Beschluss (EU) 2016/649 der Kommission vom 15. Januar 2016 über die Maßnahme SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) der Niederlande Mutmaßlicher Verkauf eines Grundstücks unter Marktpreis durch die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2016) 85) (Text von Bedeutung für den EWR)

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et werden kann. Als Beispiel wird unter anderem ein unvorhergesehener Umstand im Sinne des Artikels 6:258 BW (Burgerlijk Wetboek — Bürgerliches Gesetzbuch) angeführt: Wenn einer der Partner daher der Auffassung ist, dass die anderen Partner die unveränderte Beibehaltung der Vereinbarung nicht von ihm erwarten können, müssen die Partner Verhandlungen aufnehmen, um Bedingungen zu vereinbaren, die für beide Seiten annehmbar sind. Schließlich ist in Artikel 18 der Kooperationsvereinbarung festgelegt, dass etwaige Streitigkeiten von den Partnern einvernehmlich beizulegen oder einem Schiedsrichter vorzulegen sind. (80) Aus der Kooperationsvereinbarung von 2004 geht hervor, dass die Partner die Absicht hatten, ihre Zusammenarbeit fortzusetzen und eine eventuelle Beendigung der Zusammenarbeit nur in dem Fall in Betracht ziehen wollten, dass keine Einigung möglich ist oder dass die Partner ihren Verpflichtungen in einer Weise nicht nachgekommen sind, die Neuverhandlungen unmöglich macht. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass das Projekt komplex war und aus mehreren miteinander verbundenen Teilprojekten bestand und dass mehrere Partner der Kooperationsvereinbarung von 2004 an dem umfassenderen Immobilienprojekt beteiligt waren. (81) Die Gemeinde war zwar lediglich an der Erschließungsphase des Immobilienprojekts beteiligt — während die Bauphase des Projekts für Rechnung und Risiko der betroffenen privaten Entwickler ging, zu denen auch SJB gehörte — aber im Jahr 2008, als SJB der Gemeinde mitteilte, dass es nicht bereit sei, mit den Bauarbeiten zu beginnen, befand sich das Projekt noch immer in der Erschließungsphase. In dieser Phase war die Gemeinde finanziell am Projekt beteiligt, da sie 50 % der Kosten und Risiken trug. Die Kosten der Erschließungsphase des Projekts umfassten die Kosten für die Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks, die Kosten für den öffentlichen Teil der Tiefgarage und 50 % der Kosten für den Neubau der Schule. Daher war es im finanziellen Interesse der Gemeinde, dass die Erschließungsarbeiten rasch ausgeführt wurden, sodass das Grundstück bereitgestellt werden und der Verkaufspreis für das Grundstück gezahlt werden konnte (Artikel 10 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004). Angesichts der besonderen Umstände erkennt die Kommission an — wenngleich die Erwägungen der Gemeinde als öffentliche Einrichtung bei der Durchführung des Projekts für das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten nicht relevant sind —, dass ein hypothetischer privater Marktbeteiligter in einer vergleichbaren vertraglichen und finanziellen Situation versucht hätte, einen neuen Preis auszuhandeln, anstatt den Vertrag unverzüglich zu beenden und eine Ausschreibung durchzuführen; dies gilt umso mehr, als SJB bereits den Zuschlag für den Bau der Tiefgarage erhalten hatte. Die Kommission stellt in diesem Zusammenhang auch fest, dass zum Zeitpunkt der Neuverhandlungen die Finanzkrise ausgebrochen war, die den niederländischen Immobilienmarkt besonders stark getroffen hat. (82) Im Zuge der Neuverhandlungen zwischen den Partnern unterbreitete SJB der ÖPP im Herbst 2008 das Angebot, für das Grundstück 4 Mio. EUR zu zahlen und unabhängig vom Vorverkauf der Wohnungen im April 2009 mit den Bauarbeiten zu beginnen. SJB erklärte sich darüber hinaus bereit, auf die Geltendmachung der in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vorgesehenen 70 %-Klausel zu verzichten. Ferner würde SJB durch seine Teilnahme an der ÖPP die Hälfte der