92/465/EWG: Entscheidung der Kommission vom 14. April 1992 über eine Beihilfe des Landes Berlin an die Daimler-Benz AG Deutschland (C 3/91 ex NN 5/91) (Nur der deutsche Text ist verbindlich)

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Avis juridique important | 31992D0465 92/465/EWG: Entscheidung der Kommission vom 14. April 1992 über eine Beihilfe des Landes Berlin an die Daimler-Benz AG Deutschland (C 3/91 ex NN 5/91) (Nur der deutsche Text ist verbindlich) Amtsblatt Nr. L 263 vom 09/09/1992 S. 0015 - 0025 ENTSCHEIDUNG DER KOMMISSION vom 14. April 1992 über eine Beihilfe des Landes Berlin an die Daimler-Benz AG Deutschland (C 3/91 ex NN 5/91) (Nur der deutsche Text ist verbindlich) (92/465/EWG) DIE KOMMISSION DER EUROPÄISCHEN GEMEINSCHAFTEN - gestützt auf den Vertrag zur Gründung der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft, insbesondere auf Artikel 93 Absatz 2 erster Unterabsatz, nachdem den Parteien gemäß dem genannten Artikel Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben wurde (1), in Erwägung nachstehender Gründe: I Anfang Juli 1990 wurde bekannt, daß die Daimler-Benz AG (DB) beabsichtigt, vom Berliner Senat für 92,9 Millionen DM ein großflächiges Grundstück am ehemaligen Potsdamer Platz, wo noch bis vor kurzem ein Teil der Berliner Mauer stand, zu erwerben. Am 13. Juli 1990 erhielt die Kommission eine Beschwerde hinsichtlich des geringen Preises, zu dem das Grundstück an DB verkauft wurde. Diese Position wurde auch durch Presseberichte bestätigt, denen zufolge der Marktpreis mehr als 400 % über dem vom Berliner Senat festgesetzten Preis liegen soll (was einer Subvention von ca. 400 Millionen DM entspräche). Das Schreiben vom 13. Juli wurde später zurückgenommen. Auf die Auskunftsverlangen der Kommission vom 26. Juli und 9. Oktober 1990 hin übermittelten die deutschen Behörden mit Schreiben vom 25. Juli, 5. September, 20. September und 28. November 1990 ausführliche Angaben über die Transaktion unter Beifügung folgender Unterlagen: - Kopie des Wertgutachtens der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (SBW) vom 28. Mai 1990; - Kopie des Kaufvertrags; - Kopien von Auszuegen aus deutschen Gesetzen und Verordnungen, die sich auf Grundstückstransaktionen der öffentlichen Verwaltung beziehen; - Kopien der entsprechenden Bodenrichtwertatlanten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin (GGB), die Bodenwerte per 31. Dezember 1988 für Teile von Berlin ausweisen; - Erläuterungen zur Grundstückswertermittlung; - Angaben zu anderen Grundstücksverkäufen in demselben Gebiet; - zwei Wertermittlungen von 1990 für vergleichbare Grundstücksverkäufe in demselben Gebiet; - Hintergrundinformationen über die Mietpreisentwicklung in Berlin. Der Kaufvertrag vom 16. Juli 1990 sieht vor, daß das Land Berlin das Areal von 61 710 m2 frei von allen Lasten für 92 873 550 DM an DB verkauft. Der Preis basiert auf einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 4,0, wobei sich der Kaufpreis bei abweichender GFZ - nach unten begrenzt bis GFZ 3,5 - um 25 DM/m2 je 0,1 GFZ erhöht oder verringert. Die Bebauung hat entsprechend dem Ergebnis eines städtebaulichen Ideenwettbewerbs mit dem Ziel einer angestrebten Bruttogeschoßfläche von 265 000 m2 zu erfolgen, wovon 20 bis 30 % für Fremdnutzung (Einzelhandel, Kultur, Restauration, Erholung, Wohnen usw.) und der Rest für Büronutzung vorgesehen sind. Der Kaufpreis war innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsabschluß