Beschluss (EU) 2016/1849 der Kommission vom 4. Juli 2016 über die Maßnahme SA.41613 — 2015/C (ex SA.33584 — 2013/C (ex 2011/NN)) der Niederlande in Bezug auf den Profifußballverein PSV Eindhoven (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2016) 4093) (Text von Bedeutung für den EWR )

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rendite in Form von Pacht während der Pachtdauer und Eigentum an einem Vermögenswert, der bereits von einem zuverlässigen Pächter genutzt wird. Der Kapitalgeber/Verpächter besitzt einen langfristig verpachteten Vermögenswert mit stetigem Einnahmestrom. 5.3.1. Die Anwendung der Mitteilung zum Verkauf von Immobilien (40) Die Niederlande beziehen sich bei dieser Bewertung auf die Mitteilung zum Verkauf von Immobilien. Nach dieser Mitteilung stellt der Verkauf von Grundstücken und Gebäuden durch die öffentliche Verwaltung keine Beihilfe dar, wenn die öffentliche Verwaltung erstens nach einem bedingungsfreien Bieterverfahren das höchste oder einzige Gebot akzeptiert und zweitens der Verkaufspreis in Ermangelung eines solchen Bieterverfahrens mindestens auf den von einem unabhängigen Sachverständigengutachten ermittelten Wert festgelegt wird. (41) Die Kommission wiederholt, dass der Leitfaden in dieser Mitteilung laut seiner Einführung nur „Verkäufe von Bauten oder Grundstücken der öffentlichen Hand“ betrifft. Er betrifft nicht den Erwerb von Grundstücken oder die Abtretung oder Vermietung von Grundbesitz durch die öffentliche Verwaltung. Derartige Geschäfte können ebenfalls Elemente staatlicher Beihilfe enthalten. Ferner ist es im vorliegenden Fall nicht ausreichend, lediglich den Wert des Grundstücks zu bestimmen. Das Verkaufs- und Rückpachtgeschäft beinhaltet auch einen Pachtzins. Auch die Marktkonformität dieses Pachtzinses muss festgestellt werden. (42) In jedem Fall handelt es sich bei den Mechanismen in der Mitteilung zum Verkauf von Immobilien lediglich um Werkzeuge, mit denen festgestellt wird, ob der Staat als marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber gehandelt hat. Es handelt sich daher nur um spezifische Beispiele für die Anwendung des MEIP-Grundsatzes bei Grundstücksgeschäften zwischen öffentlichen und privaten Einrichtungen (7). 5.3.2. Einhaltung des Grundsatzes des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers (43) Die Kommission muss daher prüfen, ob ein privater Kapitalgeber bereit gewesen wäre, die zu prüfenden Maßnahmen zu gleichen Bedingungen zu gewähren. Es wird davon ausgegangen, dass der hypothetische private Kapitalgeber umsichtig handelt und eine üblicherweise zu erwartende Rendite anstrebt, ohne dabei ein im Verhältnis zur Rendite zu großes Risiko einzugehen. Der Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers wäre nicht eingehalten, wenn der Preis für das Grundstück über und der Pachtzins unter dem Marktpreis festgesetzt würde. (44) Die Niederlande und die Gemeinde argumentieren, dass die Gemeinde auf der Grundlage einer vorab erstellten unabhängigen gutachterlichen Bewertung und deshalb unter Einhaltung des Grundsatzes eines marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers gehandelt habe. Das Rechtsgeschäft basierte auf dem Marktwert des Grundstücks und bot PSV daher keinen Vorteil. (45) Die Kommission ist der Auffassung, dass die Einhaltung von Marktbedingungen grundsätzlich durch unabhängige Wertgutachten bestimmt werden kann. (46) In Bezug auf die Marktkonformität der Ergebnisse der externen Gutachten, auf die sich die Gemeinde stützt, wurden die Niederlande im Eröffnungsbeschluss aufgefordert zu begründen, warum die Gutachter bei ihren Berechnungen den Grundstückspreis für gemischte Verwendung anstelle den