Beschluss (EU) 2016/1849 der Kommission vom 4. Juli 2016 über die Maßnahme SA.41613 — 2015/C (ex SA.33584 — 2013/C (ex 2011/NN)) der Niederlande in Bezug auf den Profifußballverein PSV Eindhoven (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2016) 4093) (Text von Bedeutung für den EWR )

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19.10.2016 DE Amtsblatt der Europäischen Union L 282/75 BESCHLUSS (EU) 2016/1849 DER KOMMISSION vom 4. Juli 2016 über die Maßnahme SA.41613 — 2015/C (ex SA.33584 — 2013/C (ex 2011/NN)) der Niederlande in Bezug auf den Profifußballverein PSV Eindhoven (Bekannt gegeben unter Aktenzeichen C(2016) 4093) (Nur der niederländische Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) DIE EUROPÄISCHE KOMMISSION — gestützt auf den Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, insbesondere auf Artikel 108 Absatz 2 Unterabsatz 1, gestützt auf das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum, insbesondere auf Artikel 62 Absatz 1 Buchstabe a, nach Aufforderung der Beteiligten zur Stellungnahme nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV (1) und unter Berücksichtigung dieser Stellungnahmen, in Erwägung nachstehender Gründe: 1. VERFAHREN (1) Im Mai 2011 erfuhr die Kommission aus Presseberichten und durch Schriftsätze von Bürgern, dass die Gemeinde Eindhoven plant, den Eindhovener Profifußballverein Philips Sport Vereniging (im Folgenden: „PSV“) durch ein finanzielles Rechtsgeschäft zu unterstützen. In den Jahren 2010 und 2011 gingen bei der Kommission auch Beschwerden über Maßnahmen zugunsten anderer Profifußballvereine in den Niederlanden, nämlich MVV Maastricht, Willem II Tilburg, FC Den Bosch aus 's-Hertogenbosch und NEC aus Nijmegen, ein. Am 26. und 28. Juli 2011 übermittelten die Niederlande der Kommission Auskünfte über die Maßnahme betreffend PSV. (2) Mit Schreiben vom 6. März 2013 setzte die Kommission die Niederlande über ihren Beschluss in Kenntnis, wegen der Maßnahmen zugunsten von Willem II Tilburg, NEC, MVV Maastricht, PSV und FC Den Bosch das Verfahren nach Artikel 108 Absatz 2 AEUV einzuleiten. (3) Der Beschluss der Kommission über die Einleitung des Verfahrens (im Folgenden „Einleitungsbeschluss“) wurde im Amtsblatt der Europäischen Union veröffentlicht (2). Die Kommission forderte die Beteiligten auf, zu den in Rede stehenden Maßnahmen Stellung zu nehmen. (4) Zu der Maßnahme zugunsten von PSV nahmen die Niederlande mit Schreiben vom 6. Juni und 12. November 2013 und vom 12. und 14. Januar und 22. April 2016 Stellung. (5) Bei der Kommission gingen Stellungnahmen der folgenden Beteiligten ein: von der Gemeinde Eindhoven (im Folgenden „Gemeinde“) am 23. Mai 2013, am 11. September 2013 und am 26. September 2013 und von PSV am 24. Mai 2013. Die Kommission leitete diese an die Niederlande weiter und gab ihr Gelegenheit zur Stellungnahme. Die Niederlande übermittelten eine Stellungnahme mit Schreiben vom 12. November 2013. (6) Am 9. Juli 2013, 25. Februar 2015 und 13. Oktober 2015 fanden Treffen mit den Niederlanden statt. (7) Am 17. Juli 2013 reichte die Gemeinde beim Gericht der Europäischen Union Klage gegen den Einleitungsbeschluss vom 6. März 2013 ein (3). (8) Entsprechend dem Einleitungsbeschluss und im Einvernehmen mit den Niederlanden wurden die Untersuchungen in Bezug auf die verschiedenen Vereine getrennt behandelt. Die Untersuchung betreffend PSV wurde als Sache SA.41613 registriert. 