zu zahlen. Für den Fall, daß innerhalb von vier Jahren keine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt, dann DB vom Vertrag zurücktreten. Andererseits kann das Land Berlin von dem Vertrag zurücktreten, wenn bestimmte Planungsverpflichtungen und Baufristen von DB nicht eingehalten werden. In ihrer Stellungnahme erklärte die Bundesregierung, der Preis stütze sich ausschließlich auf den Verkehrswert des Grundstücks, der von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen nach Maßgabe der einschlägigen Gesetze und Verordnungen ermittelt wurde, und enthalte daher keine staatliche Beihilfe. Spekulative Preiserhöhungen im Zusammenhang mit der Vereinigung der beiden Teile Berlins und der künftigen Neuordnung des fraglichen Gebiets der Stadt können nach Darstellung der deutschen Regierung nicht in die Verkehrswertermittlung einbezogen werden und dürfen nach geltendem Recht auch nicht einbezogen werden. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts seien folgende preismindernde Faktoren berücksichtigt worden: - Eine Teilfläche der Grundstücke kann aufgrund der Denkmalwürdigkeit des darauf befindlichen alten Baumbestands nicht bebaut werden; - es bestehen Dienstbarkeiten zugunsten öffentlicher Versorgungsunternehmen; - der Käufer hat Erschließungskosten zu tragen; - der Kaufpreis musste innerhalb von zwei Wochen nach Vertragsabschluß gezahlt werden, obwohl eine Wartezeit bis zur baulichen Nutzung besteht. Am 28. Februar 1991 beschloß die Kommission, im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag vom 16. Juli 1990 zwischen dem Land Berlin und DB das Verfahren nach Artikel 93 Absatz 2 EWG-Vertrag einzuleiten, nachdem die Analyse der der Kommission damals vorliegenden Erkenntnisse ergeben hatte, daß der Verkaufspreis höchstwahrscheinlich erheblich unter dem Verkehrswert des Grundstücks lag, da die Wertermittlung der SBW in vielerlei Hinsicht unüblich und in hohem Masse kritisierbar war. Ausserdem hatte die Kommission Bedenken gegen das Verwaltungsverfahren, das der Berliner Senat in dieser Sache durchgeführt hatte. Durch Festsetzung des Verkaufspreises unter Verkehrswert konnte der Verkauf mithin eine indirekte Beihilfe an den Käufer enthalten. Da die Investitionen, die auf dem Grundstück vorgenommen werden sollten, den Handel mit Dienstleistungen betreffen, die mit den Kfz- und anderen Aktivitäten von DB verbunden sind, für die ein intensiver innergemeinschaftlicher Handel besteht, drohte diese Beihilfe nach Auffassung der Kommisison den innergemeinschaftlichen Wettbewerb im Sinne von Artikel 92 Absatz 1 EWG-Vertrag zu verzerren. Ausserdem erschien es der Kommission zweifelhaft, daß eine der Ausnahmeregelungen des Artikels 92 EWG-Vertrag für die mit dieser Verkaufstransaktion möglicherweise verbundene staatliche Beihilfe in Frage kommt. Im Rahmen des Verfahrens nach Artikel 93 Absatz 2 forderte die Kommission die zuständigen deutschen Behörden auf, gemäß §§ 198 und 199 Bundesbaugesetz vom 12. Dezember 1986 eine völlig unabhängige, neutrale Expertengruppe wie den GGB mit einem Zweitgutachten über den Verkehrswert des Grundstücks per Mai 1990 zu beauftragen, in dem nicht nur die erste Wertermittlung und die dieser zugrundeliegenden Erkenntnisse, sondern auch die von der Kommission in diesem Verfahren aufgeworfenen Fragen berücksichtigt werden sollten. Mit Schreiben vom 20. März 1991 forderte die Kommission die Bundesregierung