Beschluss (EU) 2016/649 der Kommission vom 15. Januar 2016 über die Maßnahme SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) der Niederlande Mutmaßlicher Verkauf eines Grundstücks unter Marktpreis durch die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2016) 85) (Text von Bedeutung für den EWR)

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nuar 2010 schlossen SJB und Wooninvest Projecten BV, ein mit einem der Projektentwickler, die die Kooperationsvereinbarung von 2004 unterzeichnet hatten, verbundenes Unternehmen, einen Kauf-/Werkvertrag für den Erwerb von 43 Wohneinheiten, die Wooninvest an Privatpersonen vermieten sollte. Für den Fall, dass SJB vor dem 29. Januar 2010 einen privaten Käufer für eine Reihe dieser Wohneinheiten finden sollte, vereinbarten die Partner, dass die jeweiligen Einheiten nicht an Wooninvest verkauft würden. Im Vertrag wurde ferner festgelegt, dass SJB im Zeitraum vom 29. Januar 2010 bis zur Übergabe der Wohnungen an Wooninvest die an Wooninvest verkauften Wohnungen unter den Bedingungen zurückkaufen kann, unter denen die Wohnungen an Wooninvest verkauft wurden, zuzüglich eines Ausgleichs für die Wooninvest entstandenen Kosten und zuzüglich Zinsen in Höhe von 6 % pro Jahr für den Zeitraum zwischen der Zahlung von Wooninvest an SJB und dem Datum, an dem Wooninvest die Wohnungen wieder SJB übergibt (Artikel 24). 3. DER EINLEITUNGSBESCHLUSS (41) Mit dem Einleitungsbeschluss hat die Kommission das förmliche Prüfverfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV eingeleitet, da die rückwirkende Senkung des Grundstückspreises und der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags durch die ÖPP zugunsten von SJB (im Folgenden „streitige Maßnahmen“) möglicherweise eine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV beinhalten könnten und die Kommission Zweifel an deren Vereinbarkeit mit dem Binnenmarkt hatte. (42) Insbesondere hielt die Kommission es für unwahrscheinlich, dass ein hypothetischer privater Verkäufer in einer Situation, die mit der der Gemeinde vergleichbar war, derselben Preissenkung und demselben Erlass der Beiträge zugestimmt hätte, so wie es nach dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers erforderlich ist. Durch die rückwirkende Senkung des Preises für das an SJB verkaufte Grundstück beschloss die ÖPP, und damit die Gemeinde, das Risiko eines rückläufigen Immobilienmarktes zu tragen. Dieses Verhalten steht im Widerspruch zu der Erklärung der niederländischen Behörden, dass die Bauphase des Projekts in vollem Umfang auf Risiko und Rechnung der privaten Projektentwickler, zu denen auch SJB gehört, gehe. Da die ÖPP als Verkäuferin des Grundstücks an dieser Phase des Projekts nicht finanziell beteiligt war, bestand kein Grund für die Annahme, dass ein hypothetischer privater Verkäufer in einer mit der Situation der Gemeinde vergleichbaren Situation akzeptiert hätte, den vereinbarten Kaufpreis für ein Grundstück rückwirkend zu senken, weil der Käufer Schwierigkeiten hatte, die dort geplanten Wohneinheiten zu verkaufen. Auch der Erlass des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags schien nicht mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers im Einklang zu stehen, da es unwahrscheinlich war, dass ein privater Investor ohne jede Gegenleistung einen vereinbarten Beitrag zu seinen Kosten rückwirkend erlassen hätte. (43) Schließlich hatte die Kommission Zweifel, dass die streitigen Maßnahmen unter eine der Ausnahmen des Artikels 107 AEUV fallen. 