2. AUSFÜHRLICHE BESCHREIBUNG DER MASSNAHME 2.1. Die Maßnahme (9) Der niederländische Fußballverband Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (im Folgenden „KNVB“) ist die Dachorganisation für Meisterschaften im Profi- und Amateurfußball. In den Niederlanden gibt es zwei Profifußball-Ligen. In der Saison 2014/2015 gab es 38 Profifußballvereine, von denen 18 in der höchsten Spielklasse (Eredivisie) und 20 in der zweiten Liga (Eerste Divisie) spielten. (10) PSV wurde im Jahr 1913 gegründet und trägt seine Heimspiele in Eindhoven aus. Im Jahr 1999 wurden die kommerziellen Tätigkeiten von PSV in einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung [naamloze vennootschap] zusammengefasst Mit Ausnahme einer Aktie besitzt Foundation PSV Football sämtliche Aktien. Die verbleibende Akte besitzt Eindhoven Football Club PSV. PSV spielt in der höchsten Spielklasse und kämpft in dieser Liga regelmäßig um die Spitzenplätze. In den Saisons 2014/2015 und 2015/2016 wurde PSV Meister in der Eredivisie. PSV nimmt regelmäßig an europäischen Turnieren teil und gewann sowohl den Europapokal (1987/1988) als auch den UEFA-Pokal (1977/1978). (11) PSV ist Besitzer seines Fußballstadions namens Philips-Stadion (im Folgenden „Stadion“). Bis zum Jahr 2011 war PSV auch Eigentümer des Stadiongrundstücks und des Trainingsgeländes De Herdgang. Im Jahr 2011 war PSV mit ernsthaften Liquiditätsproblemen konfrontiert. Deshalb wandte sich PSV an die Gemeinde, das Unternehmen Philips und einige andere Unternehmen in Eindhoven sowie an bestimmte Banken. Einige dieser Unternehmen stimmten der Gewährung neuer bzw. der Verlängerung bestehender Kredite zu, um PSV zu helfen, die schwierige Zeit zu überbrücken. (12) Zu diesem Zeitpunkt verhandelten die Gemeinde und PSV über ein Verkaufs- und Rückpachtgeschäft. Sie einigten sich darauf, dass die Gemeinde das Stadiongrundstück und das Grundstück des Trainingsgeländes für 48 385 000 EUR kauft. Der Wert des Stadiongrundstücks wurde mit 41 160 000 EUR veranschlagt. Zur Finanzierung des Kaufs nahm die Gemeinde bei einer Bank ein langfristiges Darlehen in gleicher Höhe zu einem festen Zinssatz auf. Das Stadiongrundstück wurde PSV dann über eine 40-jährige Erbpacht (erfpacht), die auf Verlangen von PSV verlängert werden kann, zur Verfügung gestellt. Der jährliche Pachtzins beträgt 2 463 030 EUR. Der jährliche Gesamtpachtzins setzt sich aus Pachtzinsen für das Stadiongrundstück (1 863 743 EUR), für das Grundstück des Trainingsgeländes (327 151 EUR) und für einen Parkplatz (272 135 EUR) zusammen. Der Vertrag enthielt eine Klausel, wonach die Pachtzinsen nach 20 Jahren überprüft wird. (13) Die Niederlande haben dieses Verkaufs- und Rückpachtgeschäft nicht gemäß Artikel 108 Absatz 3 AEUV vorab bei der Kommission angemeldet. 2.2. Gründe für die Einleitung des Verfahrens (14) Im Einleitungsbeschluss vertrat die Kommission die Auffassung, dass Beihilfemaßnahmen für Profifußballvereine den Wettbewerb verfälschen und den Handel zwischen den Mitgliedstaaten im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV beeinträchtigen. Die Kommission bezweifelte auch die Angemessenheit des festgesetzten Verkaufspreises für das Stadiongrundstück und der festgesetzten Grundstückspacht. Sie kam zu der vorläufigen Schlussfolgerung, dass die Gemeinde dem Fußballverein PSV durch den Einsatz staatlicher Mittel einen selektiven Vorteil verschafft und ihm somit eine Beihilfe gewährt hatte. (15) Da sich die Niederlande