Verringerung des Verkaufspreises selbst tragen. (83) Ein von der Gemeinde beauftragter unabhängiger Sachverständiger (Fakton) stellte in seinem Gutachten vom 11. Februar 2009 fest, dass der Betrag von 4 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2010), der als neuer Grundstückspreis vereinbart worden war, unter Berücksichtigung der sonstigen Verpflichtungen von SJB als marktüblicher Preis für das in Rede stehende Grundstück betrachtet werden kann. (84) Angesichts dieser Umstände hat die Kommission keinen Grund für die Annahme, dass die Gemeinde dadurch, dass sie unter den besonderen Umständen der Sache einem Preis von 4 Mio. EUR zugestimmt hat, nicht unter normalen Marktbedingungen gehandelt hat. (85) Angesichts des Vorstehenden stellt die Kommission fest, dass die Senkung des Grundstückspreises und der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags in der ergänzenden Vereinbarung zwischen Gemeinde, ÖPP und SJB keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV beinhaltet — HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN: Artikel 1 Die Senkung des Grundstückspreises und der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags, die die Gemeinde Leidschendam-Voorburg am 1. März 2010 zugunsten von Schouten-de Jong Bouwfonds, einem Kooperationsverband, bestehend aus Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV und Bouwfonds Ontwikkeling BV, vereinbart hat, bildet keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union. Artikel 2 Dieser Beschluss ist an das Königreich der Niederlande gerichtet. Brüssel, den 15. Januar 2016 Für die Kommission Margrethe VESTAGER Mitglied der Kommission (1) ABl. C 86 vom 23.3.2012, S. 12. (2) Siehe Fußnote 1. (3) Urteil des Gerichts vom 30. Juni 2015, verbundene Rechtssachen T-186/13, T-190/13 und T-193/13, Niederlande (T-186/13), Gemeente Leidschendam-Voorburg (T-190/13) und Bouwfonds Ontwikkeling BV und Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (T-193/13)/Kommission, ECLI:EU:T:2015:447. (4) In diesem Beschluss sind Verweise auf SJB daher auch als Verweise auf Schouten de Jong und Bouwfonds zu verstehen. (5) Artikel 4 Absatz 1 der Erschließungs-/ÖPP-Vereinbarung vom 22. November 2004 lautet: „Gemeente en SJB vormen met ingang van de datum van ondertekening van deze overeenkomst een VOF. Als zodanig dragen zij met ingang van die datum gezamenlijk op basis van separaat te sluiten project-gronduitgifteovereenkomsten, in goed overleg, zorg voor de uitvoering van de grondexploitatie. De daaraan verbonden kosten en risico's komen voor 50 % voor rekening van SJB en voor 50 % van de Gemeente. Schouten en Bouwfonds zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming door SJB van haar verplichtingen ingevolge deze Overeenkomst (de Sok en de projectovereenkomst).“ (Die Gemeinde und SJB bilden ab dem Datum der Unterzeichnung dieser Vereinbarung eine vennootschap onder firma. Damit stellen sie ab diesem Datum auf der Grundlage separat zu schließender Projekt-Grundstückszuweisungsvereinbarungen einvernehmlich die Durchführung der Erschließung sicher. Die mit der Erschließung verbundenen Kosten und Risiken gehen zu 50 % für Rechnung von SJB und zu 50 % für Rechnung der Gemeinde. Schouten und Bouwfonds haften gesamtschuldnerisch dafür, dass SJB seine sich aus dieser Vereinbarung (der Kooperationsvereinbarung und der Projektvereinbarung) ergebenden Verpflichtungen erfüllt.) (6) Der Name des anfänglich „Damcentrumproject“ genannten Projekts wurde 2005 in „project Leidschendam Centrum“ abgeändert. In diesem Beschluss wird das Immobilienprojekt als „Projekt Leidschendam Zentrum“ bezeichnet. (7) Die endgültigen Pläne für den Damplein sahen lediglich den Bau von 67 Wohneinheiten durch SJB vor. (8) Es wurde keine öffentliche Ausschreibung durchgeführt. Dieser Beschluss lässt eine etwaige Analyse der Kommission zu Aspekten in Verbindung mit der öffentlichen Ausschreibung