Beschluss (EU) 2016/2078 der Kommission vom 4. Juli 2016 über die Maßnahmen SA.41617-2015/C (ex SA.33584-2013/C (ex 2011/NN)), der Niederlande in Bezug auf den Profifußballverein NEC in Nimwegen (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2016) 4048) (Text von Bedeutung für den EWR )

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26.11.2016 DE Amtsblatt der Europäischen Union L 320/40 BESCHLUSS (EU) 2016/2078 DER KOMMISSION vom 4. Juli 2016 über die Maßnahmen SA.41617-2015/C (ex SA.33584-2013/C (ex 2011/NN)), der Niederlande in Bezug auf den Profifußballverein NEC in Nimwegen (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2016) 4048) (Nur der niederländische Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION, gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV), insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 erster Unterabsatz, gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a, nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV (1) und unter Berücksichtigung ihrer Stellungnahmen, in Erwägung nachstehender Gründe: 1. VERFAHREN (1) Im Jahr 2010 wurde die Kommission von Bürgern darüber informiert, dass die Niederlande eine Beihilfemaßnahme zugunsten des Profifußballvereins NEC in Nimwegen durchgeführt hatten. Die Beschwerden wurden unter den Nummern SA.31616 und SA.31767 registriert. In den Jahren 2010 und 2011 erhielt die Kommission weiterhin Beschwerden zu Maßnahmen zugunsten anderer Profifußballvereine in den Niederlanden, nämlich MVV in Maastricht, Willem II in Tilburg, FC Den Bosch in 's-Hertogenbosch und PSV in Eindhoven. Mit Schreiben vom 2. September 2011 haben die Niederlande der Kommission weitere Informationen zu der Maßnahme hinsichtlich des NEC vorgelegt. (2) Mit Schreiben vom 6. März 2013 hat die Kommission die Niederlande darüber informiert, in Bezug auf die Maßnahmen zugunsten von Willem II, NEC, MVV, PSV und den FC Den Bosch das in Artikel 108 Absatz 2 AEUV vorgesehene Verfahren einzuleiten. (3) Der Beschluss der Kommission zur Einleitung des Verfahrens (im Folgenden: „Einleitungsbeschluss“) wurde in dem Amtsblatt der Europäischen Union (2) veröffentlicht. Die Kommission forderte die Beteiligten auf, ihre Stellungnahmen zu den in Rede stehenden Maßnahmen Stellung zu nehmen. (4) Zu den Maßnahmen zugunsten des NEC nahmen die Niederlande im Rahmen des Verfahrens mit Schreiben vom 6. Juni 2013 Stellung, welches auch die Kommentare der Gemeinde Nijmegen (im Folgenden: „die Gemeinde“) als beteiligte Partei enthielt. Am 27. Februar 2015 hat eine Sitzung mit den Niederlanden stattgefunden, an der auch die Gemeinde teilgenommen hat. Weitere Informationen der Niederlande gingen am 10. April 2015, 11. Mai 2015, 13. Mai 2015 und am 16. Juli 2015 ein. Die Kommission hat keine Kommentare anderer Beteiligter erhalten. (5) Entsprechend dem Einleitungsbeschluss und im Einvernehmen mit den Niederlanden wurden die Untersuchungen in Bezug auf die verschiedenen Vereine getrennt behandelt. Die Untersuchung betreffend den Verein NEC wurde als Sache SA.41617 registriert. 