auf, sich binnen einem Monat zu äussern und alle für die Beurteilung des Falls zweckdienlichen Angaben mitzuteilen. Auch den anderen Mitgliedstaaten und interessierten Dritten wurde Gelegenheit zur Äusserung gegeben. II Im Rahmen des Verfahrens nach Artikel 93 Absatz 2 EWG-Vertrag übermittelte die Bundesregierung ihre Bemerkungen mit Schreiben vom 17. April 1991. Für die Beurteilung des Falls bezeichnete sie folgende Information als maßgebend: - DB hat bereits 1988 Interesse bekundet, in Berlin zu investieren. Die Festlegung auf den Potsdamer Platz erfolgte im September 1989. Das fragliche Areal liegt zwar geographisch im Zentrum Berlins, stellt aber zur Zeit noch Stadtbrache dar. - Der Verkehrswert des Grundstücks wurde auf der Grundlage einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von 4,0 ermittelt. Dies kann beispielsweise eine 100 %ige Überbauung der Grundstücksfläche mit vier Geschossen oder eine 25 %ige Überbauung mit 16 Geschossen usw. bedeuten. Die GFZ gibt lediglich ein Flächenverhältnis an. Eine abweichende GFZ hat eine Änderung des Kaufpreises zur Folge. - Seit Juli 1990 sind in der Nähe der ehemaligen Berliner Mauer insgesamt 15 Grundstücke veräussert worden, wovon ein Grundstück auf das vergleichbare Kerngebiet, acht auf Wohn- bzw. Mischgebiete und sechs auf das Gewerbe- bzw. Industriegebiet entfallen. - DB erhält für den Grundstückserwerb keine öffentlichen Fördermittel. Ob das - zunächst auf 700 bis 800 Millionen DM geschätzte - Bebauungsprojekt von DB später eine Förderung erhält, steht noch nicht fest. - Ausser im Fall der Enteignung (vgl. Bundesbaugesetz) brauchen Wertermittlungen für Grundstücksverkäufe des Berliner Senats nicht systematisch von unabhängigen Gutachterausschüssen vorgenommen zu werden, sondern können, wie im vorliegenden Fall, von der zuständigen Verwaltung des Berliner Senats, d. h. der SBW, durchgeführt werden. - Der Vertrag sieht vor, daß im Bereich der alten Potsdamer Strasse eine Bebauung ausgeschlossen ist. - Die in der Einleitung des Verfahrens erwähnten Verhandlungen mit dem "Verein für bergbauliche Interessen" werden noch geführt. - Das Land Berlin darf sich beim Verkauf landeseigener Grundstücke nicht spekulativ verhalten, sondern muß städtebauliche und wirtschaftliche Impulse setzen. Der Kommission wurde gleichzeitig auch mitgeteilt, daß der Berliner Senat den GGB mit Schreiben vom 11. April 1991 aufgefordert hat, den Verkehrswert des von DB in der Nähe des Potsdamer Platzes erworbenen Areals per April und Mai 1990 neu zu ermitteln und zu den von der Kommission in ihrer Einleitung des Verfahrens geäusserten Bedenken gegen die erste Verkehrswertermittlung Stellung zu nehmen. Diese Arbeit würde zwei Monate in Anspruch nehmen. Mit Schreiben vom 24. Mai 1991 sicherten die deutschen Behörden die zweite Verkehrswertermittlung für Mitte Juli zu. Die deutschen Behörden übermittelten die amtliche zweite Verkehrswertermittlung vom 9. Juli 1991 mit Schreiben vom 25. September 1991. Dem Schreiben beigefügt waren ausserdem eine vom 22. Juli 1991 datierte diesbezuegliche Stellungnahme der SBW (die die erste Verkehrswertermittlung vorgenommen hatte), eine Hintergrundaufzeichnung der Berliner Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie, die vom 18. September 1991 datierte Stellungnahme des Käufers DB im Rahmen des Verfahrens nach Artikel 93 Absatz 2 EWG-Vertrag sowie eine weitere, ebenfalls vom 18. September 1991 datierte