Beschluss (EU) 2016/649 der Kommission vom 15. Januar 2016 über die Maßnahme SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) der Niederlande Mutmaßlicher Verkauf eines Grundstücks unter Marktpreis durch die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2016) 85) (Text von Bedeutung für den EWR)

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26.4.2016 DE Amtsblatt der Europäischen Union L 109/27 BESCHLUSS (EU) 2016/649 DER KOMMISSION vom 15. Januar 2016 über die Maßnahme SA.24123 (12/C) (ex 11/NN) der Niederlande Mutmaßlicher Verkauf eines Grundstücks unter Marktpreis durch die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (Bekanntgegeben unter Aktenzeichen C(2016) 85) (Nur der niederländische Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION — gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1, gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a, nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme gemäß den genannten Bestimmungen (1) und unter Berücksichtigung ihrer Stellungnahmen, in Erwägung nachstehender Gründe: 1. VERFAHREN (1) Mit Schreiben vom 10. September 2007 hat die Stichting Behoud Damplein Leidschendam (im Folgenden „Stiftung“), eine Stiftung, die 2006 zur Vertretung der Interessen der Anwohner des Damplein in Leidschendam (Gemeinde Leidschendam-Voorburg, Niederlande) gegründet worden war, bei der Kommission eine Beschwerde eingereicht über die mutmaßliche Gewährung einer staatlichen Beihilfe im Rahmen eines Immobilienprojekts, das die Gemeinde Leidschendam-Voorburg in Zusammenarbeit mit mehreren privaten Partnern initiiert hat. (2) Die Kommission leitete die Beschwerde mit Schreiben vom 12. Oktober 2007 zur Stellungnahme an die Niederlande weiter und bat dabei um Beantwortung einer Reihe von Fragen. Die Niederlande antworteten mit Schreiben vom 7. Dezember 2007. Mit Schreiben vom 25. April 2008, 12. September 2008, 14. August 2009, 12. Februar 2010 und 2. August 2011 ersuchte die Kommission die Niederlande um weitere Auskünfte. Die Niederlande antworteten mit Schreiben vom 30. Mai 2008, 7. November 2008, 30. Oktober 2009, 12. April 2010, 29. September 2011 und 3. Oktober 2011. Am 12. März 2010 fand ein Treffen zwischen Vertretern der Kommissionsdienststellen und der niederländischen Behörden statt. Daraufhin gingen bei der Kommission mit Schreiben vom 30. August 2010 ergänzende Informationen ein. (3) Die Kommission unterrichtete die Niederlande mit Schreiben vom 26. Januar 2012 über ihren Beschluss, das Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (im Folgenden „AEUV“) in Bezug auf eine bestimmte Maßnahme im Rahmen des Immobilienprojekts einzuleiten. Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Mit dem Einleitungsbeschluss forderte die Kommission die Beteiligten auf, zu ihrer vorläufigen Würdigung der Maßnahme Stellung zu nehmen. (4) Mit Schreiben vom 18. April 2012 übermittelten die Niederlande — im Anschluss an eine zweimalige Verlängerung der Frist zur Einreichung von Stellungnahmen und an ein Treffen mit den Dienststellen der Kommission am 12. März 2012 im Beisein der von der Maßnahme Begünstigten — ihre Stellungnahme zum Einleitungsbeschluss. (5) Mit Schreiben vom 16. April 2012 übermittelte die Stiftung der Kommission ihre Stellungnahme zum Einleitungsbeschluss. Die nichtvertrauliche Fassung dieser Stellungnahme wurde am 16. Mai 2012 an die Niederlande weitergeleitet. Mit Schreiben vom 14. Juni 2012 