Beschluss (EU) 2025/1270 der Kommission vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047)

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Amtsblatt der Europäischen Union DE Reihe L 2025/1270 2.7.2025 BESCHLUSS (EU) 2025/1270 DER KOMMISSION vom 25. November 2024 über die Maßnahmen SA.39182 (2017/C) (ex 2017/NN) (ex 2014/CP) — Mutmaßlich rechtswidrige Beihilfe Estlands an Tartu Agro AS (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2024) 8047) (Nur der englische Text ist verbindlich) DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION — gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1, nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme nach den genannten Bestimmungen (1) und unter Berücksichtigung ihrer Stellungnahmen, in Erwägung nachstehender Gründe: 1. VERFAHREN (1) Mit einer am 24. Juli 2014 bei der Kommission eingereichten Beschwerde wurde der Kommission mitgeteilt, dass das Ministerium für Angelegenheiten des ländlichen Raums (vormals estnisches Landwirtschaftsministerium, derzeit Ministerium für regionale Angelegenheiten und Landwirtschaft) (im Folgenden „Ministerium“) Tartu Agro AS eine mutmaßlich rechtswidrige staatliche Beihilfe gewährt habe. Die Beschwerde wurde am 28. Juli 2014 bei der Kommission registriert. (2) Dem Beschwerdeführer zufolge habe das Ministerium Tartu Agro AS durch die Verpachtung einer landwirtschaftlichen Fläche im Kreis Tartu für einen seit dem Beginn des Pachtvertrags im Jahr 2000 unter dem Marktwert liegenden Pachtzins eine rechtswidrige staatliche Beihilfe gewährt. (3) Die Kommission leitete die Beschwerde am 14. August 2014 an die estnischen Behörden weiter und ersuchte sie, einschlägige Informationen zu übermitteln und zu den Behauptungen des Beschwerdeführers Stellung zu nehmen. Die estnischen Behörden antworteten am 3. Oktober 2014. (4) Mit Schreiben vom 27. Februar 2017 setzte die Kommission Estland von ihrem Beschluss in Kenntnis, in der oben bezeichneten Sache das Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (im Folgenden „AEUV“) zu eröffnen (im Folgenden „förmliches Prüfverfahren“). (5) Der Beschluss der Kommission zur Eröffnung des förmlichen Prüfverfahrens wurde im Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht (im Folgenden „Eröffnungsbeschluss“) (3), und die Kommission forderte die Beteiligten auf, innerhalb eines Monats nach Veröffentlichung des Eröffnungsbeschlusses Stellung zu nehmen. (6) Am 21. April 2017 reichten die estnischen Behörden ihre Stellungnahme ein. (7) Zudem gingen bei der Kommission zwei Stellungnahmen von Beteiligten ein. Diese Stellungnahmen wurden am 10. Mai 2017 und am 12. Mai 2017 an die estnischen Behörden weitergeleitet. Die estnischen Behörden übermittelten ihre Stellungnahme am 28. Juni 2018. (8) Am 11. Juni 2017 reichte der Beschwerdeführer eine zusätzliche Stellungnahme mit fünf Anhängen ein. Da drei dieser Anhänge nicht geöffnet werden konnten, reichte der Beschwerdeführer sie am 19. Juni 2017 erneut ein. Diese Stellungnahme wurde am 3. Juli 2017 an die estnischen Behörden weitergeleitet. Die estnischen Behörden übermittelten ihre Stellungnahme am 21. Juli 2017. (9) Tartu Agro AS wandte sich mit Schreiben vom 30. August 2017 an die Kommission. Die Kommission antwortete darauf mit Schreiben vom 11. September 2017. (10) Der Beschwerdeführer wandte sich mit Schreiben vom 9. Januar 2018, 30. Januar 2019 und 14. Juli 2019 an die