96/631/EG: Entscheidung der Kommission vom 17. Juli 1996 über eine staatliche Beihilfe der Stadt Mainz, einer Gebietskörperschaft der Bundesrepublik Deutschland, an die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff Mainz mbH & Co. KG, einer Tochtergesellschaft der Siemens AG / Siemens Nixdorf Informationssysteme AG (Nur der deutsche Text ist verbindlich) (Text von Bedeutung für den EWR)

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ein "spezieller" Marktwert von 837,50 DM/m² (865,- DM/m² minus 158,50 DM/m² plus 131,- DM/m²). Die Vertragsbestimmung, wonach Fort Malakoff die zu errichtenden Gebäude für mindestens 15 Jahre an die Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG vermieten muß, die sie ihrerseits für eine gewerbesteuerpflichtige Geschäftstätigkeit zu nutzen hat, würde nach Ansicht der deutschen Regierung, die sich auf das Sachverständigengutachten bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht durch einen niedrigeren Kaufpreis kompensiert werden, da jeder Käufer zunächst mit dem vorgesehenen späteren Nutzer der Gebäude einen Mietvertrag abgeschlossen hätte, bevor er auf eine solche Bedingung einginge. Sollte der Vertragspartner des Käufers gegen den Mietvertrag verstoßen, hätte dieser einen Anspruch auf Erstattung der Kosten, die ihm aus der Nichterfuellung seiner vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Stadt entstehen würden. Dies gilt nach Aussage der deutschen Regierung auch für die Verpflichtung zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Form des erhöhten Kaufpreises. Die vertragliche Verpflichtung, den Eventualanspruch auf Zahlung der Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Marktwert durch eine Hypothek zu sichern für den Fall, daß die Bestimmung in bezug auf die Verwendung des Gebäudes nicht erfuellt wird, ist nach Auffassung der deutschen Regierung dagegen eine finanzielle Belastung, die unter normalen Marktbedingungen durch einen niedrigeren Kaufpreis ausgeglichen würde. Der Umstand, daß der Käufer das Grundstück nicht zum vollen Wert als erstrangige Sicherheit für Baudarlehen bieten kann, ist ein finanzieller Nachteil, der nach Aussage der deutschen Regierung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch eine Verringerung des Kaufpreises aufgewogen würde und sich nach den normalen Kosten für eine Bankbürgschaft, die anstelle der Hypothek gewährt würde, bemißt. Es trifft zu, daß ein Bauherr beim Abschluß eines Grundstückskaufvertrags die Verpflichtung, das erschlossene Grundstück an eine bestimmte Partei zu vermieten und für die Gebäude nur eine bestimmte Nutzung durch den Kunden zuzulassen, nur dann akzeptieren würde, wenn er eine vertragliche Vereinbarung mit dem vorgesehenen Mieter hat, die es ihm ermöglicht, eine solche Bedingung zu erfuellen. Auch die Verpflichtung, die Differenz zwischen dem Marktwert des fraglichen Grundstücks und dem vereinbarten Kaufpreis nachzuzahlen, wenn die Bedingung nicht erfuellt wird, stellt keine besondere Belastung dar, weil diese Eventualverbindlichkeit durch einen entsprechenden Anspruch gedeckt ist, den der Bauherr dann gegenüber seinem Mieter geltend machen kann. Die Kommission teilt daher die Auffassung der deutschen Regierung, daß diese Bedingung keine besondere finanzielle Last darstellt, die durch einen geringeren Kaufpreis kompensiert werden müßte. Die Kommission stimmt jedoch nicht mit der deutschen Regierung überein, daß die Auflage, den Eventualanspruch durch eine Hypothek zu sichern, eine außergewöhnliche Belastung darstellt, die nach den im normalen Geschäftsverkehr üblichen Bedingungen und Gepflogenheiten einen niedrigeren Kaufpreis rechtfertigen würde. