Beschluss (EU) 2025/2488 der Kommission vom 26. August 2025 über die staatliche Beihilfe SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) Spaniens zugunsten von Real Madrid CF (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2025) 5839)

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Amtsblatt der Europäischen Union DE Reihe L 2025/2488 22.12.2025 BESCHLUSS (EU) 2025/2488 DER KOMMISSION vom 26. August 2025 über die staatliche Beihilfe SA.33754 (2013/C) (ex 2013/NN) Spaniens zugunsten von Real Madrid CF (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2025) 5839) (Nur der spanische Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION — gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1, gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a, nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß den genannten Bestimmungen (1) und unter Berücksichtigung ihrer Stellungnahme, in Erwägung nachstehender Gründe: 1. VERFAHREN (1) Im Oktober und November 2011 wurde die Kommission in Presseberichten und durch Hinweise aus der Öffentlichkeit auf eine mutmaßliche staatliche Beihilfe zugunsten des Real Madrid Club de Fútbol (im Folgenden „Real Madrid“) aufmerksam gemacht, die in Form einer Eigentumsübertragung durch einen am 29. Juli 2011 mit der Stadt Madrid (im Folgenden „Ayuntamiento de Madrid“ ) unterzeichneten Vertrag (im Folgenden „Vergleichsvertrag von 2011“) gewährt wurde (siehe Erwägungsgrund 29, im Folgenden „Maßnahme“). Am 20. Dezember 2011 forderte die Kommission Spanien auf, zu diesen Informationen Stellung zu nehmen. Dieser Aufforderung kam Spanien mit Schreiben vom 23. Dezember 2011 und am 20. Februar 2012 nach. Nach einem weiteren Auskunftsersuchen der Kommission vom 2. April 2012 übermittelte Spanien am 18. Juni 2012 zusätzliche Informationen. (2) Mit Schreiben vom 18. Dezember 2013 informierte die Kommission Spanien über ihren Beschluss, in Bezug auf diese Maßnahme das Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union einzuleiten. (2) Mit Schreiben vom 16. Januar 2014 gab Spanien zu diesem Beschluss eine Stellungnahme ab. (3) Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht. (3) Die Kommission hat die Beteiligten zur Stellungnahme zu den genannten Maßnahmen aufgefordert. (4) Die Kommission erhielt Stellungnahmen von den Beteiligten. Sie leitete diese an Spanien weiter, das die Gelegenheit erhielt, sich dazu zu äußern. Die Stellungnahme Spaniens ging bei der Kommission mit Schreiben vom 17. November 2014 ein. Am 4. November 2015 und 14. März 2016 traf sich die Kommission mit Vertretern von Real Madrid. Am 6. November 2015 hielt die Kommission mit Vertretern der Stadt Madrid eine Telefonkonferenz ab. Am 9. März 2016 übermittelte Spanien weitere Informationen. (5) Am 22. April 2015 schickte die Kommission der spanischen Regierung die Studie zur Ermittlung des Werts der Parzelle B-32, die sie bei der unabhängigen Liegenschaftsbewertungsagentur CEIAM Cabré Alegret (im Folgenden: „CEIAM“) in Auftrag gegeben hatte, damit sie dazu Stellung nehmen konnte. In der CEIAM-Bewertungsstudie wurde der Nutzwert für die Parzelle B-32 geschätzt. Mit Schreiben vom 15. Juni 2015 übermittelte Spanien seine Bemerkungen zu dieser Studie. Mit Schreiben vom 9. Juli 2015 schickte Real Madrid seine Bemerkungen zu dieser Studie. (6) Am 4. Juli 2016 nahm die Kommission den Beschluss 2014/2016/EU (4) gemäß Artikel 7 der Verordnung (EG) Nr. 659/1999 