Kommission. Die Kommission antwortete mit Schreiben vom 7. Februar 2018, 1. März 2019 bzw. 17. Juli 2019. (11) Am 7. Februar 2019 fand eine Telefonkonferenz mit den estnischen Behörden statt. (12) Die Kommission richtete am 15. Februar 2019 ein Ersuchen um zusätzliche Informationen an die estnischen Behörden, das die estnischen Behörden mit Schreiben vom 17. April 2019 beantworteten. (13) Am 24. Januar 2020 erließ die Kommission ihren ersten abschließenden Beschluss, in dem sie feststellte, dass Estland unter Verstoß gegen Artikel 108 Absatz 3 AEUV Tartu Agro AS die staatliche Beihilfe in Form eines unter dem Marktwert liegenden Pachtzinses für die Verpachtung einer landwirtschaftlichen Fläche rechtswidrig gewährt hat (im Folgenden „ursprünglicher Beschluss“) (4). (14) Die Kommission kam zu dem Schluss, dass neben dem von Tartu Agro AS tatsächlich gezahlten Pachtzins 50 % der Investitionen in das Bodenverbesserungssystem und 100 % der jährlichen Grundsteuern als Teil der Pachtzinszahlungen hätten angesehen werden müssen. Die Kommission legte eine Marktpreisschätzung zugrunde, die dem Durchschnitt einer Preisspanne laut den Schätzungen eines Wertgutachtens eines externen Sachverständigen (Uus-Maa-Bericht) und den Daten des Statistischen Amtes Estlands für den jeweiligen Zeitraum entsprach. (15) Im ursprünglichen Beschluss wurde festgestellt, dass Estland die Maßnahme außer Kraft setzen und die rechtswidrig gewährte Beihilfe von Tartu Agro AS zurückfordern muss, es sei denn, die Beihilfe wurde für ein bestimmtes Projekt gewährt, das zum Zeitpunkt der Gewährung alle Voraussetzungen der Gruppenfreistellungsverordnungen, der De-minimis-Verordnung oder einer von der Kommission genehmigten Beihilferegelung erfüllte (Erwägungsgrund 17 des ursprünglichen Beschlusses). Die estnischen Behörden haben den ursprünglichen Beschluss umgesetzt. Insbesondere wurde die rechtswidrige Beihilfe zurückgefordert, und am 29. Dezember 2020 erhöhten die estnischen Behörden den Pachtzins nach der im ursprünglichen Beschluss vorgesehenen Methode rückwirkend ab dem 1. Januar 2020. (16) Am 13. Juli 2021 erklärte das Gericht den ursprünglichen Beschluss in vollem Umfang für nichtig (5) (im Folgenden „Urteil des Gerichts“). (17) Am 29. September 2022 übermittelten die estnischen Behörden der Kommission ein Schreiben betreffend das Urteil des Gerichts. Die Kommission antwortete den estnischen Behörden am 7. Oktober 2022. (18) Am 13. Oktober 2022 übermittelten die estnischen Behörden ihre Antwort auf das Schreiben der Kommission vom 7. Oktober 2022 mit Schreiben vom 12. Oktober 2022. Die Kommission antwortete den estnischen Behörden am 16. November 2022. (19) Am 22. November 2022 übermittelte Tartu Agro AS der Kommission ein Schreiben, um seinen Standpunkt zum Urteil des Gerichts und zur Methode für die Quantifizierung des Vorteils darzulegen. Am 14. Dezember 2022 antwortete die Kommission Tartu Agro AS und leitete dieses Schreiben an die estnischen Behörden mit dem Ersuchen um Stellungnahme weiter. Am 22. Dezember 2022 ersuchte die Kommission die estnischen Behörden um weitere Auskünfte. Am 6. Februar 2023 übermittelten die estnischen Behörden mit Schreiben vom 3. Februar 2023 ihre Stellungnahme. Am 17. April 2023 übermittelte Tartu Agro AS der Kommission ein Schreiben, in dem es seinen Standpunkt darlegte und zum Vorbringen der estnischen Behörden vom 6. Februar 2023 Stellung