Verkehrswertermittlung, die ein privater Gutachter im Auftrag von DB vorgenommen hatte. Von zwei anderen Mitgliedstaaten (Frankreich und Dänemark) gingen im Rahmen des Verfahrens Bemerkungen ein, die die Aktion der Kommission unterstützten. Diese Bemerkungen wurden der deutschen Regierung mitgeteilt. Diese wies in ihrer Erwiderung auf die französischen Bemerkungen darauf hin, daß der Gemeinschaftsrahmen für staatliche Beihilfen in der Kfz-Industrie in diesem Fall nicht anwendbar ist, da DB an dem fraglichen Standort ihre Tochtergesellschaft Daimler-Benz Interservices AG (Debis) ansiedeln wird, die von ihrer Kfz-Tochtergesellschaft Mercedes-Benz AG völlig unabhängig ist. Eine Kfz-Produktion an diesem Standort käme nicht in Betracht. DB führt in ihren Bemerkungen aus, daß der Grundstückskaufvertrag kein Element staatlicher Beihilfe an DB im Sinne von Artikel 92 EWG-Vertrag enthält. DB trägt dazu folgende Argumente vor: - Im April/Mai 1990 stand die Wiedervereinigung Deutschlands keineswegs fest, und das verkaufte Areal lag in einem Gebiet, das durch die Lage an der damals noch bestehenden Berliner Mauer geprägt war. - DB teilt die Kritik der SBW und des privaten Gutachters an der vom GGB vorgenommenen pauschalen Aufteilung in drei Teilflächen, an der Wahl des für den Vergleich herangezogenen Kerngebiets und an der Nichtbeachtung der Mehrkosten für Unterhaltung und Instandsetzung eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes. - Aus den verschiedenen Ermittlungen geht hervor, daß der Verkehrswert nur annäherungsweise geschätzt werden kann und folglich eine gewisse Bandbreite beinhaltet, innerhalb deren der vereinbarte Kaufpreis liegt. - Die Beihilfenprüfung darf nicht allein auf den Verkehrswert abgestellt werden, sondern es müssen auch der besondere städtebauliche Beitrag und eine Signalwirkung für nachfolgende Investoren sowie die Bereitschaft von DB berücksichtigt werden, ein Grundstück innerhalb der grösseren unbebauten Teilfläche und ein angrenzendes Gebäude neben der kleineren unbebauten Teilfläche, die beide für die Zwecke von DB nicht erforderlich sind, weit über dem Verkehrswert zu erwerben. - DB schätzt ihre zusätzlichen Verpflichtungen und Belastungen aus dem Kaufvertrag (Erwerb und Abbruch des an die kleinere unbebaute Teilfläche angrenzenden Bellevü-Tower, Finanzierungkosten bis zur Baureife, Kosten des städtebaulichen Ideenwettbewerbs, Mindererlöse aus der Überlassung von 25 % der Netto-Nutzfläche an Dritte für andere Nutzung als Büronutzung) auf 207,8 Millionen DM, also mehr als den vom GGB geschätzten Verkehrswert. - Alle vorgenannten Aspekte des Grundstückserwerbs (städtebaulicher Beitrag von DB) machen den Grundstückskaufvertrag zu einer speziellen Transaktion, die nicht mit einem normalen Grundstückskaufvertrag für industrielle Zwecke vergleichbar ist. Auch sei nicht nachvollziehbar, wieso eine - unterstellte - staatliche Beihilfe die Wettbewerbsstellung von DB beeinflussen könnte, da nur ca. 35 % des umbauten Raums für eigen genutzte Büroräume (Debis) vorbehalten sind, so daß unklar ist, inwieweit dadurch der Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigt wird. Ausserdem sei der für DB bestehende Vorteil, eigen genutzte Büros in dieser und nicht in einer anderen Gegend Berlins zu haben, weder markt- noch wettbewerbsrelevant und ohne Bezug auf den Handel zwischen Mitgliedstaaten. Schließlich werde die Kommission für den Fall, daß sie das Vorliegen einer