artikel 10 und in Anlage 3A der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgelegt. Der Kooperationsvereinbarung von 2004 war ausdrücklich zu entnehmen, dass diese Preise Mindestpreise waren, die erhöht werden konnten, wenn eine größere Bodenfläche erzielt würde als geplant. Diese Preise basierten auf dem Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vom 11. März 2003, in dem der Preis als marktüblich bezeichnet wurde. Der Grundstückspreis war zu zahlen, sobald der jeweilige private Entwickler die erforderliche Baugenehmigung erhalten hatte, spätestens aber bei der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück (Artikel 10 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004). (23) Der Preis des Grundstücks, dass die ÖPP für das gesamte Projekt Leischendam-Zentrum an SJB verkauft hat, wurde auf mindestens 18,5 Mio. EUR festgelegt (Preisniveau: 1. Januar 2003). Das Grundstück des Planteils Damplein, das die ÖPP an SJB verkauft hat, wurde auf mindestens 7,2 Mio. EUR (Preisniveau: 1. Januar 2003) festgelegt; dieser Betrag sollte bis zur Leistung der Zahlung jährlich mit 2,5 % indexiert werden. (24) Zweitens sollte die ÖPP ergänzende Einnahmen dadurch erzielen, dass sie allen privaten Projektentwicklern nach Artikel 10 Absatz 3 der Kooperationsvereinbarung von 2004 einen Erschließungsbeitrag und einen Qualitätsbeitrag in Rechnung stellte (11). Diese Beiträge wurden auf der Grundlage der Anzahl der Wohneinheiten berechnet, die der private Projektentwickler bauen würde und konnten in Abhängigkeit von der Anzahl der tatsächlich gebauten Einheiten erhöht oder gesenkt werden. Die Beiträge waren bis spätestens 1. Juli 2004 zu entrichten, und zwar in Form einer einmaligen Zahlung für alle Wohneinheiten, die der jeweilige private Entwickler im Rahmen des Projekts Leidschendam-Zentrum gebaut hatte. (25) Für alle Wohneinheiten, die SJB im Plangebiet Leidschendam-Zentrum bauen sollte, wurde der gesamte Erschließungsbeitrag auf rund 1,1 Mio. EUR und der Qualitätsbeitrag auf rund 0,9 Mio. EUR (Preisniveau: 1. Januar 2003) festgesetzt; diese Beträge sollten bis zur Leistung der Zahlung jährlich mit 2,5 % indexiert werden. Die Höhe des letztlich zu entrichtenden Erschließungsbeitrags und Qualitätsbeitrags war von der Anzahl der tatsächlich gebauten Wohneinheiten abhängig. 2.3 Rückwirkende Preissenkung und rückwirkender Erlass der Beiträge (26) Der Planung von März 2004 zufolge sollten die Bauarbeiten am Damplein ursprünglich im November 2005 beginnen. Bei der Erteilung der von SJB für den Beginn der Bauarbeiten benötigten Baugenehmigungen kam es aufgrund mehrerer nationaler Rechtssachen jedoch zu Verzögerungen, so dass die Genehmigungen schließlich erst im November 2008 erteilt wurden. (27) SJB hatte im Februar 2007 mit dem Vorverkauf der Wohnungen begonnen, hatte aber Schwierigkeiten beim Verkauf und konnte schließlich nur 20 der 67 geplanten Wohneinheiten vorverkaufen. Aufgrund der Verzögerungen bei der Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen wurden diese Vorverkaufsverträge im September 2008 annulliert, so dass keine der von SJB am Damplein zu bauenden Wohneinheiten vorverkauft war, als SJB im November desselben Jahres schließlich die Genehmigungen erhielt, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Inzwischen hatte die Finanzkrise begonnen, die insbesondere den niederländischen Immobilienmarkt hart traf. (28) Vor diesem Hintergrund teilte SJB der Gemeinde mit, dass es nicht mit den Bauarbeiten beginnen werde, obwohl der Bau der Wohneinheiten der Kooperationsvereinbarung von 2004 zufolge nur aufgeschoben werden durfte, wenn weniger als 70 % dieser