nahm. (20) Am 5. Juni 2023 baten die Kommissionsdienststellen die estnischen Behörden um Bestätigung, dass ihr Schreiben vom 6. Februar 2023 keine vertraulichen Informationen enthielt. Am 13. Juni 2023 antworteten die estnischen Behörden der Kommission und bestätigten, dass ihr Vorbringen keine vertraulichen Informationen enthielt. (21) Am 26. Juni 2023 übermittelten die Kommissionsdienststellen das Schreiben der estnischen Behörden vom 6. Februar 2023 an Tartu Agro AS. Am 25. Juli 2023 antwortete Tartu Agro AS auf das Schreiben der Kommission vom 26. Juni 2023 und bat um ein Treffen mit den Kommissionsbehörden. (22) Am 27. September 2023 fand eine Telefonkonferenz zwischen den Kommissionsdienststellen und Tartu Agro AS statt. (23) Am 3. Oktober 2023 übermittelte Tartu Agro AS seine in der Telefonkonferenz vom 27. September 2023 mündlich vorgebrachte Darlegung in schriftlicher Form. (24) Mit Schreiben vom 24. Oktober 2023 übermittelte Tartu Agro AS der Kommission seine Stellungnahme mit Belegen. (25) Am 16. Mai 2024 wies das Verwaltungsgericht Tallinn die Klage von Tartu Agro AS in Bezug auf die Rückzahlung der zurückgeforderten rechtswidrigen Beihilfe in der Rechtssache 3-20-620 ab. (26) Estland erklärt sich ausnahmsweise mit dem Verzicht auf seine Rechte nach Artikel 342 AEUV in Verbindung mit Artikel 3 der Verordnung Nr. 1 (6) des Rates sowie der Annahme und Notifizierung des vorliegenden Beschlusses in englischer Sprache (im Folgenden „Beschluss“) einverstanden. 2. BESCHREIBUNG 2.1. Der Begünstigte (27) Begünstigter ist das Unternehmen Tartu Agro AS, derzeit eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die in den land- und forstwirtschaftlichen Primärsektoren tätig ist. Das Unternehmen produziert u. a. Milch, Fleisch und Getreide (7). 2.2. Maßnahmen und Anwendungsbereich des Beschlusses (28) Die Maßnahmen Estlands zugunsten von Tartu Agro AS (im Folgenden „Maßnahmen“) umfassen: a) einen am 16. November 2000 zwischen dem Ministerium und Tartu Agro AS (im Folgenden zusammen „Parteien“) auf der Grundlage des Ergebnisses eines nicht offenen Ausschreibungsverfahrens (im Folgenden „Ausschreibungsverfahren“) (Erwägungsgrund 8 des Eröffnungsbeschlusses) unterzeichneten Pachtvertrag (im Folgenden „ursprünglicher Pachtvertrag“) mit einer Laufzeit von 25 Jahren, insbesondere der vorteilhafte ursprüngliche Pachtpreis (im Folgenden „Pachtzins“) und die Bestimmungen über die Anpassung des Pachtzinses während der Laufzeit (im Folgenden „ursprüngliche Verpachtung der Fläche“), b) einen seit dem 1. Mai 2004 neu ausgehandelten oder einseitig erhöhten vorteilhaften Pachtzins (mit Ausnahme der einseitigen und rückwirkend geltenden Erhöhung, die von den estnischen Behörden am 29. Dezember 2020 beschlossen und ab dem 1. Januar 2020 angewandt wurde, um den ursprünglichen Beschluss umzusetzen — siehe Erwägungsgründe 15 und 29) und c) Abweichungen von den üblichen Marktpraktiken, als die Bestimmungen des ursprünglichen Pachtvertrags in seiner geänderten Fassung (im Folgenden „Pachtvertrag“) von Estland angewandt wurden, insbesondere die Tatsache, dass die jährlichen Erhöhungen des Pachtzinses nicht im Einklang mit dem Pachtvertrag umgesetzt wurden und der Pachtzins von Estland nicht erhöht wurde, obwohl die Vorschriften über staatliche Beihilfen nach dem Beitritt Estlands zur EU im Jahr 2004 verbindlich wurden. (29) Die Kommission ist der Auffassung, dass sich der