96/631/EG: Entscheidung der Kommission vom 17. Juli 1996 über eine staatliche Beihilfe der Stadt Mainz, einer Gebietskörperschaft der Bundesrepublik Deutschland, an die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, einer Tochtergesellschaft der Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Nur der deutsche Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR)

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Avis juridique important | 31996D0631 96/631/EG: Entscheidung der Kommission vom 17. Juli 1996 über eine staatliche Beihilfe der Stadt Mainz, einer Gebietskörperschaft der Bundesrepublik Deutschland, an die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, einer Tochtergesellschaft der Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Nur der deutsche Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) Amtsblatt Nr. L 283 vom 05/11/1996 S. 0043 - 0050 ENTSCHEIDUNG DER KOMMISSION vom 17. Juli 1996 über eine staatliche Beihilfe der Stadt Mainz, einer Gebietskörperschaft der Bundesrepublik Deutschland, an die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, einer Tochtergesellschaft der Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Nur der deutsche Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR) (96/631/EG) DIE KOMMISSION DER EUROPÄISCHEN GEMEINSCHAFTEN - gestützt auf den Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft, insbesondere auf die Artikel 92 und 93, nach Setzung einer Frist zur Äußerung gegenüber den übrigen Mitgliedstaaten und anderen Beteiligten zur Stellungnahme gemäß Artikel 93 Absatz 2 EG-Vertrag, in Erwägung nachstehender Gründe: I Am 21. Dezember 1994 beschloß die Kommission, nachdem ihr detaillierte Beschwerden von Dritten zugegangen waren, das Verfahren nach Artikel 93 Absatz 2 EG-Vertrag im Hinblick auf einen Grundstückskaufvertrag zwischen der Stadt Mainz und der Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, einer Immobilienholding der Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, zu eröffnen. Sie war zu der Auffassung gelangt, daß der Kaufvertrag Elemente staatlicher Beihilfe enthalten könnte, die mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar sind. Die deutsche Regierung wurde von dem Beschluß der Kommission mit Schreiben vom 23. Januar 1995 in Kenntnis gesetzt und aufgefordert, weitere Einzelheiten zu der Angelegenheit mitzuteilen und ein Sachverständigengutachten über den Wert des fraglichen Geländes zum Zeitpunkt des Verkaufs vorzulegen. Am 19. April 1995 teilte die deutsche Regierung der Kommission mit, daß ein Wertgutachten in Auftrag gegeben worden sei und sie sich zur Sache äußern werde, sobald das Gutachten vorliegt. Am 5. Mai 1995 veröffentlichte die Kommission eine Mitteilung über die Einleitung des Verfahrens im Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften (1) und forderte die übrigen Mitgliedstaaten und andere Beteiligte auf, zu der Angelegenheit Stellung zu nehmen. Es sind keine diesbezüglichen Stellungnahmen eingegangen. Am 10. Juli 1995 übersandte die deutsche Regierung das Wertgutachten mit weiteren Bemerkungen. Am 9. Oktober 1995 kam die Angelegenheit unter anderen auf einer Zusammenkunft von Vertretern der Kommission und der deutschen Regierung zur Sprache. Am 17. Januar 1996 richtete die Kommission an die deutsche Regierung einige Fragen zu Einzelheiten des Wertgutachtens und insbesondere zur Ermittlung des wirtschaftlichen Werts einiger Bestimmungen des Kaufvertrages. Mit Schreiben vom 18. März 