Wohnanbau mit getrennten Gewerken: Kein formnichtiger Verbraucherbauvertrag, aber begrenzter Ersatz für Feuchtigkeitsschäden

Redaktioneller Kernsatz

Wohnanbau mit getrennten Gewerken: Kein formnichtiger Verbraucherbauvertrag, aber begrenzter Ersatz für Feuchtigkeitsschäden

Redaktionelle Zusammenfassung · 851 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Begrenzter Erfolg des Bauherrn

Planung und mündliche Beauftragung

Der Kläger wollte einen älteren Anbau an seinem Einfamilienhaus zunächst aufstocken, um dort eine Wohnung einzurichten. Nach einem Ortstermin mit dem Geschäftsführer der Unternehmerin und einem Architekten entschied er sich für Abriss und Neubau. Die Bauleistungen wurden mündlich vereinbart. Unstreitig sollte die Beklagte von Anfang an weder Heizungs- und Sanitärinstallation noch Elektroarbeiten ausführen. Diese wollte der Kläger durch seinen Sohn beziehungsweise einen Freund erledigen lassen. Über den weiteren Umfang stritten die Parteien. Eine konkrete Gesamtvergütung wurde nicht vereinbart. Der Geschäftsführer hatte lediglich zugesagt, dafür zu sorgen, dass die Gesamtkosten einschließlich Eigenleistungen 250.000 Euro nicht überschritten.

Abrechnung und späterer Mangel

Die Unternehmerin rechnete zunächst Bauleistungen und später unter anderem Innenputz, Trockenbau und Fliesenarbeiten ab. Der Kläger zahlte nach den zugrunde gelegten Feststellungen insgesamt 105.111,43 Euro an sie; einschließlich anderer Auftragnehmer wandte er 234.402,88 Euro auf. Er nahm ihre Leistungen ab. Im Sommer 2022 traten im Anschlussbereich zum bestehenden Haus Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmel auf. Ein Privatgutachter stellte eine fehlende Querschnittsabdichtung fest. Die Unternehmerin erkannte einen Abdichtungsmangel an. Der Bauherr verlangte gleichwohl zunächst die Rückzahlung der gesamten Vergütung wegen angeblicher Formunwirksamkeit des Vertrags und klagte einen erstrangigen Teilbetrag von 50.000 Euro ein.

Bedeutung der ausgenommenen Gewerke

Ein Verbraucherbauvertrag im Sinne von § 650i BGB setzt nach der Prüfung des Senats grundsätzlich eine Verpflichtung zur Herstellung des Gebäudes aus einer Hand voraus. Das Herausnehmen einzelner Arbeiten schließt diesen Vertragstyp nicht stets aus; ihre Bedeutung muss konkret betrachtet werden. Sind sie nur untergeordnet, kann eine umfassende Herstellungsverpflichtung bestehen bleiben. Hier waren Heizung, Wasser und Strom für den vereinbarten Wohnzweck jedoch wesentlich. Ohne diese Gewerke hätte der Kläger den Anbau nicht wie geplant zum Wohnen nutzen können. Dass ein Gebäude abstrakt auch anderen Zwecken dienen könnte, war unerheblich. Der Senat stellte auf das tatsächlich vereinbarte Vorhaben und dessen Nutzung ab.

Zusätzlicher Grund: Schrittweise Einzelaufträge

Unabhängig davon war der Senat nach der Beweisaufnahme überzeugt, dass kein umfassender Gesamtauftrag vorgelegen hatte. Der Architekt konnte nur eine Beauftragung einzelner Arbeiten sicher bestätigen. Der frühere Geschäftsführer schilderte dagegen nachvollziehbar, dass zunächst der Rohbau vereinbart und weitere Gewerke später gesondert angeboten worden waren. Die Unterlagen mit Einzelangeboten und Rechnungen stützten diese Darstellung. Der Kläger konnte jeweils entscheiden, ob er die Beklagte beauftragte oder Leistungen selbst beziehungsweise durch Dritte erbringen ließ. Ein von Anfang an festgelegtes Gesamtpaket fehlte. Auch das spätere Zusammenkommen mehrerer Einzelgewerke machte diese sukzessive Beauftragung nicht nachträglich zu einem Verbraucherbauvertrag.

