Räumungstitel gegen den Mieter: Reicht er auch für Partner und erwachsene Kinder?

Der Vermieter hat einen Räumungstitel gegen den Mieter erstritten. Beim Vollstreckungsauftrag stellt sich heraus, dass auch dessen Partner und erwachsene Kinder in der Wohnung leben. Ob der vorhandene Titel für die gesamte Räumung genügt, hängt von den tatsächlichen Besitzverhältnissen ab.

Mietvertrag und tatsächlicher Besitz sind unterschiedliche Fragen

Die im Mietvertrag genannten Personen sind ein wichtiger Ausgangspunkt. Für die Räumungsvollstreckung kommt es jedoch auch darauf an, wer die Räume tatsächlich als eigener Besitzer oder Mitbesitzer innehat. Dass eine weitere Person keinen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter abgeschlossen hat, beantwortet diese Frage noch nicht vollständig.

§ 750 ZPO knüpft die Vollstreckung an die im Titel beziehungsweise in der maßgeblichen Klausel bezeichneten Personen. Der Gerichtsvollzieher kann die persönliche Reichweite eines Titels nicht nach Belieben erweitern. Umgekehrt wird nicht jeder Besucher oder jede im Haushalt lebende Person automatisch zum eigenständigen Vollstreckungsschuldner.

Was der BGH zu Partnern und Kindern entschieden hat

Der BGH, Beschluss vom 19. März 2008 – I ZB 56/07, unterscheidet nach dem tatsächlichen Mitbesitz. Bei einem aufgenommenen nichtehelichen Lebensgefährten kann ein eigener Titel nötig sein, wenn Mitbesitz begründet wurde. Minderjährige Kinder haben beim Zusammenleben mit ihren Eltern grundsätzlich keinen solchen Mitbesitz. Auch mit Erreichen der Volljährigkeit ändert sich die Besitzlage nicht ohne Weiteres. Für eine Änderung müssen entsprechende Umstände erkennbar sein.

Damit ist weder „alle Erwachsenen brauchen immer einen eigenen Titel“ noch „der Titel gegen den Mieter reicht stets“ eine zuverlässige Regel. Die konkrete Wohn- und Nutzungssituation muss ermittelt werden.

Welche Umstände vor der Klage und Vollstreckung relevant sind

• Wer wohnt tatsächlich dauerhaft in den Räumen?
• Welche Personen sind Vertragspartner oder bekannte Untermieter?
• Wie ist die Nutzung organisiert und nach außen erkennbar?
• Gab es Änderungen seit Beginn des Räumungsprozesses?
• Welche Personen nennt der vorhandene Titel genau?

Es geht dabei um rechtlich belastbare Tatsachen, nicht um Vermutungen aufgrund eines Namens am Briefkasten. Ebenso sollte ein behaupteter Mitbesitz nicht ungeprüft übernommen werden. Ist die Lage streitig, müssen die vorhandenen Informationen im passenden Verfahren bewertet werden.

Die Räumungsart löst das Problem nicht

Eine beschränkte Räumung nach § 885a ZPO ändert nichts daran, welche Personen vom Titel erfasst sein müssen. Sie betrifft den Umfang des Vollstreckungsauftrags, insbesondere den Umgang mit zurückgelassenen Sachen.

Wird ein möglicher zusätzlicher Mitbesitzer erst kurz vor dem Termin bekannt, kann dies die Durchführung verzögern und weitere rechtliche Schritte erfordern. Deshalb lohnt sich die Prüfung frühzeitig. Ein eigenmächtiger Schlosswechsel ersetzt eine fehlende Vollstreckungsgrundlage nicht und kann zusätzliche Ansprüche auslösen.

Weiterführend: Unterlagen und Besitzverhältnisse vor dem Räumungsauftrag prüfen.

Rechtlich überarbeitet am 30. September 2026.