2. AUSFÜHRLICHE BESCHREIBUNG DER MASSNAHME 2.1. Die Maßnahme und deren Begünstigte (6) Der nationale Fußballverband Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (im Folgenden „KNVB“) ist die Dachorganisation für Meisterschaften im Profi- und Amateurfußball. In den Niederlanden gibt es zwei Profifußballligen. In der Saison 2014/2015 gab es 38 Profifußballvereine, von denen 18 in der höchsten Liga (Eredivisie) und 20 in der zweiten Liga (Eerste Divisie) spielten. (7) Nijmegen Eendracht Combinatie (im Folgenden: „NEC“) wurde im Jahr 1900 gegründet und trägt seine Heimspiele in Nimwegen aus. Die Rechtsstruktur des NEC ist Folgende: Die Gesellschaften Nijmegen Eendracht Combinatie B.V, Exploitatie-Maatschappij De Goffert B.V. und N.E.C. horeca B.V. gehören der Stiftung Stichting Administratiekantoor N.E.C. Die Gesellschaft Exploitatie-Maatschappij De Goffert B.V. ist der Begünstigte der Maßnahme. Laut den von den Niederlanden vorgelegten Informationen handelt es sich beim Verein NEC um ein mittelgroßes Unternehmen mit 62,3 Mitarbeitern (in VZÄ) im Jahr 2015 (69,5 VZÄ im Jahr 2010). Im Untersuchungszeitraum hat der NEC in der höchsten Liga gespielt. Zuletzt hatte er in der Spielzeit 2008/2009 an einem europäischen Wettbewerb (UEFA-Pokal) teilgenommen. (8) Seit 2003 ist der NEC der Hauptnutzer, jedoch nicht der einzige Nutzer, des Multifunktionsstadions Goffert, das in dem großen Goffert-Park in Nimwegen liegt. Neben dem Stadion im Goffert-Park wurde im Jahr 2003 von der Gemeinde mit Unterstützung des Europäischen Fonds für Regionale Entwicklung (EFRE) der Multifunktions-Sportkomplex De Eendracht errichtet. Der De Eendracht-Komplex ist an den NEC verpachtet und wird auch für andere Trainingszwecke genutzt. (9) Die Beziehung zwischen der Gemeinde und dem NEC zu dem Komplex De Eendracht sind in zwei Verträgen aus dem Jahr 2003 festgeschrieben: einer Absichtserklärung zur Entwicklung des Gebiets am Standort von De Eendracht im Rahmen der umfassenderen Sportrichtlinien und Visionen der Gemeinde als auch in einem Pachtvertrag für De Eendracht. (10) Im Jahr 2008 und 2009 hat der NEC an die Gemeindebehörde hinsichtlich einer Klausel im Vertrag geschrieben, gemäß welcher er berechtigt war, De Eendracht von der Gemeinde zu erwerben. Der NEC hielt fest, dass er beabsichtigt hätte, das als „Kaufoption“ bezeichnete „opstalrecht“ oder Erbbaurecht (3) an dem Komplex zu erwerben. In seinem ersten Schreiben schlug der NEC vor, auf seine Kaufoption im Austausch für eine Entschädigungssumme in Höhe von 2,3 Mio. EUR zu verzichten, die er auf der Basis des geschätzten Buchwerts und dem realen Wert des Komplexes gemäß externen Gutachten errechnet hatte. Nach Ansicht des NEC entspricht die Differenz zwischen den beiden Werten dem Nutzen, den er bei Ausübung seiner Kaufoption erzielen würde. In einem zweiten Schreiben informierte der NEC die Gemeinde darüber, dass er seine Kaufoption ausüben möchte. (11) Im Jahr 2010 erhielt die Gemeinde Rechtsgutachten von zwei Rechtsanwaltskanzleien zu diesem Thema: eines im Januar 2010 und das andere im September 2010. Das erste Rechtsgutachten wies auf eine Klausel in dem Pachtvertrag hin, gemäß welcher der Vertrag den Zeitraum betrifft, bis De Eendracht von dem Pächter (NEC) erworben würde, und dass es die Absicht der Gemeinde und des NEC gewesen war, dass der Komplex vom NEC erworben würde, sobald keine Einwände des EFRE mehr vorliegen. Daraus wurde die Schlussfolgerung gezogen, dass der NEC über ein festes (hartes) Recht verfügt, den Kauf zu verlangen. Das zweite Rechtsgutachten wurde auf Insistieren des Gemeinderats hinsichtlich der angeblichen Stichhaltigkeit der Forderung des NEC verlangt. Dieses Rechtsgutachten kam zu dem Schluss, dass die Gemeinde aufgrund der Tatsache, dass in der betreffenden Klausel kein Preis oder ein Preismechanismus genannt ist, lediglich verpflichtet sei, mit dem NEC zu verhandeln. (12) Die Gemeinde stimmte dem Kauf der Forderung in Höhe von 2,2 Mio. EUR im September 2010 zu. Die Niederlande haben ihre Absicht zur Entschädigung des NEC für dessen Verzicht auf die Kaufoption nicht gemäß Artikel 108 Absatz 3 AEUV notifiziert. Das förmliche Prüfverfahren wurde in Bezug auf diese Transaktion eingeleitet und ist als solches Gegenstand des vorliegenden Beschlusses. 