Der Verkauf einer vermieteten Wohnung beendet oder verändert den Mietvertrag grundsätzlich nicht. Der Erwerber tritt mit dem gesetzlichen Eigentumsübergang in das bestehende Mietverhältnis ein. Neue Kontodaten, Mieterhöhungen, Modernisierungen oder Kündigungen müssen dennoch jeweils gesondert geprüft werden.
Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Wohnraummietverhältnis ein. Vertragsinhalt, Miethöhe, Betriebskostenregelungen, Kündigungsfristen und wirksame Nebenabreden ändern sich durch den Verkauf nicht automatisch. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden.
Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis so, wie es im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs besteht. Das betrifft grundsätzlich auch wirksame Vereinbarungen über Staffel- oder Indexmiete, Tierhaltung, Gartennutzung, Stellplatz und sonstige mitvermietete Flächen. Deshalb sollten Mieter nicht vorschnell einen vermeintlich „aktualisierten“ Vertrag unterschreiben. Änderungen setzen eine eigenständige Vereinbarung oder eine gesetzliche Grundlage voraus.
Maßgeblich ist grundsätzlich der Eigentumsübergang im Grundbuch, nicht bereits der notarielle Kaufvertrag, die Kaufpreiszahlung oder die Schlüsselübergabe zwischen Verkäufer und Käufer. Der Kaufvertrag kann dem Erwerber jedoch Vollmachten erteilen, bereits vor der Umschreibung bestimmte Erklärungen im Namen des bisherigen Vermieters abzugeben. Dann müssen Vertretungsmacht und Absender der Erklärung geprüft werden.
Für Mieter ist der genaue Stichtag besonders bei Mietzahlung, Mängelanzeige, Betriebskosten und Kündigung bedeutsam. Eine übereinstimmende Mitteilung von bisherigem Vermieter und Erwerber kann die Umstellung erleichtern. Bei widersprüchlichen Angaben sollte die Berechtigung geklärt werden, bevor Zahlungen auf ein neues Konto erfolgen.
Betrugsversuche mit angeblich geänderten Vermieterkonten kommen vor. Eine neue Zahlungsanweisung sollte daher auf Plausibilität, Absender und Nachweis des Eigentümerwechsels geprüft werden. Mieter dürfen die Zahlung aber nicht ohne Weiteres einstellen, weil Unklarheit über den Gläubiger besteht. Andernfalls kann ein Rückstand entstehen.
Das Gesetz enthält in den §§ 566c bis 566e BGB Schutzregelungen für Zahlungen und Rechtsgeschäfte mit dem bisherigen Vermieter. Ob eine konkrete Zahlung an den Veräußerer auch gegenüber dem Erwerber wirkt, hängt insbesondere von Zeitpunkt und Kenntnis des Mieters ab. Bei ernsthaftem Streit über die Empfangsberechtigung kommen rechtliche Klärung und gegebenenfalls Hinterlegung in Betracht; eine eigenmächtige Lösung ist wegen möglicher Kündigungsfolgen riskant.
Der Verkauf selbst ist kein Mieterhöhungsgrund. Der Erwerber kann nur die gesetzlichen oder wirksam vereinbarten Möglichkeiten nutzen, beispielsweise eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB, eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB oder eine vereinbarte Staffel- oder Indexmiete.
Jede Erhöhung muss die jeweils geltenden formellen und materiellen Voraussetzungen erfüllen. Wartefristen, Kappungsgrenze, Begründungsmittel und Wohnfläche sind unabhängig vom Verkauf zu prüfen. Der Kaufpreis der Wohnung, die Finanzierungskosten oder die gewünschte Rendite des Erwerbers dürfen nicht als eigene Kostenposition auf den Mieter umgelegt werden.
Auch ein neuer Eigentümer darf notwendige Erhaltungsmaßnahmen durchführen und Modernisierungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen ankündigen. Der Eigentümerwechsel verkürzt weder Ankündigungsfristen noch beseitigt er Härteeinwände des Mieters. Art, voraussichtlicher Umfang, Beginn, Dauer und erwartete Mieterhöhung müssen nach den jeweils einschlägigen Vorschriften mitgeteilt werden.
Besichtigungs- und Zutrittsrechte bestehen nur bei einem berechtigten Anlass und nach angemessener Ankündigung. Weder der Verkäufer noch Kaufinteressenten oder der Erwerber dürfen die Wohnung ohne Abstimmung betreten. Häufigkeit, Dauer und Terminlage müssen die Interessen des Mieters berücksichtigen.
Ein Erwerber kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen, sobald er Vermieter geworden ist. Der Eigentümerwechsel allein genügt dafür nicht. Die Kündigung muss insbesondere § 573 BGB entsprechen, den konkreten Nutzungswunsch für eine begünstigte Person nachvollziehbar begründen und die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung kann eine vor Grundbucheintragung im eigenen Namen ausgesprochene Kündigung unwirksam sein. Handelt der Käufer als Vertreter des bisherigen Eigentümers, muss die Erklärung rechtlich anders eingeordnet werden. Eigentümerstellung, Vollmacht, Kündigungsgrund, Zugang und richtige Adressierung sind daher gemeinsam zu kontrollieren.
