Garagenzufahrt über den Nachbarn: Warum eine Baulast allein kein privates Wegerecht verschafft

Archivdatum: 23. Oktober 2026 · Redaktionell geprüft am 31. Oktober 2026

Zwei Garagen waren nur über das Nachbargrundstück mit dem Auto erreichbar. Für diese Überfahrt bestand sogar eine Baulast. Trotzdem konnte die Eigentümerin vom Nachbarn weder die Reparatur der Pflasterung noch die Instandhaltung und Beseitigung von Hindernissen verlangen. Der Bundesgerichtshof unterschied zwischen einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung und einem privat durchsetzbaren Nutzungsrecht.

Eine gepflasterte Zufahrt und zwei schwer erreichbare Garagen

Die benachbarten Grundstücke waren durch Teilung entstanden. Auf dem Grundstück der Klägerin standen zwei Garagen. Ihre derzeitige Zufahrt führte über einen gepflasterten Weg auf dem Grundstück der Beklagten. Dieses war mit einer Überfahrtbaulast belastet.

Die Klägerin verlangte, dass die Nachbarin die Pflasterung wiederherstellte, den Weg instand hielt und Hindernisse beseitigte. Außerdem sollte sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten erstatten. Die Eigentümerin wollte damit eine tatsächliche Nutzbarkeit der vorhandenen Zufahrt erreichen.

Anders als bei einem vollständig eingeschlossenen Hinterliegergrundstück lag ihr Wohngrundstück jedoch selbst an einer öffentlichen Straße. Dort bestanden auch Parkmöglichkeiten. Für die Entscheidung kam es deshalb darauf an, ob die fehlende befahrbare Verbindung gerade zu den Garagen einen zusätzlichen Anspruch gegen die Nachbarin begründete.

Eine Baulast wirkt gegenüber der Baubehörde

Die streitige Baulast beruhte auf dem baden-württembergischen Bauordnungsrecht. Eine solche Erklärung verpflichtet den belasteten Eigentümer öffentlich-rechtlich gegenüber der zuständigen Behörde. Sie kann etwa dazu beitragen, dass ein Bauvorhaben die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an seine Erschließung erfüllt.

Daraus folgt aber nicht automatisch ein zivilrechtlicher Anspruch des Nachbarn auf Nutzung oder auf bauliche Maßnahmen. Insbesondere verschaffte die Überfahrtbaulast der Klägerin hier keinen privaten Anspruch auf Reparatur und Unterhaltung der Zufahrt. Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung ersetzte keine gesonderte privatrechtliche Regelung.

Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB ist deshalb von einer Baulast zu unterscheiden. Auch bei einer Dienstbarkeit wären deren genauer Inhalt und die Verteilung von Unterhaltungsaufgaben gesondert zu prüfen.

Warum die Garagen kein Notwegrecht begründeten

Als weitere Grundlage kam § 917 BGB in Betracht. Ein Notweg setzt voraus, dass einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung zur öffentlichen Straße fehlt. Maßgeblich ist eine objektive Betrachtung der Grundstücksnutzung; bloße Bequemlichkeit genügt nicht.

Bei einem Wohngrundstück reicht es nach der im Urteil angewandten Rechtsprechung regelmäßig aus, wenn es mit Kraftfahrzeugen bis zur Grundstücksgrenze erreichbar ist. Der Eigentümer muss nicht zwingend auf dem Grundstück selbst parken können. Hier bestand die erforderliche Straßenanbindung bereits. Dass die beiden Garagen nur über den Nachbarn angefahren werden konnten, machte die Überfahrt daher nicht zu einem notwendigen Weg.

Auch die baurechtliche Zulässigkeit einer Garage beantwortet diese zivilrechtliche Frage nicht. Ein Bauvorhaben kann öffentlich-rechtlich genehmigt sein, ohne dass dadurch ein privates Recht entsteht, das Grundstück eines anderen zu befahren.

Die Entscheidung betrifft konkrete Leistungsansprüche

Mit Urteil vom 24. Januar 2025, V ZR 51/24, wies der BGH die Revision zurück. Schon das Amtsgericht Pforzheim und das Landgericht Karlsruhe hatten die Klage abgewiesen. Ohne den geltend gemachten Anspruch auf die Zufahrtmaßnahmen bestand auch kein entsprechender Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten.

Der BGH erklärte Baulasten damit nicht für jede privatrechtliche Auseinandersetzung bedeutungslos. Er ließ eine andere, umstrittene Frage ausdrücklich offen: Welche Wirkung eine Baulast haben kann, wenn sich der belastete Eigentümer gegen eine Nutzung wehrt und ihm widersprüchliches Verhalten entgegengehalten wird. Hier verlangte die Klägerin ein positives Tätigwerden der Nachbarin. Dafür genügte die Baulast nicht.

Beim Grundstückskauf zwei unterschiedliche Register prüfen

Wer ein Haus mit einer Zufahrt über fremden Grund kaufen möchte, sollte daher sowohl das Baulastenverzeichnis als auch das Grundbuch und vorhandene Vereinbarungen prüfen. Der Eintrag in einem Register lässt den Inhalt des anderen nicht entbehrlich werden. Ebenso sollten Lage und Breite des Weges sowie Instandhaltungspflichten klar zugeordnet sein.

Gerade bei älteren Grundstücksteilungen kann eine tatsächlich jahrelang genutzte Zufahrt den Eindruck einer umfassenden Absicherung erzeugen. Der entschiedene Fall zeigt, warum ihre rechtliche Grundlage eigenständig geprüft werden muss. Sachverhalt, Begründung und die ausdrücklich offengelassene Frage enthält das vollständige BGH-Urteil.