insbesondere auf die Mitteilung der Kommission betreffend Elemente staatlicher Beihilfe bei Verkäufen von Bauten oder Grundstücken durch die öffentliche Hand (4) (im Folgenden „Mitteilung zum Verkauf von Immobilien“) stützen, wiederholte die Kommission, dass der Leitfaden in dieser Mitteilung laut seiner Einführung nur „Verkäufe von Bauten oder Grundstücken der öffentlichen Hand“ betrifft. Er betrifft nicht den Erwerb von Grundstücken oder die Abtretung oder Vermietung von Grundbesitz durch die öffentliche Verwaltung. Derartige Geschäfte können ebenfalls Elemente staatlicher Beihilfe enthalten. (16) Die Kommission stellte in Bezug auf die externen Gutachten, auf die sich die Gemeinde stützt, die Richtigkeit der Berechnungen aufgrund von Grundstückspreisen für gemischte Verwendung anstelle von Grundstückspreisen für ein Stadion infrage. Die Kommission stellte auch infrage, wie realistisch die verwendeten Gewinn- und Risikomargen waren, die für die Berechnung des Grundstückwertes für künftige Entwicklungen nach Ablauf der Erbpacht herangezogen wurden. (17) Zu diesem Zeitpunkt war die Kommission nicht davon überzeugt, dass die Gemeinde die Absicht hatte sicherzustellen, dass das Rechtsgeschäft dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers entspricht (im Folgenden „MEIP“). Vielmehr wollte sie einen Verlust vermeiden; d. h., es wurden Sicherungen eingebaut, um das Rechtsgeschäft für den Haushalt der Gemeinde neutral zu gestalten. Dies wäre für einen typischen marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgeber selbst dann nicht akzeptabel gewesen, wenn er sich bei der Bewertung der Grundstücke und der Festsetzung der Pachtzinsen auf externe Gutachten gestützt hätte. 3. STELLUNGNAHMEN DER NIEDERLANDE (18) Die Niederlande sind der Ansicht, bei den Rechtsgeschäften handele es sich aus den folgenden Gründen um keine staatliche Beihilfe: a) der Grundstückswert und der jährliche Pachtzins wurden durch externe Sachverständige im Einklang mit der Mitteilung zum Verkauf von Immobilien festgestellt. Diese Mitteilung bilde den Rahmen, nach dem das Rechtsgeschäft beihilferechtlich zu bewerten sei; b) PSV zahlt der Gemeinde mit der Erbpacht eine Pacht, die höher ist als die Raten, die die Gemeinde an die Bank zahlt, wodurch sicherstellt ist, dass der Vorgang für die Gemeinde finanziell mehr als nur neutral ist; c) PSV leistet für diese Zahlungen eine Sicherheit, die durch den Verkauf von Dauerkarten gedeckt ist; d) sollte PSV Konkurs anmelden, fällt das Grundstück und das Stadion an die Gemeinde zurück; e) der Pachtzins wird nach 20 Jahren auf der Grundlage eines neuen Bewertungsberichts überprüft. (19) Nach Ansicht der Niederlande handelte die Gemeinde beim Erwerb des Stadiongeländes zu Marktbedingungen und im Einklang mit dem Grundsatz des marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers und dem Grundsatz eines marktwirtschaftlich handelnden Gläubigers. Sie beauftragte eine unabhängige Grundstücksbewertung, um den Kaufpreis auf der Grundlage des Grundstückmarktwertes zu bestimmen. (20) Bezüglich der Grundstücksbewertung als Grundstück für gemischte Verwendung stellten die Niederlande fest, dass das Verhalten eines öffentlichen Kapitalgebers mit dem eines privaten Kapitalgebers im Hinblick darauf zu vergleichen sei, wie sich ein privater Kapitalgeber bei dem fraglichen Vorgang, angesichts der zum entsprechenden Zeitpunkt verfügbaren Informationen und vorhersehbaren