Anwendungsbereich des Eröffnungsbeschlusses und damit auch des vorliegenden Beschlusses auf die Maßnahmen erstreckt, wie sie von den Parteien des Pachtvertrags (d. h. Estland und Tartu Agro AS) ausgehandelt und durchgeführt wurden. Durch die einseitige und rückwirkend geltende Änderung, die Estland am 29. Dezember 2020 zwecks Umsetzung des ursprünglichen Beschlusses vorgenommen hat, wurde der Pachtvertrag wesentlich geändert. Diese wesentliche Änderung fällt daher nicht in den Anwendungsbereich des vorliegenden Beschlusses. Mögliche zusätzliche Vorteile, die Tartu Agro ab dem 1. Januar 2020 gewährt werden, müssten daher getrennt geprüft werden, da solche Vorteile gegebenenfalls als „neue Beihilfen“ im Sinne des Artikels 1 Buchstabe c der Verordnung (EU) 2015/1589 des Rates (8) gelten würden. 2.3. Hintergrund und Vorstellung von Tartu Agro AS (30) Tartu Agro AS, ursprünglich „landwirtschaftlicher Staatsbetrieb Tartu“, ist Nachfolger eines landwirtschaftlichen Staatsbetriebs, der 1992 durch Beschluss des Obersten Rates Estlands (9) für die Zwecke der Saatzucht und nutztierbezogenen Forschung gegründet wurde. (31) 1997 wurde der landwirtschaftliche Staatsbetrieb Tartu in die Gesellschaft mit beschränkter Haftung Tartu Agro AS umgewandelt. (32) Am 16. November 2000 verpachtete das Ministerium landwirtschaftliche Parzellen mit einer Gesamtfläche von 3 089,17 ha in der Gemeinde Tähtvere für 25 Jahre an Tartu Agro AS. (33) Im August 2001 beschloss der Staat, seine Anteile an Tartu Agro AS zu veräußern. Die Anteile wurden am 2. Oktober 2001 an OÜ Tartland, ein Privatunternehmen, veräußert. 2002 wurde OÜ Tartland mit Tartu Agro AS zusammengeschlossen. (34) Am 1. Mai 2004 wurden die Vorschriften über staatliche Beihilfen für die Republik Estland (im Folgenden „Estland“) mit dem Beitritt Estlands zur Europäischen Union verbindlich. Die Maßnahmen wurden der Kommission nicht innerhalb von vier Monaten nach dem Tag des Beitritts mitgeteilt (siehe Erwägungsgrund 469). (35) Der ursprüngliche Pachtvertrag, einschließlich der Bedingungen für die Pachtzahlung, wurde seit dem 1. Mai 2004 mehrmals neu ausgehandelt (siehe Erwägungsgründe 75 bis 82). 2.4. Gründe für die Eröffnung des Verfahrens (36) In ihrem Eröffnungsbeschluss gelangte die Kommission zu dem Schluss, dass sie nicht ausschließen könne, dass die in Rede stehenden Maßnahmen eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV darstellt. Insbesondere äußerte die Kommission den Verdacht, dass Tartu Agro AS im Rahmen des ab dem 16. November 2000 für 25 Jahre geltenden Pachtvertrags einen unter dem Marktwert liegenden Pachtzins zahlt und dem Unternehmen daraus ein wirtschaftlicher Vorteil entsteht. (37) Die Kommission erinnerte daran, dass zur Prüfung der Frage, ob die von einer öffentlichen Stelle vorgenommene wirtschaftliche Transaktion dem Partner einen Vorteil verschafft, untersucht werden muss, ob die Transaktion unter normalen Marktbedingungen erfolgte. Darüber hinaus muss geprüft werden, ob die Parteien de facto im Einklang mit einer getroffenen Vereinbarung und unter normalen Marktbedingungen gehandelt haben. (38) In diesem Zusammenhang kann allgemein davon ausgegangen werden, dass eine Verpachtung von Vermögenswerten, die in einem offenen, transparenten, diskriminierungsfreien und bedingungsfreien Ausschreibungsverfahren im Einklang mit den Grundsätzen für die Vergabe öffentlicher Aufträge (10) erfolgt, marktkonform