Hausverkauf an früheren Partner: Grobes Missverhältnis und ausgenutztes Vertrauen führen zur Rückabwicklung

Redaktioneller Kernsatz

Hausverkauf an früheren Partner: Grobes Missverhältnis und ausgenutztes Vertrauen führen zur Rückabwicklung

Redaktionelle Zusammenfassung · 834 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Rückübertragung und zusätzlicher Wertersatz zugesprochen

Drei Verträge veränderten die Rechtsstellung der Eigentümerin

Die Verkäuferin bewohnte das Haus auf Fehmarn mit ihren Kindern und ihrem Bruder. Der Erwerber hatte eine eigene Wohnung, hielt sich während der Beziehung aber regelmäßig bei ihr auf, erledigte finanzielle Angelegenheiten und führte Arbeiten am Haus aus. Im November 2020 unterzeichneten beide einen als Pachtvertrag bezeichneten Vertrag: Für jährlich 100 Euro sollte der Mann 50 Jahre lang das alleinige Wohn- und Nutzungsrecht erhalten. Der Eigentümerin und ihren Kindern blieb nur ein zeitlich begrenztes Bleiberecht. Im Juli 2021 folgte ein Mietvertrag, nach dem sie monatlich 1.200 Euro an ihn zahlte, obwohl sie noch Eigentümerin war. Im September 2021 verkaufte sie ihm das Grundstück schließlich für 90.000 Euro.

Erstinstanzliche Prüfung griff zu kurz

Die Verkäuferin verlangte später eine Rückabwicklung zunächst wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Das Landgericht prüfte im Wesentlichen, ob eine fortbestehende Partnerschaft Grundlage des Kaufvertrags gewesen war, und verneinte den Anspruch. Das OLG hielt diesen rechtlichen Ansatz für unvollständig. Die vorgetragenen Tatsachen, insbesondere der behauptete erhebliche Wertunterschied und falsche Vorstellungen über eine gemeinsame Zukunft, gaben auch Anlass zur Prüfung der Sittenwidrigkeit. Die Verkäuferin musste diese rechtliche Einordnung nicht selbst ausdrücklich benennen. Weil das Landgericht den Gesichtspunkt übersehen hatte, ließ der Senat ergänzenden Vortrag hierzu in der Berufung zu. Nach eigener Anhörung beider Parteien traf er neue Feststellungen zum Wert, zur Vertragsgestaltung und zum Verhalten des Erwerbers.

Mindestens 250.000 Euro Grundstückswert gegenüber 90.000 Euro

Der Senat stellte einen objektiven Mindestwert von 250.000 Euro im Zeitpunkt des Kaufabschlusses fest. Dabei berücksichtigte er die Insellage, die Grundstücksgröße, das vergleichsweise junge Wohnhaus und mehrere Angaben der Parteien selbst. Im ursprünglichen notariellen Vertragstext hatten sie den Wert übereinstimmend mit 250.000 Euro bezeichnet. Auch die dort bereits erwähnten früheren Arbeiten zeigten, dass es um den damaligen Zustand und keinen erst künftig zu erreichenden Wert ging. Der frühere Pachtvertrag sah für seine Auflösung ebenfalls einen erheblichen Betrag vor; außerdem berücksichtigte das Gericht die vereinbarte Miete und die anschließende Finanzierung. Ein Verkehrswertgutachten hielt es für die Feststellung dieses Mindestwerts unter den konkreten Umständen nicht für erforderlich.

Behauptete Renovierungen beseitigten das Missverhältnis nicht

Frühere Grundschulden zugunsten einer Bausparkasse und des Bruders minderten den maßgeblichen Grundstückswert beim Vergleich nicht, weil lastenfreies Eigentum verkauft und diese Belastungen im Vollzug gelöscht worden waren. Der Erwerber berief sich auf eigene Renovierungen und eine Wertsteigerung von 70.000 Euro. Selbst bei vollständiger Berücksichtigung dieser behaupteten Steigerung verblieb aber ein Wert von 180.000 Euro, also das Doppelte des Kaufpreises. Zudem war sein Vortrag nicht ausreichend konkret. Ausgaben und Arbeitsstunden sind nicht automatisch gleichbedeutend mit einer entsprechenden Erhöhung des Verkehrswerts. Es fehlten nachvollziehbare Angaben zu Ausgangszustand, einzelnen Verbesserungen und Zeitpunkt. Nach Vertragsschluss ausgeführte Arbeiten konnten den für die damalige Bewertung maßgeblichen Zustand ohnehin nicht verändert haben.

Gesamtumstände bestätigten die Ausnutzung

Das besonders grobe Missverhältnis begründete nach dem angewandten Maßstab eine Vermutung verwerflicher Gesinnung, die der Erwerber nicht entkräftete. Der Senat sah vielmehr zusätzliche belastende Umstände. Die Vertragsfolge entzog der Eigentümerin zunächst weitgehend die Verfügung über ihr Haus und machte sie anschließend zur Mieterin. Mit ihren Mietzahlungen bediente der Erwerber seine Finanzierung und ließ damit wirtschaftlich die Verkäuferin den eigenen Eigentumsverlust finanzieren. Nach der persönlichen Anhörung war das Gericht außerdem überzeugt, dass er bis zum Kauf den Eindruck einer gemeinsamen Zukunft aufrechterhielt und sich erst danach zurückzog. Er kannte ihre Schuldenlage und nutzte sie für den Erwerb weit unter Wert. Diese Feststellungen gingen über einen lediglich ungünstigen Preis oder eine enttäuschte Beziehungserwartung hinaus.

Neue Grundschuld erforderte einen gesonderten Ausgleich

Der nichtige Kaufvertrag konnte den Eigentumserwerb nicht rechtfertigen. Deshalb war das Grundstück nach Bereicherungsrecht zurückzuübertragen. Der Erwerber hatte es inzwischen jedoch mit einer neuen Grundschuld über 165.000 Euro belastet. Die Verkäuferin stellte ihren ursprünglich auf lastenfreie Rückübertragung gerichteten Antrag auf Rückübertragung zuzüglich Wertersatz um. Nach dem vom Senat angewandten Maßstab entsprach dieser Ersatz dem Nominalbetrag der neu bestellten Grundschuld. Die Verkäuferin verrechnete davon den zurückzugewährenden Kaufpreis von 90.000 Euro. Übrig blieben 75.000 Euro. Dieser Zahlungsbetrag war somit kein zusätzlich zugesprochener Kaufpreisunterschied, sondern der nach Verrechnung verbleibende Ausgleich für die nachträgliche dingliche Belastung. Der Tenor ordnete keine lastenfreie Rückübereignung an.

Keine zusätzliche Freistellungsbedingung und keine Revision

Der Zahlungsanspruch wurde nicht von einer Befreiung des Erwerbers von seiner gesicherten Darlehensschuld abhängig gemacht. Einen entsprechend begründeten Anspruch hatte er nicht geltend gemacht; Angaben zu ursprünglicher Darlehenshöhe, Tilgungen und fortbestehender Sicherung fehlten. Unabhängig davon nahm der Senat eine verschärfte Haftung an, weil sich der Erwerber der Einsicht in die Nichtigkeit mindestens bewusst verschlossen hatte. Er konnte sich deshalb nicht erfolgreich auf einen Wegfall der Bereicherung berufen. Der Erwerber musste die Kosten des Rechtsstreits tragen. Der Berufungsstreitwert betrug 250.000 Euro, ohne den Wertersatz zusätzlich aufzuschlagen. Eine Revision ließ das OLG nicht zu, weil es geklärte Rechtsgrundsätze auf den Einzelfall anwandte.