1996 schlugen die deutschen Behörden vor, die Fragen bei einem Treffen mit Vertretern der Mainzer Stadtverwaltung, des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und der Kommission zu erörtern. Dieses Treffen fand am 26. März 1996 in Bonn statt. Es wurde vereinbart, daß die deutschen Behörden weitere Kommentare und Einzelheiten zu Fragen, die während des Treffens nicht geklärt werden könnten, schriftlich nachreichen. Mit Schreiben vom 23. Mai 1996 übermittelte die deutsche Regierung die entsprechenden Kommentare und Informationen. II Durch Vertrag vom 24. Februar 1992 erwarb die Stadt Mainz vom Land Rheinland-Pfalz ein in der Nähe des Rheins gelegenes innerstädtisches Grundstück von 24 212 m², das das Land als Kasernengelände für eine Staffel der Bereitschaftspolizei genutzt hatte. Um die Attraktivität der Innenstadt zu erhöhen, wollten die Mainzer Behörden die Polizeikaserne in ein anderes Gebiet verlagern. Die Stadt erwarb das Gelände für 33 950 000,- DM (1 402,20 DM/m²). Dieser Preis basierte auf einer Bewertung, die vom Staatsbauamt Mainz-Süd am 8. Juli 1980, das heißt zwölf Jahre vor Unterzeichnung des Kaufvertrags, vorgenommen worden war. Er setzt sich zusammen aus 10 895 400,- DM (450,00 DM/m²) für das Grundstück und 23 054 600,- DM für die Gebäude. Laut Kaufvertrag sollte das Gelände Mitte 1994 in das Eigentum der Stadt übergehen. Nach dem Vertrag zwischen der Stadt Mainz und dem Land Rheinland-Pfalz soll die Stadt durch die Übereignung des Grundstücks in die Lage versetzt werden, das Grundstück nach Abriß der vorhandenen Gebäude an die Siemens AG, die Siemens Nixdorf Informationssysteme AG oder an verbundene Unternehmen zu folgenden Bedingungen weiterzuverkaufen: - Der Endkäufer verpflichtet sich, einen Büro- und Geschäftshauskomplex für ein Vertriebs- und Ausbildungszentrum der Siemens AG und/oder Siemens Nixdorf Informationssysteme AG zu errichten und im Falle der Nichterfuellung dieser Verpflichtung eine Konventionalstrafe in Höhe von 7 Millionen DM zu zahlen; - Der Endkäufer muß die bebaute Fläche für mindestens 15 Jahre an die Siemens AG, die Siemens Nixdorf Informationssysteme AG oder an verbundene Unternehmen vermieten, die eine Geschäftstätigkeit ausüben müssen, für die sie Gewerbesteuern zugunsten der Stadt Mainz zu entrichten haben; - Wird die letztgenannte Bedingung nicht oder nur teilweise erfuellt, ist der Endkäufer verpflichtet, einen erhöhten Kaufpreis, der dem tatsächlichen Marktwert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entspricht, mindestens jedoch 40 Millionen DM, zu entrichten; von dieser Summe muß die Stadt Mainz die Hälfte an das Land Rheinland-Pfalz abführen. - Diese letzte Bedingung ist durch eine Hoechstbetragssicherungshypothek dinglich zu sichern. Die Stadt Mainz verkaufte den größten Teil des fraglichen Geländes zusammen mit anderen Grundstücken, die sich bereits in ihrem Eigentum befanden, am 24. Februar 1992 an die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG (im folgenden "Fort Malakoff"), eine Immobilienholding der Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG. Der Kaufpreis des insgesamt 22 010 m² großen Grundstücks betrug 13 528 650,- DM (614,66 DM/m²). Der zwischen Fort Malakoff und der Stadt Mainz geschlossene Kaufvertrag erfuellt die Bedingungen, die die Stadt ihrerseits gegenüber dem Land Rheinland-Pfalz eingegangen war: - Fort Malakoff ist verpflichtet, einen Büro- und Geschäftshauskomplex mit 25 000 m² Nutzfläche und einer Tiefgarage