übermittelten die Niederlande ihre Anmerkungen zur Stellungnahme der Stiftung. (6) Am 23. Januar 2013 erließ die Kommission einen endgültigen Beschluss, in dem sie feststellte, dass das streitige Immobilienprojekt staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV beinhaltet. (7) Die Niederlande, die Gemeinde Leidschendam-Voorburg und die Begünstigten Schouten & de Jong Projectontwikkeling BV haben den Beschluss vom 23. Januar 2013 angefochten. Das Gericht hat den genannten Beschluss in einem Urteil vom 30. Juni 2015 aufgehoben. (3) Die Kommission musste die Maßnahme deshalb erneut prüfen und einen neuen Beschluss zu dem streitigen Immobilienprojekt erlassen. 2. BESCHREIBUNG DER MASSNAHMEN 2.1. BETEILIGTE (8) Die Gemeinde Leidschendam-Voorburg (im Folgenden „Gemeinde“) liegt in der Provinz Zuid-Holland in der Nähe von Den Haag (Niederlande). (9) Schouten-de Jong Bouwfonds (im Folgenden „SJB“) ist ein von den Unternehmen Schouten & De Jong Projectontwikkeling BV (im Folgenden „Schouten de Jong“) und Bouwfonds Ontwikkeling BV (im Folgenden „Bouwfonds“) für das streitige Immobilienprojekt gegründeter Kooperationsverband, der nach niederländischem Recht keine Rechtspersönlichkeit besitzt. (4) (10) Schouten de Jong hat seinen Sitz in Voorburg (Niederlande) und ist in der Entwicklung von Immobilienprojekten in den Niederlanden, insbesondere im Raum Leidschendam, tätig. 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 60 Mio. EUR. (11) Bouwfonds, eine Tochtergesellschaft von Rabo Vastgoed, hat seinen Sitz in Delft (Niederlande). Das Unternehmen ist der größte Immobilienentwickler in den Niederlanden und einer der drei größten Akteure auf dem europäischen Immobilienmarkt. Bouwfonds ist in erster Linie in den Niederlanden, in Deutschland und in Frankreich tätig. 2011 erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 1,6 Mrd. EUR. (12) Für die Erschließungsphase des streitigen Immobilienprojekts haben die Gemeinde und SJB eine öffentlich-private Partnerschaft (im Folgenden „ÖPP“) in Form einer vennootschap onder firma gegründet. Jeder Partner der ÖPP sollte 50 % der mit der Erschließungsphase des Projekts verbundenen Kosten und Risiken tragen. Die Beschlussfassung in der ÖPP sollte einstimmig erfolgen. Nach Angaben der niederländischen Behörden haften Schouten de Jong und Bouwfonds gesamtschuldnerisch dafür, dass SJB seine sich aus der ÖPP-Vereinbarung ergebenden Pflichten erfüllt. (5) 2.2. DAS IMMOBILIENPROJEKT (13) Am 6. April 2004 hat der Gemeinderat ein „Concept Grondexploitatie Masterplan Damcentrum“ (Konzept eines Generalplans für die Erschließung des Damzentrums) und ein „Concept Masterplan Damcentrum“ (Konzept eines Generalplans für das Damzentrum) verabschiedet und damit eine Rahmenvereinbarung für die Neugestaltung des Zentrums von Leidschendam (im Folgenden „Projekt Leidschendam-Zentrum“) festgelegt. (6) Das Projekt Leidschendam-Zentrum erstreckt sich auf ein Gebiet von rund 20,7 Hektar und umfasst den Abriss von etwa 280 Wohnungen, bei denen es sich vorrangig um Sozialwohnungen handelt, die Erneuerung des öffentlichen Raums und der öffentlichen Infrastruktur (Kanalisation, Straßenbeläge, Beleuchtung usw.), die Errichtung von rund 600 neuen Wohneinheiten, bei denen es sich sowohl um Sozialwohnungen als auch um Wohnungen des freien Marktes handelt, die Anlage von rund 3 000 Quadratmetern Geschäftsfläche (Ladenlokale) und einer zweistöckigen Tiefgarage sowie die Verlegung und den Neubau einer Schule. Das Projekt Leidschendam-Zentrum wurde in verschiedene Teilprojekte unterteilt; eines davon ist das Immobilienprojekt für den Damplein (im Folgenden „Projekt Damplein“). 