2.2. Gründe für die Einleitung des Verfahrens (13) Im Einleitungsbeschluss vertrat die Kommission die Auffassung, dass Beihilfemaßnahmen für Profifußballvereine den Wettbewerb verfälschen und den Handel zwischen den Mitgliedstaaten im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV beeinträchtigen. Die Kommission kam weiterhin zu dem vorläufigen Schluss, dass die Gemeinde dem NEC durch den Einsatz staatlicher Mittel einen selektiven Vorteil verschafft und ihm somit staatliche Beihilfen gewährt hatte. (14) Die Kommission kam zunächst in Bezug auf die Existenz der Kaufoption zu dem Schluss, dass die Niederlande dadurch, dass sie sich ausschließlich auf das erste Rechtsgutachten bezogen und das ausführlichere zweite Rechtsgutachten außer Acht gelassen hatten, nicht nachgewiesen haben, dass der NEC tatsächlich über eine Kaufoption zu einem Preis verfügt hat, der nicht in dem Vertrag genannt wurde und der auch nicht ausgehandelt worden war. (15) Des Weiteren hat die Kommission in Bezug auf die Marktkonformität des Preises, der für den Verzicht der angeblichen Kaufoption gezahlt wurde, wiederholt, dass die Leitlinien aufgrund der Mitteilung der Kommission zu Beihilfeelementen bei Grundstücksverkäufen durch öffentliche Behörden (4) (im Folgenden: „Mitteilung über Grundstücksverkäufe“), die von den Niederlanden zitiert wurde, sich nur auf „Verkäufe von Grundstücken und Gebäuden in Staatsbesitz beziehen. Sie beziehen sich nicht auf den staatlichen Kauf von Grundstücken und Gebäuden oder die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken und Gebäuden durch öffentliche Behörden. Derartige Transaktionen können auch Beihilfeelemente umfassen.“ Weiterhin hat die Kommission angeführt, dass Marktteilnehmer in einer Marktwirtschaft wohl auch die Wahrscheinlichkeit berücksichtigen würden, ob ggf. eine Ausübung der Kaufoption durch den Pächter zu erwarten ist. Sie würden sich u. a. die finanziellen Mittel anschauen, die diesem zur Verfügung stünden. (16) Die Kommission hat darüber hinaus angeführt, dass der NEC zum Zeitpunkt der Gewährung der Beihilfen in finanziellen Schwierigkeiten gesteckt hat, die so ernst waren, dass sie seine Zukunft als Profifußballverein hätten gefährden können. Der KNVB hatte den NEC bei der Verifizierung des Geschäftsplans für 2010/2011 im Juli 2010 gebeten, eine externe Garantie über 1 967 000 EUR vorzulegen, da der NEC ansonsten den Verlust seiner Lizenz riskieren würde. Diese Garantie (die laut Informationen, die der Kommission vorliegen, von einem privaten, Handelsunternehmen bereitgestellt wurde und somit nicht mit staatlichen Mitteln) wurde zusätzlich zu den 2,2 Mio. EUR aufgrund des aktuellen Beschlusses benötigt. Der NEC hat im Juni 2010 selbst darauf hingewiesen, dass seine Finanzlage beunruhigend sei, mit einem negativen Kapitalkonto, einem negativen Betriebsergebnis in 2009/2010 und einer schlechten Liquiditätslage. Der NEC hat im September 2009 die Pachtzahlungen eingestellt. (17) Um die Vereinbarkeit der Beihilfe mit den