ist, vorausgesetzt, die Vertragsparteien handeln wie vereinbart. Die Kommission konnte im Eröffnungsbeschluss nicht zu dem Schluss gelangen, dass das Ausschreibungsverfahren transparent, diskriminierungsfrei und bedingungsfrei war (Erwägungsgrund 58 des Eröffnungsbeschlusses). (39) Der von den estnischen Behörden vorgelegte unabhängige Uus-Maa-Bericht schien zudem darauf hinzudeuten, dass der von Tartu Agro AS gezahlte Pachtzins unter dem Marktwert lag. Somit gelangte die Kommission zu dem Schluss, dass nicht auszuschließen war, dass Tartu Agro AS ein wirtschaftlicher Vorteil verschafft worden war. (40) Der Vorteil schien selektiv zu sein, da die Fläche einem einzigen Unternehmen, nämlich Tartu Agro AS, verpachtet wurde. Die übrigen Elemente in Artikel 107 Absatz 1 AEUV, nämlich der Einsatz staatlicher Mittel, die Verfälschung des Wettbewerbs und die Beeinträchtigung des Handels, schienen erfüllt zu sein (Erwägungsgründe 43 bis 45 und 65 bis 67 des Eröffnungsbeschlusses), insbesondere angesichts der Tatsache, dass Tartu Agro AS im landwirtschaftlichen Primärsektor tätig ist, in dem in der Regel mehrere Kleinstunternehmen sowie kleine und mittlere Unternehmen (im Folgenden „KMU“) tätig sind, die anfällig für die Verfälschung des Wettbewerbs und die Beeinträchtigung des Handels sind. Darüber hinaus war das Pachtgeschäft im Hinblick auf die Größe der verpachteten Fläche und die Laufzeit des Pachtvertrags außergewöhnlich. (41) Die Kommission prüfte auch, ob die Maßnahmen für mit dem Binnenmarkt vereinbar erklärt werden konnten. Da eine staatliche Beihilfe in Form eines unangemessen niedrigen Pachtzinses eine Betriebsbeihilfe darstellt, durch die die normalen Betriebskosten des Begünstigten verringert werden, wurde die Betriebsbeihilfe prima facie als mit dem Binnenmarkt unvereinbar angesehen, insbesondere nach Artikel 107 Absatz 3 Buchstabe c AEUV (11). 2.5. Daten zur Marktkonformität des Pachtvertrags und seiner Umsetzung 2.5.1. Das Verfahren zum Abschluss des ursprünglichen Pachtvertrags (42) Die Entscheidung über den Abschluss des ursprünglichen Pachtvertrags mit Tartu Agro AS stützte sich auf ein nicht offenes Ausschreibungsverfahren. Die estnischen Behörden haben keine Belege vorgelegt, aus denen hervorgeht, warum der ursprüngliche Pachtvertrag für eine außergewöhnlich lange Laufzeit und über eine außergewöhnlich große Fläche abgeschlossen wurde. (43) Der erste Schritt des Auswahlverfahrens war die amtliche Bekanntmachung der Ausschreibung. Die Ausschreibung wurde auf Ersuchen des Ministeriums am 6. Juli 2000 in den amtlichen Bekanntmachungen veröffentlicht (im Folgenden „amtliche Bekanntmachung der Ausschreibung“). Die amtliche Bekanntmachung der Ausschreibung enthielt die Bedingung, dass die landwirtschaftliche Produktionstätigkeit von Tartu Agro AS fortzuführen sei (im Folgenden „Bedingung zur Fortführung der landwirtschaftlichen Produktionstätigkeit von Tartu Agro AS“). Die Frist für die Einreichung von Angeboten endete am 26. Juli 2000. (44) In der amtlichen Bekanntmachung hieß es: „Das Landwirtschaftsministerium gibt ein Ausschreibungsverfahren mit vorheriger Verhandlung (selektive Ausschreibung) zur Verpachtung staatseigener Flächen mit einer Gesamtfläche von 3 089,17 Hektar in der Gemeinde Tähtvere im Kreis Tartu bekannt. Die Fläche ist als gewinnbringende Nutzfläche ausgewiesen, und eine Bedingung für die Verpachtung der Fläche ist, dass Tartu Agro AS die landwirtschaftliche Erzeugung fortführt.