2.2.1. Die Bauphase (14) Im Rahmen des Projekts Leidschendam-Zentrum schloss die Gemeinde am 9. September 2004 eine Kooperationsvereinbarung mit einer Reihe privater Projektentwickler, unter anderem mit SJB (im Folgenden „Kooperationsvereinbarung von 2004“). Die Kooperationsvereinbarung von 2004 sieht vor, dass die privaten Projektentwickler die im Rahmen der ihnen zugewiesenen spezifischen Planteile des Projekts Leidschendam-Zentrum jeweils geplanten Immobilien für eigene Rechnung und auf eigenes Risiko bauen und verkaufen. (15) Der Kooperationsvereinbarung von 2004 zufolge musste mit den Bauarbeiten begonnen werden, sobald das Grundstück bebauungsfähig (vgl. Erwägungsgrund 23) und die erforderlichen Baugenehmigungen erteilt waren. In Bezug auf den Bau der Wohnungen des freien Marktes durften die privaten Entwickler die Bauarbeiten jedoch aufschieben, bis 70 % dieser (unter Umständen in Verbindung mit Sozialwohnungen errichteten) Wohnungen des jeweiligen Teilstandorts vorverkauft waren (Artikel 7 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004, im Folgenden „70 %-Klausel“). Mit dieser in niederländischen Bauverträgen üblichen 70 %-Klausel soll das Risiko für die Projektentwickler beschränkt werden, dass sie Immobilien errichten, die möglicherweise nicht verkauft werden. In Bezug auf die Geschäftsfläche und die Tiefgarage sah die Vereinbarung jedoch nicht die Möglichkeit vor, den Bau aufzuschieben. (16) Gemäß der Kooperationsvereinbarung von 2004 und einer anderen am 22. November 2004 geschlossenen Projektvereinbarung (im Folgenden „SJB-Projektvereinbarung“) sollte SJB insgesamt 242 Wohnungen bauen, von denen 74 ursprünglich auf dem Damplein errichtet werden sollten. (7) SJB sollte ferner rund 2 400 Quadratmeter Geschäftsfläche auf dem Damplein und eine Tiefgarage bauen, in der es neben einem privaten Teil (75 Parkplätze) auch einen öffentlichen Teil (225 Parkplätze) geben sollte. Geschäftsfläche und Wohneinheiten sollten über der Tiefgarage gebaut werden. (17) Wie die niederländischen Behörden in ihren Schreiben ausdrücklich betonten, war die Gemeinde nicht an der Bauphase des Projekts beteiligt und trug kein Risiko in Bezug auf den Verkauf der Wohneinheiten und der Geschäftsfläche. Etwaige Gewinne aus dem Verkauf sollten direkt den privaten Entwicklern zugutekommen. Es ist zu unterscheiden zwischen der Bauphase und der sogenannten Erschließungsphase des Projekts, an der die Gemeinde über die ÖPP mit SJB beteiligt war und bei der sie 50 % des Risikos trug (siehe Erwägungsgrund 19). 2.2.2. Die Erschließungsphase (18) Ehe die Bauarbeiten für die einzelnen Teile des Immobilienprojekts beginnen konnten, musste der Grund und Boden erworben, die öffentliche Infrastruktur neu angelegt und der Grund und Boden bebauungsfähig gemacht werden. Da für diese „Erschließungsphase“ des Projekts mit hohen Kosten (damals wurden die Kosten auf rund 30 Mio. EUR geschätzt) und einem erheblichen Risiko gerechnet wurde, beschloss die Gemeinde, für die Durchführung dieser Tätigkeiten eine ÖPP mit SJB einzugehen. (8) Dazu schlossen die Gemeinde und SJB am 22. November 2004 eine Erschließungs-/ÖPP-Vereinbarung (im Folgenden „Erschließungsvereinbarung“). (19) Im Gegenzug für diese