staatlichen Beihilfe feststellen sollte, zu prüfen haben, ob diese gemäß Artikel 92 Absatz 2 Buchstabe c) und Absatz 3 Buchstabe c) zulässig ist. Berlin gehöre zu den Teilen Deutschlands, die durch die deutsche Teilung am stärksten betroffen sind, und leide noch immer unter den Folgen dieser Teilung. Eine staatliche Beihilfe für den Wiederaufbau des in Frage stehenden Teils Berlins mit dem Ziel, die städtebauliche Entwicklung Berlins zu fördern, müsse als mit dem Vertrag vereinbar angesehen werden. Nach einer ersten Prüfung der vorstehenden Stellungnahmen nahm die Kommission im Dezember 1991 den Vorschlag der deutschen Behörden an, die verschiedenen Aspekte des Falls gemeinsam zu erörtern. Bei dieser Gelegenheit wurde die Einsetzung einer Ad-hoc-Sachverständigengruppe beschlossen, die den zusätzlichen Aufwand und Nutzen im Zusammenhang mit dem späteren Kauf eines angrenzenden Grundstücks für das Projekt von DB quantifizieren sollte. Dies würde es der Kommission gestatten, ihre Erkenntnisse über alle mit dem Fall zusammenhängenden Fakten zu vervollständigen. Mit Schreiben vom 21. Februar 1992 übermittelten die deutschen Behörden alle notwendigen Berechnungen und ergänzenden Informationen, über die sich die Sachverständigengruppe geeinigt hatte. III Das Gutachten des GGB vom 9. Juli 1991 war von allen sieben unabhängigen Sachverständigen des GGB erstellt und unterzeichnet worden. Es gelangte zu der Schlußfolgerung, daß sich der Verkehrswert des Grundstücks per April 1990 auf 179 706 000 DM belief. Der Verkehrswert per Mai 1990 wäre der gleiche, da sich Entwicklungstendenzen auf dem Grundstücksmarkt nur über einen längeren Zeitraum als einen Monat feststellen lassen. Zur Ermittlung dieses Verkehrswertes berücksichtigte der GGB folgende Aspekte: - die rechtlichen Gegebenheiten, die nicht nur die grundbuchamtliche Beschreibung des Grundstücks und den Kaufvertrag, sondern auch baurechtliche Festsetzungen und Regelungen einbeziehen; - Lage, tatsächliche Eigenschaften des Areals und sonstige Beschaffenheit, die für eine Aufteilung in drei gesonderte Teilflächen sprechen, nämlich die bebaute Fläche mit dem historischen Weinhaus Huth, die unbebaute Fläche zwischen Potsdamer Strasse, Einhornstrasse und Linkstrasse (ohne die 500 m2 in privater Hand) und die unbebaute Fläche zwischen Einhornstrasse, Linkstrasse, Schellingstrasse und Reichpietschufer (ohne die bebaute Fläche mit dem Bellevü-Tower); - die für den Verkehrswert der drei Teilflächen maßgeblichen Kriterien, in denen - neben den gesetzlichen Standardkriterien - auf die neuen städtebaulichen Konzepte Bezug genommen wird, die als Folge der für diesen Teil der Stadt ausgeschriebenen Stadtplanungswettbewerb entwickelt werden; dabei gilt die vertragliche Verpflichtung, Teile des umbauten Raums für andere als Büronutzung vorzusehen, in Kerngebieten als Standardregel, während das unbebaute Land als erschließungsbeitragsfreies Land gilt. Die Wertermittlung lässt sich wie folgt zusammenfassen: Der Verkehrswert der ersten unbebauten Teilfläche (46 363 m2) wurde nach den folgenden analytischen Schritten ermittelt: - Der Potsdamer Platz dürfte später eine ähnliche Qualität haben wie das Gebiet um den Ernst-Reuter-Platz, die Hardenbergstrasse und die Fasanenstrasse, so daß der durchschnittliche Bodenrichtwert dieser Gebiete Ende 1988 (2 335 DM/m2) als Ausgangswert gewählt werden kann. - Eine Schätzung des durchschnittlichen Grundstückswertanstiegs