4. STELLUNGNAHME DER NIEDERLANDE (44) Mit Schreiben vom 18. April 2012 nahmen die Niederlande zum Einleitungsbeschluss der Kommission Stellung. 4.1. ZUM SACHVERHALT (45) Die Niederlande machten geltend, dass die Gemeinde, im Gegensatz zu dem, was nach Artikel 2.1.2 der ergänzenden Vereinbarung anzunehmen sei, den in der Kooperationsvereinbarung von 2004 ursprünglich vereinbarten Erschließungs- und Qualitätsbeitrag nicht vollständig erlassen habe, sondern lediglich auf die Beiträge verzichtet habe, die SJB für die am Damplein zu errichtenden Wohneinheiten hätte entrichten müssen. Nach Angaben der Niederlande beliefen sich diese Beiträge auf insgesamt 511 544 EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003, was zum 1. Januar 2010 einem Gesamtbetrag von 719 400 EUR entsprochen habe). Zur Stützung dieser Aussage verwiesen die Niederlande auf einen Vorschlag, den die Gemeinde dem Gemeinderat am 18. Februar 2009 unterbreitet hatte, und auf ein der Kooperationsvereinbarung von 2004 beigefügtes Bauprogramm, in dem Damplein ein Erschließungs- und Qualitätsbeitrag von 511 544 EUR zugewiesen wird. (46) Ferner teilten die Niederlande der Kommission mit, dass im Rahmen der ÖPP bereits in den Jahren 2006 und 2008 über Preissenkungen für SJB beraten worden sei. Im Jahr 2006 habe die ÖPP offenbar beschlossen, den Grundstückspreis für die Geschäftsfläche zu senken, da weniger Geschäftsfläche realisiert werden konnte als ursprünglich geplant, und im Jahr 2008 habe die ÖPP offenbar beschlossen, SJB für die bei der Erteilung der Baugenehmigung entstandene Verzögerung einen Ausgleich zu gewähren. Diese Ermäßigungen sollten unter der Bedingung gewährt werden, dass SJB bis zum 1. Oktober 2008 eine gültige Baugenehmigung erhielt. Da dies nicht der Fall gewesen sei, hätten die Partner beschlossen, erneut über die Ermäßigung zu verhandeln. Nach Angaben der niederländischen Behörden berechnen sich die Ermäßigung des Preises für das Grundstück am Damplein und die erlassenen Beiträge wie in Tabelle 1 angegeben. Tabelle 1 Von den Niederlanden vorgelegte Berechnung der Preissenkung und der erlassenen Beiträge Preissenkung Damplein zu Preisen vom 1.1.2010 Grundstückspreis 8 622 480 Erschließungs- und Qualitätsbeitrag 719 400 Summe Grundstückspreis und Beiträge 9 341 880 2006 und 2008 vereinbarte Ermäßigungen – 1 734 245 Verringerter Wert 7 607 635 Preis ergänzende Vereinbarung März 2010 – 4 000 000 Ermäßigung insgesamt 3 607 635 4.2. ZUM VORLIEGEN EINER STAATLICHEN BEIHILFE (47) Nach Ansicht der Niederlande stellen die streitigen Maßnahmen keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar. Die niederländischen Behörden vertreten im Wesentlichen die Auffassung, dass die streitigen Maßnahmen SJB keinen Vorteil verschafft haben, den es unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte. (48) Nach Ansicht der niederländischen Behörden hat die Gemeinde im Einklang mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden privaten Kapitalgebers gehandelt, da die Nichtdurchführung des Projekts Damplein sich auf das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum ausgewirkt und der Gemeinde sowohl direkten als auch indirekten Schaden zugefügt hätte. (49) Erstens sei die Gemeinde bei der Berechnung des direkten Schadens davon ausgegangen, dass SJB