Beteiligung an der Erschließungsphase des Projekts sollte SJB einen Teil der Einnahmen der ÖPP und die Entwicklungsrechte für Parzellen, die zuvor der Gemeinde zugewiesen worden waren, erhalten. (9) Der Erschließungsvereinbarung zufolge sollten sowohl die Gemeinde als auch SJB für die Durchführung der Erschließungsarbeiten einen direkten finanziellen Beitrag an die ÖPP leisten. (10) Die Erschließungsvereinbarung sieht ferner vor, dass die Gemeinde und SJB je 50 % der Kosten und Risiken der Erschließungsphase zu tragen hätten (Artikel 4 Absatz 1 der Erschließungsvereinbarung) und dass die sich aus der Erschließung letztlich ergebenden Einnahmen/Verluste nach den Vorgaben der Kooperationsvereinbarung von 2004 verteilt würden (Artikel 14 Absatz 3). Danach sollte ein negatives bzw. ein positives Ergebnis bis 1 Mio. EUR am Ende der Erschließungsphase zu gleichen Teilen auf die Gemeinde und SJB aufgeteilt werden, während der über 1 Mio. EUR hinausgehende Teil eines positiven Ergebnisses auf die Gemeinde, SJB und die anderen an der Bauphase des Immobilienprojekts teilnehmenden privaten Partner aufgeteilt werden sollte (Artikel 10 Absatz 9 der Kooperationsvereinbarung von 2004). (20) Die Erschließungsphase umfasste neben der Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks auch den Bau, die vorübergehende Bewirtschaftung und den Weiterverkauf des öffentlichen Teils der Tiefgarage sowie den Neubau der Schule (Artikel 4 der Erschließungsvereinbarung). In diesem Zusammenhang hatte die ÖPP mit SJB vereinbart, dass SJB die öffentliche Tiefgarage, die als mit dem privaten Teil der Tiefgarage fest verbunden betrachtet wurde, bauen würde (Artikel 9 der Erschließungsvereinbarung); dafür sollte SJB von der ÖPP einen Höchstbetrag von rund 4,6 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003) erhalten (Artikel 6 der SJB-Projektvereinbarung). Der Bau des privaten Teils der Tiefgarage sollte von SJB selbst finanziert werden. Die ÖPP hatte die Absicht, die gesamte Tiefgarage an einen Dritten zu verkaufen; die Einnahmen aus diesem Verkauf sollten an die ÖPP gehen, die sie auf die Gemeinde und SJB aufteilen sollte. (21) Die ÖPP sollte schließlich auch einen 50 %igen Beitrag zu den Kosten für den Neubau der Schule in einem anderen Planteil des Projekts Leidschendam-Zentrum leisten. Die verbleibenden 50 % sollten direkt von der Gemeinde finanziert werden (Artikel 8 der Erschließungsvereinbarung). (22) Aus den Erwägungsgründen 18 bis 21 geht hervor, dass die Kosten für die Erschließungsphase des Projekts hauptsächlich die Kosten für den Erwerb des Grund und Bodens, soweit dieser noch nicht Eigentum der Gemeinde war, die Kosten für die Gewährleistung der Bebauungsfähigkeit des Grundstücks, die Kosten für den öffentlichen Teil der Tiefgarage und 50 % der Kosten für den Neubau der Schule umfassten. (23) Während der Erschließungsphase sollte die ÖPP erstens — und hauptsächlich — Einnahmen aus dem Verkauf des von der ÖPP bebauungsfähig gemachten Grundstücks an private Projektwickler, darunter SJB, erzielen. Jeder Projektentwickler musste den ihm zugewiesenen Teil des Grundstücks erwerben, um Wohnungen und Geschäftsfläche zu errichten. Die Grundstückspreise sind in Artikel 10 und in Anlage 3a der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgesetzt. In der Kooperationsvereinbarung von 2004 heißt es ausdrücklich, dass es sich bei diesen Preisen um Mindestpreise handelt, die erhöht werden