Grundstückspreis für ein Stadion verwendet haben. Die Kommission verlangte auch eine Begründung für die Gewinn- und Risikomargen, die bei der Berechnung des Grundstückwertes für künftige Entwicklungen nach Ablauf der Erbpacht verwendet wurden. (47) Anhand der von den Niederlanden und der Gemeinde gemachten Angaben stellt die Kommission fest, dass das unabhängige Grundstücksbewertungsunternehmen Troostwijk die Grundstücksbewertung vor dem Grundstückserwerb durch die Gemeinde durchgeführt hatte. Als die Verhandlungen über eine Verkaufs- und Rückpachtvereinbarung mit PSV im Januar 2011 aufgenommen wurden, war das grundlegende Ziel, PSV mit einem Rechtsgeschäft zu unterstützen, ohne dem Verein dabei einen finanziellen Vorteil zu gewähren, den er unter Marktbedingungen nicht erhalten hätte. Deshalb beauftragte die Gemeinde das unabhängige Grundstücksbewertungsunternehmen Troostwijk, den Marktpreis für das betreffende Grundstück und einen marktkonformen Betrag für den jährlichen Pachtzins zu bestimmen. (48) Die der Bewertung zugrunde liegenden Annahmen erscheinen begründet gewesen zu sein. Im Bewertungsbericht vom März 2011 bewertete Troostwijk den Marktpreis für das Stadiongrundstück in seinem damaligen Zustand unter Berücksichtigung seiner Entwicklungsperspektiven und legte einen Preis von 41 160 000 EUR fest. Die bei der Bestimmung des Grundstückswertes und des Pachtzinses angewandte Methode wurde von einem für die Gemeinde tätigen externen Wirtschaftsprüfungsunternehmen genehmigt. (49) Der Bewertungsbericht von Troostwijk zieht das Grundstück beeinflussende, realistisch mögliche und absehbare zukünftige Entwicklungen in Betracht. Der Bericht berücksichtigt die mögliche Entwicklung des Stadiongeländes und stellt fest, dass eine Nutzung als Mischgebiet mit Büro- und Wohngebäuden am wahrscheinlichsten wäre, sofern das Stadion abgerissen wird. Der Bewertungsbericht unterstreicht, dass diese Annahme vor allem deshalb realistisch sei, weil das Grundstück im Zentrum der Stadt gelegen ist. Für zentral gelegene Grundstücke ist das Potenzial für eine progressive Wertentwicklung viel größer als für an der Peripherie gelegene Grundstücke. Der Bewertungsbericht bezieht sich auch auf einen allgemeinen Bewertungsgrundsatz, wonach die intensivste und beste Nutzung eines Gebiets die Grundlage für die Wertbestimmung eines Grundstücks bildet. (50) Wie in Erwägungsgrund 22 erläutert, harmoniert die zukünftige Nutzung entsprechend der Beschreibung der Niederlande auch mit der längerfristigen Stadtentwicklungsstrategie der Gemeinde für das gesamte Gebiet, in dem das Stadion gelegen ist. Nach Darstellung der Gemeinde wäre die Wahrscheinlichkeit, eine Umwidmung des Grundstücks bewilligt zu bekommen, für jeden Besitzer des in Rede stehenden Grundstücks sehr hoch. (51) In jedem Fall besitzt nach Darstellung der Niederlande die aktuelle Flächennutzung des Grundstücks für ein Stadion und eine gewerbliche Verwendung auch ein erhebliches wirtschaftliches Potenzial. (52) Dies lässt den Schluss zu, dass die gutachterliche Einschätzung, das Grundstück auf der Grundlage einer gemischten Verwendung zu bewerten, annehmbar scheint. Die Kommission hat bereits anerkannt, dass eine Gemeinde die Bewertung eines Grundstücks auf die langfristige Wertentwicklungsperspektive eines Grundstücks stützen kann, wenn in dem Gebiet, in dem das Grundstück liegt, zu erwartende Verbesserungen entsprechend einer Geschäftsplanungsstrategie erfolgen (8). (53) PSV zahlt der Gemeinde eine von einem unabhängigen Sachverständigenunternehmen für Wertermittlung festgelegte Erbpacht. Die Berechnung beruhte auf dem Preis, der für eine später mögliche Nutzung als Wohn- und Büroraum angenommen