zwischen Ende 1988 und April 1990 ergibt bei Anwendung einer Regressionsanalyse einen Wertanstieg um 65 % (3 853 DM/m2). - Eine Berichtigung für Standortunterschiede wie technische und soziale Infrastruktur, Verkehrsanbindung und künftige Nutzungserwartung ergibt unter Anwendung einer Multifaktorenanalyse eine Reduzierung des Bodenwerts um 10,7 % (3 441 DM/m2). - Eine Korrektur für abweichende bauliche Nutzung ergibt unter Verwendung von Umrechnungsköffizienten einen Mehrwert von 20,2 % (4 136 DM/m2). - Eine sonst übliche Korrektur für großflächige Baugrundstücke ist aufgrund der idealen Planungsmöglichkeiten und des Seltenheitswerts der Kaufgelegenheit nicht vorzunehmen. - Eine Korrektur wegen der Denkmalschutzwürdigkeit der alten Potsdamer Strasse und der Planungsunsicherheit hinsichtlich des kleinen Grundstücks in privater Hand ergibt einen Abschlag des Bodenwerts in Höhe von 5 % (3 929 DM/m2). - Eine Korrektur für erwartete Bauverzögerungen bis zum Eintritt der verbindlichen städtebaurechtlichen Voraussetzungen führt bei einem Abzinsungsfaktor für drei Jahre und einem Zinssatz von 8,7 % zu einer Wertminderung um 22,2 % (3 059 DM/m2). - Eine Multiplikation des endgültigen Bodenwerts von 3 059 DM/m2 mit der Gesamtfläche von 46 363 m2 ergibt einen Verkehrswert von 141 824 417 DM. Bei der Bewertung der zweiten unbebauten Teilfläche (14 285 m2) wurde nach folgenden analytischen Schritten vorgegangen: - Eine Korrektur des endgültigen Bodenwerts der ersten Teilfläche (ohne Korrektur für Denkmalschutzauflagen in Höhe von 5 %, d. h. 3 220 DM/m2) wegen der weniger zentralen Lage, verglichen mit den für die erste Teilfläche gewählten Vergleichsgrundstücken, ergibt eine Wertminderung um 25 % (2 415 DM/m2). - Eine Korrektur für den angrenzenden Bellevü-Tower wegen Einhaltung der vorgeschriebenen Abstände zwischen zwei Gebäuden ist nicht erforderlich, da die Geschoßflächenzahl von 4,0 noch eingehalten werden kann. - Die Multiplikation des endgültigen Bodenwerts von 2 415 DM/m2 mit der Gesamtfläche von 14 285 m2 ergibt einen Verkehrswert von 34 498 275 DM. Die Bewertung des historischen Weinhauses (1 062 m2) erfolgte nach folgenden analytischen Schritten: - Ausgangspunkt sind die jährlichen Mieteinnahmen nach Korrektur für bestimmte Teile mit künstlich niedriger Miete (247 267 DM). - Von diesem Rohertrag sind die jährlichen Bewirtschaftungskosten abzuziehen, was einen jährlichen Reinertrag von 111 217 DM ergibt. - Der kapitalisierte Ertragswert wird errechnet, indem der jährliche Reinertrag durch den Standard-Liegenschaftszinssatz von 3 % dividiert wird (3 707 233 DM). - Nach einer Korrektur für von den Mietern getragene Renovierungskosten für zwei Büros ergibt sich ein endgültiger Verkehrswert von 3 383 763 DM. Nach Addition der Verkehrswerte aller drei Teilflächen und Abrundung beläuft sich der Verkehrswert des gesamten Areals auf 179 706 000 DM. Unter Bezugnahme auf die Bemerkungen der Kommission in der Einleitung des Verfahrens nennt der GGB für die Unterschiede in der Wertermittlung der SBW und seinem eigenen Gutachten folgende Gründe: 1. Verwendung eines anderen Vergleichsgebiets, wo der Bodenrichtwert zwischen 2 000 und 2 500 DM/m2 anstatt 900 bis 1 100 DM/m2 beträgt; 2. Einbeziehung der Preisentwicklung über April/Mai 1990 hinaus bis Anfang 1991; 3. zur Berücksichtigung des vorgesehenen erhöhten Nutzungsmasses wurden neue Umrechnungsköffizienten auf der Basis von Grundstücksverkäufen