Entwicklungen, verhalten hätte. Daher wurde ein Sachverständiger beauftragt, den Wert des Grundstücks in seinem aktuellen Zustand bei einem Verkauf zu dem besten Preis zu bestimmen, der bei einem gut vorbereiteten Verkaufsverfahren und unter Berücksichtigung des Entwicklungspotenzials des Geländes zu erzielen wäre. (21) Dementsprechend beziehen sich die Niederlande auf den unabhängigen Bewertungsbericht, in dem festgestellt wird, dass eine Bewertung das Grundstück beeinflussende, realistisch mögliche und absehbare zukünftige Entwicklungen in Betracht ziehen müsse. Der Bericht berücksichtigt die mögliche Entwicklung des Stadiongeländes und stellt fest, dass eine Nutzung als Mischgebiet mit Büro- und Wohngebäuden am wahrscheinlichsten wäre, sofern das Stadion abgerissen wird. Es wäre angemessen, die Bewertung auf diese Aussicht zu stützen, selbst wenn eine solche Entwicklung in den nächsten Jahrzehnten nicht eintreten könnte. Die Niederlande und der Bewertungsbericht unterstreichen, dass diese Annahme vor allem deshalb realistisch sei, weil das Grundstück im Zentrum der Stadt gelegen ist. Für zentral gelegene Grundstücke ist das Potenzial für eine progressive Wertentwicklung viel größer als für an der Peripherie gelegene Grundstücke. Im vorliegenden Fall befindet sich die Gemeinde weiterhin in der komfortablen Lage, selbst über die Stadtplanung und damit auch über die mögliche künftige Nutzung des Stadions zu entscheiden. (22) Die Niederlande vertreten die Ansicht, dass die zukünftige/möglich gemischte Nutzung des Grundstücks für Wohnungen/Büros der logischen Stadtentwicklung der jüngsten Vergangenheit und den weiteren Perspektiven für das Gebiet, in dem das Stadion liegt, folgt. Die direkte Umgebung des Grundstücks hat sich von einem überwiegenden Industriegebiet zu einem gemischten Wohn- und Bürogebiet im Zentrum der Stadt entwickelt. Die Gemeinde hat ein eigenes Interesse am Stadionbereich, weil der Erwerb von strategischen Grundstücken Teil ihrer Stadtentwicklungsstrategie ist, die in der „Interimstructuurvisie 2009“ festgelegt ist. Dieses Dokument bildet den Rahmen für die Umgestaltung von stillgelegten Industriegebieten in zentrale städtische Gebiete mit einer Mischung aus Wohnbauten, kreativen Freizeitmöglichkeiten, Geschäften und Büros. Zu dieser Strategie gehört erklärtermaßen als Teil der langfristigen Investitionsstrategie zur Realisierung dieser Pläne die frühzeitige Sicherung strategischer Grundstücke. Weil die Gemeinde nicht alle einzelnen Raumplanungen gleichzeitig realisieren kann, will sie den Erwerb (zur Sicherung) von Grundstücken als Teil dieser Logik auch mit langfristigen Pachtverträgen kombinieren. Die Vereinbarung über das Stadion folgt dieser Planungslogik. Nach Ansicht der Gemeinde war der Eigentumserwerb eine willkommene und im Interesse der Gemeinde liegende Gelegenheit. Gleichzeitig sichere der Grundstückserwerb für die Dauer der Erbpacht einen verlässlichen Zufluss von Einnahmen. (23) Daher vertritt der Bewertungsbericht unter Bezug auf den allgemein anerkannten Grundsatz, wonach der Wert eines Grundstücks anhand der intensivsten und besten Nutzung eines Gebiets geschätzt werden sollte, die Auffassung, dass der Preis auf einem gemischt genutzten Grundstück beruhen sollte. Der Bewertungsbericht berücksichtigt auch die voraussichtlichen Kosten für den Abriss der bestehenden Gebäude und die Entwicklung des Gebiets sowie die für den Bau von Wohnungen und Büros erwarteten