des Rates (5) an (nachfolgend „Beschluss von 2016“). In Artikel 1 des Beschlusses von 2016 wurde festgestellt, dass die Real Madrid gewährte staatliche Beihilfe unter Verstoß gegen Artikel 108 Absatz 3 AEUV durchgeführt wurde und mit dem Binnenmarkt unvereinbar war. Mit Artikel 3 des Beschlusses von 2016 wurde die Rückforderung dieser Beihilfen angeordnet. (7) Am 14. November 2016 erhob Real Madrid beim Gericht Klage auf Nichtigerklärung des Beschlusses von 2016. (8) Mit Urteil vom 22. Mai 2019 kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Stadt Madrid bei der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 nicht wie ein marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer gehandelt habe (siehe Erwägungsgründe 1 und 29). Insbesondere stellte das Gericht fest, dass ein umsichtiger marktwirtschaftlich handelnder Wirtschaftsteilnehmer in einer solchen Situation vor Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 und der Übernahme der uneingeschränkten rechtlichen Verantwortlichkeit für die Unmöglichkeit der Übertragung der Parzelle B-32 gemäß dem Durchführungsvertrag von 1998 eine Rechtsberatung eingeholt (siehe Erwägungsgrund 17) hätte (im Folgenden: „Urteil von 2019“). (6) (9) In der mündlichen Verhandlung vor dem Gericht in der Rechtssache T-791/16 machte Real Madrid geltend, dass die Stadt Madrid vor der Unterzeichnung des Vertrags mit Real Madrid vom 29. Juli 2011 zwei Sachverständigengutachten von ihren eigenen Dienststellen erhalten habe. Der Beweis für das Gutachten sei durch die Lektüre der Begründung des Vergleichsvertrags von 2011 erbracht worden, die die Feststellungen der Stadt dazu wiedergebe. (7) Nach Ansicht des Gerichts konnte eine solche Begründung nicht als wirkliche rechtliche Würdigung der Gründe für die Anerkennung der Haftung der Stadt für die unterbliebene Übertragung der Parzelle B-32 an Real Madrid angesehen werden. Das Gericht stellte insbesondere fest, dass in der Begründung weder die bis 2011 geltenden Vorschriften für die Übertragbarkeit der Parzelle B-32 dargestellt noch geprüft worden sei, wer und aus welchen Gründen für die Nichtübertragung der Parzelle haftet. (8) Ferner rügte das Gericht, dass weder im Verfahren vor der Kommission noch vor dem Gericht die Sachverständigengutachten der städtischen Dienste vorgelegt wurden. (9) (10) Das Gericht erklärte den Beschluss von 2016 aus folgenden Gründen für nichtig. Im Beschluss von 2016 hatte die Kommission geprüft, ob der Real Madrid gewährte Ausgleich für die Nichtübertragung der Parzelle B-32, wie er im Vergleichsvertrag von 2011 festgelegt worden war, eine staatliche Beihilfe enthielt. Dieser Ausgleich war in Form einer Übertragung von drei anderen Parzellen und der Verrechnung gegenseitiger Verbindlichkeiten erfolgt. Im Beschluss von 2016 hatte die Kommission ausschließlich den Wert der Parzelle B-32 geprüft, nicht jedoch den Wert der drei anderen Real Madrid übertragenen Parzellen. Damit hatte die Kommission nach Auffassung des Gerichts nicht alle Elemente der streitigen Transaktion und ihres Kontexts berücksichtigt, um festzustellen, ob Real Madrid aus der Vergleichsvereinbarung von 2011 ein Vorteil entstanden war (10). (11) Nach der Nichtigerklärung des Beschlusses von 2016 und auf ein Auskunftsersuchen der Kommission vom 26. September 2019 hin übermittelte Spanien am 31. Januar 2020 eine Stellungnahme. Seine Antwort auf das Auskunftsersuchen der Kommission vom 26. September 2019 übermittelte Spanien mit Schreiben vom 21. November 2019. (12) Am 27. Juli 2021 übermittelte die Kommission den spanischen Behörden und Real Madrid die von ihr bei der unabhängigen Liegenschaftsbewertungsagentur TINSA Tasaciones Inmobiliarias, S.A. (im Folgenden „TINSA“) (11) in Auftrag gegebene Studie für etwaige Bemerkungen. Mit Schreiben vom 29. November 2021 übermittelte Spanien seine Bemerkungen zu dieser Studie. