Hauskauf: Verschweigen eines Statikeingriffs ohne Nachweis trägt die Anfechtung

Redaktioneller Kernsatz

Hauskauf: Verschweigen eines Statikeingriffs ohne Nachweis trägt die Anfechtung

Redaktionelle Zusammenfassung · 810 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Rückabwicklung bleibt im Wesentlichen bestehen

Kaufobjekt mit verdeckter Stützkonstruktion

Die Käufer hatten das Hausgrundstück in Hanglage im Juli 2015 für 440.000 Euro erworben. Davon entfielen 38.700 Euro auf mitverkaufte Gegenstände. Die Verkäufer hatten das Haus seit 2005 besessen und verschiedene Umbauten vornehmen lassen. Nach Entfernung tragender Zwischenwände war eine Deckenkonstruktion entstanden, deren Stahlträger auf nicht ausreichend belastbarem Mauerwerk auflag. Zusätzlich verwendete Stahlsprießen eigneten sich nur zur vorübergehenden Abstützung und waren durch Verblendungen verdeckt. Die fehlende dauerhafte Tragfähigkeit war im Berufungsverfahren unstreitig. Die Käufer hatten das zugängliche Gebäude mehrfach besichtigt und auch sachkundige Unterstützung hinzugezogen. Nach der Übergabe führten sie eigene Umbauarbeiten durch. Ein eingeschalteter Statiker stellte dabei Probleme der Tragkonstruktion fest.

Beweisverfahren und Anfechtung

In einem selbständigen Beweisverfahren stellte ein Sachverständiger verschiedene Mängel fest. Für deren gesamte Beseitigung veranschlagte er 161.547 Euro netto. Die Käufer erklärten im August 2017 die Anfechtung und hilfsweise den Rücktritt. Zunächst verlangten sie Mängelbeseitigungskosten; hilfsweise begehrte der erste Kläger die Rückabwicklung und weitere Zahlungen. Nach der Scheidung war das Grundstück auf ihn übertragen worden, und die ehemaligen Eheleute hatten ihm die grundstücksbezogenen Ansprüche allein zugeordnet. Im Berufungsverfahren ging es nur noch um diesen Hilfsanspruch. Die Verkäufer bestritten insbesondere Kenntnis von der mangelhaften Stützkonstruktion und verwiesen darauf, selbst zehn Jahre in dem Haus gelebt zu haben. Außerdem machten sie erhebliche Verschlechterungen durch die Umbauten der Käufer geltend.

Offenlegungspflicht trotz möglicherweise fehlender Mangelkenntnis

Der Senat korrigierte einen Teil der erstinstanzlichen Beweiswürdigung. Aus der Aussage eines Zeugen, die Verkäufer hätten die Frage nach funktionierender Statik bejaht, ließ sich nicht sicher auf ihre Kenntnis der konkreten Stützkonstruktion schließen. Darauf kam es jedoch nicht entscheidend an. Die Verkäufer wussten, dass sie tragende Wände hatten entfernen lassen. Sie konnten nach ihrem eigenen Vortrag nicht beurteilen, ob das beauftragte Unternehmen fachlich geeignet war, und besaßen weder Unterlagen über dieses Unternehmen noch einen Statiknachweis. Eine nachträgliche statische Prüfung hatten sie nicht veranlasst. Diese Umstände waren für einen Erwerber wegen möglicher Gefahren für Gebäude und Bewohner offensichtlich wesentlich und deshalb ungefragt mitzuteilen. Die Verkleidungen erschwerten zusätzlich, den nachträglichen Eingriff bei einer Besichtigung zu erkennen.

Bedingter Vorsatz und Bedeutung der Sanierungskosten

Für die arglistige Täuschung genügt nach der Entscheidung bedingter Vorsatz; eine Absicht, den Käufer zu schädigen, ist nicht erforderlich. Der Senat war überzeugt, dass die Verkäufer die bekannten und offenzulegenden Umstände bewusst verschwiegen und dabei zumindest billigend in Kauf nahmen, dass die Käufer bei Kenntnis den Vertrag nicht oder anders geschlossen hätten. Ein möglicherweise vorhandenes Vertrauen der Verkäufer in die Tragfähigkeit beseitigte diese Pflicht nicht. Auf weitere behauptete Mängel kam es deshalb nicht mehr an. Auch das Verhältnis der Kosten einer fachgerechten Abstützung zum Kaufpreis half den Verkäufern nicht. Die von ihnen angeführte Grenze von fünf Prozent betrifft die Erheblichkeit beim Rücktritt und hat im Bereicherungsrecht nach wirksamer Anfechtung keine entsprechende Grundlage. Zudem trägt diese Grenze bei arglistigem Verschweigen auch im Rücktrittsrecht nicht ohne Weiteres.

Keine automatische Verrechnung behaupteter Verschlechterungen

Die Verkäufer wollten den Rückzahlungsanspruch wegen angeblicher Wertverluste durch die Käuferumbauten reduzieren. Der Senat lehnte eine automatische Saldierung ab, weil die Saldotheorie gegenüber einem arglistig Getäuschten nicht gilt. Eine Aufrechnung hatten die Verkäufer erst im Berufungsverfahren erklärt. Diese war nach § 533 ZPO nicht zuzulassen. Ihr Vortrag bezifferte Wiederherstellungskosten, nicht jedoch die für einen möglichen Wertersatz maßgebliche Differenz der objektiven Grundstückswerte. Dabei hätten schon beim Verkauf vorhandene gravierende Mängel berücksichtigt werden müssen. Auch zum mitverkauften Zubehör fehlte schlüssiger Vortrag. Eine gerichtliche Pflicht, die anwaltlich vertretenen Verkäufer erst auf die Notwendigkeit einer Aufrechnung hinzuweisen, sah der Senat nicht. Über die behaupteten Gegenansprüche erging deshalb keine rechtskraftfähige Sachentscheidung.

Ersatz belegter Aufwendungen und konkrete Gegenleistungen

Neben der Kaufpreisrückzahlung erkannte der Senat einen Vertrauensschaden von 27.347,14 Euro an. Dazu gehörten 10.472 Euro Maklercourtage, 2.809,95 Euro Notarkosten, 810 Euro Grundbuchgebühren und 13.255,19 Euro für die Wohngebäudeversicherung. Weitergehende Positionen scheiterten an fehlender Bezifferung oder fehlenden Belegen. Insbesondere waren Grunderwerbsteuer und Kosten der Eintragung dinglicher Sicherheiten nicht ausreichend nachgewiesen. Die bloße Vorlage eines Kontoauszugs ohne sichere Zuordnung oder einer rechnerischen Gebührenübersicht genügte nicht. Der Kaufpreis von 440.000 Euro war Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks sowie Rückgabe und Rückübereignung des Inventars zu zahlen. Die Maklerkosten waren zusätzlich an die Abtretung etwaiger Erstattungsansprüche gegen den Makler gebunden. Diese Gegenleistungsvorbehalte wurden den jeweiligen Ansprüchen genau zugeordnet. Die Zahlung wurde mit Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. Januar 2022 zugesprochen. Die Revision ließ der Senat nicht zu. Der Anspruch auf Rückabwicklung blieb damit bestehen, während die Nebenforderungen auf konkret nachgewiesene Beträge begrenzt wurden.