mit 800 Stellplätzen für ein Vertriebs- und Schulungszentrum der Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG zu errichten. Der Bau muß spätestens fünf Jahre nach Abschluß des Kaufvertrags, also im Februar 1997, fertiggestellt sein. - Werden die Bauarbeiten nicht fristgerecht beendet oder schließt Fort Malakoff einen Kaufvertrag über das Grundstück mit einer dritten Partei, hat die Stadt Mainz einen durch eine Vormerkung im Grundbuch gesicherten Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums und Anspruch auf einen pauschalierten Schadenersatz in Höhe von 7 Millionen DM. - Fort Malakoff ist verpflichtet, die bebaute Fläche spätestens ein Jahr nach Fertigstellung der Gebäude für mindestens 15 Jahre an die Siemens AG, die Siemens Nixdorf Informationssysteme AG oder an verbundene Unternehmen zu vermieten, die dort eine gewerbesteuerpflichtige Geschäftstätigkeit ausüben müssen. - Wird die letztgenannte Bedingung nicht oder nicht vollständig erfuellt, muß Fort Malakoff die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem tatsächlichen Marktwert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs, mindestens jedoch 40 Millionen DM, einschließlich dem vorerwähnten Schadenersatz von 7 Millionen DM, nachzahlen. - Dieser Eventualanspruch der Stadt Mainz wurde durch eine im Grundbuch einzutragende erstrangige Hoechstbetragssicherungshypothek in Höhe von 40 Millionen DM dinglich besichert, wobei dieser Sicherungshypothek jedoch Finanzierungsgrundschulden bis zur Höhe von 50 % der Baukosten zuzüglich des Kaufpreises für das Grundstück im Range vorgehen dürfen. Der Kaufpreis für das Grundstück war fällig und zahlbar am Tag der Eigentumsübertragung, die für den 1. Januar 1995 vorgesehen war. Zinsen für die Zeit von der Unterzeichnung des Vertrags bis zur Übergabe wurden nicht vereinbart. III Die deutsche Regierung ist der Auffassung, daß der Grundstückskaufvertrag zwischen der Stadt Mainz und Fort Malakoff keine Elemente staatlicher Beihilfe enthält. Sie steht auf dem Standpunkt, daß der Preis, den die Stadt Mainz für den Erwerb des Geländes entrichtet hat (1 402,20 DM/m²), für den Wert des an Fort Malakoff veräußerten Grundstücks ohne Bedeutung ist, weil die Stadt ein bebautes Gelände gekauft habe, um es nach Abriß der Polizeikasernen, für den sie aus städtebaulichen Gründen im Dienste des Gemeinwohls die Kosten übernommen hat, als unbebautes Gelände weiterzuverkaufen. Der unabhängige Gutachterausschuß für Grundstückswerte in der Stadt Mainz, dem die Stadt am 14. Februar 1995 den Auftrag erteilt hatte, zu prüfen, "ob in dem Verkaufspreis für das Bewertungsobjekt unzulässige beihilfeaehnliche Elemente enthalten sind", erstellte ein Gutachten über den Verkehrswert des fraglichen Grundstücks zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Beurkundungstag) und gab eine Stellungnahme zur wirtschaftlichen Bedeutung der besonderen Bestimmungen des Kaufvertrags ab. Die deutsche Regierung übermittelte der Kommission das Gutachten und betonte, daß sie die Ansicht der Sachverständigen in bezug auf die wirtschaftliche Bedeutung dieser Vertragsbestimmungen teile. Die Gutachter sind zu folgenden Ergebnissen gekommen: - Der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks lag, gemessen an den Preisen für vergleichbare Lagen im Mainzer Stadtgebiet, am Beurkundungstag bei 969,- DM/m². - Die Gutachter stellten fest, daß das fragliche Gelände gegenüber anderen Standorten einige Nachteile aufwies. So müßte der Käufer