Einheiten verkauft waren. Wie in Erwägungsgrund 14 angegeben, bezog sich die 70 %-Klausel nicht auf den Bau der Geschäftsräume und der unterirdischen Parkgarage. (29) Im Herbst 2008 bot SJB der ÖPP an, für das Grundstück am Damplein anstelle der ursprünglich vereinbarten 7,2 Mio. EUR (Preisniveau: 1. Januar 2003) 4 Mio. EUR zu zahlen und im April 2009 unabhängig von der Anzahl der verkauften Wohneinheiten mit den Bauarbeiten zu beginnen. Im Gegenzug zu dieser Preissenkung war SJB bereit, auf die Geltendmachung der in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vorgesehenen 70 %-Klausel zu verzichten. SJB schlug ferner vor, einen Investor zu suchen, der sich zum Erwerb der unverkauften Wohnungen verpflichten würde. Nach Angaben der niederländischen Behörden ergäbe sich dadurch ein niedrigerer Preis als bei direktem Verkauf an Privatpersonen. (30) Am 18. Dezember 2008 schlossen ÖPP und SJB eine grundsätzliche Vereinbarung über die Preissenkung; ehe diese jedoch dem Gemeinderat zur Genehmigung vorgelegt wurde, beauftragte die Gemeinde einen unabhängigen Sachverständigen mit der Beurteilung der Marktkonformität des von SJB berechneten Preises. In seinem Gutachten vom 11. Februar 2009 ermittelte der Sachverständige auf der Grundlage der Restwertmethode für das Grundstück am Damplein einen marktüblichen Preis von 4 Mio. EUR im Jahr 2010 (Preisniveau: 1. Januar 2010). Dabei berücksichtigte er die Tatsache, dass SJB sich dazu verpflichtet hatte, die nicht verkauften Wohneinheiten an einen Investor zu verkaufen und einer Senkung des ursprünglichen Gewinn- und Risikoprozentsatzes von 5 % auf 2 % zugestimmt hatte. Der Senkung des Erschließungsbeitrags und des Qualitätsbeitrags trug der Sachverständige in seinem Gutachten nicht Rechnung. (31) Angesichts dieses Gutachtens und der Tatsache, dass die Gemeinde nach Angaben der niederländischen Behörden weitere Verzögerungen fürchtete und es allgemein für wichtig hielt, dass möglichst rasch mit der Bauphase begonnen würde, beschloss der Gemeinderat auf seiner Sitzung vom 10. März 2009, dass die ÖPP sich mit einer Senkung des Preises und der Beiträge für das Grundstück am Damplein, die ursprünglich im Jahr 2004 mit SJB vereinbart worden waren, einverstanden erklären würde. Im Vorschlag des Gemeinderates vom 18. Februar 2009, der den Gemeinderatsmitgliedern zugesandt wurde, ist von einer Senkung des Grundstückspreises und einer Minderung des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags die Rede. Ferner ist in diesem Vorschlag dargelegt, dass die Erschließungsphase durch diese Senkungen verlustträchtig werde, obwohl die Erreichung der Gewinnschwelle vorgesehen gewesen sei. In dem Vorschlag wird die Gemeinde aufgefordert, für 50 % der Verluste die erforderlichen Rückstellungen zu bilden. Ferner heißt es in dem Vorschlag, dass es SJB aufgrund der Finanzkrise nicht möglich gewesen sei, ausreichende Finanzmittel für die Entwicklung des Dampleins aufzunehmen. (32) Am 1. März 2010 schlossen die Gemeinde, die ÖPP und SJB eine Vereinbarung (im Folgenden „ergänzende Vereinbarung“), in der die Preissenkung festgelegt wurde. Mit dieser Vereinbarung wurden die Kooperationsvereinbarung von 2004, die SJB-Projektvereinbarung und die Projektvereinbarung mit der Gemeinde vom 22. November 2004 geändert. In Artikel 2.1.2 Absatz 1 der ergänzenden Vereinbarung wurde der Preis für das an SJB zu verkaufende Grundstück am Damplein – entgegen der Vereinbarung in der Kooperationsvereinbarung von 2004 – auf 4 Mio. EUR festgesetzt. Nach Artikel 2.1.2 Absatz 2 der ergänzenden Vereinbarung sollten der zuvor vereinbarte Erschließungsbeitrag und der Qualitätsbeitrag