Der Mieter kann einer an sich wirksamen Kündigung nach §§ 574 ff. BGB widersprechen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Gesundheit, Alter, Verwurzelung, fehlender Ersatzwohnraum und weitere Umstände sind konkret darzulegen. Form und Frist des Härtewiderspruchs sollten unmittelbar nach Zugang der Kündigung geprüft werden.
Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, kann § 577a BGB eine zusätzliche Sperrfrist für Eigenbedarfs- und bestimmte Verwertungskündigungen begründen. Die gesetzliche Grundfrist kann durch landesrechtliche Verordnung verlängert sein.
Entscheidend ist die genaue Reihenfolge von Überlassung, Begründung des Wohnungseigentums und Veräußerung. Auch der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber kann besondere Schutzregelungen auslösen. Die Sperrfrist verhindert nicht jede Kündigung, sondern betrifft die gesetzlich bezeichneten Kündigungsgründe.
Wird nach Überlassung der Wohnung Wohnungseigentum begründet oder soll es begründet werden und die Wohnung erstmals an einen Dritten verkauft, kann dem Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zustehen. Ausnahmen bestehen insbesondere bei Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters.
Der Mieter muss über Inhalt des Kaufvertrags und sein Vorkaufsrecht informiert werden. Die Ausübungsfrist beginnt nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Wer den Erwerb erwägt, sollte Kaufpreis, Finanzierung, Frist und Umfang des Kaufgegenstands sofort prüfen lassen. Wird das Vorkaufsrecht vereitelt, können Schadensersatzansprüche in Betracht kommen.
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Sicherheit ein. Der Mieter muss eine bereits wirksam erbrachte Kaution grundsätzlich nicht nochmals zahlen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der Erwerber regelmäßig keinen Anspruch auf erneute Leistung einer bereits an den früheren Vermieter gezahlten Kaution hat (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 206/10).
Die Haftung des früheren Vermieters kann fortbestehen, wenn der Mieter die Sicherheit vom Erwerber bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht erlangen kann. Quittung, Überweisungsbeleg, Sparbuch oder Bürgschaftsurkunde sollten deshalb dauerhaft aufbewahrt werden. Erklärungen über Rückgabe, Neuvereinbarung oder Freigabe der Sicherheit dürfen nicht ungeprüft abgegeben werden.
Der neue Vermieter übernimmt das Mietverhältnis in seinem bestehenden Zustand. Bereits angezeigte Mängel und eine kraft Gesetzes eingetretene Mietminderung verschwinden nicht durch den Verkauf. Dennoch sollte der Erwerber über fortbestehende Mängel nochmals nachweisbar informiert und zur Beseitigung aufgefordert werden.
Bei Zahlungs-, Mängelbeseitigungs- oder Schadensersatzansprüchen ist zu unterscheiden, wann der Anspruch entstanden und fällig geworden ist und auf welchen Zeitraum er sich bezieht. Davon kann abhängen, ob alter oder neuer Vermieter der richtige Anspruchsgegner ist. Bereits anhängige Gerichtsverfahren gehen nicht in jeder Konstellation ohne weitere prozessuale Schritte auf den Erwerber über.
Der Eigentümerwechsel während einer Abrechnungsperiode führt nicht automatisch zu zwei Betriebskostenabrechnungen. Wer zur Abrechnung verpflichtet ist und wem Guthaben oder Nachforderungen zustehen, hängt insbesondere vom Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und der Fälligkeit ab. Interne Vereinbarungen im Kaufvertrag binden den Mieter nicht ohne Weiteres.
Mieter sollten Abrechnungszeitraum, Absender, Vorauszahlungen und Kontoverbindung prüfen. Vorauszahlungen an den früheren Vermieter müssen in einer späteren Abrechnung zutreffend berücksichtigt werden.
Beim Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gelten ergänzende Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes. Der Ersteher kann unter bestimmten Voraussetzungen ein besonderes Kündigungsrecht haben. Auch dabei bleiben jedoch mietrechtlicher Kündigungsschutz, erforderlicher Kündigungsgrund bei Wohnraum und mögliche gesetzliche Sperren zu prüfen. Ein freihändiger Verkauf und ein Zuschlag in der Zwangsversteigerung dürfen daher nicht gleichbehandelt werden.
Nein. Der Erwerber tritt kraft Gesetzes in den bestehenden Vertrag ein. Änderungen bedürfen einer eigenständigen Vereinbarung oder gesetzlichen Grundlage.
Ein Zutrittsrecht setzt einen sachlichen Anlass und angemessene Ankündigung voraus. Das Hausrecht und die berechtigten Interessen des Mieters bleiben bestehen.
Eine bereits erfüllte Kautionspflicht lebt durch den Verkauf grundsätzlich nicht erneut auf. Abweichende Behauptungen sollten anhand der Zahlungsnachweise geprüft werden.
Nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung sollten insbesondere neue Zahlungsanweisungen, Mieterhöhungen, Modernisierungen, Kündigungen, Betriebskostenabrechnungen und Erklärungen zur Kaution vor einer Reaktion geprüft werden.
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