Fertighausverträge: Umfangreiches Klauselverbot, aber keine angeordnete Kundeninformation

Redaktioneller Kernsatz

Fertighausverträge: Umfangreiches Klauselverbot, aber keine angeordnete Kundeninformation

Redaktionelle Zusammenfassung · 859 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ergebnis

Vertragsunterlagen und Klage

Geklagt hatte ein qualifizierter Verbraucherschutzverein mit Schwerpunkt im Bauwesen. Die Beklagte verwendete für ihre Fertighäuser Unterlagen aus dem Jahr 2021, bestehend aus Bau- und Leistungsbeschreibung sowie Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Hinzu kamen vorformulierte Abtretungserklärungen und ein Bürgschaftsformular. Im Januar 2025 mahnte der Verein insgesamt 63 Regelungen ab. Das Unternehmen bat zunächst um Fristverlängerung, gab aber keine Unterlassungserklärung ab. Nach der mündlichen Verhandlung erkannte es schließlich die Unterlassungsanträge bezüglich 57 Klauseln an. Zu den weiteren Streitpunkten gehörten die Erreichbarkeit des Baugrundstücks, Protokolle bei Besichtigung und Abnahme, eine Aufrechnungsbeschränkung und die Gestaltung einer Bürgschaft.

Umfang des anerkannten Verbots

Die anerkannten Unterlassungsverpflichtungen betrafen sehr unterschiedliche Vertragsbereiche. Darunter waren Änderungs- und Schriftformvorbehalte, Vorgaben zur Kaufpreisbesicherung, Regelungen zum Baubeginn, Haftungsbeschränkungen und bestimmte Preisänderungsklauseln. Auch verschiedene Zahlungsplanbestimmungen, pauschale Folgen von Zahlungsstörungen sowie fingierte Abnahmen und Beschränkungen bei Mängelanzeigen wurden vom Verbot erfasst. Für diese umfangreiche Gruppe beruhte die Verurteilung auf dem Anerkenntnis; das Urteil enthält deshalb keine eigenständige ausführliche Prüfung sämtlicher dort denkbarer Unwirksamkeitsgründe. Die tragenden streitigen Ausführungen konzentrieren sich vielmehr auf die wenigen Klauseln, deren Zulässigkeit die Beklagte weiter verteidigte. Diese Unterscheidung ist für die Aussagekraft der Entscheidung zu jeder einzelnen Vertragsbestimmung wesentlich.

Öffentliche Zufahrt als Kundenpflicht

Unwirksam war nach der streitigen Prüfung eine Klausel zur Baustellenerreichbarkeit. Sie verlangte, dass das Grundstück über das öffentliche Straßennetz mit bestimmten großen Lastzügen und Sattelschleppern angefahren werden könne. Der Kunde musste zudem für eine geeignete Zufahrt und das Fehlen besonderer Erschwernisse sorgen. Nach dem maßgeblichen Verbraucherverständnis konnte dies auch die Verantwortung für die Befahrbarkeit öffentlicher Straßen umfassen. Eine solche Pflicht überforderte den Besteller, der weder deren Beschaffenheit beherrscht noch regelmäßig die Fachkenntnisse des Unternehmens besitzt. Wollte die Beklagte lediglich den Anschluss des Grundstücks an das Straßennetz regeln, hätte sie dies klarer formulieren müssen. Unklar blieb außerdem, welche Erschwernisse neben der beispielhaft genannten starken Steigung erfasst sein sollten.

Besichtigung und Abnahme unterscheiden

Zwei Klauseln zur gemeinsamen Besichtigung vor der Abnahme hielt der Senat dagegen für wirksam. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Besichtigungsprotokoll war nicht schon wegen der Schriftform unzulässig. Auch die Aufnahme der vom Unternehmen anerkannten Restarbeiten bezog sich zunächst auf diese vorbereitende Besichtigung. Der zusätzlich angefügte Satz über ein ebenfalls zu unterschreibendes Abnahmeprotokoll war jedoch intransparent. Aus dem Zusammenhang ging nicht hervor, ob ein zweites Dokument entstehen sollte oder das erste Protokoll zugleich die Abnahme enthalten würde. Ein Verbraucher konnte deshalb nicht sicher erkennen, ob er nur den Besichtigungsbefund bestätigte oder bereits die Leistung abnahm. Gerade diese Vermischung der unterschiedlichen Vorgänge führte zur Unwirksamkeit.