anders als bei den zum Vergleich herangezogenen Grundstücken wegen der Nähe zum Rhein Grundwasserabsenkungen vornehmen. Diese Belastungen wurden mit 58,- DM/m² veranschlagt, ein Betrag, der nach der Besprechung vom 26. März 1996 auf 59,- DM/m² berichtigt wurde. - Für den Abriß noch bestehender Gebäude (das Gelände wurde unbebaut verkauft, wobei die Kosten für die Sanierung die Stadt Mainz übernahm) wurden 44,- DM/m² angesetzt. - Die Verpflichtung des Käufers, innerhalb einer festgelegten Frist einen bestimmten Gebäudetyp zu errichten, wurde mit 158,50 DM/m² bewertet. - Die Vertragsbestimmung, wonach der Käufer den Kaufpreis erst nach der Übertragung des Eigentums zu entrichten hat, wurde als Vorteil zugunsten des Käufers mit 131,- DM/m² bewertet. - Die Verpflichtung Fort Malakoffs, das bebaute Grundstück mindestens 15 Jahre lang an die Siemens AG und/oder Siemens Nixdorf Informationssysteme AG zu vermieten, die dort ein Schulungszentrum betreiben soll, wurde als wertneutral für den Käufer eingestuft. Die Gutachter vertraten die Auffassung, daß derartige Bestimmungen in der Regel durch einen Mietvertrag abgedeckt werden, den der Käufer bereits geschlossen hat, bevor er eine solche Auflage akzeptiert, so daß die fragliche Bestimmung keinen wirtschaftlichen Nachteil für den Käufer mit sich bringt. Dieselbe Meinung vertraten die Gutachter auch im Hinblick auf die Bestimmung, wonach der Käufer im Falle der Nichterfuellung die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert am Beurkundungstag, mindestens jedoch 40 Millionen DM, nachzuzahlen hat, weil auch diese Verpflichtung normalerweise durch einen zuvor geschlossenen Mietvertrag abgedeckt sei. - Die Stadt Mainz und Fort Malakoff haben vertraglich vereinbart, daß der Käufer gegebenenfalls die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert bei Vertragsunterzeichnung nachzahlen muß, und den Eventualanspruch auf pauschal mindestens 40 Millionen DM festgesetzt. Sollten die von den Parteien beauftragten Gutachter das Grundstück mit mehr als 53 528 000,- DM bewerten, so kann der nachzuzahlende Betrag auch noch höher festgesetzt werden. Ferner ist der Käufer aufgrund des Vertrages verpflichtet, den Eventualanspruch durch eine im Grundbuch einzutragende Hoechstbetragssicherungshypothek im ersten Rang in Höhe von 40 Millionen DM zu sichern. Obwohl die Hypothek an erster Rangstelle eingetragen werden sollte, wurde vereinbart, daß Finanzierungsgrundschulden bis zu 50 % der Kosten für den Bau der geplanten Gebäude zuzüglich des Kaufpreises im Rang vorgehen können. Diese Verpflichtung, dingliche Sicherheit in Form einer Hypothek zu stellen, wurde als besonderer wirtschaftlicher Nachteil für den Käufer angesehen. Die Gutachter vertreten die Auffassung, daß dieser Nachteil nach marktüblichen Gepflogenheiten durch einen niedrigeren Kaufpreis ausgeglichen werden muß. Sie argumentieren, daß die Hoechstbetragssicherungshypothek höhere Kosten für die Finanzierung des Immobilienprojekts zur Folge hätte, weil es nicht möglich wäre, den Gläubigern eine Hypothek im ersten Rang anzubieten, die mehr als 50 % der Baukosten plus des Kaufpreises deckt. Der Käufer müßte deshalb entweder höhere Darlehenszinsen in Kauf nehmen oder mehr Eigenkapital aufbringen. Der Nachteil dieser Vertragsbestimmung wurde, ausgehend von einer marktüblichen Prämie für eine Ausfallbürgschaft (1,2 %), mit der die erstrangige Hypothek ersetzt würde, mit 5 416 792,- DM bzw. 246,- DM/m² veranschlagt. Der Verkehrswert