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wird immer erwartet, daß ein Eventualanspruch auf einen im Verhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des potentiellen Schuldners nicht offensichtlich unbedeutenden Geldbetrag durch eine entsprechende Sicherheit wirksam gesichert wird. Zwar trifft es zu, daß die Bonität einer GmbH, die die Komplementärin in einer Kommanditgesellschaft ist, verhältnismäßig niedrig ist, wenn sich das Stammkapital auf die gesetzliche Mindesteinlage von 50 000,- DM beschränkt. Der wirtschaftliche Nachteil einer solchen Konstruktion im Verhältnis zu Dritten, die eine werthaltige Sicherheit zur Erfuellung etwaiger Ansprüche erwarten, wird nach den üblichen Geschäftsgepflogenheiten jedoch von der Partei getragen, die sie benutzt, nicht von ihren Vertragspartnern. Wenn eine Kommanditgesellschaft ein unbelastetes Grundstück erwirbt und das neu erworbene Eigentum zur dinglichen Besicherung von Eventualverbindlichkeiten einsetzt, dann wird mit dieser möglichen Nutzung des Eigentums an dem Grundstück nach dessen Erwerb lediglich der volle wirtschaftliche Wert des erworbenen Wirtschaftsguts genutzt. Der Umstand, daß das Grundstück als Sicherheit für einen Eventualanspruch des ursprünglichen Verkäufers und vorherigen Eigentümers des Grundstücks eingesetzt wird, ist im Vergleich zur Besicherung von Ansprüchen einer anderen dritten Partei nichts besonderes. Die beabsichtigte oder vereinbarte Nutzung des Eigentums nach dem Verkauf als dingliche Sicherheit für Ansprüche beeinflußt im normalen Geschäftsverkehr nicht den für den Erwerb des Eigentums zu entrichtenden Preis. Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr übernimmt kein potentieller Gläubiger die Kosten für die Absicherung seines Anspruchs. Es erscheint widersprüchlich, wenn auf der einen Seite angenommen wird, daß die Verpflichtung, die Differenz zwischen dem Marktwert und dem Kaufpreis nachzuzahlen, wenn die zu errichtenden Gebäude nicht mindestens 15 Jahre lang von Siemens als Schulungszentrum genutzt werden, für den Käufer wertneutral ist und somit keinen Einfluß auf den "speziellen" Marktwert des Grundstücks hat, andererseits aber postuliert wird, daß die bloße Besicherung dieses bedingten Anspruchs durch eine Verringerung des Kaufpreises auf der Grundlage der Kosten für eine entsprechende Bankbürgschaft auszugleichen ist. Die Bestimmung, wonach Fort Malakoff Sicherheit in Form einer Hypothek für den Eventualanspruch bieten muß, der davon abhängt, daß Siemens das bebaute Grundstück mindestens 15 Jahre lang für eine gewerbesteuerpflichtige Geschäftstätigkeit nutzt, soll der Stadt Mainz Steuereinnahmen sichern. Die wirksame Absicherung des bei Nichterfuellung dieser Auflage fälligen Anspruchs auf Entrichtung des Marktpreises hat den Zweck, den künftigen Steuerzahler für eine längere Zeit in der Stadt zu halten. Bei der Klärung der Frage, ob die öffentliche Hand sich im vorliegenden Fall wie ein unter normalen marktwirtschaftlichen Bedingungen handelnder Kapitalgeber verhalten hat, können etwaige künftige Steuereinnahmen nicht berücksichtigt werden. Auch dann, wenn die öffentliche Hand Grundeigentum verkauft, müssen die Bedingungen im Einklang mit dem normalen Verhalten eines privaten Kapitalgebers stehen, der sich nicht in der Lage des Staates befindet, welcher dem Gemeinwohl dienende Aufgaben wahrnimmt und dafür Steuern erheben kann (5). Einen privaten Investor interessiert nicht, wie der Käufer das betreffende Grundstück nutzt. Insbesondere interessiert ihn nicht, ob aus der letztlich vom Käufer gewählten Nutzung Steuereinnahmen der Stadt erwachsen, in der sich das fragliche Grundstück befindet. Ein privater Grundstücksverkäufer würde eine Verringerung des Kaufpreises als Ausgleich für eine Vertragsbestimmung, mit der ein Steuerzahler für eine bestimmte Stadt gewonnen und dort gebunden werden soll, nicht akzeptieren. Die vorgeschlagene Reduzierung des "speziellen" Marktwerts im Zusammenhang mit der vereinbarten Hypothek kann daher nicht akzeptiert werden. Der "spezielle" Verkehrswert, den unabhängige Gutachter für Grundstückswerte im Vergleich zu den beim Verkauf ähnlicher Flächen in Mainz erzielten Preisen sowie unter besonderer Berücksichtigung der Verpflichtung, die vorgesehenen Gebäude innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu errichten, und des unüblichen zeitlichen Abstands zwischen dem Beurkundungstag und der geplanten Übergabe ermittelt haben (für diese beiden Faktoren werden netto 27,50 DM/m² veranschlagt), ist deshalb mit 837,50 DM/m², also 18 433 375,- DM für das gesamte Gelände von 22 010 m², anzusetzen. Der Käufer, Fort Malakoff, hat dagegen nur 13 528 650,- DM bezahlt, d. h. 4 904 725,- DM weniger als der Marktwert, den das Grundstück bei Vertragsschluß hatte. Danach ist festzustellen, daß die die Bedingungen des zwischen der Stadt Mainz und Fort Malakoff abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages von den üblichen Geschäftsgepflogenheiten und Bedingungen in einem Maße abweichen, daß sie eine mit 4 904 725,- DM zu veranschlagende staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 92 Absatz 1 EG-Vertrag darstellen. Staatliche Beihilfen, die durch die Begünstigung bestimmter Unternehmen den Wettbewerb verfälschen oder zu verfälschen drohen, sind mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar, soweit sie den Handel zwischen den Mitgliedstaaten beeinträchtigen, und folglich untersagt. Die fragliche Beihilfe droht durch die Begünstigung der Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG, einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, den innergemeinschaftlichen Wettbewerb bei Hardware- und Softwareprodukten für die kommerzielle Datenverarbeitung zu verfälschen. Auf diesem Markt herrscht aufgrund ständig sinkender Preise, rascher technologischer Fortschritte und des dadurch bedingten hohen Bedarfs an Investitionen in Forschung und Entwicklung sowie in neue Produktionsanlagen ein scharfer Wettbewerb. Die Beihilfe bedeutet für die Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG eine Entlastung bei den Kosten für das von ihrer Immobilienholding Fort Malakoff zu errichtende neue Schulungszentrum, in dem das Unternehmen Mitarbeiter seiner Kunden in DV-Programm- und anderen nutzerspezifischen Kursen auf den Einsatz seiner Datenverarbeitungsprodukte vorbereitet. Solche Schulungen sind normaler Bestandteil der effektiven Absatzförderung bei integrierten DV-Lösungen im gewerblichen Bereich und werden unter anderem Banken oder Versicherungsunternehmen angeboten. Der mögliche Einwand, Siemens habe ausschließlich in Deutschland ein Schulungszentrum für deutschsprachige Mitarbeiter von Firmenkunden geplant, greift nicht, da die europäischen Wettbewerber des Unternehmens ebenfalls ähnliche Kosten tragen oder spezifische Schulungsleistungen von anderen Anbietern zukaufen müßten, um auf dem relevanten Markt im deutschsprachigen Teil der Gemeinschaft wirkungsvoll konkurrieren oder in den Markt eindringen zu können. Die Beihilfe ist als ad hoc-Investitionsbeihilfe einzustufen, die dazu dient, die Investitionskosten für die Errichtung des neuen Siemens-Schulungszentrums in Mainz zu verringern. Sie wurde nicht im Rahmen allgemeiner Investitionsbeihilfeprogramme gewährt. Unabhängig davon, ob diese ad hoc-Maßnahme überhaupt als Beitrag zur Förderung der wirtschaftlichen Entwicklung der Region angesehen werden kann, liegt Mainz nicht in einem anerkannten Fördergebiet nach Artikel 92 Absatz 3 Buchstaben a) oder c) EG-Vertrag, weshalb die Beihilfe nicht als mit dem Gemeinsamen Markt vereinbare regionale Investitionsbeihilfe gelten kann. Die fragliche Beihilfe erfuellt auch keine der Ausnahmen gemäß Artikel 92 Absatz 2 Buchstaben a) bis c) EG-Vertrag: Sie ist keine Beihilfe sozialer Art zugunsten einzelner Verbraucher, sondern eine Investitionsbeihilfe mit dem Ziel, einen Investoren an eine bestimmte Stadt zu binden. Sie hilft nicht bei der Beseitigung von Schäden, die durch Naturkatastrophen oder sonstige außergewöhnliche Ereignisse entstanden sind. Die Beihilfe hat auch nicht die Förderung wichtiger Vorhaben von gemeinsamem europäischem Interesse zum Ziel. Die Ansiedlung des Schulungszentrums eines Anbieters integrierter DV-Lösungen in einer bestimmten