Pachtvertrag vs. Mietvertrag in der Gastronomie prüfen

Pachtvertrag vs. Mietvertrag in der Gastronomie: Wann entscheidet Inventar über Haftung, Instandhaltung und Kündigung im laufenden Betrieb wirklich?

Einleitung

Pachtvertrag vs. Mietvertrag ist in der Gastronomie keine bloße Begriffsfrage. Die Einordnung entscheidet oft darüber, wer das Inventar instand halten muss, welche Ansprüche bei Mängeln bestehen und wie ein Streit über den laufenden Betrieb rechtlich aufzulösen ist. Gerade bei Restaurants, Bars oder Cafés werden Räume häufig nicht leer, sondern mit Küche, Theke, Bestuhlung, Kühltechnik oder sonstiger Betriebsausstattung überlassen. Viele Beteiligte sprechen dann automatisch von „Pacht“. Rechtlich ist das nur im Grundsatz richtig. Denn nicht jede Überlassung mit Inventar ist zwangsläufig ein Pachtvertrag. Maßgeblich bleibt, ob neben dem Gebrauch der Räume auch der wirtschaftliche Ertrag des Betriebsgegenstands zur Nutzung überlassen wird.

Rechtsgrundlagen

Der gesetzliche Unterschied ist klar angelegt. Nach § 535 BGB schuldet der Vermieter beim Mietvertrag den Gebrauch der Mietsache und ihre Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand. Nach § 581 BGB schuldet der Verpächter dagegen nicht nur den Gebrauch, sondern auch den „Genuss der Früchte“, also typischerweise die Nutzungsmöglichkeit eines ertragsfähigen Betriebs. Zugleich verweist § 581 Abs. 2 BGB für die Pacht grundsätzlich auf das Mietrecht, soweit die §§ 582 bis 584b BGB nichts Besonderes regeln. Genau diese Sondervorschriften machen in der Gastronomie oft den Unterschied.

Besonders wichtig ist § 582 BGB. Wird ein Grundstück mit Inventar verpachtet, obliegt dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke. Der Verpächter muss nur solche Inventarteile ersetzen, die ohne Vertretenmüssen des Pächters in Abgang kommen. Damit weicht das Gesetz gerade für die Inventarerhaltung vom mietrechtlichen Grundmodell ab. Für die bauliche Grundsubstanz der Räume bleibt es dagegen grundsätzlich bei der Erhaltungspflicht des Vermieters beziehungsweise Verpächters, weil über § 581 Abs. 2 BGB das Leitbild des § 535 BGB weitergilt, soweit nicht wirksam etwas anderes vereinbart wurde.

Analyse

In der Gastronomie spricht eine betriebsfertig eingerichtete Gaststätte mit überlassenem Inventar stark für Pacht. Der Bundesgerichtshof hat 1991 genau das hervorgehoben. In dem Fall einer durch eine Brauerei überlassenen Gaststätte hat der Senat betont, dass die Überlassung von Räumlichkeiten mit Inventar den Normalfall der Pacht kennzeichnet. Ausschlaggebend war nicht nur das Mobiliar als solches, sondern die Überlassung eines auf laufende Gewinnerzielung angelegten Betriebs in betriebsfähiger Form. Für Restaurants und Bars bedeutet das: Je stärker der Vertrag auf die Fortführung eines vorhandenen Betriebs zugeschnitten ist, desto eher liegt Pacht vor.

Gleichzeitig wäre es falsch, jedes Gastroobjekt mit Inventar schematisch als Pacht zu behandeln. Der Bundesgerichtshof hat 2002 ausdrücklich akzeptiert, dass ein Vertrag auch atypisch ausgestaltet sein kann. Im dortigen Fall wurde die Abrede hinsichtlich der Räume als Pachtvertrag, hinsichtlich des Inventars aber als finanzierter Abzahlungskauf verstanden. Das zeigt für die Praxis: Inventar ist ein starkes, aber kein ausschließliches Abgrenzungskriterium. Entscheidend sind Vertragsstruktur, wirtschaftlicher Zweck und die Frage, ob ein bloßer Raumgebrauch oder ein betriebsbezogener Ertragskomplex überlassen wird.

Instandshaltung

Für Instandhaltungspflichten ist diese Einordnung besonders relevant. Bei der Miete bleibt es grundsätzlich beim Leitbild des § 535 BGB. Der Vermieter muss also die Räume im vertragsgemäßen Zustand halten, sofern die Pflicht nicht wirksam vertraglich verlagert wird. Bei der Pacht mit Inventar verschiebt § 582 BGB wenigstens die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke auf den Pächter. Das betrifft in der Gastronomie typischerweise Kühlgeräte, Schankanlage, Mobiliar oder sonstige überlassene Betriebsausstattung. Viele Mandanten übersehen gerade diesen Punkt und behandeln Inventarverschleiß wie einen klassischen Gebäudemangel. Das ist bei einer echten Gaststättenpacht häufig unzutreffend.