des fraglichen Grundstücks wurde danach wie folgt ermittelt: >PLATZ FÜR EINE TABELLE> Die Gutachter gelangten danach zu dem Schluß, daß der vereinbarte Kaufpreis (13 528 650 DM bzw. 614,66 DM/m²) den "speziellen" Verkehrswert des Grundstücks nicht unterschreitet. Die deutsche Regierung vertritt die Ansicht, daß der "normale" Verkehrswert des Grundstücks, den die Gutachter auf der Grundlage von Grundstücksverkäufen in Vergleichsgebieten im Raum Mainz ohne Berücksichtigung der zwischen der Stadt und Fort Malakoff vereinbarten besonderen Vertragsbedingungen ermittelt haben, in Anbetracht des Status und der Kompetenz der unabhängigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte grundsätzlich nicht angezweifelt werden sollte. Ferner macht sich die deutsche Regierung die Berechnungen und die Argumentation der Gutachter in bezug auf die besonderen Bedingungen der Kaufvertrages ausdrücklich zu eigen. Die Verpflichtung, auf dem fraglichen Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraumes einen bestimmten Gebäudetyp zu errichten, ist nach Auffassung der deutschen Regierung unüblich, da unter normalen Marktbedingungen kein Verkäufer daran interessiert ist, daß das verkaufte Grundstück einem bestimmten Zweck zugeführt wird. Im vorliegenden Fall habe die Stadt Mainz aufgrund einschlägiger Erfahrungen mit anderen Innenstadtgrundstücken, die über längere Zeit hinweg brach lagen, diese Verpflichtung vorsehen wollen, um zu vermeiden, daß das Gelände längere Zeit unbebaut bleibt und so ihren Absichten bezüglich der innerstädtischen Entwicklung entgegenläuft. Der aus dieser Vertragsbestimmung resultierende wirtschaftliche Nachteil sollte nach Ansicht der deutschen Behörden durch einen niedrigeren Kaufpreis aufgewogen werden. Die Auflage, die Verpflichtung zur Nachzahlung der Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Marktwert durch eine Hypothek zu sichern, und der dadurch bedingte Nachteil ist nach Auffassung der deutschen Regierung im Zusammenhang mit der beschränkten Bonität der Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG zu sehen, einer Kommanditgesellschaft, deren Komplementär eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) mit einem Stammkapital von lediglich 50 000,- DM ist. IV Nach Artikel 92 Absatz 1 EG-Vertrag sind staatliche Beihilfen oder aus staatlichen Mitteln gewährte Beihilfen gleich welcher Art, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen oder Produktionszweige den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen Mitgliedstaaten beeinträchtigen. Im vorliegenden Fall richtet sich die Frage, ob eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 92 Absatz 1 EG-Vertrag vorliegt, in erster Linie danach, ob die Bedingungen für den Verkauf des fraglichen Grundstücks durch die Stadt Mainz an Fort Malakoff von den im Geschäftsverkehr üblichen Gepflogenheiten und Kriterien in einem Maße abweichen, daß sie eine staatliche Beihilfe darstellen (siehe Entscheidung 92/11/EWG der Kommission (2) und Entscheidung 92/465/EWG der Kommission (3)). Die Kommission steht grundsätzlich auf dem Standpunkt, daß sich der Marktwert eines Grundstücks, das die öffentliche Hand zu verkaufen beabsichtigt, am besten dadurch ermitteln läßt, daß entweder ein offenes und bedingungsfreies Bietverfahren durchgeführt wird, bei dem jeder interessierte Käufer ein Angebot abgeben kann und das höchste oder einzige Angebot den Zuschlag erhält, oder daß dem Bietverfahren vergleichbare Anstrengungen