Kosten. Die Bewertung ermittelt den möglichen Wert der Büros und Wohnungen unter Bezugnahme auf die jüngsten Entwicklungen in der Nachbarschaft. Als zusätzlichen Risikopuffer baut der Sachverständige für Wertermittlung im Vergleich zu ähnlichen Projekten eine Geschossflächenzahl von nur 80 % ein. (24) Der Grundstücksbewertungsbericht ermittelt den jährlichen Pachtzins anhand der angenommenen Werte für das Stadiongrundstück und das Grundstück der Trainingsgeländes (zusammen mit 48 385 000 EUR bewertet) sowie dem Parkplatz (mit 6 010 000 EUR bewertet), der sich schon im Besitz der Gemeinde befand. Als Referenz verwendet er den Zinssatz für langfristige niederländische Staatsanleihen im Jahr 2011 von 3,54 %. Um das Risiko einer Grundstückswertminderung und/oder eines Zahlungsausfalls abzudecken, schlägt er eine Prämie von 1,5 % auf. Der Pachtzins ist daher so festgelegt, dass der Gemeinde eine Rendite von 5,04 % zur Verfügung steht. (25) Die Bewertung des externen Sachverständigen geht von einer Grundstückswertsteigerung über 40 Jahre entsprechend der erwarteten durchschnittlichen Inflationsrate von jährlich 1,7 % aus. Auf dieser Grundlage findet es die Bewertung als angemessen, dass PSV einen jährlichen Pachtzins in Höhe von 2 463 030 EUR bezahlt. Die Niederlande machen geltend, dass dieser Betrag den Pachten, die Profifußballvereine anderswo im Land für Stadionpachten bezahlen, entspricht und deshalb im Einklang mit den Marktbedingungen ist. In Bezug auf die angenommene Grundstückswertsteigerung von 1,7 % berücksichtigt die Studie als Sicherheitsmarge nach 20 Jahren eine Minderung des akkumulierten Grundstückswerts um 22,5 % und legt den geschätzten Pachtzins ab dem 21. Jahr auf dieser niedrigeren Basis fest. Angesichts der Sicherheitsmarge von 22,5 % beläuft sich die in der Bewertung tatsächlich verwendete Wertzuwachsrate für die gesamten 40 Jahre auf 1,01 % (0,4 % für die ersten 20 Jahre). (26) Der Bericht räumt ein, dass langfristige Pachtverträge von mehr als 15 Jahren bestimmte Risiken beinhalten können. Aus der Sicht eines marktwirtschaftlich handelnden Kapitalgebers wird der lange Zeitraum, in dem er den Wert einer in einem Mischgebiet gelegenen Immobilie noch nicht realisieren kann, durch den Pachtzins-Aufschlag ausgeglichen, der bereits auf dem angenommenen Wert eines gemischt genutzten Grundstücks beruht. Dies wird nach 20 Jahren anhand eines neuen Bewertungsberichts umfassend überprüft. Diese Überprüfung würde den Grundstückswert und eine angemessene Rendite auf diesen Wert berücksichtigen. Die Pacht bringt während der Pachtdauer Einnahmen und danach die Möglichkeit, das Potenzial des Grundstücks zu realisieren. (27) Die Risiken für die Gemeinde würden auch durch weitere Faktoren begrenzt. Der Bewertungsbericht geht in Bezug auf das Flächennutzungsrisiko von bestimmten Annahmen zum Flächennutzungsplan aus. Diese basieren auf der Tatsache, dass die Gebiete rund um das Stadion im Flächennutzungsplan nicht mehr als industriell, sondern als gemischt genutzte Gebiete ausgewiesen wurden. In einem Fall erreichte ein Kapitalgeber die Neuausweisung im Flächennutzungsplan innerhalb von acht Wochen. Daher unterstellen die Bewertungssachverständigen diese Annahme als realistisch. Dabei wurde die Befugnis der Gemeinde, den Planungsprozess zu beeinflussen, nicht mit einbezogen, sondern die Entwicklung in den umliegenden Gebieten und die Verwaltungspraxis bei der Erteilung von Baugenehmigungen