Hinzu kommt, dass auch im Gewerberaumrecht nicht jede formularmäßige Instandhaltungsregel wirksam ist. Der Bundesgerichtshof hat 2005 entschieden, dass die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Begrenzung der Höhe gegen § 307 BGB verstößt. Für die Gastronomie ist das wichtig, weil Verträge oft weitreichende Klauseln zu Lüftung, Sanitäranlagen, Außenflächen oder gemeinschaftlicher Haustechnik enthalten. Die Einordnung als Miet- oder Pachtvertrag ist daher nur der erste Schritt. Danach muss immer zusätzlich geprüft werden, ob die konkrete Lastenverteilung AGB-rechtlich Bestand hat.

Ein weiterer praktischer Unterschied liegt in der Konfliktlage bei Mängeln. Wird ein leer überlassener Raum gemietet, steht meist die Gebrauchstauglichkeit der Räume im Vordergrund. In der Gaststättenpacht geht es häufiger um die Betriebsfähigkeit als Ganzes. Der Bundesgerichtshof hat bereits 1987 betont, dass gewerblich genutzte Räume für eine Gastwirtschaft in einem Zustand sein müssen, der die erforderliche Konzession ermöglicht. Das unterstreicht, dass im Gastronomiebereich nicht nur Wände und Böden zählen, sondern die rechtlich und tatsächlich funktionsfähige Nutzbarkeit des Betriebs.

Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.03.1991 – XII ZR 136/90 – die Abgrenzung im Gaststättenbereich geschärft. Eine betriebsfertig eingerichtete Gaststätte mit jedenfalls teilweise gestelltem Inventar zur unmittelbaren Gewinnerzielung spricht danach für Pacht. Die Entscheidung ist bis heute der wichtigste Ausgangspunkt für die Einordnung typischer Gastroverträge.

Mit Urteil vom 04.09.2002 – XII ZR 268/99 – hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass Verträge über Gastronomieobjekte auch atypisch ausgestaltet sein können. Räume und Inventar müssen rechtlich nicht zwingend demselben Vertragstyp folgen. Gerade deshalb ist eine schematische Einordnung allein nach dem Schlagwort „mit Inventar“ gefährlich.

Mit Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01 – hat der Bundesgerichtshof schließlich Grenzen für formularmäßige Instandhaltungs- und Instandsetzungsklauseln gezogen. Die unbeschränkte Überwälzung solcher Kosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen auf den Mieter ist danach unwirksam. Das ist für Gastronomieverträge mit umfangreicher technischer Infrastruktur besonders relevant.

Fazit

Pachtvertrag vs. Mietvertrag ist in der Gastronomie vor allem deshalb entscheidend, weil sich daran die Verteilung wesentlicher Risiken orientiert. Bei der Miete steht der Raumgebrauch im Vordergrund. Bei der Pacht geht es typischerweise um einen ertragsfähigen Betrieb, oft einschließlich Inventar. Daraus folgt insbesondere bei der Gaststättenpacht eine gesetzliche Erhaltungspflicht des Pächters für die einzelnen Inventarstücke nach § 582 BGB. Für die bauliche Substanz und für die Wirksamkeit von Instandhaltungsklauseln bleibt es aber bei einer genauen Vertragsprüfung. Wer Gastronomieverträge rechtssicher beurteilen will, sollte deshalb nie nur auf die Überschrift, sondern immer auf Betriebsbezug, Inventarüberlassung und Klauselwerk schauen.

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Tabelle

Thema	Gesetzliche Grundlage	Praxis-Tipp
Grundunterschied	§ 535 BGB, § 581 BGB	Miete betrifft primär den Gebrauch der Räume, Pacht zusätzlich die Nutzung eines ertragsfähigen Betriebsgegenstands.
Gastroobjekt mit Inventar	BGH XII ZR 136/90	Eine betriebsfertig eingerichtete Gaststätte mit Inventar spricht oft für Pacht, aber nicht zwingend in jedem Einzelfall.
Erhaltung des Inventars	§ 582 BGB	Bei echter Pacht mit Inventar trägt der Pächter gesetzlich die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke.
Bauliche Instandhaltung	§ 535 BGB i. V. m. § 581 Abs. 2 BGB	Für Dach, Leitungen, Wände und Grundsubstanz bleibt oft das mietrechtliche Leitbild maßgeblich, wenn der Vertrag nichts Wirksames abweichend regelt.
Vertragsklauseln zu Kosten	BGH XII ZR 158/01	Weitreichende AGB-Klauseln zu Instandhaltung und Gemeinschaftsanlagen sind auch im Gewerbebereich nicht automatisch wirksam.