unternommen werden, das Grundstück zu bestmöglichen Marktbedingungen zu verkaufen (siehe Mitteilung der Kommission in der Sache "Fresenius" (4)). Beschließt die öffentliche Hand dagegen, kein entsprechendes Verfahren durchzuführen, sondern das Grundstück an einen bestimmten Investor zu verkaufen und den Preis nach der Auswahl des Käufers festzusetzen, sollte der Marktwert des Grundstücks nach Ansicht der Kommission von unabhängigen Bodenwert-Gutachtern festgestellt werden, die mittels allgemein anerkannter Methoden den Marktwert/Kaufpreis des zu verkaufenden Grundstücks anhand vergleichbarer Grundstücksverkäufe aus jüngerer Zeit und aufgrund sonstiger allgemein anerkannter Marktindikatoren ermitteln. Bei Abschluß des Kaufvertrages der Stadt Mainz mit Fort Malakoff ist keine der vorerwähnten Vorgehensweisen zum Tragen gekommen. Bei Einleitung des Verfahrens nach Artikel 93 Absatz 2 EG-Vertrag forderte die Kommission die deutsche Regierung daher auf, ein Verkehrswertgutachten, bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, für das fragliche Gelände zu übermitteln. Die Kommission pflichtet der deutschen Regierung darin bei, daß der Preis, zu dem die Stadt Mainz das Grundstück vom Land Rheinland-Pfalz erworben hat, nicht unbedingt dem Marktwert des Grundstücks entspricht, das an Fort Malakoff verkauft wurde. Das Grundstück wurde bebaut gekauft und unbebaut weiterverkauft. Die Stadt hat also ein anderes als das zuvor erworbene Wirtschaftsgut verkauft, weshalb eine unterschiedliche Bewertung nicht auf einen Verkauf unter Marktwert hindeutet. Die Stadt als Eigentümerin des vom Land erworbenen Geländes hat das Recht (§ 903 BGB), die Gebäude abzureißen, um ein unbebautes Grundstück verkaufen zu können, und zwar auch dann, wenn sich der Wert des Grundstücks dadurch verringert. Die öffentliche Hand kann solche Entscheidungen, die von der Kommission grundsätzlich nicht angefochten werden können (Artikel 222 EG-Vertrag), z. B. aus Gründen der städtebaulichen Entwicklung und Planung treffen. Im vorliegenden Fall gingen jedoch offenbar sowohl das Land Rheinland-Pfalz als auch die Stadt Mainz bei Vertragsschluß davon aus, daß der vereinbarte Kaufpreis unter dem Marktwert des Grundstücks lag. Sowohl in dem Vertrag zwischen dem Land und der Stadt als auch in dem zwischen der Stadt und Fort Malakoff geschlossenen Vertrag ist festgelegt, daß der letztendliche Käufer, Fort Malakoff, die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem tatsächlichen Marktwert bei Vertragsschluß gegebenenfalls nachzahlen müßte. Die Tatsache, daß dafür ungeachtet einer späteren Grundstücksbewertung ein pauschaler Betrag von 40 Millionen DM vereinbart wurde, weist darauf hin, daß die Parteien davon ausgingen, das Grundstück weit unter dem tatsächlichen Marktwert zu verkaufen. Der Grund für diese Einschätzung, die aufgrund des Sachverständigengutachtens inzwischen überholt ist, könnte darin gelegen haben, daß der Bodenrichtwertatlas für Mainz für Misch-/Kerngebiete (MI/MK, §§ 6 und 7 BauNVO) einen Richtwert von bis zu 3 000,- DM/m² angab. Auch wenn das fragliche Gelände nicht in einer formal als Misch-/Kerngebiet ausgewiesenen Zone lag, kam es aufgrund seiner Merkmale und der Umgebung der gesetzlichen Definition eines Misch-/Kerngebiets sehr nahe. Der genannte Betrag vermittelt ein Bild von der Größenordnungen, die man in bezug auf den wirklichen Marktwert des fraglichen Grundstücks in die Überlegungen eingestellt haben mag. Die Gutachter wurden von