können, wenn eine größere Bodenfläche realisiert würde als geplant. Diese Preise basieren auf dem Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen vom 11. März 2003, in dem die Preise als marktüblich bezeichnet wurden. Die Grundstückspreise waren zu entrichten, sobald der jeweilige private Entwickler die erforderlichen Baugenehmigungen erhalten hatte, spätestens aber bei der Übertragung des Eigentums an den jeweiligen Grundstücksteilen (Artikel 10 Absatz 5 der Kooperationsvereinbarung von 2004). (24) Der Preis des von der ÖPP für das gesamte Projekt Leidschendam-Zentrum an SJB verkauften Grundstücks wurde auf mindestens 18,5 Mio. EUR festgesetzt (zu Preisen vom 1. Januar 2003). Der Preis für das von der ÖPP an SJB verkaufte Grundstück des Planteils Damplein wurde auf mindestens 7,2 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003) festgesetzt; dieser Betrag sollte bis zur Leistung der Zahlung jährlich mit 2,5 % indexiert werden. (25) Zweitens sollte die ÖPP ergänzende Einnahmen dadurch erzielen, dass sie allen privaten Projektentwicklern nach Artikel 10 Absatz 3 der Kooperationsvereinbarung von 2004 einen Erschließungsbeitrag und einen Qualitätsbeitrag in Rechnung stellte. (11) Diese Beiträge wurden auf der Grundlage der Anzahl der Wohneinheiten berechnet, die der private Projektentwickler zu errichten hatte, und konnten in Abhängigkeit von der Anzahl der tatsächlich gebauten Einheiten erhöht oder gesenkt werden. Die Beiträge waren bis spätestens 1. Juli 2004 zu entrichten, und zwar in Form einer einmaligen Zahlung für alle von dem jeweiligen privaten Entwickler im Rahmen des Projekts Leidschendam-Zentrum gebauten Wohneinheiten. (26) Für alle Wohneinheiten, die SJB im Plangebiet Leidschendam-Zentrum bauen sollte, wurde der Erschließungsbeitrag auf insgesamt rund 1,1 Mio. EUR und der Qualitätsbeitrag auf rund 0,9 Mio. EUR (zu Preisen vom 1. Januar 2003) festgesetzt; diese Beträge sollten bis zur Leistung der Zahlung jährlich mit 2,5 % indexiert werden. Die endgültige Höhe des Erschließungsbeitrags und des Qualitätsbeitrags sollten von der Anzahl der tatsächlich gebauten Wohneinheiten abhängen. (27) Für den Fall, dass die Baugenehmigungen nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt würden, ist in Artikel 6 Absatz 6 (12) der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgelegt, dass die Vereinbarungspartner weitere einschlägige Vereinbarungen treffen (etwa über die Berechnung der Grundstückspreise und die Zeitpunkte, an denen diese zu entrichten sind), die dem Inhalt der Kooperationsvereinbarung bzw. der bilateralen Vereinbarungen möglichst weitgehend entsprechen. (28) Ferner ist in Artikel 16 der Kooperationsvereinbarung von 2004 festgelegt, dass die Kooperationsvereinbarung bzw. die bilateralen Vereinbarungen nur unter den genannten besonderen Umständen teilweise oder ganz beendet werden können. Einer dieser Umstände ist ein unvorhergesehener Umstand im Sinne des Artikels 6:258 BW (Burgerlijk Wetboek — Niederländisches Bürgerliches Gesetzbuch): Wenn einer der Partner dann der Auffassung ist, dass die anderen Partner die unveränderte Beibehaltung der Vereinbarung von ihm nicht erwarten können, müssen die Partner Verhandlungen aufnehmen, um für beide Seiten annehmbare Bedingungen zu vereinbaren. (29) Nach Artikel 18 der Kooperationsvereinbarung von 2004 sind etwaige Streitigkeiten über die Kooperationsvereinbarung bzw. die bilateralen Vereinbarungen nach