Maklerprovision trotz Flächenstreits: OLG beanstandet zudem nicht auffindbare Urteilszitate

Redaktioneller Kernsatz

Maklerprovision trotz Flächenstreits: OLG beanstandet zudem nicht auffindbare Urteilszitate

Redaktionelle Zusammenfassung · 800 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Offene Provision und Rückforderung einer Teilzahlung

Die Berufung musste konkrete Fehler der Beweiswürdigung zeigen

Der Senat erläuterte zunächst die Maßstäbe der Tatsachenprüfung. § 286 ZPO verlangt keine naturwissenschaftliche Gewissheit, sondern eine für das praktische Leben tragfähige Überzeugung. Dabei darf ein Gericht auch den Angaben einer Partei folgen; die Stellung als beweisbelastete Partei schließt Glaubhaftigkeit nicht aus. Das Berufungsgericht legt grundsätzlich die erstinstanzlichen Feststellungen zugrunde. Eine erneute Tatsachenfeststellung ist geboten, wenn konkrete Anhaltspunkte Zweifel an deren Richtigkeit oder Vollständigkeit begründen. Dazu können übergangener Vortrag, Verfahrensfehler oder Fehler bei der Beweiserhebung gehören. Bloße Vermutungen oder eine nur subjektiv andere Bewertung genügen dagegen nicht. Nach Auffassung des Senats blieb die Berufung in wesentlichen Punkten bei einer eigenen, teilweise spekulativen Würdigung stehen, ohne die landgerichtlichen Feststellungen ausreichend zu erschüttern.

Fehlerhafte Wohnflächenangaben führten nicht zur Verwirkung

Für die Verwirkung nach § 654 BGB verlangte das Gericht eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung sowie Vorsatz oder eine dem Vorsatz nahekommende Leichtfertigkeit. Die hierfür erforderlichen Tatsachen hatte der Maklerkunde zu beweisen. Die fehlerhafte Flächenberechnung und wechselnde Erklärungen des Maklers zu deren Entstehung reichten dem Senat nicht aus. Der Kunde wusste bereits bei Zahlung der Teilprovision und erst recht bei Abschluss des Kaufvertrags, dass die Berechnung fehlerhaft war. Er hatte schon beanstandet, dass Kellerfläche nicht als Wohnfläche zählen könne. Ein fortbestehendes Vertrauen auf die Richtigkeit dieser Angaben ließ sich damit nicht begründen. Unterschiedliche Erklärungen zur Fehlerursache konnten nach Ansicht des Gerichts verschiedene Gründe haben; sie bewiesen für sich genommen keine besonders schwerwiegende, subjektiv vorwerfbare Treuwidrigkeit. Auch aus einer behaupteten Häufung von Pflichtverletzungen leitete der Senat keine Verwirkung ab.

Neue Behauptungen und Beweisangebote kamen zu spät

Die erstmals in der Berufung behauptete Unerfahrenheit des Käufers war bestritten. Mangels Zulassungsgrundes nach § 531 Absatz 2 ZPO berücksichtigte der Senat diesen neuen Vortrag nicht. Er fügte hinzu, dass Unerfahrenheit allein auch inhaltlich keine Verwirkung begründen würde. Neue Anträge auf Parteivernehmung und Zeugenvernehmung scheiterten ebenfalls an den Voraussetzungen für die Zulassung neuer Angriffs- und Verteidigungsmittel. Für weitere erstinstanzlich angebotene Beweise hielt der Senat eine Beweisaufnahme nicht für erforderlich: Selbst wenn die betreffenden Umstände als wahr unterstellt würden, ergäbe sich daraus noch nicht die notwendige subjektive Haltung des Maklers. Damit stützte sich die vorläufige Erfolglosigkeitsprognose sowohl auf die Grenzen neuen Berufungsvortrags als auch auf die fehlende Entscheidungserheblichkeit einzelner Beweisthemen.

Widerrufsbelehrung beim Zugang zum interaktiven Exposé

Den Widerruf hielt der Senat für verspätet. Entscheidend war die landgerichtliche Feststellung, dass der Kunde vor dem Besichtigungstermin am 26. Februar 2025 über das IT-System beim Öffnen des interaktiven Exposés belehrt worden war. Die Berufung konzentrierte sich dagegen auf die Echtheit von E-Mails. Ein Gutachten über die vom Kunden vorgelegten Nachrichten hätte die Feststellung zur Belehrung im System nicht widerlegt. Ein erst in der Berufung angebotener Sachverständigenbeweis zu anderen, vom Makler vorgelegten Dateien war ein neues Beweismittel und keine bloße Präzisierung des früheren Antrags. Auch zur Funktionsweise des Systems hatte der Kunde erstinstanzlich keinen Beweisantrag gestellt. Einen Anlass für eine weitere Aufklärung von Amts wegen sah das Gericht nicht. Die Anforderungen an einen neuen Beweisantritt in der Berufung waren nach seiner Einschätzung nicht erfüllt.

Bindende Feststellungen und inhaltlich ausreichende Belehrung

Zusätzlich ergab sich aus dem Tatbestand des angefochtenen Urteils, dass der Zugriff auf das Exposé erst nach dem Anklicken von Kästchen unter den Belehrungen möglich war. Der Zugriff vor der Besichtigung war unstreitig. Eine Berichtigung des Tatbestands hatte der Kunde nicht beantragt. Die angezeigte Belehrung entsprach nach der Beurteilung des Senats der damals maßgeblichen Musterbelehrung. Für die Information verlangte er in diesem Zusammenhang keine Textform, sondern eine dem verwendeten Kommunikationsmittel entsprechende Information. Außerdem war erstinstanzlich unbestritten geblieben, dass bereits eine von Immoscout versandte E-Mail eine ausreichende Belehrung enthielt. Auf ein mögliches Erlöschen des Widerrufsrechts wegen vollständiger Vertragserfüllung kam es deshalb nicht mehr an: Nach der Begründung war schon die reguläre Widerrufsfrist abgelaufen.

Nicht auffindbare BGH-Entscheidungen blieben ohne tragende Bedeutung

Der Senat beanstandete drei BGH-Zitate in der Berufungsbegründung, die er weder anhand der Aktenzeichen noch anhand der angegebenen Daten auffinden konnte. Er forderte die Vorlage der Volltexte und kündigte an, die Zitate bei seiner eigenen Rechtsprüfung unberücksichtigt zu lassen. Gleichwohl hielt er die Berufungsbegründung formal noch für ausreichend. Nur ausnahmsweise kann ein Schriftsatz seine Funktion als anwaltlich verantwortete Begründung verlieren, wenn eine Überprüfung durch den Unterzeichner schlechthin ausgeschlossen erscheint. Mangelnde juristische Qualität allein genügt dafür nicht. Ob berufsrechtliche Pflichten oder die prozessuale Wahrheitspflicht verletzt waren, ließ der Senat offen. Er stellte weder eine bestimmte technische Entstehungsweise der Fehlzitate fest noch stützte er die angekündigte Zurückweisung allein auf deren Vorhandensein.