wurde sowie auf dem Zinssatz für langfristige Staatsanleihen im Jahr 2011, zuzüglich einer Risikoprämie von 1,5 %. (54) Somit spiegelt der Pachtzins bereits den geschätzten Preis des Grundstücks bei einer nichtsportlichen Verwendung wider. Sie ist daher höher als der anhand der aktuellen Nutzung des Grundstücks berechnete Pachtzins. (55) Der Bericht räumt ein, dass langfristige Pachtverträge von mehr als 15 Jahren aufgrund von Grundstückswertschwankungen bestimmte Risiken beinhalten können. Allerdings werden diese Risiken durch mehrere Faktoren beschränkt, die in den Erwägungsgründen 56 bis 59 weiter erörtert werden. (56) Die Annahmen im Bewertungsbericht können als konservativ eingestuft werden. Der Bewertungsbericht legt den möglichen Wert für Büros und Wohnungen unter Bezugnahme auf die jüngsten benachbarten Entwicklungen fest und baut für den möglichen Verkaufspreis der Wohnungen im Vergleich zu ähnlichen Projekten lediglich eine Geschossflächenzahl von 80 % als zusätzlichen Risikopuffer ein. (57) In Bezug auf die angenommene Grundstückswertsteigerung von 1,7 %, die der angenommenen Inflationsrate entspricht, beinhaltet die Bewertung einen Korrekturmechanismus: nach 20 Jahren wird der akkumulierte Grundstückswert um eine Sicherheitsmarge von 22,5 % gemindert. Kombiniert man beide Annahmen, wird die erwartete Wertsteigerung über einen Pachtzeitraum von 40 Jahren auf 1,01 % pro Jahr und für die ersten 20 Jahre auf 0,4 % pro Jahr geschätzt. Somit scheint die ursprüngliche Annahme von 1,7 % in Kombination mit der Sicherheitsmarge angemessen, da es sich bei dem betreffenden Vermögenswert um ein stadtmittig gelegenes Grundstück handelt, von dem erwartet werden kann, dass es den Wert behält oder im Wert steigt (obwohl das Grundstück derzeit für gewerbliche Verwendung eingestuft ist, basiert der Pachtzins bereits auf dem angenommenen Wert eines gemischt genutzten Grundstücks). Darüber hinaus betrug die Inflationsrate der Niederlande im Jahr 2011 2,3 % (9), während die EZB ein Inflationsziel von 2 % verfolgt. Beide Werte liegen deutlich über den vom Sachverständigen für Wertermittlung angenommenen Wachstumsraten für Grundstückswerte. (58) Abgesehen von diesen Absicherungen des Pachtzinses enthält der von der Gemeinde verhandelte Pachtvertrag verschiedene andere Bestimmungen, um mögliche Risiken, insbesondere das Ausfallrisiko von PSV, zu decken. Der Fußballverein stellt seine Einnahmen aus dem Verkauf von Dauerkarten als Sicherheit für die Pachtzahlungen. Außerdem hat PSV eine einer Pacht von etwa zwei Jahren entsprechende Kaution von 5 Mio. EUR geleistet. Diese wurde vom Kaufpreis abgezogen und wird vom beteiligten Notar für zehn Jahre verwahrt. (59) Die Parteien haben vereinbart, dass des Pachtzins nach 20 Jahren auf Antrag einer Partei umfassend überprüft werden kann. Diese Überprüfung wird auf der Grundlage eines neuen Bewertungsberichts erfolgen. Die neue Grundstückspacht bestimmt sich dann nach dem Grundstückswert zu diesem Zeitpunkt zuzüglich einer angemessenen Rendite auf Staatsanleihen und zuzüglich einer Risikoprämie. Als weitere Sicherheit für die Gemeinde haben die Parteien vereinbart, dass die Nutzungsrechte am Grundstück und am Stadion der Gemeinde zufallen, falls PSV Konkurs anmeldet oder seinen Pachtzinszahlungen nicht nachkommt. Diese Klausel stellt eine Abweichung von der nach niederländischem Zivilrecht vorgesehenen Folge dar, wonach das Pachtrecht Teil der Konkursmasse wird und somit nicht mehr unter der Kontrolle des Grundstückeigentümers steht. Im aktuellen Fall bleibt die Gemeinde am Ende des Pachtverhältnisses Eigentümer des Grundstücks und kann dessen Verwendung bestimmen. (60) Obwohl die Annahmen im