ohne die ergänzende Vereinbarung mindestens zwei Jahre gebraucht hätte, um während der Krise 70 % der Wohneinheiten zu verkaufen und mit den Bauarbeiten zu beginnen. Die Gemeinde habe den direkten Schaden, der sich für die ÖPP aus einer weiteren Verzögerung um zwei Jahre ergeben hätte, mit 2,85 Mio. EUR veranschlagt, von denen 50 % für Rechnung der Gemeinde gegangen wären. Ferner habe sie die sich allein aus der Instandhaltung des benachteiligten Gebiets ergebenden zusätzlichen direkten Kosten für die Gemeinde auf 50 000 EUR geschätzt (vgl. Tabelle 2). Tabelle 2 Berechnung des direkten Schadens durch die Niederlande Direkter Schaden in einem Zeitraum von 2 Jahren ÖPP Gemeinde (50 %) Zinsaufwendungen für eine Kreditfazilität (5 % über 2 Jahre, ausstehender Betrag am 1.1.2009: 17 Mio. EUR) 1 800 000 900 000 Vorübergehende Maßnahmen: Schutzvorrichtungen, Verkehrszeichen und Instandhaltung 60 000 30 000 Kostensteigerung Maßnahmen (indexierung mit 2,5 %) 385 000 192 500 Zusätzliche Planungskosten, d. h. Kosten für das Projektbüro wie Finanzverwaltung, Versicherungen usw. 600 000 300 000 Instandhaltung des benachteiligten Gebiets 50 000 Insgesamt 2 845 000 1 472 500 (50) Ferner machten die Niederlande geltend, dass der Gemeinde durch eine derartige Verzögerung aufgrund folgender Faktoren ein indirekter Schaden entstanden wäre: weitere negative Entwicklung des öffentlichen Raums, Verlust an Vertrauen in das Gebiet seitens der Anwohner und künftigen Immobilienkäufer, Kosten für die Änderung des Verwendungszwecks von Ladenlokalen, Schadenersatzforderungen von Unternehmen, Kosten für Instandhaltung und Änderungen der Pläne für die übrigen Planteile. Eine derartige Verzögerung hätte auch das Ende für die Einkaufsmöglichkeiten im Entwicklungsgebiet bedeuten können, die zur Lebensqualität in dem gesamten Gebiet beitrügen. Bereits vor Beginn des Projekts hätten rund 23 % der Geschäfte leer gestanden. 2010 seien 27 % der Geschäfte ungenutzt gewesen. Ohne die erforderliche Wiederbelebung hätte sich die negative Entwicklung der Gegend fortgesetzt. (51) Nach Auffassung der Niederlande hat die Gemeinde daher wie ein marktwirtschaftlich handelnder privater Kapitalgeber gehandelt, als sie den Finanzprognosen Rechnung trug und in ihrem eigenen Interesse versuchte, den direkten und indirekten Schaden, der sich durch eine weitere Verzögerung des Projekts ergeben hätte, zu beschränken. Zugleich habe sie die Gewissheit erhalten, dass die Bauarbeiten am Damplein ausgeführt würden. (52) Zweitens führten die Niederlande aus, dass die Gemeinde wie ein privater Kapitalgeber gehandelt habe, indem sie die streitigen Maßnahmen im Gegenzug für die Zusage von SJB gewährt habe, auf die Geltendmachung der 70 %-Klausel zu verzichten. Die Tatsache, dass SJB die 70 %-Klausel nicht länger geltend machen konnte, habe sich auf die Annahmen ausgewirkt, die bei der ursprünglichen Bewertung des Grundstücks im Jahr 2003 und dem in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vereinbarten Preis zugrunde gelegt worden seien. Nach Angaben der Niederlande waren die Senkung des Grundstücksverkaufspreises und der Erlass der Beiträge der Preis, den die Gemeinde für die Bereitschaft von SJB, auf sein Recht, die 70 %-Klausel geltend zu machen, zu verzichten, zu zahlen hatte. Ohne die ergänzende Vereinbarung hätte SJB nicht mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen. 4.3. ZUR VEREINBARKEIT EINER ETWAIGEN STAATLICHEN BEIHILFE MIT DEM BINNENMARKT (53) Sollte die Kommission zu dem Ergebnis gelangen, dass die streitigen Maßnahmen staatliche Beihilfen bilden, so wären diese nach Auffassung der niederländischen Behörden nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV mit dem Binnenmarkt vereinbar. 