und Neuausweisungen für private Bauträger betrachtet. Die Planungsgesetze ermöglichen flexible Umbenennungen. Der Bewertungsbericht ging von einer geringeren Bebauungsdichte als in den Nachbargrundstücken aus, um die Berechnungsrisiken weiter zu reduzieren. (28) Selbst wenn der Flächennutzungsplan für das Stadion in seinem aktuellen Zustand bestehen bliebe, wären diese Risiken nicht groß dar. Der aktuelle Flächennutzungsplan sieht ein Stadion und eine gewerbliche Verwendung vor. Ein unveränderter Flächennutzungsplan würde nur zu einem etwas geringeren Grundstückswert führen. Nach Ansicht der Niederlande würde er jede gewerbliche Nutzung auf dem Gelände und die Entwicklung erfolgreicher gewerblicher Tätigkeiten ermöglichen. Der unabhängige Sachverständige für Wertermittlung war der Auffassung, dass eine gemischte Verwendung die geeignete Grundlage für eine Bewertung ist. Der Vorschlag dazu kam nicht von der Gemeinde. (29) Der Erbpachtvertrag sieht vor, dass die Gemeinde über das Grundstück und das Stadion frei verfügen und das Grundstückspotenzial entwickeln kann, falls PSV den Pachtzins nicht bezahlt oder Konkurs anmeldet. Die Gebäude auf dem Grundstück werden dann zum Eigentum der Gemeinde. Wie oben erwähnt, berücksichtigt der Kaufpreis von 48 385 000 EUR bereits die voraussichtlichen Abriss- und Entwicklungskosten und den Pachtzins wird in 20 Jahren umfassend überprüft. Außerdem verpfändete PSV den Erlös aus seinen Dauerkarten als Sicherheit für die Zahlung des Pachtzinses und leistete (für einen Zeitraum von zunächst zehn Jahren) eine Anzahlung in Höhe von zwei Jahren Grundstückspacht. (30) Am Ende des Pachtvertrags wird die Gemeinde nicht nur die Zinsen vereinnahmt haben, sondern weiterhin Eigentümer des Stadiongrundstücks sein, mit einem im Verhältnis zu heute vermutlich höheren Wert und verschiedenen Verwendungsmöglichkeiten. Die Gemeinde kann dann auch ohne Entschädigungszahlung an PSV über die Gebäude auf dem Grundstück verfügen. 4. STELLUNGNAHMEN DER BETEILIGTEN (31) Die Gemeinde und PSV reichten im Rahmen des Verfahrens mit den Stellungnahmen der Niederlande identische Stellungnahmen ein. Darüber hinaus beschrieb die Gemeinde das Verfahren, das zum Beschluss führte, das Stadiongrundstück zu kaufen, sowie die diesen Beschluss leitenden Motive. Nach Angaben der Gemeinde begannen die Verhandlungen mit PSV über eine Verkaufs- und Rückpachtvereinbarung im Januar 2011. Das zugrunde liegende Ziel war es, PSV mit einem haushaltsneutralen Rechtsgeschäft zu unterstützen, ohne dem Verein dabei einen finanziellen Vorteil zu gewähren, den er unter Marktbedingungen nicht erhalten hätte. (32) Zu diesem Zweck und mit dieser Absicht beauftragte die Gemeinde das unabhängige Grundstücksbewertungsunternehmen Troostwijk Taxaties B.V. (im Folgenden „Troostwijk“), den Marktpreis für das betreffende Grundstück und eine angemessene jährliche Pachtsumme zu bestimmen. Im März 2011 lieferte Troostwijk eine Bewertung für das Stadiongrundstück und andere Grundstücke, die PSV an die Gemeinde verkaufen wollte. Unter Berücksichtigung der Entwicklungsmöglichkeiten für das Stadiongrundstück bestimmte das Unternehmen einen Marktpreis von 41 160 000 EUR für das Stadiongrundstück in seinem damaligen Zustand. Die bei der Bestimmung des Grundstückswertes und des Pachtzinses angewandte Methode wurde von einem für die Gemeinde tätigen externen Wirtschaftsprüfungsunternehmen genehmigt. Dabei wäre der Pachtzins höher als