Nachlassgrundstück unter Wert: Sittenwidrige Erbenzustimmung schützt Käufer trotz Grundbucheintragung nicht

Redaktioneller Kernsatz

Nachlassgrundstück unter Wert: Sittenwidrige Erbenzustimmung schützt Käufer trotz Grundbucheintragung nicht

Redaktionelle Zusammenfassung · 803 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Grundbucheintragung genügte dem Käufer nicht

Verkauf aus dem Nachlass

Die Beklagte war Alleinerbin ihres im Februar 2020 verstorbenen Lebensgefährten; für den Nachlass bestand Testamentsvollstreckung. Im August 2020 verkaufte der Testamentsvollstrecker das bereits seit den sechziger Jahren bebaute Hausgrundstück an den Kläger. Die Erbin stimmte notariell zu. Nach der Grundbucheintragung verweigerte sie jedoch die Schlüsselübergabe, weil sie den Vertrag wegen des niedrigen Preises für nichtig hielt. Als sich der Käufer im Winter Zugang verschafft hatte, um einen Rohrbruch zu verhindern, ließ sie die Schlösser austauschen. Der Käufer verlangte daraufhin Besitzeinräumung und Herausgabe, Entfernung des neuen Schlosses sowie Unterlassung weiterer Schlosswechsel. Bereits das Landgericht hatte sämtliche Ansprüche abgewiesen.

Grenzen der Testamentsvollstreckung

Der Senat stellte zunächst klar, dass nicht die Erbin selbst verkauft hatte, sondern der Testamentsvollstrecker in Ausübung seines Amtes. Dieser darf den Nachlass grundsätzlich ohne Zustimmung der Erben verpflichten, soweit seine gesetzlichen Befugnisse reichen. Eine Grenze bildet jedoch das Verbot unentgeltlicher Verfügungen nach § 2205 Satz 3 BGB. Darunter fallen zum Schutz des Erben auch Geschäfte, bei denen die Gegenleistung den hingegebenen Nachlasswert nicht ausgleicht und der Testamentsvollstrecker dies weiß oder bei ordnungsgemäßer Verwaltung erkennen müsste. Der Verkauf zu weniger als der Hälfte des Verkehrswerts erfüllte diese Voraussetzungen. Eine ausnahmsweise zulässige Zuwendung aufgrund sittlicher Pflicht oder Rücksicht auf den Anstand lag nicht vor.

Unzureichende Grundlage des Kaufpreises

Der Testamentsvollstrecker hätte die erhebliche Unterbewertung erkennen müssen. Er hatte weder ein Wertgutachten noch andere verlässliche objektive Anhaltspunkte eingeholt. Angeblich hatte die Erbin von der Stadt einen Wert von 100.000 Euro erfahren und wollte dem Käufer wegen freundschaftlicher Hilfeleistungen weitere 10.000 Euro entgegenkommen. Welche städtische Stelle eine solche Auskunft erteilt haben sollte und auf welcher Grundlage, blieb aber unklar. Der Senat schloss eine entsprechende Verkehrswertauskunft aus; allenfalls kam eine Information zum Bodenrichtwert in Betracht, den der gerichtliche Sachverständige mit 81.000 Euro berücksichtigte. Der Testamentsvollstrecker hatte dies nicht hinterfragt und das Objekt nicht selbst in Augenschein genommen. Er hatte sich damit nicht hinreichend um eine angemessene Verwertung des Nachlasses bemüht.

Auch der Käufer konnte nicht auf die Befugnis vertrauen

Eine Verletzung ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung macht einen Vertrag nicht schon für sich unwirksam. Das Gericht berücksichtigte deshalb auch den Schutz eines Vertragspartners, der ohne Fahrlässigkeit auf eine ordnungsgemäße Verwaltung vertrauen durfte. Diese Voraussetzung erfüllte der Käufer nicht. Das grobe Missverhältnis und die unklare Herkunft der angeblichen Wertauskunft hätten auch ihn zur Prüfung veranlassen müssen. Mangels ausreichender gesetzlicher Verpflichtungs- und Verfügungsbefugnis war somit eine wirksame Zustimmung der Erbin notwendig. Diese Zustimmung ist ein eigenständiges Rechtsgeschäft und unterliegt selbst der Kontrolle nach § 138 Absatz 1 BGB. Dass sie in einer notariellen Urkunde enthalten war, entzog sie dieser Prüfung nicht.

Sittenwidrig eingeholte Zustimmung

Für die Zustimmung wandte der Senat die Maßstäbe wucherähnlicher Grundstücksgeschäfte an. Ein besonders grobes Missverhältnis kann eine tatsächliche Vermutung dafür begründen, dass der Begünstigte einen die Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstand bewusst oder jedenfalls grob fahrlässig ausgenutzt hat. Bei Grundstücken kommt dies bereits in Betracht, wenn der Leistungswert knapp das Doppelte der Gegenleistung beträgt. Hier war der Unterschied noch größer. Dass die niedrige Preisvorstellung von der Erbin selbst gekommen sein sollte, beseitigte diese Bewertung nicht. Der Käufer erschütterte die Vermutung auch nicht durch eine sachgerechte Wertermittlung. Anders als bei einem gemeinsam zugrunde gelegten, lediglich fehlerhaften Gutachten fehlte es hier schon an einer verlässlichen Bewertungsgrundlage.

Warum auch die Eigentumsübertragung scheiterte

Normalerweise erfasst die Sittenwidrigkeit eines Kaufvertrags nach § 138 Absatz 1 BGB nicht automatisch die davon rechtlich getrennte Eigentumsübertragung. Der Senat begründete deshalb ausdrücklich, warum dieser Grundsatz dem Käufer hier nicht half. Gegenstand der Prüfung war die erforderliche Zustimmung zu einer sonst unzulässigen Verfügung des Testamentsvollstreckers. Dessen Verfügungsbefugnis hing gerade davon ab, ob für den Nachlass eine ausreichende Gegenleistung vereinbart war. Die sittenwidrigen Umstände bei der Einholung der Zustimmung ließen sich deshalb nicht auf das Verpflichtungsgeschäft beschränken. Eine Aufspaltung in einen unwirksamen kaufvertraglichen und einen unbedenklichen dinglichen Zustimmungsteil würde die gesetzliche Verknüpfung seiner Befugnisse und den Schutz der Erbin unterlaufen.

Folgen für die geltend gemachten Ansprüche

Damit fehlte dem Käufer sowohl ein wirksamer vertraglicher Übergabeanspruch als auch die Eigentümerstellung für Herausgabe- und Unterlassungsansprüche. Eine nachträgliche Genehmigung half ihm ebenfalls nicht: Die Erbin hatte die Durchführung bereits vorgerichtlich verweigert, und der Senat sah auch keine Beseitigung der sittenwidrigen Umstände. Ansprüche aus früherem unmittelbarem Besitz bestanden nach den unangegriffenen Feststellungen gleichfalls nicht. Auf die vom Landgericht angenommene spezielle Wucherkonstellation nach § 138 Absatz 2 BGB und die dagegen gerichteten Einwendungen kam es deshalb nicht mehr an. Die Berufung scheiterte mit einer auf die Testamentsvollstreckung und die Zustimmung zugeschnittenen Begründung. Der Kläger trug die Berufungskosten; die Revision wurde nicht zugelassen.