4.3.1. Allgemeines Interesse (54) Nach Angaben der Niederlande verfolgte die Gemeinde mit der Durchführung dieses Projekts ein Ziel von allgemeinem Interesse. Da ein großer Teil des Damplein brach gelegen und die Gegend sich negativ entwickelt habe, sei der Beginn der Bauarbeiten nach Auffassung der Gemeinde nicht nur für die Entwicklung des Damplein, sondern für das gesamte Zentrum von Leidschendam von entscheidender Bedeutung gewesen. Insbesondere die Verzögerung beim Bau der Tiefgarage hätte die Verwirklichung der übrigen Planteile gefährden können. 4.3.2. Zielsetzung von gemeinsamem Interesse (55) Nach Ansicht der Niederlande trägt die Neubelebung des Zentrums von Leidschendam zum Ziel des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts bei, das in den Artikeln 3 und 174 AEUV angeführt wird. Bei der Neugestaltung des Zentrums werde der knappe Raum in effizienter Weise für neue Wohnungen, Einkaufsmöglichkeiten und eine Tiefgarage in Leidschendam genutzt und durch die Verbesserung der öffentlichen Infrastruktur werde ein Beitrag zum Zusammenhalt des gesamten Zentrums geleistet. 4.3.3. Geeignetheit der ergänzenden Vereinbarung (56) Nach Angaben der Niederlande konnte SJB wegen der 70 %-Klausel in der Kooperationsvereinbarung von 2004 nicht verpflichtet werden, mit den Bauarbeiten am Damplein zu beginnen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem SJB eine gültige Baugenehmigung erhalten habe, sei der niederländische Immobilienmarkt durch die Kreditkrise beeinträchtigt worden, sodass die Wahrscheinlichkeit, dass SJB 70 % der Wohnungen des freien Marktes rasch würde verkaufen können, noch geringer geworden sei. Die Kooperationsvereinbarung von 2004 sei daher neu ausgehandelt worden, da der Beginn der Bauarbeiten am Damplein für die Gemeinde außerordentlich wichtig gewesen sei. Die ergänzende Vereinbarung sei für die Gemeinde daher geeignet und erforderlich gewesen, um ihr Ziel einer Wiederbelebung des Damplein zu verwirklichen. 4.3.4. Angemessenheit (57) Damit die Bauarbeiten unverzüglich beginnen konnten, musste SJB auf sein Recht der Geltendmachung der 70 %-Klausel verzichten und auf die Gefahr hin, die Wohnungen möglicherweise nicht verkaufen zu können, mit dem Bau beginnen. Deshalb habe SJB den zuvor vereinbarten Preis neu berechnet. Diese Berechnung sei anschließend von einem unabhängigen Sachverständigen geprüft worden, der den vereinbarten Preis für marktüblich hielt. (58) Der Umstand, dass der Preis von einem unabhängigen Sachverständigen als marktüblich bezeichnet wurde, belegt nach Angaben der Niederlande, dass die Preissenkung angemessen ist. Dies beinhalte auch, dass keine Überkompensierung zugunsten von SJB vorgelegen habe. Die Preissenkung sei der Preis gewesen, den die Gemeinde für die Bereitschaft von SJB, auf sein Recht, die 70 %-Klausel geltend zu machen, zu verzichten, zu zahlen hatte. Ohne die ergänzende Vereinbarung hätte SJB nicht mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen. (59) Durch seine Teilnahme an der ÖPP werde SJB ferner 50 % der mit der Erschließung verbundenen Risiken und Kosten selbst tragen und damit einen Beitrag zur vereinbarten Senkung des Verkaufspreises leisten. Um in Bezug auf die Erschließung die Gewinnschwelle zu erreichen, sei beschlossen worden, dass SJB einen Beitrag von 2,6 Mio. EUR zur ÖPP zu leisten habe (Punkt 5.2.1 des Generalplans für die Erschließung des Damzentrums), und da die ÖPP 50 % der Kosten für die Schule getragen habe, seien 25 % davon zulasten von SJB gegangen (0,7 Mio. EUR). 