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2021 übermittelte Real Madrid seine Bemerkungen zu dieser Studie. (13) Am 31. Januar 2020, 4. August 2020, 10. Mai 2022, 15. Juli 2024 und 14. April 2025 übermittelten die spanischen Behörden weitere Informationen. In ihrer Stellungnahme vom 15. Juli 2024 betonten die spanischen Behörden, dass ihre früheren Stellungnahmen vom 20. Februar 2012, 18. Juni 2012, 16. Januar 2014 und 17. November 2014 nach wie vor aufrechterhalten würden. Am 21. November 2019, 12. Juni 2020 und 29. Juli 2022 gingen bei der Kommission zusätzliche Stellungnahmen von Real Madrid ein. 2. AUSFÜHRLICHE BESCHREIBUNG DER MAẞNAHME (14) Real Madrid ist ein Profisport-Verein. Im Geschäftsjahr 2023/24 (12) erzielte Real Madrid Einnahmen u. a. aus dem Eintrittskartenverkauf, Werbung, Übertragungsrechteverkauf, Fanartikelhandel und Sponsorengeldern in Höhe von 1 073 000 000 EUR. (13) (15) Am 20. Dezember 1991 schlossen die Stadt Madrid und Real Madrid einen Vertrag betreffend den Umbau des Stadions von Real Madrid, des Santiago Bernabéu (im Folgenden: „Vertrag von 1991“). In diesem Vertrag verpflichtete sich Real Madrid, eine Tiefgarage zu bauen und zusätzliche Arbeiten zur Aufwertung der Stadionumgebung durchzuführen. Real Madrid kam diesen Verpflichtungen nicht vollumfänglich nach. (16) Am 29. November 1996 schlossen Real Madrid, die Stadt Madrid und die Autonome Gemeinschaft Madrid (Comunidad de Madrid) ein Immobilientauschgeschäft (convenio de permuta de suelo, im Folgenden: „Tauschvertrag von 1996“). In diesem Vertrag stimmte Real Madrid zu, auf die Autonome Gemeinschaft Madrid und die Stadt Madrid ein im Madrider Gebiet „Ciudad Deportiva“ gelegenes, 30 000 Quadratmeter großes Grundstück zu übertragen. Im Gegenzug erklärte sich die Stadt Madrid bereit, Grundstücke, die zu einem späteren Zeitpunkt identifiziert werden sollen, auf Real Madrid zu übertragen. Im Tauschvertrag von 1996 wurde der Wert der 30 000 Quadratmeter, die auf die Stadt Madrid und die Gemeinschaft Madrid übertragen wurden, einvernehmlich auf 27 Mio. EUR festgesetzt. Das 30 000 Quadratmeter große Gelände sollte zu gleichen Teilen zwischen der Gemeinschaft Madrid und der Stadt Madrid aufgeteilt werden. Nach Angaben der spanischen Behörden veräußerte die Stadt Madrid im Jahr 2004 ihre 15 000 Quadratmeter des Grundstücks in der Ciudad Deportiva für 53 578 623 EUR (siehe Erwägungsgrund 51). (17) Am 29. Mai 1998 schlossen die Stadt Madrid und Real Madrid einen Vertrag zur Durchführung des Tauschvertrags von 1996 (im Folgenden: „Durchführungsvertrag von 1998“). Gemäß diesem Vertrag verpflichtete sich Real Madrid, 15 000 Quadratmeter der Ciudad Deportiva (14), deren Wert mit 13 500 000 EUR angesetzt wurde, auf die Stadt Madrid zu übertragen (15). Im Gegenzug verpflichtete sich die Stadt Madrid, die folgenden, gleichwertigen Liegenschaften auf Real Madrid zu übertragen: zwei Parzellen im Gebiet Julian Camarillo Sur (im Folgenden: „Parzellen 33 und 34“) und die