Leitlinien der Gemeinschaft zu staatlichen Beihilfen zur Rettung und Umstrukturierung von Firmen in Schwierigkeiten (5) (im Folgenden „Leitlinien“) beurteilen zu können, verlangte die Kommission Angaben zur Einhaltung aller in den Leitlinien aufgeführten Vorschriften (18) Die Kommission konnte insbesondere nicht überprüfen, ob die Vorschriften unter den Randnummern 34 bis 37 der Leitlinien betreffend die Beschaffenheit und die Erfüllung eines Umstrukturierungsplans eingehalten worden waren. Die Kommission konnte weiterhin nicht verifizieren, ob angemessene kompensatorische Maßnahmen im Sinne der Randnummern 38 bis 42 eingeleitet worden waren. Es musste außerdem nachgewiesen werden, dass die Unterstützungsmaßnahme auf das erforderliche Minimum begrenzt worden war, dass der Empfänger zu seiner Umstrukturierung einen angemessenen eigenen Beitrag geleistet hatte, dass die Niederlande Kontrollberichte vorlegen würden und dass der Grundsatz der einmaligen Beihilfe eingehalten wurde. 3. STELLUNGNAHME DER NIEDERLANDE (19) Die Niederlande stimmen der Auffassung nicht zu, dass die Maßnahme eine staatliche Beihilfe darstellt. (20) Diesbezüglich weisen die Niederlande erstens auf den wichtigen Kontext des Vorgangs hin. Nach Auffassung der Niederlande enthielt der Einleitungsbeschluss einige sachliche Fehler in dieser Hinsicht. Im Gegensatz zu den Angaben im Einleitungsbeschluss hatte das Goffert-Stadion bereits vor dem Jahr 2003 einen Multifunktionscharakter. Die Gemeinde hat die Nutzung von De Eendracht (und des Goffert-Stadions) für nicht sportliche Zwecke als einen wichtigen Kontextfaktor erachtet. (21) Insbesondere heben die Niederlande das Interesse der Gemeinde an der Entwicklung des Topsport- und Innovationsparks (im Folgenden: „TIP“) (6) hervor, der das vorhandene Goffert-Stadion und De Eendracht miteinander verbinden würde. Die Vorbereitungen für die Entwicklung des TIP hatten bereits begonnen, bevor der NEC die Gemeinde über seine Absicht informiert hatte, seine Kaufoption auszuüben. Der De Eendracht-Komplex spielte eine wichtige Rolle bei den Plänen in Bezug auf TIP, die von der Gemeinde vorangetrieben wurden. Die Niederlande weisen darauf hin, dass die Vorbereitungen für TIP auch noch nach der Transaktion, die im September 2010 stattgefunden hat, fortgeführt wurden. Erst im März 2012 hat der Gemeinderat beschlossen, die TIP-Vorbereitungen einzustellen. Laut Informationen der Niederlande sollte die Kommission ausdrücklich berücksichtigen, wie wichtig es zu diesem Zeitpunkt für die Gemeinde war, über das uneingeschränkte Eigentumsrecht über De Eendracht (einschließlich des dazugehörigen Grundstücks und der darauf befindlichen Gebäude) zu verfügen, um in der Lage zu sein, das TIP zu entwickeln. (22) Diesbezüglich verweisen die Niederlande auf den Bericht zu den erwarteten wirtschaftlichen Auswirkungen des TIP, veröffentlicht im April 2009 von Beratern für Europaangelegenheiten und regionale Beziehungen. Laut diesem Bericht ging man davon aus, dass der TIP positive Auswirkungen auf die Wirtschaft der Gemeinde haben würde, einschließlich einer Beschäftigungszunahme und Zunahme der Konsumausgaben, jedoch auch verschiedene indirekte positive wirtschaftliche Auswirkungen in den Bereichen Wissensentwicklung, Innovation, Ausbildung und Gesamtniveau der Aktivitäten. Der von der Gemeinde und Buck Consultants erstellte Bericht „TIP Nijmegen Impact and Opportunities“ (Auswirkungen und Möglichkeiten des