des Projekts unberührt. (9) Punkt 5.1.2 des Generalplans für die Erschließung des Damzentrums vom 10. Februar 2004. (10) Dem Generalplan für die Erschließung des Damzentrums vom 10. Februar 2004 zufolge sollte die Gemeinde einen Beitrag von 7,3 Mio. EUR und SJB einen Beitrag von 2,6 Mio. EUR leisten. (11) Nach der „Exploitatieverordening Gemeente Leidschendam-Voorburg 2009“ (Erschließungsverordnung Gemeinde Leidschendam-Voorburg 2009) kann die Gemeinde private Partner dazu auffordern, einen Beitrag zu den Kosten für Infrastrukturarbeiten zu leisten. In diesem Zusammenhang ist in der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgelegt, dass die privaten Partner zusätzlich zum Grundstückspreis einen Erschließungsbeitrag und, da die Gemeinde beschlossen hatte, hochwertige Materialien zu verwenden, für die Gestaltung des öffentlichen Raums einen Qualitätsbeitrag zu leisten haben. (12) Artikel 6 Absatz 6 der Kooperationsvereinbarung von 2004 lautet: „Indien de vereiste bouwvergunningen als gevolg van niet aan de aanvragende partij toe te rekenen planologische belemmeringen niet binnen de terzake in het ATS voorzien[e] termijn verkregen worden, zullen Partijen dienaangaande — daaronder begrepen aangaande grondprijsberekening en grondprijsbetaaldata — nadere afspraken met elkaar maken die zo dicht mogelijk blijven bij de inhoud van deze SOK, respectievelijk de Bilaterale overeenkomsten.“ (Wenn die erforderlichen Baugenehmigungen aus vom Antragsteller nicht zu vertretenen raumordnungsspezifischen Gründen nicht innerhalb der vorgesehenen ATS-Frist erteilt werden, treffen die Partner weitere einschlägige Vereinbarungen (unter anderem über die Berechnung der Grundstückspreise und die Zeitpunkte, an denen sie zu entrichten sind), die dem Inhalt der Kooperationsvereinbarung bzw. der bilateralen Vereinbarungen möglichst weitgehend entsprechen.) (13) Artikel 2.1.2 Absatz 1 der ergänzenden Vereinbarung lautet: „In afwijking van het bepaalde in een of meer van de in de considerans genoemde overeenkomsten (i) wordt de koopsom van het Verkochte, welke koper bij levering verschuldigd is aan Verkoper, onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden nader bepaald op EUR 4.000.000,- (zegge: vier miljoen euro) exclusief btw kosten Koper vermeerderd met 5 % rente vanaf 1 januari 2010, (ii) zijn de oorspronkelijk overeengekomen grex en kwaliteitsbijdragen niet verschuldigd, (iii) wordt de grond bouwrijp geleverd. De koopsom is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2010 en is niet verrekenbaar.“ (In Abweichung von den Bestimmungen in einer oder mehrerer der in den Erwägungsgründen genannten Vereinbarungen i) wird der Kaufpreis des Kaufobjekts, den der Käufer dem Verkäufer bei der Bereitstellung schuldet, unter den in dieser Vereinbarung aufgeführten Bedingungen auf 4 000 000 EUR (in Worten: vier Millionen Euro) ohne die vom Käufer zu tragende Mehrwertsteuer und zuzüglich 5 % Zinsen ab dem 1. Januar 2010 festgelegt, ii) sind der Erschließungs- und der Qualitätsbeitrag, die ursprünglich vereinbart worden waren, nicht zu entrichten, iii) wird das Grundstück bebauungsfähig bereitgestellt. Der Kaufpreis basiert auf Preisen zum 1. Januar 2010 und kann nicht verrechnet werden.) (14) In dieser weiteren Vereinbarung ist von 208 Parkplätzen die Rede, das heißt nicht mehr von den 225 ursprünglich geplanten. (15) Dies entspricht dem zuvor vereinbarten Betrag von 4,6 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003), indexiert mit 2,5 % bis einschließlich 1. Januar 2010. (16) Wie in dem in Fußnote 3 genannten Urteil des Gerichts vom 30. Juni 2015 bestätigt (Randnummern 62-72). (17) Urteil des Gerichtshofs vom 11. Juli 1996, SFEI u. a./La Poste u. a., C-39/94, ECLI:EU:C:1996:285, Rn. 60 und 61. (18) Urteil des Gerichts vom 13. Dezember 2011 Konsum Nord/Kommission, T-244/08, ECLI:EU:T:2011:732, Rn. 57 und die dort angeführte Rechtsprechung.