4.3.5. Verfälschung des Wettbewerbs (60) Schließlich beziehe sich die rückwirkende Preissenkung nach Angaben der Niederlande auf den Bau von 67 Wohneinheiten und 14 Geschäftsräumen, die zu Preisen verkauft werden sollen, welche von einem unabhängigen Sachverständigen als marktüblich bezeichnet worden seien. Daher sei die Verfälschung des Wettbewerbs sehr lokaler Art und falle weniger schwer ins Gewicht als die positiven Auswirkungen der Durchführung des Projekts. 5. STELLUNGNAHME DRITTER (61) Nur die Stiftung hat zum Einleitungsbeschluss Stellung genommen. Die Stiftung begrüßt den Einleitungsbeschluss, vertritt aber die Auffassung, dass die darin beschriebenen streitigen Maßnahmen Teil einer wesentlich umfangreicheren Fördermaßnahme seien, und verweist in diesem Zusammenhang auf ihre Beschwerde und ergänzenden Ausführungen. Insbesondere verweist die Stiftung auf die mutmaßliche kostenlose Übertragung von Grund und Boden durch die Gemeinde an die ÖPP. (62) Nach Auffassung der Stiftung ist die Verzögerung des Projekts nicht auf die nationalen Rechtssachen zurückzuführen gewesen, und der Verkauf der Wohnungen am Damplein sei nicht durch die Finanzkrise verzögert worden. Nach Angaben der Stiftung bestand bereits zu Beginn des Projekts im Jahr 2004 keine Marktnachfrage nach der am Damplein angebotenen Art von Wohnungen. (63) Der Stiftung zufolge wurde das Grundstück weder im Jahr 2003 noch im Jahr 2009 von einem unabhängigen Sachverständigen bewertet. 6. STELLUNGNAHME DER NIEDERLANDE ZUR STELLUNGNAHME DRITTER (64) Die Niederlande machten geltend, dass die Gestaltung des Projekts durch die Gemeinde transparent und in dem am 6. April 2004 genehmigten „Konzept eines Generalplans für das Damzentrum“ beschrieben worden sei. Nur finanziell sensible Vereinbarungen bzw. Teile davon seien geheim gehalten worden. (65) In Bezug auf die kostenlose Übertragung von Grund und Boden der Gemeinde auf die ÖPP erläuterte die Gemeinde, dass diese nicht Gegenstand des Einleitungsbeschlusses sei, und verwies auf die Angaben, die sie der Kommission 2009 übermittelt habe und in denen sie erklärt habe, dass die Übertragung nicht kostenlos erfolgt sei, da die ÖPP im Gegenzug Dienstleistungen erbracht habe. In ihren früheren Stellungnahmen hatte die Gemeinde geltend gemacht, dass die von der ÖPP durchgeführten Arbeiten eigentlich von der Gemeinde zu tragen gewesen wären. (66) Nach Ansicht der niederländischen Behörden haben sowohl die verschiedenen von der Stiftung eingeleiteten Rechtsverfahren, die viel negative Publizität für das Projekt mit sich gebracht hätten, als auch die Kreditkrise einen negativen Einfluss auf den Verkauf der Wohnungen am Damplein ausgeübt. Als im Jahr 2007 der anfängliche Verkauf begann, sei jedoch nahezu ein Drittel der Wohneinheiten verkauft worden. Diese Verkaufsvereinbarungen seien später wegen der verzögerten Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen annulliert worden. Infolgedessen könne der Schluss