Gewerbeuntermiete: Bestimmbare Räume und Parkflächen verhindern Kündigung wegen behaupteten Formmangels

Redaktioneller Kernsatz

Gewerbeuntermiete: Bestimmbare Räume und Parkflächen verhindern Kündigung wegen behaupteten Formmangels

Redaktionelle Zusammenfassung · 813 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Vertrag und Verlängerungsoption

Die Parteien hatten im September 2019 einen Gewerbemietvertrag geschlossen, der zunächst bis Ende 2024 laufen sollte. Dem klagenden Mieter war eine einseitige Verlängerungsoption um fünf Jahre eingeräumt worden. Diese übte er mit Schreiben vom 18. Dezember 2023 aus. Weitere Voraussetzungen waren nach den Feststellungen nicht vereinbart. Bereits zuvor hatte die Beklagte mit Schreiben vom 8. Dezember 2023 gekündigt. Das Landgericht stellte fest, dass diese Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hatte. Der Vertrag enthielt insbesondere keine Regelung, wonach das Untermietverhältnis automatisch mit dem Hauptmietverhältnis enden sollte.

Neue Kündigung in der Berufung

Im Berufungsverfahren stützte sich die Beklagte auf eine weitere Kündigung vom 27. Dezember 2024 zum 30. Juni 2025. Sie machte geltend, der Vertrag wahre wegen einer unzureichenden Beschreibung des Mietgegenstands die Schriftform nicht. Deshalb laufe das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und könne ordentlich gekündigt werden. Der Kläger hielt diesen Vortrag schon prozessual für verspätet. Der Senat ließ ihn jedoch zu: Die Kündigung war erst nach Verkündung des landgerichtlichen Urteils ausgesprochen worden. Zudem waren ihr Ausspruch und inzwischen auch die Zuordnung der ursprünglichen Vertragsskizze unstreitig. Die Berufung scheiterte somit nicht an der Zulassung dieser neuen Grundlage.

Beschreibung der Mieträume

Der Vertrag nannte eine leere Halle mit angrenzendem Materiallager, Sanitärräumen, Küche und zwei Büroräumen. An anderer Stelle war eine Gesamtfläche von ungefähr 400 Quadratmetern angegeben. Daneben waren Parkplätze nach einer beigefügten Grundstücksskizze vermietet. Die Beklagte wandte ein, diese Skizze erläutere lediglich die Parkflächen und zeige die Räume nicht ausreichend genau. Der Senat hielt dies für unschädlich. Die Räume sollten gerade durch die textliche Beschreibung im Vertrag bezeichnet werden. Für die hier geprüfte Schriftform genügte nach seiner Begründung, dass sich das Mietobjekt anhand konkreter Ortsangaben und der ungefähren Fläche vor Ort eindeutig bestimmen ließ.

Zuordnung vor Ort

Auf dem Gelände befanden sich zwar zwei Hallen. Nur an eine davon grenzten aber die im Vertrag bezeichneten Lager-, Sanitär- und Küchenräume an. Diese waren durch Wände voneinander getrennt. Auch die beiden Büroräume ließen sich identifizieren: Es gab ein als Annahmebüro bezeichnetes Zimmer und ein weiteres Büro im ersten Stock. Damit konnte ein möglicher Erwerber anhand des Vertrags und der örtlichen Verhältnisse erkennen, welche Räume zum Mietverhältnis gehörten. Eine maßstabsgerechte zeichnerische Darstellung sämtlicher Einzelräume verlangte der Senat für diese konkrete Konstellation nicht. Entscheidend war die verlässliche Zuordnung des beschriebenen Gesamtobjekts.

Streit um das zweite Büro

Besonders streitig war, ob auch das Büro im ersten Stock mitvermietet worden war. Dies ergab sich für das Gericht bereits daraus, dass der Vertrag zwei Büroräume umfasste und insgesamt nur zwei vorhanden waren. Eine spätere einvernehmliche Herausnahme dieses Zimmers ließ sich nicht feststellen. Der Kläger hatte vielmehr erklärt, er habe es von Anfang an genutzt, bis die Beklagte es um den Jahreswechsel 2024/2025 verschlossen habe. Diesem Vortrag war die Beklagte nicht ausreichend entgegengetreten. Eine möglicherweise später fehlende Nutzung belegte deshalb keine formbedürftige Vertragsänderung und begründete keinen Schriftformmangel.

Bestimmbarkeit der Parkflächen

Auch die Parkregelung hielt der Senat für ausreichend konkret. Zwar waren die einzelnen vermieteten Stellplätze in der ursprünglichen Skizze nicht eingezeichnet. Erkennbar ausgenommen waren aber zwei einer Wohnung zugeordnete Plätze, eine für ein anderes Unternehmen bestimmte Fläche und die Durchfahrt. Die übrige nutzbare Freifläche war vor Ort durch einen in der Skizze verzeichneten Abwassergraben begrenzt. Weitere Einschränkungen ergaben sich daraus, dass Zu- und Durchfahrten frei bleiben mussten. Die Anzahl der nutzbaren Plätze war vertraglich nicht beschränkt. Durch Auslegung und örtliche Betrachtung ließ sich damit bestimmen, wo der Kläger parken durfte.

Räumungswiderklage

Die in der Berufung erhobene Widerklage auf Räumung war trotz der verweigerten Zustimmung des Klägers zulässig. Das Gericht hielt sie für sachdienlich, weil sie den Streit der Parteien insgesamt bereinigen konnte. Sie beruhte außerdem auf Tatsachen, die im Berufungsverfahren ohnehin zu berücksichtigen waren. Die Feststellungsklage wurde durch den zusätzlichen Räumungsantrag nicht unzulässig: Sie konnte jedenfalls als Zwischenfeststellungsklage fortgeführt werden. Inhaltlich fehlte der Widerklage jedoch die Grundlage. Da keine wirksame Kündigung vorlag, bestand kein Rückgabeanspruch aus § 546 Absatz 1 BGB. Zulässigkeit und Erfolg des Räumungsbegehrens waren daher getrennt zu beurteilen.

Reichweite und Kosten

Auf die ältere Kündigung vom Dezember 2023 berief sich die Beklagte in zweiter Instanz nicht mehr. Der Senat hielt die damalige landgerichtliche Beurteilung ergänzend ebenfalls für richtig. Für die neue Kündigung war entscheidend, dass der geltend gemachte Formmangel nicht bestand. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; der Streitwert wurde auf 24.000 Euro festgesetzt. Beide Urteile sind nach Maßgabe des Tenors vorläufig vollstreckbar. Die Entscheidung betrifft den konkreten Vertrag und seine Beschreibung der Räume sowie der Freiflächen. Sie besagt nicht, dass jede ungefähre Flächenangabe oder jede unvollständige Skizze zur Bestimmung eines Gewerbemietobjekts ausreicht.