Stadt liegt nicht im gemeinsamen europäischen Interesse. Ebensowenig soll die Beihilfe zur Behebung einer beträchtlichen Störung im Wirtschaftsleben eines Mitgliedstaats beitragen. Damit ist auch die Freistellungsvoraussetzung nach Artikel 92 Absatz 3 Buchstabe b) EG-Vertrag im vorliegenden Fall nicht erfuellt. Auch die Förderung der Kultur und der Erhaltung des kulturellen Erbes (Artikel 92 Absatz 3 Buchstabe d) EG-Vertrag) ist nicht Zweck dieser Beihilfe. V Die Schlußfolgerungen, zu denen der Gutachterausschuß für Grundstückswerte gelangt ist, und die Argumente der deutschen Regierung können grundsätzlich akzeptiert werden mit Ausnahme der Auffassung, die Verpflichtung zur Besicherung des Eventualanspruchs auf Nachzahlung der Differenz zwischen dem Marktwert und dem Kaufpreis würde im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch einen niedrigeren Kaufpreis kompensiert werden. >PLATZ FÜR EINE TABELLE> Der "spezielle" Marktwert des Grundstücks ist also mit 837,50 DM/m² bzw. 18 433 375,- DM für das gesamte Gelände von 22 010 m² anzusetzen. Die Siemens-Immobiliengesellschaft Fort Malakoff hat dagegen lediglich 13 528 650,- DM gezahlt, das heißt 4 904 725,- DM weniger als der Marktwert, den das Grundstück bei Vertragsschluß hatte. Die Kommission stellt somit fest, daß der Verkauf des Grundstücks durch die Stadt Mainz an Fort Malakoff, einer Tochtergesellschaft der Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, zu einem unter dem Marktwert liegenden Kaufpreis eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 92 Absatz 1 EG-Vertrag in Höhe von 4 904 725,- DM darstellt, die nicht als mit dem Gemeinsamen Markt vereinbar angesehen werden kann. Die Beihilfe ist zurückzufordern. Die Rückzahlung erfolgt gemäß den Verfahren und Vorschriften des deutschen Rechts einschließlich Zinsen ab dem Zeitpunkt der Gewährung der Beihilfe, das heißt ab der Übertragung des Grundeigentums von der Stadt Mainz auf die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG, einer Tochtergesellschaft der Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, in Höhe des Zinssatzes, der bei der Beurteilung von Regionalbeihilferegelungen zugrunde gelegt wird - HAT FOLGENDE ENTSCHEIDUNG ERLASSEN: Artikel 1 Der Verkauf eines in der Stadt Mainz gelegenen Grundstücks an die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Fort Malakoff mbH & Co. KG, einer Tochtergesellschaft der Siemens AG/Siemens Nixdorf Informationssysteme AG, zu einem Preis, der unter dem Marktwert liegt, stellt eine staatliche Beihilfe im Sinne von Artikel 92 Absatz 1 EG-Vertrag in Höhe von 4 904 725,- DM dar. Die Beihilfe ist rechtswidrig, da sie unter Verstoß gegen Artikel 93 Absatz 3 EG-Vertrag gewährt worden ist. Darüber hinaus ist die Beihilfe mit dem Gemeinsamen Markt unvereinbar, weil sie die Voraussetzungen für die in Artikel 92 Absätze 2 und 3 vorgesehenen Ausnahmen und Freistellungen nicht erfuellt. Artikel 2 Deutschland hat die Beihilfe von dem begünstigten Unternehmen zurückzufordern. Die Rückzahlung erfolgt gemäß den Verfahren und Vorschriften des deutschen Rechts einschließlich Zinsen ab dem Zeitpunkt der Gewährung der Beihilfe und in Höhe des Zinssatzes, der bei der Beurteilung von Regionalbeihilferegelungen zugrunde gelegt wird. Artikel 3 Deutschland teilt der Kommission innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntgabe dieser Entscheidung mit, welche Maßnahmen es getroffen hat, um dieser Entscheidung nachzukommen. Artikel 4 Diese Entscheidung ist an die Bundesrepublik Deutschland gerichtet. Brüssel, den 17. Juli 1996 Für die Kommission Karel VAN MIERT Mitglied der Kommission (1) ABl. Nr. C 113 vom 5. 5. 1995, S. 17. (2) ABl. Nr. L 6 vom 11. 1. 1992, S. 36. (3) ABl. Nr. L 263 vom 9. 9. 1992, S. 15. (4) ABl. Nr. C 21 vom 25. 1. 1994, S. 4. (5) Siehe Urteil des Gerichtshofs vom 14. September 1994 in den verbundenen Rechtssachen C-278/92, C-275/92 und C-280/92 (Spanien./.Kommission), Slg. 1994, S. I-4103, Randnummer 22.