Keine Werklohnrückzahlung

Weil der Vertrag kein Verbraucherbauvertrag war, griff das dafür vorgeschriebene Textformerfordernis nicht ein. Der mündliche Abschluss führte somit nicht zur geltend gemachten Formnichtigkeit. Ein Widerruf half dem Bauherrn ebenfalls nicht, weil er nicht innerhalb der maßgeblichen Ausschlussfrist erklärt worden war. Ergänzend führte der Senat aus, dass selbst bei unterstellter Formunwirksamkeit die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten den eingeklagten Rückzahlungsbetrag abdecken würde. Die erbrachten Arbeiten hatten trotz des begrenzten Mangels mindestens den Wert des verlangten Teilbetrags von 50.000 Euro. Der Einwand, wegen der Feuchtigkeit sei der ganze Anbau praktisch wertlos, war mit dem festgestellten Umfang des Mangels nicht vereinbar.

Mängelantrag erstmals in der Berufung

Der Hilfsantrag zur Übernahme notwendiger Mängelbeseitigungskosten war trotz seiner erstmaligen Stellung in der Berufung zulässig. Die Änderung war sachdienlich, weil sie einen weiteren Rechtsstreit vermeiden konnte. Zudem hatten die Parteien bereits in erster Instanz den Mangel ausführlich behandelt und die Privatgutachten vorgelegt. Auch Tatsachen, die das Landgericht für seinen damaligen Streitgegenstand nicht benötigt hatte, gehörten zum vorhandenen Prozessstoff. Der Senat bejahte außerdem ein Feststellungsinteresse. Eine Vorschusszahlung hätte hier ebenfalls nur ein später abzurechnendes Verhältnis geschaffen und einen weiteren Streit nicht sicher ausgeschlossen. Deshalb musste der Kläger nicht allein auf eine bezifferte Vorschussklage verwiesen werden.

Ursache der Feuchtigkeit und erstattungsfähige Arbeiten

Die fehlende Abdichtung zwischen Altbau und Anbau war nach dem Gutachten ein technischer Mangel. Zusätzliche Feuchtigkeit aus dem angrenzenden älteren Badezimmer entlastete die Beklagte nicht: Bei ordnungsgemäßer Trennung wäre sie nicht in den Anbau eingedrungen. Dennoch musste die Unternehmerin nicht sämtliche vorgeschlagenen Sanierungsarbeiten finanzieren. Die Querschnittsabdichtung der alten Wand wäre bereits bei Erstellung des Neubaus notwendig gewesen und gehörte damit zu den ohnehin angefallenen Kosten. Ersatzfähig waren die zusätzlichen Folgen: Entfernen des Gipsputzes bis ungefähr vierzig Zentimeter Höhe, Trocknung des Wandfußes sowie Wiederherstellung von Putz und Farbbeschichtung. Nur auf diese Arbeiten wurde die Feststellung erstreckt.

Keine pauschale Vorschussverurteilung

Der Senat sprach keinen festen Sanierungsbetrag zu. Die gutachterliche Schätzung der bei der Beklagten verbleibenden Kosten lag bei rund 1.300 Euro netto; entscheidend ist nach dem Tenor jedoch die Übernahme der notwendigen Kosten der bezeichneten Arbeiten. Über den weiteren Hilfsantrag auf mindestens 5.001 Euro Vorschuss musste das Gericht nach dem teilweisen Erfolg des vorrangigen Feststellungsantrags nicht mehr entscheiden. Die Unternehmerin hatte den Mangel anerkannt und eine Beteiligung angeboten, weil der Kläger die Sanierung anderweitig vergeben wollte. Wegen des sehr begrenzten Obsiegens blieb es bei der vollständigen Kostenlast des Klägers. Die Revision ließ der Senat nicht zu.