Fristlose Mietkündigung: Wann reicht ein wichtiger Grund?
Eine fristlose Kündigung soll ein Mietverhältnis sofort beenden. Das setzt mehr voraus als Ärger zwischen den Parteien: Der konkrete Kündigungsgrund, mögliche Abhilfemöglichkeiten und die formellen Anforderungen müssen passen. Für Wohnraum bestehen zusätzliche Schutzregeln.
Was ist ein wichtiger Grund?
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung bis zum regulären Ende nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz nennt besondere Fälle, darunter erheblicher Zahlungsverzug, vorenthaltener Gebrauch oder erhebliche Gefährdung der Mietsache. Bei Wohnraum kann eine nachhaltige Störung des Hausfriedens relevant sein. Nicht jede verspätete Zahlung oder einzelne Auseinandersetzung rechtfertigt sofort eine fristlose Kündigung. Schwere, Dauer, Verschulden und bisheriger Verlauf sind zu prüfen. Wer kündigt, sollte die maßgeblichen Tatsachen später beweisen können.
Welche Zahlungsrückstände können eine Kündigung tragen?
§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB unterscheidet zwei Fallgruppen: Rückstände an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete und Rückstände über einen längeren Zeitraum in Höhe von zwei Monatsmieten. Bei Wohnraum präzisiert § 569 Absatz 3 BGB die erste Fallgruppe: Der Rückstand muss grundsätzlich die Miete für einen Monat übersteigen. Die dort geregelte Ausnahme für nur zum vorübergehenden Gebrauch vermieteten Wohnraum ist zu beachten. Entscheidend sind geschuldete Beträge und anrechenbare Zahlungen. Berechtigte Minderungen oder andere Einwendungen können die Berechnung beeinflussen. Eigenmächtige Kürzungen bei unklarer Rechtslage können umgekehrt gefährliche Rückstände erzeugen.
Muss vorher abgemahnt werden?
Bei einer Vertragspflichtverletzung verlangt § 543 Absatz 3 BGB grundsätzlich zunächst eine erfolglose Abmahnung oder eine angemessene Frist zur Abhilfe. Ausnahmen bestehen unter anderem bei den gesetzlich bestimmten Mietrückständen oder wenn eine Abhilfe offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Eine pauschale Berufung auf ein zerrüttetes Verhältnis ersetzt diese Prüfung nicht. Bei fortdauernden Störungen sollten einzelne Vorfälle mit Datum, Beteiligten und möglichen Zeugen dokumentiert werden.
Was gehört in die Prüfung eines Kündigungsschreibens?
Bei Wohnraum muss die Kündigung schriftlich erfolgen; der wichtige Grund ist im Schreiben anzugeben. Zu kontrollieren sind außerdem Absender, Vertretung, Zugang und sämtliche betroffenen Vertragsparteien. Mieter sollten prüfen, ob neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung erklärt wurde. Vermieter dürfen eine streitige Räumung nicht eigenmächtig durch Schlossaustausch durchsetzen. Zahlung, Rückgabe der Wohnung und gerichtliches Verfahren sind rechtlich voneinander zu unterscheiden.
Rechtsgrundlagen: § 543 BGB; § 569 BGB; § 568 BGB; § 573 BGB.
Weitere Erläuterungen: Fristlose Kündigung des Mietvertrags im Rechtsglossar der Kanzlei.
Rechtlich überarbeitet am 1. Oktober 2026.