wegfallen. In Absatz 2 wird nicht speziell auf das Grundstück am Damplein Bezug genommen (12). (33) Der ergänzenden Vereinbarung ist ferner zu entnehmen, dass SJB am 7. Juli 2009 mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen hatte und zu deren unterbrechungsfreier Durchführung verpflichtet war. Die Bauarbeiten sollten im Dezember 2011 abgeschlossen werden. Bei verspäteter Übergabe sollte SJB einen Teil der Ermäßigung zurückzahlen. Die Bereitstellung des Grundstücks sollte spätestens Mitte März 2010 und die Zahlung spätestens am Tage der Bereitstellung erfolgen. (34) Zudem schlossen ÖPP und SJB am 13. Juli 2009 eine weitere Vereinbarung in Bezug auf die öffentliche unterirdische Parkgarage (13). Dieser Vereinbarung zufolge sollte SJB im zweiten Quartal 2009 mit den Bauarbeiten für die öffentliche Parkgarage beginnen und sie innerhalb einer vereinbarten Frist durchführen. Die ÖPP sollte SJB für den Bau der öffentlichen Parkgarage 5,4 Mio. EUR (Preisniveau: 1. April 2009) zahlen (14). Dieser Betrag ist bis zur Übergabe fest und wird nicht indexiert. (35) Am 15. Januar 2010 schlossen SJB und Wooninvest Projecten BV, ein mit einem der Projektentwickler, die die Kooperationsvereinbarung von 2004 unterzeichnet hatten, verbundenes Unternehmen, einen Kauf-/Werkvertrag für den Erwerb von 43 Wohneinheiten, die Wooninvest an Privatpersonen vermieten sollte. Für den Fall, dass SJB bis zum 29. Januar 2010 einen privaten Käufer für eine Reihe dieser Wohneinheiten finden sollte, vereinbarten die Vertragspartner, dass die jeweiligen Einheiten nicht an Wooninvest verkauft würden. Im Vertrag wurde ferner festgelegt, dass SJB im Zeitraum vom 29. Januar 2010 bis zur Übergabe der Wohnungen an Wooninvest die an Wooninvest verkauften Wohnungen unter den Bedingungen zurückkaufen kann, unter denen die Wohnungen an Wooninvest verkauft wurden, zuzüglich eines Ausgleichs für die Wooninvest entstandenen Kosten und zuzüglich Zinsen von 6 % pro Jahr für den Zeitraum zwischen der Zahlung von Wooninvest an SJB und dem Datum, an dem Wooninvest die Wohneinheiten wieder SJB übergibt (Artikel 24). 3. ERÖFFNUNGSBESCHLUSS (36) Mit dem Eröffnungsbeschluss hat die Kommission das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV eröffnet, da die rückwirkende Senkung des Grundstückspreises und der Erlass des Erschließungsbeitrags und des Qualitätsbeitrags durch die ÖPP zugunsten von SJB (im Folgenden „streitige Maßnahmen“) möglicherweise eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV bilden und die Kommission Zweifel an deren Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt hat. (37) Nach Auffassung der Kommission war es insbesondere unwahrscheinlich, dass ein hypothetischer privater Verkäufer, der sich in einer vergleichbaren Situation befand wie die Gemeinde, nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers derselben Preissenkung und demselben Erlass der Beiträge zugestimmt hätte. Durch rückwirkende Senkung des Preises für das von der ÖPP an SJB verkaufte Grundstück beschloss die ÖPP und damit die Gemeinde, das Risiko eines rückläufigen Immobilienmarktes zu tragen. Dies steht im Widerspruch zu den Erklärungen der niederländischen Behörden, dass die Bauphase des Projekts voll auf Risiko und Rechnung der privaten Projektentwickler, zu denen auch SJB gehört, gehe. Da die ÖPP als Verkäufer des Grundstücks an dieser Phase des Projekts nicht finanziell beteiligt war, bestand kein Grund für die Annahme, dass ein hypothetischer privater Verkäufer, der sich in einer vergleichbaren Situation wie die Gemeinde befand, zugestimmt hätte, einen vereinbarten Kaufpreis für ein Grundstück rückwirkend zu senken,