gezogen werden, dass zu Beginn des Projekts sehr wohl Nachfrage nach diesen Wohnungen bestanden habe. (67) Die niederländischen Behörden verweisen zudem darauf, dass die unabhängigen Experten von der Gemeinde bestellt worden seien, die kein Interesse an einem niedrigen Grundstückspreis gehabt habe. 7. WÜRDIGUNG DER STREITIGEN MASSNAHMEN 7.1. VORLIEGEN EINER STAATLICHEN BEIHILFE IM SINNE DES ARTIKELS 107 ABSATZ 1 AEUV (68) In Artikel 107 Absatz 1 AEUV heißt es: „[S]taatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, [sind] mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen.“ (69) Erstens ist unstreitig, dass SJB sowie Schouten de Jong und Bouwfonds, die Mitglieder des Kooperationsverbands, Unternehmen im Sinne dieser Bestimmung sind, da sie — so wie im Einleitungsbeschluss festgestellt — durch das Angebot von Gütern und Dienstleistungen auf dem Markt wirtschaftliche Tätigkeiten ausüben. (70) Zweitens wurden die streitigen Maßnahmen durch die ÖPP gewährt, d. h. mit der erforderlichen Zustimmung der Gemeinde, die einen 50 %igen Anteil an der ÖPP hält. Da die Beschlüsse der ÖPP einstimmig gefasst werden und die Maßnahmen nicht ohne ausdrückliche Zustimmung des Gemeinderats hätten beschlossen werden können, ist der Beschluss der ÖPP, die streitigen Maßnahmen zu gewähren, dem Staat zuzurechnen. Hätte die Gemeinde den streitigen Maßnahmen nicht zugestimmt, wäre das sich für sie aus der Beteiligung an der ÖPP ergebende finanzielle Risiko zudem entsprechend geringer gewesen. Die Preissenkung und der Erlass der Beiträge mit Zustimmung der ÖPP stellen somit eine Mindereinnahme an staatlichen Mitteln dar. (16) (71) Drittens sind diese Maßnahmen als selektiv anzusehen, da sie lediglich SJB und letztlich Schouten de Jong und Bouwfonds, den Mitgliedern des Kooperationsverbands, zugutekommen. (72) Die niederländischen Behörden bestreiten jedoch, dass die Gemeinde durch ihre Zustimmung zu der Senkung des ursprünglich vereinbarten Preises des an SJB verkauften Grundstücks und durch den Erlass der Beiträge SJB einen wirtschaftlichen Vorteil verschafft hat, den das Unternehmen unter normalen Marktbedingungen nicht erhalten hätte. (73) Aus den in den Erwägungsgründen 74 bis 83 genannten Gründen stimmt die Kommission — angesichts der besonderen Umstände der Sache und des speziellen Kontexts der streitigen Maßnahmen, insbesondere der spezifischen Rechtsstellung der Gemeinde auf der Grundlage der Kooperationsvereinbarung von 2004 und mehrerer bilateraler Vereinbarungen mit SJB — in diesem Punkt mit den niederländischen Behörden überein. 7.1.1. Vorliegen eines Vorteils (74) Nach ständiger Rechtsprechung verschaffen wirtschaftliche Transaktionen, die von einer öffentlichen Einrichtung oder einem öffentlichen Unternehmen vorgenommen werden, der anderen Partei keinen Vorteil — und bilden damit keine staatliche Beihilfe —, wenn sie unter normalen Marktbedingungen erfolgen. (17) Um zu beurteilen, ob eine wirtschaftliche Transaktion unter normalen Marktbedingungen erfolgt, muss das Verhalten der öffentlichen Einrichtungen bzw. Unternehmen mit dem Verhalten vergleichbarer privater Wirtschaftsteilnehmer, die unter normalen Marktbedingungen handeln, verglichen werden; so lässt sich feststellen, ob die wirtschaftlichen Transaktionen der Einrichtungen bzw. Unternehmen dem Transaktionspartner einen Vorteil verschaffen. Dies ist das sogenannte Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten. (75) Um