Zwangsräumung beauftragen: Welche Unterlagen und Vorbereitungen sind nötig?

Das Räumungsurteil ist ergangen, aber die Räume werden nicht freiwillig herausgegeben. Die Vollstreckung beginnt nicht allein deshalb automatisch. Der Gläubiger muss den zuständigen Gerichtsvollzieher beauftragen und die erforderlichen Unterlagen sowie die praktische Durchführung vorbereiten.

Der Titel muss tatsächlich vollstreckbar sein

Vor dem Auftrag sind Titel, Vollstreckbarkeit und die weiteren Voraussetzungen zu prüfen. Regelmäßig werden eine vollstreckbare Ausfertigung und die erforderlichen Zustellungsnachweise benötigt. Maßgeblich sind insbesondere § 724 ZPO und § 750 ZPO. Je nach Titel oder Klausel können zusätzliche Anforderungen bestehen.

Ebenso müssen Objekt und betroffene Personen stimmen. Ein Titel gegen einen bestimmten Mieter ist keine unbegrenzte Erlaubnis, jeden tatsächlichen Besitzer aus den Räumen zu entfernen. Informationen über weitere Bewohner oder eine geänderte Nutzung sollten daher vorab an die anwaltliche Vertretung und den Gerichtsvollzieher weitergegeben werden.

Umfang des Auftrags bewusst festlegen

Bei der vollständigen Räumung nach § 885 ZPO gehört der gesetzlich geregelte Umgang mit beweglichen Sachen zur Durchführung durch den Gerichtsvollzieher. Ein beschränkter Auftrag nach § 885a ZPO konzentriert sich dagegen auf die Besitzverschaffung und bringt eigene Aufgaben des Gläubigers bei zurückgelassenen Sachen mit sich.

Diese Entscheidung beeinflusst Vorschuss, Transport, Lagerung und spätere Organisation. Sie sollte deshalb nicht erst am Räumungstag getroffen werden. Größe der Räume, Zugänglichkeit und Umfang des Inventars können für die Planung erheblich sein.

Welche praktischen Angaben helfen

• Genaue Anschrift, Lage und Zugang zu den betreffenden Räumen.
• Bekannte Besonderheiten von Türen, Schlössern oder Zugängen.
• Informationen über vorhandenes Inventar und erkennbare organisatorische Schwierigkeiten.
• Kontaktperson für Terminabstimmung und Besitzübernahme.
• Die gewünschte Art des Vollstreckungsauftrags.

Der Gerichtsvollzieher organisiert die staatliche Durchführung und fordert gegebenenfalls einen Kostenvorschuss an. Notwendige Vollstreckungskosten können nach § 788 ZPO grundsätzlich dem Schuldner zur Last fallen. Das ersetzt jedoch weder einen erforderlichen Vorschuss noch die wirtschaftliche Frage, ob die Kosten später realisiert werden können.

Eine freiwillige Übergabe rechtzeitig berücksichtigen

Kommt es vor dem Termin doch zur vollständigen freiwilligen Herausgabe, sollten Besitzübergang, Schlüssel und zurückbleibende Gegenstände dokumentiert werden. Der Gerichtsvollzieher muss unverzüglich informiert werden, damit unnötige Maßnahmen vermieden werden können. Eine bloße Auszugsankündigung ist noch nicht dasselbe wie eine tatsächlich abgeschlossene Übergabe.

Auch Schuldner sollten den Termin organisatorisch vorbereiten, insbesondere wichtige Unterlagen und notwendige persönliche Dinge sichern. Rechtliche Einwände oder Schutzanträge gehören rechtzeitig an die zuständige Stelle. Eigenmächtige Änderungen des Termins oder unbestätigte Absprachen schaffen keine verlässliche Grundlage für beide Seiten.

Weiterführend: Vollständige Räumung oder beschränkter Auftrag?.

Rechtlich überarbeitet am 30. September 2026.