Parzelle B-32 im Gebiet von Las Tablas (im Folgenden: „Parzelle B-32“). Die Parzelle B-32 hat eine Fläche von 70 815 Quadratmetern, davon 35 407 Quadratmeter Bauland. (18) Für die Zwecke des Durchführungsvertrags von 1998 schätzten die für die Bewertung von Liegenschaften zuständigen Dienststellen der Stadt Madrid am 28. Mai 1998 den Wert der Parzelle B-32 laut Auskunft der spanischen Behörden auf 595 194 EUR. Diese Bewertung erfolgte auf der Basis des Königlichen Dekrets 1020/1993 (16), mit dem eine Methode zur Bewertung städtischer Liegenschaften festgelegt wird. Bei der Bewertung der Parzelle B-32 hätten die zuständigen Dienststellen berücksichtigt, dass am 28. Mai 1998 nur ein Flächennutzungsplan für die Parzelle B-32 genehmigt worden sei, aber weder eine Erschließung stattgefunden habe noch Baugenehmigungen erteilt worden seien. (19) Der Durchführungsvertrag von 1998 enthielt eine einzige Bedingung, nämlich dass er vom Stadtbauamt Madrid (Consejo de la Gerencia Municipal de Urbanismo) genehmigt werden musste. Diese Genehmigung erfolgte am 4. Juni 1998. Im Durchführungsvertrag von 1998 hatten die Vertragspartner vereinbart, dass die Übertragung sieben Tage, nachdem die Stadt Madrid im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) als Eigentümerin der Parzelle eingetragen worden sei, erfolgen sollte. (20) Am 23. Februar 1999 übertrug die Stadt Madrid die Parzellen 33 und 34 an Real Madrid. Die Parzelle B-32 wurde zu diesem Zeitpunkt nicht übertragen, da die Stadt noch nicht als Eigentümerin eingetragen war. (21) Am 28. Juli 2000 erwarb die Stadt Madrid das Eigentumsrecht an der Parzelle B-32. Zu dem entsprechenden Grundbucheintrag kam es am 11. Februar 2003 (17). Die Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid erfolgte nicht. (22) Die Parzelle B-32 wurde nach der Bauleitplanung (im Folgenden: „Parzellenplan“) für das Gebiet „UZI 0.08 Las Tablas“ vom 28. Juli 1995 als Liegenschaft für allgemeine Sportanlagen („equipamiento básico deportivo“) ausgewiesen. Diese Einstufung entsprach dem Flächennutzungsplan von Madrid („Plan General de Ordenación Urbana de Madrid“) festgelegt, der am 17. April 1997 von der Stadt Madrid und von der Autonomen Gemeinschaft Madrid genehmigt wurde. Den Parteien des Durchführungsvertrags von 1998 war die Einstufung der Parzelle B-32 als Liegenschaft für allgemeine Sportanlagen bekannt. Die spanischen Behörden vertraten vor der Unterzeichnung des Durchführungsvertrags von 1998 die Auffassung, dass die städtische Einstufung der Parzelle B-32 ihre Übertragung an eine private Einrichtung nicht ausschließe, sofern der Nutzungszweck unverändert blieb. Da Real Madrid den Bau von Sportinfrastruktur auf dem Grundstück plante, ging die Stadt Madrid den spanischen Behörden zufolge davon aus, dass die Parzelle B-32 auf Real Madrid übertragen werden konnte. (23) Das 2001 in Kraftgetretene Gesetz 9/2001 (18) schreibt vor, dass eine Parzelle, die wie die Parzelle B-32 für eine Verwendung zu allgemeinen Sportaktivitäten ausgewiesen ist, ab Inkrafttreten der einschlägigen Bebauungspläne und Nutzungszwecke im Eigentum der öffentlichen Hand sein muss („bien de naturaleza demanial“), was die Übertragung an Private ausschließt. Entgegen dem Durchführungsvertrag von 1998, aber im Einklang mit Gesetz 9/2001 nahm die Stadt Madrid 2003 von der Übertragung des Eigentums an der Parzelle B-32 Abstand. (19) (24) 2004 urteilte das Tribunal Superior de