“ (45) Die amtliche Bekanntmachung der Ausschreibung sah vor, dass die Teilnehmer i) einen Antrag, ii) einen Beleg über die Zahlung der Teilnahmegebühr in Höhe von 1 000 estnische Kronen (im Folgenden „EEK“) (63,91 EUR (12)), iii) ein Angebot für den Pachtzins und iv) einen Geschäftsplan (im Folgenden „Auswahlkriterien“) einreichen sollten. (46) Wie bereits erwähnt (Erwägungsgrund 43), enthielt die amtliche Bekanntmachung der Ausschreibung die Bedingung‚ dass die landwirtschaftliche Produktionstätigkeit von Tartu Agro AS fortzuführen sei. (47) Im Anschluss an dieses erste Verfahren wurde auf der Grundlage der Auswahlkriterien eine Auswahlliste von vorausgewählten Bewerbern erstellt. Die vorausgewählten Bewerber konnten dann die weiteren, im Pachtvertrag festzulegenden Bedingungen aushandeln (im Folgenden „nicht offene Verhandlungen“). (48) Zwei Unternehmen reichten ein Angebot ein: Tartu Agro AS und Aiu Põllumajanduse OÜ. (49) Die Entscheidung über die Kandidaten für die nicht offenen Verhandlungen fiel am 27. Juli 2000. Ein Bewertungsgremium bewertete die eingereichten Angebote und fertigte ein Protokoll über das Ergebnis der Bewertung an. Dem Protokoll zufolge (13) wurde beschlossen, mit Tartu Agro AS zu verhandeln und den zweiten Bieter — Aiu Põllumajanduse OÜ — von den Verhandlungen auszuschließen. (50) Dem Protokoll des Bewertungsgremiums zufolge hatte Tartu Agro AS die in der Ausschreibungsbekanntmachung verlangten Unterlagen eingereicht. Das Angebot für den Pachtzins betrug […] EEK (*1) (ca. […] EUR) bzw. […] EEK/ha ([…] EUR/ha) pro Jahr. (51) Zudem bot Tartu Agro AS an, die Grundsteuer in Höhe von […] EEK (ca. […] EUR) zu entrichten und bis zu […] EEK (ca. […] EUR) jährlich zu investieren. Tartu Agro AS bot an, den Pachtvertrag für eine Laufzeit von 10-25 Jahren abzuschließen. (52) Der zweite Bieter, Aiu Põllumajanduse OÜ, hatte ebenfalls einen Antrag eingereicht. In diesem fehlten jedoch der Beschluss der Unternehmensleitung über die Teilnahme an der Ausschreibung sowie die Karte über die Registrierung als private GmbH im estnischen zentralen Handelsregister. Zudem bestand die Auffassung, dass der Geschäftsplan bestimmte Anforderungen in Bezug auf Analyse und Pläne nicht erfülle. Das Angebot für den Pachtzins betrug 200 EEK/ha (ca. 12,78 EUR/ha) pro Jahr. (53) Aus diesen Gründen wurde beschlossen, mit dem erfolgreichen Bieter, Tartu Agro AS, zu verhandeln und Aiu Põllumajanduse OÜ von den Verhandlungen auszuschließen. (54) Im Hinblick auf die Verhandlungen wurde Tartu Agro AS aufgefordert, eine Erklärung über die jährlichen Investitionen einschließlich einer detaillierten Liste der jährlichen Investitionen einzureichen. 2.5.2. Der am 16. November 2000 unterzeichnete ursprüngliche Pachtvertrag (55) Der ursprüngliche Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 25 Jahren wurde am 16. November 2000 von dem Ministerium und Tartu Agro AS unterzeichnet. (56) Während der 25-jährigen Laufzeit des Vertrags wurden die verpachteten Flächen angepasst und der ursprünglich vereinbarte Pachtzins neu ausgehandelt und einseitig erhöht (im Folgenden „Pachtgeschäft“). (57) Der ursprüngliche Pachtvertrag über 3 061,93 ha in der Gemeinde Tähtvere im Kreis Tartu wurde auf der Grundlage eines Verhandlungsverfahrens abgeschlossen. Die Gesamtgröße der Parzellen (14) in der Ausschreibung für die