Möglichkeit einvernehmlich zwischen den Partnern beizulegen. Ist dies nicht möglich, so ist der Streitfall nach den Regeln des niederländischen Instituts für das Schiedsgerichtswesen in Rotterdam einem Schiedsrichter vorzulegen. Ort des Schiedsverfahrens ist Den Haag. 2.3. RÜCKWIRKENDE PREISSENKUNG UND ERLASS VON BEITRÄGEN (30) Der Planung vom März 2004 zufolge sollten die Bauarbeiten am Damplein ursprünglich im November 2005 beginnen. Infolge einer Reihe nationaler Rechtssachen wurden die von SJB für den Beginn der Bauarbeiten benötigten Genehmigungen jedoch erst im November 2008 erteilt. (31) SJB hatte im Februar 2007 mit dem Vorverkauf der Wohneinheiten begonnen, konnte aufgrund von Schwierigkeiten beim Verkauf aber schließlich nur 20 der 67 geplanten Wohneinheiten vorverkaufen. Aufgrund der Verzögerungen bei der Erteilung der erforderlichen Baugenehmigungen wurden die Vorverkaufsverträge im September 2008 annulliert, sodass keine der von SJB am Damplein zu bauenden Wohneinheiten vorverkauft war, als SJB im November desselben Jahres schließlich die Genehmigungen erhielt, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Inzwischen hatte die Finanzkrise begonnen, die insbesondere den niederländischen Immobilienmarkt traf. (32) Vor diesem Hintergrund teilte SJB der Gemeinde mit, dass es nicht mit den Bauarbeiten beginnen werde. Dabei berief SJB sich auf eine Bestimmung in der Kooperationsvereinbarung von 2004, der zufolge der Bau der Wohneinheiten aufgeschoben werden durfte, wenn weniger als 70 % der Einheiten verkauft waren. (33) SJB verwies in diesem Zusammenhang auf die Kooperationsvereinbarung von 2004, insbesondere auf Artikel 6 Absatz 6, der vorsieht, dass die Vereinbarungspartner weitere Vereinbarungen über den Preis und die Zahlungsfristen treffen können, wenn die Baugenehmigungen nicht innerhalb der vorgesehenen Frist erteilt werden. Da die Genehmigungen erst drei Jahre nach dem geplanten Datum erteilt wurden, war SJB der Auffassung, dass es nicht dazu verpflichtet werden konnte, die Kooperationsvereinbarung unverändert fortzusetzen. Die Partner haben daher beschlossen, über die ursprünglichen Regelungen neu zu verhandeln. (34) Im Herbst 2008 bot SJB der ÖPP an, für das Grundstück am Damplein anstelle der ursprünglich vereinbarten 7,2 Mio. EUR (in Preisen vom 1. Januar 2003) 4 Mio. EUR zu zahlen und im April 2009 unabhängig von der Anzahl der vorverkauften Wohneinheiten mit den Bauarbeiten zu beginnen. Im Gegenzug zu dieser Preissenkung war SJB bereit, auf die Geltendmachung der in der Kooperationsvereinbarung von 2004 vorgesehenen 70 %-Klausel und auf einen Ersatz des Schadens, der ihm dadurch entstanden war, dass die Baugenehmigungen mit einer dreijährigen Verzögerung erteilt worden waren, zu verzichten. SJB schlug ferner vor, einen Investor zu kontaktieren, der sich zum Erwerb der unverkauften Wohneinheiten verpflichten würde. Nach Angaben der niederländischen Behörden führte dies zu einem Preis, der niedriger war als der, der bei direktem Verkauf an Privatpersonen erzielt worden wäre. (35) Am 18. Dezember 2008 schlossen ÖPP und SJB eine grundsätzliche Vereinbarung über die Preissenkung; ehe diese jedoch dem Gemeinderat zur Genehmigung vorgelegt wurde, beauftragte die Gemeinde einen unabhängigen Sachverständigen mit der Beurteilung der Marktkonformität des von SJB berechneten Preises. In seinem Gutachten vom 11. Februar 2009 nannte der Sachverständige auf der