Bürgschaft und Vertretung mehrerer Bauherren

Auch das Bürgschaftsformular hielt der Kontrolle nicht stand, allerdings aus einem anderen Grund als zunächst geltend gemacht. Der Senat verstand es nicht dahin, dass jederzeit die gesamte Vergütung gezahlt werden müsste. Die Auszahlungen sollten vielmehr an die geschuldeten Beträge und eine entsprechende Anweisung gebunden sein. Problematisch war die Bestimmung, nach der bei mehreren Hauptschuldnern jeder auch für die anderen zustimmen konnte. Das Formular sah lediglich eine Unterschrift des Bürgen vor; eine wirksame gegenseitige Bevollmächtigung der Bauherren war damit nicht gewährleistet. Die Regelung konnte gleichwohl den Eindruck erwecken, solche Vertretungsmacht bestehe, und Betroffene dazu bringen, sich zu Unrecht an Erklärungen eines anderen Bauherrn gebunden zu fühlen.

Erfolgloser Aufrechnungsangriff

Keinen Unterlassungsanspruch erkannte der Senat hinsichtlich der Regelung an, die eine Aufrechnung auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen beschränkte. Der Verein hatte hierzu mit Vorschriften über Abtretungsverbote argumentiert. Das Gericht verwies darauf, dass der Inhalt der beanstandeten Klausel gerade die Aufrechnung und nicht eine Abtretung betraf, und hielt sie im vorliegenden Verfahren für wirksam. Zusammen mit den zwei Bestimmungen über das Besichtigungsprotokoll bildete sie damit die Gruppe der drei erfolglos angegriffenen Klauseln. Das Urteil behandelt diese Vertragsbestimmungen ausdrücklich anders als die im Tenor untersagten Regelungen.

Keine zusätzliche Bekanntmachung oder Benachrichtigung

Eine Veröffentlichung im Bundesanzeiger hielt der Senat angesichts der beabsichtigten Urteilsveröffentlichung und der Eintragung der Urteilsformel im Unterlassungsklagenregister nicht für zusätzlich erforderlich. Für ein besonderes darüber hinausgehendes Informationsinteresse fehlten konkrete Angaben. Den verlangten Brief an sämtliche betroffenen Vertragspartner lehnte er aus rechtlichen Gründen ab: § 1 UKlaG enthalte bei unwirksamen AGB einen Unterlassungsanspruch, aber keinen entsprechend erweiterten Folgenbeseitigungsanspruch. Auf das Wettbewerbsrecht könne in diesem erstinstanzlichen Verfahren vor dem Oberlandesgericht wegen der dort anders geregelten sachlichen Zuständigkeit nicht zurückgegriffen werden. Diese Auffassung wich von einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Bamberg ab und begründete die beschränkte Revisionszulassung.

Anwaltskosten und Kostenquote

Die Hinzuziehung eines Anwalts zur Abmahnung hielt der Senat angesichts einzelner schwieriger Klauselfragen und der personellen Ausstattung des Vereins für gerechtfertigt. Für den Anwalt selbst war die Materie jedoch nur durchschnittlich schwierig, sodass lediglich eine 1,3-fache Geschäftsgebühr erstattungsfähig war. Zugesprochen wurden deshalb 3.165,76 Euro nebst Zinsen seit dem 15. August 2025. Den zunächst verlangten höheren Betrag erhielt der Verein nicht vollständig. Die Prozesskosten wurden zu einem Sechstel dem Kläger und zu fünf Sechsteln der Beklagten auferlegt. Dabei fielen insbesondere die erfolglosen zusätzlichen Anträge auf Veröffentlichung und Kundeninformation ins Gewicht.