Unwirksame Abnahme: Mängelrechte können trotz Zehnjahresfrist fortbestehen

Redaktioneller Kernsatz

Unwirksame Abnahme: Mängelrechte können trotz Zehnjahresfrist fortbestehen

Redaktionelle Zusammenfassung · 809 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Mängelklage trotz verjährten Herstellungsanspruchs offen

Bauverträge und vermeintliche Abnahme

Die Wohnungen und ein Stellplatz waren spätestens 2013 verkauft worden. Die bezugsfertige Herstellung war bis Ende März 2014 vereinbart. Für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sahen die Verträge ein mehrstufiges Verfahren mit einem Bevollmächtigten und technischer Begutachtung vor. Nach Übersendung des Protokolls sollten die Erwerber binnen zwei Wochen widersprechen; die Frist begann bereits mit dessen Absendung. Ihr Schweigen sollte als Zustimmung beziehungsweise Abnahme gelten. Im Juli 2014 wurde ein entsprechender Termin durchgeführt und das unterzeichnete Protokoll versandt. Später zahlten die Erwerber ihre Restkaufpreise. Jahre danach machte die Gemeinschaft weitere Mängel geltend, darunter Beanstandungen an Geländern, Treppenhäusern, Dachbefestigung, Abdichtung und Feuchtigkeitsschutz.

Gemeinschaft musste die Rechte wirksam an sich ziehen

Die betroffenen Ansprüche stammten aus den einzelnen Erwerbsverträgen. Die Gemeinschaft konnte sie durch Beschluss zur gemeinsamen Durchsetzung an sich ziehen. Ein Beschluss aus dem Jahr 2018 reichte hierfür bezüglich der später streitigen Mängel nicht aus: Er bezog sich auf damals bekannte Beanstandungen, während die neuen Mängel erst durch spätere Gutachten bekannt geworden waren. Erst der umfassende Beschluss vom 19. Juni 2024 erfasste nach Auffassung des Senats auch diese Ansprüche. Seine allgemeine Formulierung war hinreichend bestimmt. Bei der letzten mündlichen Verhandlung lag daher eine ausreichende Prozessführungsbefugnis vor. Für die zuvor bereits eingetretene Verjährung konnte die erst nachträglich begründete Befugnis allerdings keine rückwirkende Hemmung auslösen.

Die Formularregelung bewirkte keine wirksame Abnahme

Der Senat beanstandete insbesondere den Beginn der Widerspruchsfrist mit Absendung des Protokolls. Die Erwerber trugen dadurch das Risiko, dass es verspätet oder überhaupt nicht zuging. Eine so weitreichende Erklärung durfte nicht ohne gesicherte Möglichkeit der Kenntnisnahme fingiert werden. Die verbleibende Regelung entzog den Erwerbern zudem unzulässig die eigene Entscheidung über die Abnahme. Auch die Nutzung der Wohnungen und die Zahlung des Kaufpreises heilten diesen Fehler nicht. Wer irrtümlich von einer bereits erfolgten wirksamen Abnahme ausgeht, erklärt mit solchen Handlungen nicht ohne Weiteres nochmals eine Abnahme. Ebenso wenig genügte die bloße Einräumung einer Widerspruchsmöglichkeit als gesetzlich erforderliche Aufforderung, das Werk innerhalb einer bestimmten Frist abzunehmen.

Zehnjahresfrist begann mit Fälligkeit

Mangels wirksamer Abnahme befanden sich die Verträge grundsätzlich noch im Herstellungsstadium. Für den ursprünglichen Erfüllungsanspruch galt die kenntnisunabhängige Höchstfrist von zehn Jahren. Anders als das Landgericht stellte der Senat dabei auf die Fälligkeit der vereinbarten Herstellung Ende März 2014 ab, nicht bereits auf den Vertragsschluss. Die Frist endete deshalb am 31. März 2024. Die schon im Dezember 2023 eingereichte Klage hemmte sie nicht rechtzeitig, weil die Gemeinschaft die jetzt betroffenen Rechte damals noch nicht wirksam an sich gezogen hatte. Auch die vorgerichtlichen Schreiben bewirkten keine Hemmung durch Verhandlungen: Die Gemeinschaft war noch nicht zur Durchsetzung berechtigt, und die Gegenseite hatte den Anspruch umgehend zurückgewiesen.

Bauträger durfte den eigenen Klauselfehler nicht ausnutzen

Für die Mängelrechte führte die Unwirksamkeit der Klausel zu einer anderen Bewertung. Der Bauträger durfte sich als Verwender nicht darauf berufen, dass wegen seiner unwirksamen Regelung noch keine Abnahme vorlag und deshalb keine Nacherfüllung verlangt werden könne. Zugunsten der Erwerber war die Abnahme insoweit als Anspruchsvoraussetzung zu unterstellen. Für den Beginn der fünfjährigen Verjährung der Mängelrechte blieb es dagegen dabei, dass tatsächlich keine wirksame Abnahme stattgefunden hatte. Diese unterschiedliche Behandlung erklärte der Senat mit dem Schutzweck der Kontrolle vorformulierter Vertragsbedingungen. Die Verjährung des ursprünglichen Herstellungsanspruchs konnte der Bauträger deshalb unter den hier vorliegenden Umständen nicht erfolgreich gegen die geltend gemachten Mängelansprüche einsetzen.

Keine abschließende Aussage zu unbegrenzter Haftung

Der Senat erläuterte zugleich die Grenzen seiner Entscheidung. Eine von ihm früher erwogene Begrenzung anhand der Verjährung des Herstellungsanspruchs beziehungsweise einer auf die unwirksame Abnahme gestützten Berechnung stand nicht im Einklang mit der herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Eine ebenfalls diskutierte Grenze von fünfzehn Jahren war hier noch nicht erreicht. Über den dazu bestehenden Meinungsunterschied zu einem anderen Stuttgarter Senat musste deshalb nicht entschieden werden. Auch für eine Verwirkung fehlten besondere Umstände. Der bloße Zeitablauf genügte nicht. Das Urteil stellt damit keine abschließende Regel auf, nach der ein Bauträger bei jeder unwirksamen Abnahme zeitlich unbegrenzt haftet.

Beweisaufnahme und getrennte Behandlung des Zahlungsantrags

Das Landgericht hatte den Sachverhalt zu Unrecht auf den ursprünglichen Erfüllungsanspruch beschränkt. Die rechtliche Einordnung oblag jedoch dem Gericht; die verwendete Anspruchsbezeichnung durfte seine Prüfung nicht begrenzen. Wegen dieses Verfahrensfehlers und der noch ausstehenden umfangreichen sachverständigen Untersuchung verwies der Senat den Mängelteil zurück. Die beschriebenen Erscheinungen waren ausreichend konkret; technische Ursachen musste die Gemeinschaft nicht bereits selbst benennen. Weil tatsächlich keine Abnahme erfolgt war, trug der Bauträger die Beweislast für die Mangelfreiheit. Hinsichtlich der gesonderten Forderung von 1.013,11 Euro fehlte dagegen jede Auseinandersetzung mit den erstinstanzlichen Ablehnungsgründen. Insoweit wurde die Berufung als unzulässig verworfen. Die abschließende Kostenentscheidung blieb dem Landgericht vorbehalten; eine Revision ließ der Senat nicht zu.