Immobilienkauf scheitert vor dem Notartermin: Wer trägt die bereits vereinbarten Finanzierungskosten?

Stellen Sie sich vor: Der Notartermin steht fest, der Kreditvertrag ist unterschrieben. Kurz vor der Beurkundung erhöht der Verkäufer den Preis. Sie lehnen ab und müssen die Finanzierung rückabwickeln. Dass diese Kosten durch das Scheitern des Kaufs ausgelöst wurden, bedeutet noch nicht, dass der Verkäufer sie erstatten muss.

Der Fall des Bundesgerichtshofs

Im Urteil vom 13. Oktober 2017 – V ZR 11/17 ging es um eine Wohnung, deren zunächst genannter Preis von 376.700 Euro auf 472.400 Euro erhöht wurde. Der Interessent hatte vorher eine Finanzierung vereinbart und verlangte rund 9.000 Euro Rückabwicklungskosten. Seine Revision blieb erfolglos.

Der BGH betonte die Abschlussfreiheit bis zur notariellen Bindung. Für eine Haftung wegen Abbruchs von Grundstückskaufverhandlungen genügt nicht schon das Fehlen eines triftigen Grundes. Erforderlich ist eine besonders schwerwiegende, regelmäßig vorsätzliche Treuepflichtverletzung, etwa eine vorgespiegelte Abschlussbereitschaft.

Im entschiedenen Fall war eine solche Pflichtverletzung nicht nachgewiesen. Die Kenntnis des Verkäufers von der bereits abgeschlossenen Finanzierung reichte dafür ebenfalls nicht. Das Urteil schließt eine Haftung bei nachgewiesenem Fehlverhalten jedoch nicht generell aus.

Warum die notarielle Form hier so wichtig ist

Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf eine Verpflichtung zur Übertragung oder zum Erwerb von Grundstückseigentum grundsätzlich notarieller Beurkundung. Kaufvertragsentwurf, abgestimmter Preis und geplanter Termin sind daher nicht mit einem bereits formwirksam geschlossenen Kaufvertrag gleichzusetzen.

Ein Darlehensvertrag ist zudem ein eigenständiges Rechtsgeschäft. Ob und zu welchen Kosten er beendet werden kann, richtet sich nach den dafür geltenden Regeln und Vereinbarungen. Das Ausbleiben des Grundstückskaufs beantwortet diese Frage nicht allein.

Welche Pflichtverletzung wird konkret behauptet?

Schon die Aufnahme von Verhandlungen kann nach § 311 Absatz 2 BGB Pflichten zur Rücksichtnahme begründen. Diese sind nach § 241 Absatz 2 BGB anhand des jeweiligen Verhältnisses zu bestimmen. Ein Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB setzt mehr voraus als die enttäuschte Erwartung eines Vertragsschlusses.

Für eine Prüfung sollten Sie deshalb den behaupteten Pflichtverstoß zeitlich genau einordnen: Welche Zusage wurde wann abgegeben? Welche Vorbehalte waren erkennbar? Wann wurde die abweichende Entscheidung mitgeteilt, und wann haben Sie welche finanzielle Verpflichtung übernommen?

Nicht gleichzusetzen sind eine offen mitgeteilte Preisänderung und das bewusste Weiterverhandeln, obwohl der Verkäufer seine Verkaufsbereitschaft bereits aufgegeben hat. Der BGH nennt auch das Verschweigen einer solchen inneren Abkehr als möglichen besonders schweren Pflichtverstoß. Entscheidend sind deshalb belegbare Nachrichten und Abläufe; allein der spätere Verkauf an jemand anderen beweist noch keine von Anfang an vorgespiegelte Abschlussbereitschaft.

Unterlagen für die Kostenprüfung zusammenstellen

• Verkaufsangebot, vollständige Vertragsentwürfe und Terminabsprachen;
• Nachrichten über Preis, Abschlussbereitschaft und Änderungen;
• Darlehensvertrag einschließlich Bedingungen und Informationen zu einer möglichen Beendigung;
• Abrechnung der Bank und Nachweise bereits geleisteter Zahlungen.

Für Schadensersatz ist außerdem zu untersuchen, welche Kosten gerade durch eine feststellbare Pflichtverletzung entstanden sind. Die gesetzliche Schadensbemessung folgt insbesondere § 249 BGB; ein eigenes Mitverschulden oder unterlassene Schadensminderung kann nach § 254 BGB Bedeutung haben.

Bei einer erst geplanten Finanzierung sollten die zeitliche Abstimmung mit der Beurkundung und mögliche Bedingungen mit Bank und Beratung geklärt werden. Ist der Erwerb bereits gescheitert, kann die Kanzlei Steinwachs die Ansprüche gegenüber dem Verhandlungspartner und die gesonderte Kreditfrage anhand der Unterlagen prüfen.

Weiterführend: Wann ein Letter of Intent bereits bindet.

Rechtlich überarbeitet am 30. September 2026.