Bewertungsbericht entsprechend den Erwägungsgründen 48 bis 57 begründet erscheinen, bleibt ein Vergleich mit anderen Handelsgeschäften schwierig, weil die von den Niederlanden für Zwecke des Benchmarkings vorgelegten Pachtverträge andere Sektoren betreffen (beispielsweise den Wohnungsbausektor in Amsterdam). Deshalb hat die Kommission bei der Beurteilung, ob das in Rede stehende Rechtsgeschäft mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers vereinbar ist, zunächst geklärt, ob eine andere Handelsgeschäftsgrundlage — basierend auf einem Darlehensgeschäft der Gemeinde Eindhoven zugunsten von PSV mit dem Grundstück als Besicherung — als Benchmark gedient haben könnte. (61) Die Kommission stellt fest, dass der von PSV zu zahlende Pachtzins höher ist als der Marktzins für ein solches Darlehen, wenn man die Unterschiede zwischen einem Verkaufs- und Rückpachtgeschäft und einem Darlehen berücksichtigt. Der bedeutendste Unterschied bezieht sich auf die Tatsache, dass die Gemeinde bei einem Zahlungsausfall von PSV nach Erhalt des Darlehens von der Gemeinde allenfalls den Nominalbetrag des Darlehens zurückerhalten würde. Sie könnte von einer Grundstückswertsteigerung über den Nominalbetrag des Darlehens hinaus nicht profitieren. Bei der Verkaufs- und Rückpachtvereinbarung wird die Gemeinde ab dem Beginn des Pachtvertrages, mit allen Eigentumsrechten im Falle eines Ausfalls, zum Eigentümer des Grundstücks. Auf diesen Gesichtspunkt legte die Gemeinde bei der Entscheidung über diese Maßnahme besonderen Wert, da insbesondere die garantierte uneingeschränkte Verfügung über das Grundstück nach einem möglichen Ausfall von PSV von den allgemeinen Bestimmungen des niederländischen Rechts zu Gunsten der Gemeinde abweicht (Erwägungsgrund 59). Jede Grundstückswertsteigerung kommt daher (nach Festlegung der Darlehensbedingungen) nur der Gemeinde zugute. (62) Deshalb würde man bei einem Verkaufs- und Rückpachtgeschäft von vornherein eine geringere Rendite erwarten als bei einem Darlehen. Deshalb wäre die Rendite auf ein Darlehen, das mit guten Sicherheiten an ein Unternehmen mit einem dem Fußballverein PSV ähnlichen Rating vergeben wird, die Benchmark-Obergrenze. (63) In Ermangelung verlässlicher marktbasierter Ersatzgrößen (10) müsste der marktübliche Referenzzinssatz für das Alternativszenario eines Darlehens an PSV auf der Grundlage der Mitteilung der Kommission über die Änderung der Methode zur Festsetzung der Referenz- und Abzinsungssätze (11) berechnet werden. Im Interesse einer konservativen Berechnung ist zu berücksichtigen, dass PSV im Jahr 2011 eine schlechte Bonität aufwies, sowie von einer hohen Besicherung für das Darlehen (d. h. das Grundstück) ausgehen. Dies würde einen Referenzzinssatz von 6,05 % ergeben. (64) Ein Darlehensgeber erwartet somit eine um 1,01 % höhere Rendite als die Gemeinde beim Kauf- und Rückverpachtungsgeschäft. Allerdings handelt die Gemeinde nach wie vor wie ein marktwirtschaftlich handelnder Kapitalgeber, wenn davon ausgegangen wird, dass ein Darlehensgeber bereit wäre, im Gegenzug für eine mögliche Grundstückswertsteigerung auf eine Rendite von 1,01 % zu verzichten (siehe Erwägungsgrund 61). Anhand der Merkmale des Rechtsgeschäfts wäre ein solches Wertsteigerungspotential mit mindestens 1,01 % zu bewerten. Deshalb scheint die von der Gemeinde erwartete Rendite beim Kauf- und Rückpachtgeschäft mit marktüblichen Vergleichswerten im Einklang zu stehen. (65) Somit verschaffte das Verkaufs- und Rückpachtgeschäft PSV offenbar keine ungerechtfertigten Vorteile und erbrachte für die Gemeinde eine Rendite, die nach dem Grundsatz eines marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers angemessen ist. (66) Schließlich