TIP Nimwegen) weist insbesondere auf die exemplarische Funktion von De Eendracht bei der Entwicklung des TIP hin. (23) Zweitens betonen die Niederlande die Solidität der Forderungen des NEC. Der Bericht hat die Hintergrundinformationen dazu genannt, wie es zur Einräumung der Kaufoption gekommen ist. Die Gemeinde hat hervorgehoben, dass dies mit dem Verzicht auf das Erbbaurecht durch den NEC auf den damals bestehenden Amateur-Komplex verbunden ist, um die Gemeinde in die Lage zu versetzen, diesen Komplex durch die Errichtung des neuen Komplex De Eendracht zu ersetzen. Im Jahr 2000 lag das Erbbaurecht in Bezug auf den vorhandenen Amateur-Komplex in den Händen des NEC, während die Gemeinde das Grundstück daneben besaß. Da der Komplex nicht mehr den Anforderungen des KNVB zur Fortführung der Fußballaktivitäten an diesem Standort entsprach, hat die Gemeinde in Absprache mit dem NEC 2002 beschlossen, den neuen Multifunktionskomplex De Eendracht zu realisieren. De Eendracht wurde mit öffentlichen Geldern realisiert, teilweise finanziert mit Unterstützung des EFRE. Damit man Mittel aus dem EFRE beantragen konnte, musste der Komplex von der Gemeinde realisiert werden, und die Gebäude durften für einen Zeitraum von fünf Jahren nicht verkauft werden. Der NEC hat deshalb auf sein Erbbaurecht in Bezug auf den Komplex verzichtet, jedoch eine Kaufoption (Erbbaurecht) für den neuen Komplex De Eendracht erhalten. Nach Angaben der Niederlande war beabsichtigt, dass der NEC den De Eendracht-Komplex übernehmen würde, sobald die Auflagen des EFRE dies nicht mehr untersagten, auch wenn der Kaufpreis zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgelegt war. (24) Deshalb widerlegen die Niederlande die Meinung, dass die Gemeinde nur eines der Rechtsgutachten berücksichtigt hatte (siehe Erwägungsgrund 14). Anstatt dessen betonen sie, dass es nie einen Konflikt zwischen der Gemeinde und dem NEC zu der Forderung gab, die von beiden Parteien als vereinbart angesehen wurde. Die Niederlande beziehen sich hier auf Artikel 6:217 des niederländischen bürgerlichen Rechts, gemäß welchem ein einfacher Konsens unter den Parteien ausreicht, um eine Vereinbarung zu begründen. (25) Die Kaufoption kann von der Absichtserklärung und den Pachtverträgen zwischen der Gemeinde und der Gesellschaft Exploitatiemaatschappij De Goffert B.V. (siehe Erwägungsgrund 9) abgeleitet werden. Die Tatsache, dass die Klauseln zur Kaufoption weder einen Preis noch einen Preismechanismus festlegen, ist nach Auffassung der Niederlande nicht relevant. Im Kontext von Kaufverträgen, in denen die Parteien keinen Preis festlegen, sieht Artikel 7:4 des niederländischen bürgerlichen Rechts vor, dass der Käufer einen „angemessenen Preis“ zu zahlen hat. (26) Zusammenfassend behauptet die Gemeinde, dass der Beschluss, nicht gemäß dem zweiten Rechtsgutachten zu verfahren, aus soliden und motivierten Gründen erfolgt ist, da es die in dem zweiten Rechtsgutachten genannten Argumente für nicht begründet erachtet hat. Dies wird noch dadurch verstärkt, dass der Verfasser des ersten Rechtsgutachtens bei der Erstellung seines Gutachtens auf das zweite Rechtsgutachten verwiesen hatte. Die Gemeinde weist darauf hin, dass das zweite Rechtsgutachten eindeutig politisch motiviert war, da dieses von der Opposition im Gemeinderat beantragt worden war. Dass das zweite Rechtsgutachten ausführlicher war (Erwägungsgrund 14) kann nicht zu Schlussfolgerungen hinsichtlich der