Justicia de Madrid, dass Parzellen mit einer Ausweisung wie der der Parzelle B-32 automatisch als im öffentlichen Eigentum zu betrachten sind und ein privates Eigentum an einem solchen Grundstück ausgeschlossen ist (20). (25) Mit dem Vergleichsvertrag von 2011 legten die Stadt Madrid und Real Madrid einen Rechtsstreit zwischen ihnen über den Vertrag von 1991, den Vertrag von 1996 und den Durchführungsvertrag von 1998 bei. (26) Die Verwaltungsakte der Stadt Madrid über die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 enthält drei Gutachten (vom Liegenschafts-, vom Rechts- und vom Haushaltsdezernat). (21) Die spanischen Behörden und Real Madrid gaben an, dass diese Gutachten gemäß dem für Kommunen geltenden Verwaltungsrecht (22) vor der Unterzeichnung von Verträgen wie dem in Rede stehenden Vertrag obligatorisch seien. In diesen drei Sachverständigengutachten (im Folgenden: „drei Gutachten der Stadt Madrid“), die am 28. Juli 2011, d. h. vor der Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011, abgefasst wurden, wurde der Abschluss des Vertrags befürwortet. Die drei Dezernate der Stadt Madrid berücksichtigten dabei den Tauschvertrag von 1996, den Durchführungsvertrag von 1998, die Bewertung der drei übrigen Parzellen durch die Fachabteilungen der Stadt Madrid vom 27. Juli 2011 und das Ersuchen von Real Madrid vom 28. Januar 2011 auf Übertragung des Eigentums an der Parzelle B-32. (27) Der am 28. Juli 2011 abgegebene Standpunkt der drei Dezernate der Stadt Madrid in Bezug auf die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 lässt sich wie folgt zusammenfassen: a) Der Durchführungsvertrag von 1998 war nach seiner Genehmigung durch den Rat der Gerencia Municipal de Urbanismo am 4. Juni 1998 rechtswirksam („el convenio (...) desde dicho momento adquirió eficacia y ha de entenderse perfeccionado el negocio jurídico patrimonial“). b) Real Madrid war seiner Verpflichtung aus dem Tauschvertrag von 1996 und dem Durchführungsvertrag von 1998 nachgekommen, Flächen von insgesamt 15 000 Quadratmeter in der Ciudad Deportiva auf die Stadt Madrid zu übertragen. c) Die Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid war aus rechtlichen Gründen nicht möglich („Existe, aunque no una imposibilidad física, sí una imposibilidad jurídica de entregar la parcela“). d) Die Nicht-Übertragbarkeit der Parzelle B-32 hatte einen Verstoß gegen den Durchführungsvertrag von 1998 seitens der Stadt und somit die Verpflichtung zur Folge, Real Madrid für die Parzelle B-32 (im Wert des Jahres 2011) zu entschädigen. (28) Der Inhalt der drei Gutachten der Stadt Madrid wurde in der Begründung des Vergleichsvertrags von 2011 wiedergegeben. Die Verwaltungsakte der Stadt Madrid über die Unterzeichnung des Vergleichsvertrags von 2011 wurde der Kommission jedoch erst im Jahr 2020 übermittelt. (29) Im Vergleichsvertrag von 2011 erkannte die Stadt Madrid an, dass sie die Übertragung der Parzelle B-32 versäumt habe, und erklärte sich bereit, Real Madrid für diesen Verstoß gegen den Durchführungsvertrag von 1998 zu entschädigen. Wie von den Vertragspartnern im Jahr 2011 vereinbart, sollte der Ausgleich dem Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 entsprechen und durch Übertragung der drei anderen Parzellen auf Real Madrid realisiert werden. (30) In einem Bewertungsgutachten vom 27. Juli 2011 veranschlagten die für die Bewertung von Liegenschaften zuständigen Dienststellen der Stadt