festzustellen, ob die Gemeinde SJB einen wirtschaftlichen Vorteil gewährt hat, indem sie einer Senkung des ursprünglich vereinbarten Verkaufspreises für das an SJB verkaufte Grundstück und einem Erlass der Beiträge zugestimmt hat, muss geprüft werden, ob die Gemeinde das Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten erfüllt hat, das heißt, ob ein hypothetischer privater Verkäufer in derselben Situation wie die Gemeinde, derselben Preissenkung und demselben Erlass der Beiträge zugestimmt hätte, sodass ausgeschlossen werden kann, dass sich aus den streitigen Maßnahmen ein Vorteil ergab. (76) In diesem Zusammenhang muss allen relevanten Elementen und dem Kontext der streitigen Maßnahmen Rechnung getragen werden (18), insbesondere der Rechtsstellung der Gemeinde und der Rechtsstellung von SJB auf der Grundlage der Kooperationsvereinbarung von 2004 und der verschiedenen bilateralen Vereinbarungen, sowie der Komplexität des Projekts, das Teil eines umfassenderen Immobilienprojekts war. (77) Nach Ansicht der niederländischen Behörden hat die Gemeinde im Einklang mit dem Kriterium des marktwirtschaftlich handelnden Wirtschaftsbeteiligten gehandelt, da die Nichtdurchführung des Projekts Damplein sich auf das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum ausgewirkt und der Gemeinde geschadet hätte. In diesem Zusammenhang machten die Niederlande insbesondere Folgendes geltend: Zum einen hatte die Gemeinde den niederländischen Behörden zufolge ein großes finanzielles und soziales Interesse daran, dass die Bauarbeiten am Damplein möglichst schnell aufgenommen wurden, denn weitere Verzögerungen hätten der Gemeinde einen direkten und indirekten Schaden zugefügt, der größer gewesen wäre als die für die Gemeinde mit ihrer Zustimmung zu den streitigen Maßnahmen verbundenen Kosten. Aufgrund dieses finanziellen Interesses habe die Gemeinde beschlossen, die Vereinbarungen mit SJB zu prüfen. Zweitens führten die Niederlande aus, dass die Gemeinde wie ein privater Kapitalgeber gehandelt habe, als sie die streitigen Maßnahmen im Gegenzug für die Zusage von SJB gewährt habe, auf die Geltendmachung der 70 %-Klausel zu verzichten. (78) Die Kommission stellt in diesem Zusammenhang Folgendes fest: In der vorliegenden Sache ist unstreitig, dass die Bauarbeiten am Damplein, die ursprünglich im November 2005 hätten beginnen sollen, sich verzögert haben, da die erforderlichen Baugenehmigungen infolge mehrerer nationaler Rechtssachen erst im November 2008 erteilt wurden (vgl. Erwägungsgrund 30). SJB war daher nicht länger bereit, die Kooperationsvereinbarung von 2004 in der ursprünglich vereinbarten Weise durchzuführen, und forderte die Gemeinde auf, die ursprünglichen Regelungen zu prüfen. (79) Aus der Kooperationsvereinbarung von 2004 geht hervor, dass die Partner die im Jahr 2004 getroffenen Absprachen im Falle einer verzögerten Erteilung der Baugenehmigungen prüfen müssen. In Artikel 6 Absatz 6 der Kooperationsvereinbarung von 2004 ist insbesondere festgelegt, dass die Partner den ursprünglich vereinbarten Grundstückspreis und die Zahlungsfristen neu aushandeln müssen, wenn die Baugenehmigungen nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt werden. Ferner ist in Artikel 16 der genannten Kooperationsvereinbarung festgelegt, dass die Vereinbarung nur unter den ausdrücklich genannten Umständen teilweise oder ganz beend