Stichhaltigkeit der darin enthaltenen Argumente führen. (27) Die Gemeinde stellt diesbezüglich fest, dass die Vereinbarung zwischen dem NEC und der Gemeinde nationalem Privatrecht unterliegt und somit jegliche Bewertung hinsichtlich der Rechtsgültigkeit der Forderung des NEC durch niederländische Richter zu erfolgen hat. (28) Des Weiteren haben die Niederlande hinsichtlich der Ermittlung des Werts der Kaufoption zur weiteren Klärung beigetragen. Die Niederlande weisen darauf hin, dass die Existenz eines Vorteils (und somit staatlicher Beihilfen) nicht einfach deshalb angenommen werden kann, weil der Preis auf der Grundlage von Verhandlungen bestimmt wird. Im Falle des NEC wurde der Preis für die Kaufoption auf der Grundlage eines unabhängigen Gutachtens ermittelt und ist somit laut niederländischen Behörden marktkonform. Tatsächlich argumentieren die Niederlande, dass die Transaktion nicht selektiv war und dass sie dem NEC keinen Vorteil bot. (29) Die Niederlande beziehen sich auf die Tatsache, dass eine Maßnahme nicht selektiv ist, wenn sie auf einer allgemeinen nationalen Maßnahme beruht. Insbesondere basiert die Transaktion auf bürgerlichem Recht, das allgemein gültig ist und für alle Unternehmen anwendbar ist. Der Wert der Transaktion basiert auf den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, welches die Zahlung eines „angemessenen Preises“ vorsieht. Nach Auffassung der Niederlande war dies der Fall, da ein unabhängiges Gutachten im April 2009 erstellt wurde. Sie schlussfolgern daraus, dass die Transaktion nicht selektiv war. (30) Auch wenn die Transaktion als selektiv angesehen würde, hätte der NEC dennoch keinen Vorteil erhalten, da die Gemeinde als marktwirtschaftlich handelnder Investor gehandelt und einen Marktpreis bezahlt hat. Die Niederlande weisen auf die Entscheidungspraxis der Kommission bei der sinngemäßen Anwendung der Mitteilung zu Grundstücksverkäufen hin, wenn sich Fälle auf die Bewertung anderer Vermögenswerte und Eigentumsrechte beziehen. Da die Transaktion in diesem Fall auf einer Bewertung gemäß der Mitteilung zu Grundstücksverkäufen basiert, kann diese als marktkonform angesehen werden. Auch wenn die Mitteilung zu Grundstücksverkäufen nicht anwendbar wäre, bliebe die Transaktion dennoch marktkonform, da ein privater Investor ebenfalls den Wert der Kaufoption auf der Grundlage eines unabhängigen Gutachtens ermittelt hätte. (31) Die Gemeinde hat betont, dass es einen engen Zusammenhang zwischen dem Wert der Transaktion und dem Wert des De Eendracht-Komplex gibt. Das unabhängige Gutachten (vom 7. April 2009) konzentriert sich auf zwei Werte. Auf der einen Seite hat sie den Verkaufspreis ermittelt, den ein Verkäufer aus dem Verkauf des Erbbaurechts (für einen Zeitraum von 30 Jahren) für den Komplex aufgrund der derzeitigen Pachtvereinbarungen zwischen der Gemeinde und NEC erhalten könnte […] (*1). Auf der anderen Seite hat sie den Verkaufspreis ermittelt, den ein Verkäufer aus dem Verkauf des Erbbaurechts in Bezug auf den Komplex aufgrund der derzeitigen Unterpachtverträge zwischen dem NEC und dessen Unterpächtern unter Berücksichtigung der Marktentwicklung der Pachtpreise erzielen könnte. Tatsächlich hat es in Bezug auf den Komplex Pachtverträge zwischen dem NEC und der Gemeinde und dritten Parteien gegeben (NEC handelnd als Betreiber des Komplexes), siehe Erwägungsgrund 8. Dieser zweite Wert wurde auf […] EUR festgelegt. (32) Die beiden Bewertungen basieren mit