Madrid den Wert der Parzelle B-32 im Jahr 2011 auf 22 693 054,44 EUR. Für diese Bewertung stützten sich die Dienststellen der Stadt Madrid auf die bereits 1998 für die Bewertung der Parzelle B-32 verwendeten Kriterien und berücksichtigten den Bebauungsplan und ihre städtebauliche Lage im Jahr 2011. (31) Bei den drei Parzellen, die auf Real Madrid übertragen wurden, handelt es sich um folgende: eine Parzelle von 3 600 Quadratmetern zwischen Rafael Salgado, Paseo de la Castellana und Concha Espina, Grundstücke im Gebiet Mercedes Arteaga und Jacinto Verdaguer mit einer Gesamtfläche von 7 966 Quadratmetern, und eine Parzelle von 3 035 Quadratmetern in der Ciudad Aeroportuaria Parque de Valdebebas. Den Gesamtwert der drei anderen Grundstücke veranschlagten die für die Bewertung von Liegenschaften zuständigen Dienststellen der Stadt Madrid 19 972 348,96 EUR. (32) Die Vertragsparteien stimmten im Vergleichsvertrag auch darin überein, dass Real Madrid der Stadt Madrid als Ausgleichsleistung einen Betrag von 2 812 735,03 EUR dafür schuldete, dass der Verein bestimmten im Vertrag von 1991 eingegangenen Verpflichtungen nicht nachgekommen war (siehe Erwägungsgrund (15)). (33) Mit dem Vergleichsvertrag von 2011 einigten sich Real Madrid und die Stadt darauf, ihre gegenseitigen Verbindlichkeiten auszugleichen. Zunächst wurden zu der Forderung von Real Madrid in Höhe von 22 693 054,44 EUR für die Parzelle B-32 Grundsteuerbeträge in Höhe von 92 037,59 EUR, die Real Madrid seit 2002 für die Parzelle B-32 gezahlt hatte, hinzuaddiert. Dann wurden die nach dem Vertrag von 1991 ausstehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 2 812 735,03 EUR mit der Forderung von Real Madrid verrechnet, wodurch sich die Forderung Real Madrids gegenüber der Stadt auf 19 972 357,00 EUR reduzierte. Diese Forderung wurde anschließend auf den Wert der drei anderen Parzellen, der mit 19 972 348,96 EUR beziffert wurde, angerechnet. Das Ergebnis war eine verbleibende Nettoforderung Real Madrids in Höhe von 8,04 EUR gegenüber der Stadt Madrid. (34) In einem späteren, im September 2011 zwischen der Stadt Madrid und Real Madrid geschlossenen Vertrag (im Folgenden: „Stadtentwicklungsvertrag von 2011“) verpflichtete sich Real Madrid, die Parzelle im Gebiet Mercedes Arteaga/Jacinto Verdaguer (eine der drei anderen Parzellen) und ein Einkaufszentrum auf die Stadt Madrid zu übertragen und eine einmalige Zahlung in Höhe von 6 600 000 EUR an die Stadt Madrid zu leisten. Im Gegenzug verpflichtete sich die Stadt, ein in ihrem Eigentum befindliches Areal von 216 Quadratmetern vor dem Bernabéu-Stadion auf Real Madrid zu übertragen, wo der Verein ein Einkaufszentrum und ein Hotel zu errichten gedachte. Im Zusammenhang mit dieser letztgenannten Übertragung änderten die Stadt und die Autonome Gemeinschaft den Flächennutzungsplan und legten die bauliche Nutzung des vor dem Stadion gelegenen Areals neu fest. Konkret ermöglichten sie eine dichtere Bebauung und eine Nutzung für den Einzelhandel. Allerdings hob das Tribunal Superior de Justicia de Madrid diese Änderung des Flächennutzungsplans mit Urteil vom 2. Februar 2015 auf (23). 