Immobilienkauf nach falscher Auskunft über WEG-Beschluss: Rückabwicklung bleibt, Mietvorteile mindern Zusatzschaden

Redaktioneller Kernsatz

Immobilienkauf nach falscher Auskunft über WEG-Beschluss: Rückabwicklung bleibt, Mietvorteile mindern Zusatzschaden

Redaktionelle Zusammenfassung · 800 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Ergebnis

Kauf eines Teileigentums

Der Käufer interessierte sich für eine rund 118 Quadratmeter große Souterraineinheit als Wohnung für seine Schwiegermutter. Tatsächlich war sie schon länger bewohnt worden. Nach Teilungserklärung und Grundbucheintrag war sie jedoch nicht zu Wohnzwecken bestimmt. Beide Vertragsparteien kannten diese Ausgangslage. Eine zunächst erwogene Änderung der Teilungserklärung scheiterte daran, dass die öffentlich-rechtlich zugelassene Zahl von Wohnungen in dem betreffenden Gebiet überschritten worden wäre. Der Verkäufer schlug deshalb vor, zumindest innerhalb der Eigentümergemeinschaft durch einen Beschluss aller Mitglieder die Wohnnutzung abzusichern. Er verschickte einen entsprechenden Entwurf. Die Eigentümerinnen von insgesamt drei Einheiten gaben jedoch keine Erklärung ab; der erforderliche allstimmige Beschluss kam nicht zustande.

Falsche Auskunft und Vertragsschluss

Auf Nachfrage der Notarin teilte der Verkäufer im Juni 2022 gleichwohl mit, er habe einen allstimmigen Beschluss erreichen können. Er stellte diesen als wirksame Absicherung dar, die nur wiederum allstimmig aufgehoben werden könne. Die Notarin leitete die Nachricht an den Rechtsanwalt des Käufers weiter; dieser erläuterte seinem Mandanten das angebliche Ergebnis. Im September wurde der Kaufvertrag geschlossen, im November der Kaufpreis bezahlt. Nach dem späteren Auszug der Schwiegermutter scheiterte eine erneute Vermietung über eine Maklerin an den rechtlichen Nutzungsproblemen. Im April 2024 focht der Käufer den Vertrag wegen arglistiger Täuschung an und verlangte Rückabwicklung sowie Ersatz seiner Erwerbs- und Finanzierungskosten.

Täuschung über eine Tatsache

Der Senat verstand die Nachricht des Verkäufers eindeutig als Mitteilung eines bereits gefassten Beschlusses. Sie enthielt keine bloße Prognose und keinen Hinweis darauf, dass Rückmeldungen noch fehlten. Selbst zuvor mündlich angekündigte Zustimmungen hätten die erforderlichen Erklärungen im Umlaufverfahren nicht ersetzt. Der Verkäufer hatte daher zumindest keine zuverlässige Tatsachengrundlage für seine Behauptung. Seine Berufung auf fehlende juristische Kenntnisse half nicht: Gegenstand war das tatsächliche Zustandekommen des Beschlusses, keine schwierige rechtliche Bewertung. Auch durfte er nicht darauf vertrauen, Notarin oder Käuferanwalt würden seine Angaben überprüfen. Sie hatten keinen besseren Zugang zu den tatsächlichen Abstimmungsvorgängen als er.

Bedeutung für die Kaufentscheidung

Die Täuschung war nach Überzeugung des Senats für den Vertragsschluss mindestens mitursächlich. Der Käufer hatte die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zwar gekannt; sein Irrtum betraf aber die zusätzlich zugesagte Absicherung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese bildete für ihn eine Mindestvoraussetzung, um die Einheit gleichwohl zu erwerben. Der Senat stützte sich auf den dokumentierten Verhandlungsverlauf und die persönliche Anhörung. Der Käufer äußerte sich dabei zurückhaltend und konnte seine hypothetische Reaktion nicht exakt beschreiben. Das Gericht hielt dennoch für erwiesen, dass er den Vertrag bei wahrheitsgemäßer Auskunft nicht oder jedenfalls nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte. Der zeitliche Abstand von etwa drei Monaten zur Mitteilung änderte daran nichts.

Kein Ausschluss wegen Kaufreue

Der Verkäufer wandte ein, der Käufer suche nach dem unerwartet frühen Auszug der Schwiegermutter lediglich einen Ausweg aus einem unattraktiv gewordenen Geschäft. Der Senat sah darin keine treuwidrige Ausübung des Anfechtungsrechts. Die fehlende interne Absicherung beeinträchtigte die erworbene Rechtsposition weiterhin und war nicht dadurch wertlos, dass daneben öffentlich-rechtliche Risiken bestanden. Ein entsprechender Eigentümerbeschluss war auch später nicht zustande gekommen. Der Käufer musste ihn nicht selbst nachholen, um der Anfechtung nachträglich ihre Grundlage zu entziehen. Auch war nicht belegt, dass er bereits mehr als ein Jahr vor seiner Anfechtungserklärung von der fehlenden Beschlussfassung gewusst hatte. Der Kaufvertrag galt deshalb infolge der wirksamen Anfechtung rückwirkend als nichtig.

Vertrauensschaden und Nutzungsvorteile

Die aktive Täuschung begründete zugleich eine Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen. Dem Grunde nach konnte der Käufer daher seine vergeblichen Erwerbs- und Finanzierungskosten ersetzt verlangen. Beziffert waren zuletzt 20.015,18 Euro für Notar, Grundbuch und bereits angefallene Bankzinsen. Dem standen jedoch Vorteile aus der Nutzung gegenüber. In der Berufungsverhandlung wurde unstreitig, dass die Schwiegermutter nach Übergabe auf Grundlage eines Mietverhältnisses mit dem Käufer weiterhin dort gewohnt hatte. Für Dezember 2022 bis März 2024 berücksichtigte der Senat sechzehn Monatsbeträge zu jeweils 1.385 Euro, insgesamt 22.160 Euro. Dieser Vorteil überstieg den geltend gemachten bezifferten Schaden. Insoweit entfiel die zusätzliche Zahlungsverurteilung vollständig.

Grenzen der Anrechnung

Der neue Vortrag zur Vorteilsausgleichung war nur insoweit zu berücksichtigen, als er unstreitig geworden war. Die weitergehende Behauptung, der Käufer habe nach Ende des Mietverhältnisses treuwidrig auf Nutzungen verzichtet, griff nicht durch. Die erneute Vermietung war an den bekannten Einschränkungen gescheitert; nach der Anfechtung musste der Käufer zudem nicht trotz verlangter Rückabwicklung ein weiteres Mietverhältnis eingehen. Die Feststellung der Ersatzpflicht für fortlaufende Finanzierungskosten und gegebenenfalls nicht erstattete Grunderwerbsteuer blieb deshalb erhalten. Bei späterer Bezifferung ist noch der überschießende Vorteil von 2.144,82 Euro anzurechnen. Der Senat stellte zudem klar, dass das frühere Versäumnisurteil hinsichtlich einer bereits zurückgenommenen Teilforderung wirkungslos war. Die Revision ließ der Senat nicht zu.