der Jahre 1989/90 verwendet. Diese Koeffizienten sind bisher noch nicht veröffentlicht worden; 4. das nördliche unbebaute Areal wurde nicht in sechs Bewertungseinheiten aufgeteilt, sondern als einheitliches Baugrundstück bewertet. Die Trasse der alten Potsdamer Strasse wurde als Bauland integriert und nicht als selbstständige, das Baugrundstück trennende Grundstücksfläche bewertet; 5. zur Ermittlung des Verkehrswerts des bebauten Grundstücks (Weinhaus) wurde nicht das Vergleichswertverfahren, sondern das Ertragswertverfahren herangezogen. In ihrer Stellungnahme vom 22. Juli 1991 zum Gutachten des GGB verteidigt die SBW die ihrer ersten Wertermittlung zugrundeliegenden Annahmen und sieht sich insbesondere nicht in der Lage, die Auffassung des GGB hinsichtlich der Folgen der alten Potsdamer Strasse für die Wertermittlung zu teilen. Die SBW unterbreitete deshalb in einem Anhang eine Variante zur Wertermittlung des GGB mit abweichenden Annahmen bezueglich der alten Potsdamer Strasse und gelangt zu der Schlußfolgerung, daß sich damit das Ergebnis der vom GGB vorgenommenen Bewertung um 8,2 Millionen DM verringern würde. Die im Auftrag von Daimler-Benz erstellte Studie des privaten Gutachters vom 18. Juli 1991 kritisiert im Gutachten des GGB die Ausweisung des gesamten Areals als Bauland, den Vergleich mit Grundstücken im Geschäftsviertel Ernst-Reuter-Platz/Hardenbergstrasse sowie einige Details der vom GGB gewählten Methode. Der private Gutachter gelangt zu einer Alternativschätzung des Verkehrswerts in Höhe von 99,24 Millionen DM. Die in Teil II erwähnte Sachverständigengruppe hat sich mit der Frage befasst, wie hoch die zusätzlichen Kosten und Vorteile per 1. Januar 1991 zu veranschlagen sind, die sich für das Bebauungsprojekt von DB aus dem im Dezember 1990 (d. h. sechs Monate nach der Grundstückstransaktion mit dem Senat) erworbenen privaten Grundstück der Eichhornstrasse 5-6 mit dem Bellevü-Tower ergeben. Nach Ansicht der Kommission war diese Kaufentscheidung für DB nicht nur mit Verpflichtungen und Belastungen, sondern auch mit künftigen finanziellen Vorteilen verbunden, da sich durch die Einbeziehung dieses Grundstücks für DB die Möglichkeiten verbesserten, die im Kaufvertrag vorgesehene Geschoßflächenzahl von 4,0 zu erhöhen, da keine Bauabstände für die auf dem oben erwähnten zweiten Grundstück zu errichtenden Gebäude zu beachten sind. Tatsächlich wurde mit Beschluß des Berliner Senats vom 11. Dezember 1991 die Geschoßflächenzahl für das DB-Projekt und andere Bauprojekte in der Nähe des Potsdamer Platzes auf 5,0 erhöht. Die sich für das Bebauungsprojekt von DB aus dieser Transaktion ergebenden Mehrkosten wurden mit 59,1 Millionen DM, die damit verbundenen zusätzlichen Vorteile hingegen mit 6,1 Millionen DM veranschlagt, so daß sich im Endergebnis der zusätzliche Nettoaufwand auf 53 Millionen DM beläuft. Diese Berechnung lässt sich wie folgt zusammenfassen: - Der Aufpreis von 42,5 Millionen DM, den DB für den Kauf des Bellevü-Tower zahlte, entspricht der Differenz zwischen dem Kaufpreis (64,2 Millionen DM) und dem Verkehrswert des Grundstücks entsprechend der Bodenrichtwertkarte des GGB zum 31. Dezember 1990 nach Hochrechnung auf eine Geschoßflächenzahl von 5,0 (21,7 Millionen DM). - Die Finanzierungskosten in Höhe von 5,7 Millionen DM entsprechen der Differenz zwischen der Zinsbelastung nach dem offiziellen Zinssatz von 8,9 % für eine Dauer von 2,5 Jahren bis Mitte 1993, abgezin