anderen Worten auf der Annahme, dass der Komplex in einem verpachteten Zustand verkauft werden würde. Die Niederlande argumentieren, dass nach niederländischem Recht eine Verkaufstransaktion nicht die Pachtsituation ändert. Der neue Eigentümer einer Immobilie ersetzt den vorherigen Eigentümer als die verpachtende Partei. Deshalb ist es üblich, den Verkaufswert einer verpachteten Immobilie auf der Grundlage der Pachteinnahmen zu bestimmen. (33) Die unabhängigen Gutachten zeigen, dass die Gemeinde den De Eendracht-Komplex in einem verpachteten Zustand an eine dritte Partei für einen Preis von maximal […] EUR verkaufen könnte. Nach Angaben der Niederlande entspricht dies dem maximalen Preis, der vom NEC für den Komplex gefordert werden könnte. Sobald der NEC das Erbbaurecht für den De Eendracht-Komplex erwerben würde, könnte er dieses Recht für einen Preis in Höhe von maximal […] EUR verkaufen. Nach Angaben der Niederlande bedeutet dies, dass der NEC auf einen potenziellen Vorteil von maximal […] 2 064 000 EUR verzichten würde. Während der Verhandlungen mit dem NEC wurde der endgültige Wert der Kaufoption auf […] 2 223 000 EUR festgelegt. […]. Die Kommission merkt an, dass die Bewertung nicht die konkrete Situation berücksichtigt hat, d. h. in welcher der NEC den Komplex selbst erwerben würde. (34) Die Niederlande haben weitere Hintergrundinformationen zu den in dem Gutachten eingesetzten Pachtzahlungen vorgelegt, um die Differenz zwischen den beiden Gutachten zu erläutern. Insbesondere weisen die Niederlande darauf hin, dass sich eine Reihe von Faktoren nachteilig auf den Pachtpreis auswirken, da dieser von NEC festgelegt wurde: a) Exploitatiemaatschappij De Goffert B.V. hat den Komplex nicht nur verpachtet, sondern gleichzeitig auch als Betreibergesellschaft zur Unterverpachtung von Teilen des Komplexes an dritte Parteien fungiert. De Eendracht hatte einen eindeutig experimentellen Charakter, und die Gemeinde hat die Realisierung dieses neuen Komplexes dazu genutzt, um die Verbindung dieses Komplexes mit gesellschaftlichen Aktivitäten, dem Wirtschaftsumfeld und der Nachbarschaft zu stärken. Es war nicht sicher, ob diese sozioökonomischen Projekte in der Praxis erfolgreich sein würden, und es wurde nicht ausgeschlossen, dass dritte Parteien abspringen würden. Dadurch hat sich das Risiko für Exploitatiemaatschappij De Goffert B.V. erhöht. b) Exploitatiemaatschappij De Goffert B.V. war auch für die Instandhaltung und den Austausch der Felder zuständig, die zuvor von der Gemeinde instandgehalten wurden. c) NEC war der einzige mögliche Partner, der die sozioökonomischen Ziele der Gemeinde realisieren konnte. d) NEC hatte ursprünglich ein Erbbaurecht an dem Komplex, hat jedoch kostenlos auf dieses verzichtet (siehe Erwägungsgrund 23). Auf Basis dessen erachten die Niederlande den Pachtpreis, den NEC gezahlt hat, und der die Grundlage für den Wert der ersten Bewertung darstellt, als marktkonform. (35) Weiterhin merken die Niederlande an, dass der Pachtvertrag zwischen dem NEC und der Gemeinde als Pachtvertrag mit fester Laufzeit anzusehen ist, der von der Gemeinde nicht vor dem Ablaufdatum beendet werden kann, was gleichzeitig mit der Übertragung des Erbbaurechts an den NEC erfolgt. Dies erklärt, warum die Bewertung den ersten Wert auf der Grundlage einer statischen Pacht berechnet, wohingegen der zweite Wert die Marktentwicklung der Pachtpreise berücksichtigt. (36) Die Niederlande betonen, dass der Be