Kosten nach Immobilienvergleich: Ungeklärte Kaufpreisstundung rechtfertigt keine Erfolgsquote

Redaktioneller Kernsatz

Kosten nach Immobilienvergleich: Ungeklärte Kaufpreisstundung rechtfertigt keine Erfolgsquote

Redaktionelle Zusammenfassung · 809 Wörter

Die Entscheidung erklärt

Entscheidung

Kaufvertrag und persönliche Beziehungen

Die Klägerin hatte ihr 968 Quadratmeter großes Grundstück mit notariellem Vertrag vom 29. September 2023 für 261.000 Euro an zwei Käufer veräußert, die jeweils eine ideelle Hälfte erwerben sollten. Sie kannte den beklagten Käufer bereits seit vielen Jahren. Dessen Mutter wohnte seit 2002 zur Miete im Obergeschoss des Hauses. Der Käufer und seine Lebensgefährtin wollten das Objekt zur Versorgung der Mutter erwerben. Die Verkäuferin war zuvor aus dem Erdgeschoss ausgezogen und hatte den Käufern schon vor Zahlung des Kaufpreises Renovierungsarbeiten ermöglicht. Die weitere Nutzung des Hauses wurde später für den Streit über eine Stundung bedeutsam.

Ausbleibende Finanzierung

Als Übergabetermin war der 1. November 2023 vereinbart. Der Kaufpreis sollte einen Tag zuvor fällig werden; die Notarin hatte die Käufer bereits im Oktober zur fristgerechten Zahlung aufgefordert. Dennoch blieb die Zahlung wegen Finanzierungsschwierigkeiten aus. Hintergrund war unter anderem eine noch ausstehende persönliche Haftentlassung des Käufers aus einem Kredit für ein anderes, gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau gehaltenes Objekt. Seine Beteiligung daran wurde im Mai 2024 übertragen. Die Haftentlassung ging erst im Mai 2025 beim hierfür zuständigen Notar ein. Die Verkäuferin hatte zwischenzeitlich Rücktrittserklärungen abgegeben und verlangte schließlich gerichtlich die Rückabwicklung des Kaufvertrags.

Behauptete Stundung

Die Käufer behaupteten, nach Abschluss der Renovierung sei mündlich vereinbart worden, den Kaufpreis bis zur benötigten Haftungsfreistellung aufzuschieben. Ab Dezember 2023 hätten sie das Erdgeschoss für monatlich 500 Euro warm gemietet. Zusammen mit der Obergeschossmiete von 460 Euro seien zunächst Barbeträge und später Überweisungen an die Verkäuferin geleistet worden. Diese Darstellung bestritt die Klägerin. Sie erläuterte, bereits vor dem Kaufvertrag in betreutes Wohnen umgezogen zu sein und den Einzug lediglich gegen eine geringe Nutzungsentschädigung geduldet zu haben. Ob darin eine verbindliche Verschiebung der Kaufpreisfälligkeit lag, blieb zwischen den Parteien ungeklärt.

Vergleich und Kostenanträge

Auf gerichtlichen Vorschlag einigten sich die Parteien im Juli 2025 darauf, den notariellen Kaufvertrag durchzuführen. Das Mietverhältnis über das Erdgeschoss sollte mit der Kaufpreiszahlung enden; dasjenige über das Obergeschoss sollte auf die Käufer übergehen. Die Hauptsache wurde damit erledigt. Die Kosten verteilte das Landgericht nach § 91a ZPO zu 70 Prozent auf die Klägerin und zu 30 Prozent auf die Beklagten. Dagegen erhob die Klägerin sofortige Beschwerde. Sie verlangte vorrangig die umgekehrte Quote und hilfsweise eine Aufhebung der Kosten gegeneinander. Nur mit diesem Hilfsantrag hatte sie vor dem Oberlandesgericht Erfolg.

Maßstab der Kostenentscheidung

Nach übereinstimmender Erledigung richtet sich die Kostenverteilung nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Im Vordergrund steht regelmäßig, welche Partei ohne die Erledigung voraussichtlich unterlegen wäre. Der Senat hielt die ursprüngliche Rückabwicklungsklage zunächst für aussichtsreich: Der vereinbarte Kaufpreis war trotz Fälligkeit nicht gezahlt worden, und die Verkäuferin hatte ihre Übergabevoraussetzungen erfüllt. Das Finanzierungsrisiko trugen nach dem Vertrag die Käufer. Die Verzögerungen ihrer finanzierenden Banken konnten deshalb nicht ohne Weiteres der Verkäuferin angelastet werden. Eine verbindliche Stundung hätte die rechtliche Ausgangslage allerdings verändern können.

Keine vorweggenommene Tatsachenfeststellung

Gerade das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung war offen. Der Senat bezweifelte, ob die bloße Duldung der Nutzung zusammen mit der Entgegennahme von Zahlungen als schlüssige Stundungserklärung verstanden werden konnte. Dass dies nach Ansicht des Landgerichts eher wahrscheinlich sei, ersetzte keine Feststellung der streitigen Tatsachen. Die für bestimmte schwierige Rechtsfragen im summarischen Kostenverfahren mögliche Wahrscheinlichkeitsbetrachtung durfte hier nicht einfach übertragen werden. Die Käufer mussten die behauptete Stundung sowie ihren Anfangs- und Endzeitpunkt darlegen und beweisen. Nach dem Vortrag der Verkäuferin kam ebenso eine einseitige Duldung ohne entsprechende rechtliche Bindung in Betracht.

Offene Beweis- und Formfragen

Hinzu kam eine mögliche Formproblematik der nachträglichen Vereinbarung im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf. Der Senat sprach eine denkbare Unwirksamkeit an, entschied sie aber nicht abschließend. Auch das Landgericht hatte eingeräumt, dass bei einer Fortsetzung des Prozesses zumindest beide Parteien noch hätten angehört werden müssen. Diese weitere Aufklärung entfiel durch die Erledigung. Wenn eine notwendige Beweisaufnahme nicht mehr stattfindet und der hypothetische Ausgang deshalb nicht verlässlich vorhergesagt werden kann, sind die Kosten nach der vom Senat herangezogenen Rechtsprechung regelmäßig gegeneinander aufzuheben. Das Kostenverfahren soll die erledigte Hauptsache nicht vollständig nachholen.

Ergebnis und Reichweite

Damit fehlte sowohl für die landgerichtliche Quote von 70 zu 30 als auch für die von der Klägerin verlangte umgekehrte Verteilung eine tragfähige Grundlage. Der Senat gab ihrem Hilfsantrag statt und wies die weitergehende Beschwerde zurück. Auch die Kosten des Beschwerdeverfahrens wurden gegeneinander aufgehoben. Dessen Wert setzte er auf bis zu 9.000 Euro fest; maßgeblich war der angegriffene Anteil der entstandenen Prozesskosten. Der Beschluss stellt weder eine wirksame Stundung noch deren endgültiges Fehlen fest. Er reagiert auf die durch den Vergleich verbliebene tatsächliche und rechtliche Ungewissheit über den früheren Prozesserfolg.