Grundlage der Restwertmethode für das Grundstück am Damplein einen marktüblichen Preis von 4 Mio. EUR im Jahr 2010 (in Preisen vom 1. Januar 2010). Dabei berücksichtigte er die Tatsache, dass SJB sich dazu verpflichtet hatte, die nicht verkauften Wohneinheiten an einen Investor zu verkaufen und einer Verringerung seiner ursprünglichen Gewinn- und Risikomarge von 5 % auf 2 % zugestimmt hatte. Der Verringerung des Erschließungsbeitrags und des Qualitätsbeitrags trug der Sachverständige in seinem Gutachten nicht Rechnung. (36) Angesichts dieses Gutachtens und des Umstands, dass die Gemeinde nach Angaben der niederländischen Behörden weitere Verzögerungen befürchtete und ein möglichst rascher Beginn mit der Bauphase ihrer Ansicht nach von allgemeinem Interesse war, beschloss der Gemeinderat auf seiner Sitzung vom 10. März 2009, dass die ÖPP sich mit einer Senkung des Preises und der Beiträge für das Grundstück am Damplein, die ursprünglich im Jahr 2004 mit SJB vereinbart worden waren, einverstanden erklären sollte. In einem Vorschlag der Gemeinde vom 18. Februar 2009, der den Gemeinderatsmitgliedern zugesandt wurde, ist von einer Senkung des Grundstückspreises sowie des Erschließungs- und des Qualitätsbeitrags die Rede. Diesem Vorschlag zufolge würde die Erschließungsphase, für die die Erreichung der Gewinnschwelle veranschlagt worden war, durch die Senkung verlustträchtig werden. In dem Vorschlag wird die Gemeinde aufgefordert, für 50 % der Verluste die erforderlichen Rückstellungen zu bilden. Ferner heißt es in dem Vorschlag, dass SJB aufgrund der Finanzkrise die für die Entwicklung des Dampleins erforderlichen Finanzmittel nicht aufnehmen konnte. (37) Am 1. März 2010 schlossen die Gemeinde, die ÖPP und SJB eine Vereinbarung (im Folgenden „ergänzende Vereinbarung“), in der die Preissenkung festgelegt wurde. Mit dieser Vereinbarung wurden die Kooperationsvereinbarung von 2004, die SJB-Projektvereinbarung und die Erschließungsvereinbarung geändert. In Artikel 2.1.2 Absatz 1 Ziffer i der ergänzenden Vereinbarung wurde der Preis für das an SJB zu verkaufende Grundstück am Damplein — entgegen der Vereinbarung in der Kooperationsvereinbarung von 2004 — auf 4 Mio. EUR festgesetzt. Nach Artikel 2.1.2 Absatz 1 Ziffer ii der ergänzenden Vereinbarung sollten der ursprünglich vereinbarte Erschließungs- und Qualitätsbeitrag wegfallen. Unter der vorgenannten Ziffer ii wird nicht speziell auf das Grundstück am Damplein Bezug genommen. (13) (38) Der ergänzenden Vereinbarung ist ferner zu entnehmen, dass SJB am 7. Juli 2009 mit den Bauarbeiten am Damplein begonnen und sich zu deren unterbrechungsfreier Durchführung verpflichtet hatte. Die Arbeiten waren im Dezember 2011 fertigzustellen. Bei verspäteter Übergabe hatte SJB einen Teil der Preisverringerung zurückzuzahlen. Die Bereitstellung des Grundstücks sollte spätestens Mitte März 2010 und die Zahlung spätestens am Tag der Bereitstellung erfolgen. (39) Zudem schlossen ÖPP und SJB am 13. Juli 2009 eine weitere Vereinbarung in Bezug auf die öffentliche Tiefgarage. (14) Dieser Vereinbarung zufolge sollte SJB im zweiten Quartal 2009 mit den Bauarbeiten für die öffentliche Tiefgarage beginnen und sie innerhalb einer vereinbarten Frist durchführen. Die ÖPP sollte SJB für den Bau der öffentlichen Tiefgarage 5,4 Mio. EUR (in Preisen vom 1. April 2009) zahlen. (15) Dieser Betrag sollte bis zur Übergabe fest sein und nicht indexiert werden. (40) Am 15. Ja