Verpachtung betrug 3 061,17 Hektar (im Folgenden „ha“). (58) Eigentümer der Pachtfläche ist Estland. (59) Nach dem ursprünglichen Pachtvertrag besteht der Gegenstand des Pachtvertrags darin, die Fläche für die landwirtschaftliche Erzeugung gewinnbringend zu bewirtschaften, und der Pächter muss die Fläche umsichtig bewirtschaften und insbesondere sicherstellen, dass sie auf Dauer rentabel ist. (60) Als jährlicher Pachtzins für die Pachtfläche wurden insgesamt 10 000 EEK (ca. 639 EUR) pro Kalenderjahr vereinbart. Der Pachtzins war zweimal im Jahr fällig. 50 % des jährlichen Pachtzinses waren am 1. Juli und 50 % am 1. Dezember fällig. Die erste im ursprünglichen Pachtvertrag vereinbarte Zahlung war am 1. Dezember 2000 fällig. (61) Nach dem Abschnitt „Pacht und Steuern“ des ursprünglichen Pachtvertrags war der Pächter verpflichtet, alle Steuern im Zusammenhang mit dem Gegenstand des Pachtvertrags zu entrichten. Wie in Erwägungsgrund 68 ausführlich beschrieben, hatten die Parteien darüber hinaus im Rahmen der sonstigen vertraglichen Rechte und Pflichten des Pächters bestimmte finanzielle Verpflichtungen für den Pächter vereinbart. (62) Der ursprüngliche Pachtvertrag enthielt keine Indexierungsbedingung oder andere Bestimmungen, die automatische jährliche Pachterhöhungen ohne Zustimmung der Parteien ermöglicht hätten, es gab jedoch Bedingungen, die festlegten, unter welchen Voraussetzungen der ursprüngliche Pachtvertrag geändert oder gekündigt werden kann. (63) Erstens wurde der Pachtvertrag einschließlich des Pachtbetrags gemäß Nummer 9.3 des ursprünglichen Pachtvertrags einmal jährlich überprüft (15). (64) Zweitens können die Parteien nach Nummer 13 des ursprünglichen Pachtvertrags unter bestimmten Bedingungen eine Änderung des Pachtvertrags verlangen, um das ursprüngliche Verhältnis der Verpflichtungen der Parteien wiederherzustellen. (65) Der Pachtvertrag kann unter bestimmten Bedingungen auch gekündigt werden. (66) Im Hinblick auf den Pachtzins heißt es unter Nummer 13.5 des ursprünglichen Pachtvertrags, dass, wenn der Pachtzins die Einnahmen aus der regulären Bewirtschaftung der in Rede stehenden Pachtfläche übersteigt oder wenn er um mehr als die Hälfte vom angemessenen Pachtzins (16) abweicht, der den vertraglichen Verpflichtungen beider Parteien entspricht, ab dem Zeitpunkt der Zahlung des Pachtzinses nach Einreichung des Antrags auf Änderung des Pachtzinses eine Herabsetzung oder Erhöhung des Pachtzinses um einen angemessenen Betrag (17) verlangt werden kann. Der Pächter kann keine Änderung des Pachtzinses verlangen, sollte sich der Wert des Vertragsgegenstandes infolge seiner wirtschaftlichen Tätigkeit ändern. (67) Darüber hinaus sieht der ursprüngliche Pachtvertrag vor, dass seine Bestimmungen nur mit schriftlicher Zustimmung der Parteien geändert werden können, es sei denn, eine Änderung ergibt sich aus dem Vertrag oder aus Rechtsvorschriften. (68) Nach dem ursprünglichen Pachtvertrag musste der Pächter auch die Kosten für die Pflege und Melioration der Fläche (im Folgenden „finanzielle Verpflichtungen“) übernehmen, einschließlich a) Investitionen pro Kalenderjahr in Höhe von […] EEK ([…] EUR) für die Erneuerung von Bodenverbesserungssystemen (im Folgenden „Investitionszusage“ oder „zugesagte Investitionen“), b) Ausgaben für die Instandhaltung der Fläche und die Verbesserung der Bodenfruchtbarkeit in Höhe von […] EEK ([…] EUR), die Folgendes umfassen