der Stadt Mainz beauftragt, zu überprüfen, "ob in dem Verkaufspreis für das Bewertungsobjekt unzulässige beihilfeaehnliche Elemente enthalten sind". Nach Ansicht der Kommission sind unabhängige Sachverständigengutachter kompetent, den allgemeinen Verkehrswert des fraglichen Grundstücks zu ermitteln. Sie sind jedoch nicht zuständig für die Klärung der Frage, ob bestimmte Vereinbarung im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks eine staatliche Beihilfe darstellen oder nicht. Da die Argumente und Berechnungen der Sachverständigen in bezug auf den "speziellen" Marktwert des Grundstücks, d. h. den wirtschaftlichen Wert einiger Sonderbestimmungen des zwischen der Stadt und Fort Malakoff geschlossenen Kaufvertrages, jedoch ausdrücklich von der deutschen Regierung geteilt wurden, können sie als eigener Standpunkt der deutschen Regierung betrachtet werden. Die Gutachter haben den "allgemeinen" Marktwert des Grundstücks grundsätzlich mit 968,- DM/m² veranschlagt. Die Beträge von 59,- DM/m² für bestimmte Lagenachteile des fraglichen Grundstücks und für notwendige Trockenlegungsarbeiten sowie 44,- DM/m² für die Kosten im Zusammenhang mit dem Abriß bestehender Gebäude, die die Gutachter von diesem "allgemeinen" Marktwert abgezogen haben, sind als Teil der grundlegenden Bewertung des fraglichen Geländes durch die Gutachter anzusehen, so daß sich für das Grundstück ein "normaler" Marktwert von 865,- DM/m² ergibt. Dieser Betrag entspricht dem Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter normalen Umständen zu erwarten wäre. Der Kaufvertrag, den die Stadt Mainz mit Fort Malakoff geschlossen hat, weicht jedoch in einigen Punkten von den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblichen Gebräuchen und Kriterien ab. Die Kommission ist unter Berücksichtigung der vorerwähnten Argumente und Berechnungen der deutschen Regierung der Auffassung, daß gewisse Vertragspflichten und -bestimmungen unter normalen marktwirtschaftlichen Bedingungen tatsächlich einen gewissen Einfluß auf den Kaufpreis haben können. Erstens ist Fort Malakoff vertraglich verpflichtet, auf dem Grundstück innerhalb einer vorgegebenen Frist einen bestimmten Gebäudetyp zu errichten. Eine solche Verpflichtung ist insofern unüblich, als unter normalen Marktbedingungen dem Verkäufer nicht daran gelegen ist, daß das verkaufte Gelände einem bestimmten Zweck zugeführt wird. Im vorliegenden Fall wollte die Stadt Mainz aufgrund einschlägiger Erfahrungen mit anderen, über längere Zeit hinweg brachliegenden Innenstadtflächen den Käufer jedoch zur Bebauung verpflichten, um zu vermeiden, daß das Grundstück entgegen ihren städtebaulichen Planungen länger ungenutzt bleibt. Der wirtschaftliche Nachteil dieser Vertragsbestimmung wurde von den unabhängigen Gutachtern mit 158,50 DM/m² angesetzt. Zweitens sieht der Vertrag zwischen der Stadt und Fort Malakoff, nach Aussage der deutschen Regierung und der Gutachter, einen ungewöhnlich langen zeitlichen Abstand zwischen dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses und der geplanten Eigentumsübertragung vor. Dieser Vorteil zugunsten des Käufers sollte durch einen entsprechend höheren Kaufpreis aufgewogen werden. Der wirtschaftliche Vorteil dieser Vertragsbestimmung wurde von den unabhängigen Gutachtern mit 131,- DM/m² berechnet. Berücksichtigt man diese beiden Faktoren auf der Grundlage der von den Gutachtern dafür errechneten Werte, dann ergibt sich für das zu den genannten Bedingungen verkaufte Grundstück