3. GRÜNDE FÜR DIE EINLEITUNG DES FÖRMLICHEN PRÜFVERFAHRENS (35) In Stellungnahmen gegenüber der Kommission, die vor der Eröffnung des förmlichen Prüfverfahrens abgegeben wurden, argumentierten die spanischen Behörden, dass die Stadt Madrid angesichts der rechtlichen Hindernisse für die im Durchführungsvertrag von 1998 verbindlich vorgesehene Übertragung der Parzelle B-32 auf Real Madrid rechtlich verpflichtet war, den Verein in Höhe des Wertes des betreffenden Grundstücks zu entschädigen. Für die Kommission stellte sich die Frage, ob eine Übertragung des Grundstücks auf Real Madrid 1998 tatsächlich unmöglich war und welche Folgen das spanische Zivilrecht vorsieht, wenn eine Vertragspartei ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllen kann. (36) Die Kommission bezweifelte, dass der Wert der Parzelle B-32, der im Vergleichsvertrag von 2011 angesetzt wurde, ihren Marktpreis widerspiegelte. Die Bewertung war von den städtischen Dienststellen offenbar ohne eine unabhängige Bewertung durch Sachverständige durchgeführt worden. (37) Die Kommission äußerte Zweifel daran, dass der Wert der Parzellen um das Bernabéu-Stadion, die durch den anschließenden, auf der Grundlage des Stadtentwicklungsvertrags von 2011 erfolgten Grundstücktausch auf Real Madrid übertragen wurden, deren tatsächlichen Marktwert entsprach. Deshalb vertrat die Kommission die Auffassung, dass bei diesen Geschäften auch eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV vorliegen könnte. (38) Die Kommission äußerte Zweifel an der Vereinbarkeit einer möglichen Beihilfe mit dem Binnenmarkt. Da zur Anwendung der Beihilfevorschriften auf Aktivitäten des Berufssports keine speziellen Richtlinien vorliegen, muss sich jede Beurteilung direkt auf Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV stützen. Nach dieser Vorschrift kann eine Beihilfe als mit dem Binnenmarkt vereinbar gelten, wenn sie im Interesse der Allgemeinheit die Entwicklung gewisser Wirtschaftszweige oder Wirtschaftsgebiete fördert. Die Kommission bezweifelte, dass ein Ziel von gemeinsamem Interesse vorliege, das die selektive Unterstützung für einen sehr starken Akteur in einem ausgesprochen wettbewerbsorientierten Sektor rechtfertigen könnte. (39) In ihrem Einleitungsbeschluss gelangte die Kommission zu der vorläufigen Auffassung, dass die Entschädigung Real Madrids durch die Stadt Madrid auf der Grundlage des Vergleichsvertrags von 2011 eine staatliche Beihilfe zugunsten von Real Madrid im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV darstellte. Dementsprechend forderte die Kommission Spanien und die Beteiligten auf, sachdienliche Informationen zu den in diesem Abschnitt 3 dargelegten Zweifeln vorzulegen. 4. STELLUNGNAHMEN DER SPANISCHEN BEHÖRDEN (40) In diesem Abschnitt werden die Stellungnahmen der spanischen Behörden von 2011 bis 2025 zusammengefasst, d. h. vor und während des von der Kommission im vorliegenden Fall eingeleiteten förmlichen Prüfverfahrens. 4.1. Bemerkungen zur Übertragbarkeit der Parzelle B-32 (41) Die Parzelle B-32 war als Liegenschaft für allgemeine Sportanlagen ausgewiesen (siehe Erwägungsgrund 22). Den spanischen Behörden zufolge war die Ausweisung der Parzelle B-32 zur Nutzung für Sportzwecke durch die Stadt im Jahr 1998 kein Hindernis für die Übertragung der Parzelle auf eine private Einrichtung wie Real Madrid. Die rechtlichen Hindernisse für die Übertragbarkeit der Parzelle B-32 hätten sich nicht aus ihrem sportlichen Verwendungszweck ergeben, sondern aus ihrem besonderen Status als öffentliches Eigentum („bien de naturaleza demanial“), der durch das Gesetz 9/2001 eingeführt worden sei; erst diese eigentumsrechtliche Beschränkung habe zur Nichtübertragbarkeit der Parzelle geführt. (42)