die von der Gemeinde für das zur Finanzierung des Grundstückserwerbs aufgenommene Darlehen zu zahlenden Zinsen. (33) Nachdem die Kommission im Mai 2011 Informationen über das geplante Rechtsgeschäft angefordert hatte, legte die Gemeinde besonderen Wert darauf, dass die Maßnahme marktüblichen Bedingungen folgt und sich auf ihren Haushalt nicht negativ auswirkt. Die Gemeinde betonte, dass der Grundstückserwerb für sie auch deshalb interessant sei, weil er sich mit ihrer Grundstückserwerbs- und Entwicklungsstrategie vereinbaren lässt. Die Gemeinde hätte ein eigenes Interesse an diesem Grundstückskauf, weil das Grundstück für die Gemeinde einen höheren Wert hätte als für einen anderen möglichen Kapitalgeber. 5. WÜRDIGUNG DER MASSNAHME — VORLIEGEN EINER STAATLICHEN BEIHILFE NACH ARTIKEL 107 ABSATZ 1 AEUV (34) Nach Artikel 107 Absatz 1 AEUV sind staatliche oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Binnenmarkt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Die in Artikel 107 Absatz 1 AEUV genannten Voraussetzungen gelten kumulativ; sie müssen also sämtlich erfüllt sein, damit eine Maßnahme als staatliche Beihilfe angesehen wird. 5.1. Staatliche Mittel und Zurechenbarkeit an den Staat (35) Die Gemeinde entschied, das Stadiongrundstück und das Grundstück des Trainingsgeländes De Herdgang für 48 385 000 EUR zu kaufen und anschließend an PSV zu verpachten. Diese Maßnahme betrifft den Haushalt der Gemeinde und damit die Verwendung staatlicher Mittel. Daher ist sie dem Staat zurechenbar. 5.2. Mögliche Auswirkungen der Beihilfe auf Handel und Wettbewerb (36) Die Niederlande haben Auswirkungen auf den Binnenmarkt durch mögliche Beihilfen für Vereine, die nicht auf europäischer Ebene Fußball spielen, in Frage gestellt. Allerdings werden Profifußballvereine als Unternehmen behandelt, die der Beihilfenkontrolle unterliegen. Fußball ist eine Erwerbstätigkeit und bietet Dienstleistungen gegen Entgelt; der Fußball hat ein hohes Maß an Professionalität entwickelt und damit seine wirtschaftliche Bedeutung erhöht (5). (37) Profifußballvereine üben neben der Teilnahme an Fußballturnieren in verschiedenen Märkten wirtschaftliche Tätigkeiten von internationaler Bedeutung aus, etwa auf dem Transfermarkt für Profispieler oder in den Bereichen Werbung, Sponsoring, Merchandising Medienberichterstattung. Unterstützungsmaßnahmen für einen Profifußballverein stärken dessen Position auf jedem dieser Märkte, die meist mehrere Mitgliedstaaten betreffen. Werden also staatliche Mittel dazu verwendet, einem Profifußballverein — unabhängig davon, in welcher Liga er spielt, einen selektiven Vorteil zu verschaffen, so können diese Unterstützungsmaßnahmen den Wettbewerb verfälschen und den Handel zwischen den Mitgliedstaaten im Sinne von Artikel 107 Absatz 1 AEUV beeinträchtigen (6). 5.3. Selektiver Vorteil (38) Damit eine Maßnahme als staatliche Beihilfe eingestuft werden kann, muss sie dem begünstigten Unternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil verschaffen, den es unter normalen marktwirtschaftlichen Bedingungen nicht erhalten hätte. Der Erwerb des PSV-Grundstücks und die anschließende Verpachtung an PSV würde einen solchen Vorteil darstellen, wenn die an PSV gestellten Bedingungen vorteilhafter als durch Marktbedingungen gerechtfertigt wären. (39) Die typischen Interessen eines Kapitalgebers/Verpächters bei einem kommerziellen Verkaufs- und Rückpachtgeschäft sind eine angemessene Investitions