sei darauf hingewiesen, dass der jährliche Pachtzins nach Angaben der Niederlande mit den Pachten vergleichbar ist, die Profifußballvereine anderswo im Land für Stadionpachten bezahlen. Trotz der Schwierigkeit eines solchen Vergleichs aufgrund der verschiedenen Örtlichkeiten sollte betont werden, dass die anderen Vereine die jährliche Pacht nicht nur für das Stadiongrundstück, sondern für den gesamten Stadionkomplex bezahlen. Im Vergleich dazu ist PSV Eigentümer des Stadions, trägt die Kosten für Betrieb und Wartung und zahlt für das Stadiongrundstück einen zusätzlichen Pachtzins. 6. SCHLUSSFOLGERUNG (67) Folglich kommt die Kommission zu dem Schluss, dass die im Einleitungsbeschluss geäußerten Zweifeln hinreichend ausgeräumt wurden. Die Gemeinde hat sich beim Kauf des Stadiongrundstücks und bei der anschließenden Rückverpachtung an den PSV so verhalten, wie es ein hypothetischer privater Kapitalgeber in einer vergleichbaren Position auch getan haben könnte. Daher stellt das Rechtsgeschäft keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 AEUV dar — HAT FOLGENDEN BESCHLUSS ERLASSEN: Artikel 1 Die Maßnahme der Niederlande zugunsten des Fußballvereins PSV Eindhoven stellt keine staatliche Beihilfe im Sinne des Artikels 107 Absatz 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union dar. Artikel 2 Dieser Beschluss ist an das Königreich der Niederlande gerichtet. Brüssel, den 4. Juli 2016 Für die Kommission Margrethe VESTAGER Mitglied der Kommission (1) Beschluss der Kommission in der Sache SA.33584 (2013/C) (ex 2011/NN) — Beihilfe der Niederlande für bestimmte niederländische Profifußballvereine von 2008-2011 — Aufforderung zur Stellungnahme nach Artikel 108 Absatz 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (ABl. C 116 vom 23.4.2013, S. 19). (2) Siehe Fußnote 1. (3) Rechtssache T-370/13, Gemeente Eindhoven/Kommission. (4) ABl. C 209 vom 10.7.1997, S. 3. (5) Rechtssache C-325/08, Olympique Lyonnais, EU:C:2010:143, Rn. 27 und 28; Rechtssache C-519/04 P, Meca-Medina und Majcen/Kommission, EU:C:2006:492, Rn. 22; Rechtssache C-415/93, Bosman, EU:C:1995:463, Rn. 73. (6) Beschlüsse der Kommission in Bezug auf Deutschland vom 20. März 2013 zur Multifunktionsarena der Stadt Erfurt (Sache SA.35135 (2012/N)), Rn. 12, und Multifunktionsarena der Stadt Jena (Sache SA.35440 (2012/N)), Zusammenfassungen im ABl. C 140 vom 18.5.2013, S. 1, und Beschluss der Kommission vom 2. Oktober 2013 zum Fußballstadion Chemnitz (Sache SA.36105 (2013/N)), Zusammenfassung im ABl. C 50 vom 21.2.2014, S. 1, Rn. 12-14; Beschlüsse der Kommission in Bezug auf Spanien vom 18. Dezember 2013 über mögliche staatliche Beihilfen für vier spanische Profifußballvereine (Sache SA.29769 (2013/C)), Rn. 28, Real Madrid CF (Sache SA.33754 (2013/C)), Rn. 20, und mutmaßliche Beihilfe zugunsten von drei Fußballvereinen in Valencia (Sache SA.36387 (2013/C)), ABl. C 69 vom 7.3.2014, S. 99, Rn. 16. (7) Diesem MEIP-Grundsatz zufolge liegt keine staatliche Beihilfe vor, wenn ein in einer Marktwirtschaft unter normalen marktwirtschaftlichen Bedingungen handelnder privater Kapitalgeber unter ähnlichen Umständen bereit gewesen wäre, dem Begünstigten die in Rede stehenden Maßnahmen zu gewähren. (8) Beschluss 2011/529/EU der Kommission vom 20. April 2011 über die Maßnahme C-37/04 (ex NN 51/04), die Finnland zugunsten von Componenta Oyj durchgeführt hat (ABl. L 230 vom 7.9.2011, S. 69), Rn. 68 bis 74. (9) http://data.worldbank.org/indicator/FP.CPI.TOTL.ZG/countries/NL?display=graph (auf Englisch). (10) In diesem Fall gab es keine ausreichenden Daten, um eine marktbasierte Ersatzgröße für den Referenzzinssatz zu konstruieren. (11) ABl. C 14 vom 19.1.2008, S. 6.